СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело№А45-1512/2022 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2023 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Афанасьевой Е.В.,

судей

 

Киреевой О.Ю.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (№ 07АП-2257/2023) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2023 по делу № А45-1512/2022 (судья Полякова В.А.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Амарш» (ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимости от 01.03.2021, взыскании 4 556 858 рублей задолженности по договору аренды недвижимости от 01.03.2021. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО3, 

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО4 по доверенности от 03.10.2022 (онлайн-заседание);

от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Амарш» (далее также ООО «Амарш», ответчик) 4 556 858 рублей задолженности по договору аренды недвижимости от 01.03.2021, расторжении договора аренды недвижимости от 01.03.2021.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимости от 01.03.2021, заключенному между истцом и ответчиком.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30 января 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом не учтен тот факт, что право собственности на объекты недвижимости вплоть до 08.11.2022  было зарегистрировано за истцом - ФИО2, в соответствии с условиями договора купли-продажи переход права собственности на объекты недвижимости подлежал регистрации только после полной оплаты цены договора. Как установлено судебной экспертизой, проведенной в рамках судебного дела № 2-1186/2022, оплата ФИО3 была произведена в полном объеме 03.12.2022. Таким образом, ФИО2, являясь собственником, был вправе заключить сделку с принадлежащим ему на тот момент объектами недвижимого имущества, заключение договора аренды являлось правомерным.

Кроме того апеллянт отмечает, что ООО «Амарш» в рамках заключенного между истцом и ответчиком договора аренды производило платежи в счет оплаты арендной платы, что подтверждается материалами дела и в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции признавалось и не оспаривалось. Таким образом, ответчик не считал ранее, что договор является недействительным или незаключенным.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение оставить без изменение, а апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая на то, что суд первой инстанции полно и объективно исследовал все представленные сторонами доказательства и дал им правильную, законную и обоснованную оценку. Ответчик указывает, что договор аренды является одновременно незаключенным, поскольку общество его не заключало, руководитель ФИО5 договор аренды и акт приема-передачи помещения не подписывала, и ничтожным, не порождает правовых последствий для общества. Суд правильно оценил условия договора купли-продажи от 25.09.2017, согласно которым при подписании договора объекты выбыли из владения продавца и перешли к покупателю, несмотря на то, что момент регистрации перехода права был отложен до окончательного расчета. В материалах дела не имеется документов об оплате ООО «Амарш» в пользу истца, представленные документы об оплате за электроэнергию подтверждают доводы ответчика о том, что им у третьего лица было взято в аренду оборудование.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, ответчик и третье лицо своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным подателем жалобы доводам,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Согласно представленному истцом договору от 01.03.2021, подписанному индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью АМАРШ, арендодатель (индивидуальный предприниматель ФИО2) обязуется предоставить арендатору (обществу с ограниченной ответственностью АМАРШ) во владение и пользование за недвижимое имущество: 

земельный участок, кадастровый номер 54:35:111380:46, площадь 3 630 кв. м, находящийся по адресу: 

<

...>; 

здание (столярная мастерская), кадастровый номер 54:35:111380:84, площадь 665, 6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; 

здание (складские помещения с автостоянкой), кадастровый номер 54:35:111380:85, площадь 293, 1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Согласно акту приёма-передачи от 01.03.2021 истец передал ответчику вышеуказанное имущество. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за предоставленное имущество составляет 481 415 рублей ежемесячно. 

Исходя из условий договора, сумма за пользование недвижимостью уплачивается ежемесячно в порядке 100 % предоплаты до 1 числа текущего расчётного месяца путём перечисления денежных средств с расчётного счёта арендатора на расчётный счёт арендодателя. 

Согласно пункту 5.4 договора договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока для предусмотренных настоящим договором платежей не производит расчёты с арендодателем. 

Как утверждает истец, общество с ограниченной ответственностью АМАРШ не исполняет свои обязательства по арендной плате, у ответчика образовалась задолженность за период с 01.03.2021 по 24.01.2022 в размере 5 186 858 рублей. 

11.01.2022 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате, которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял по существу правильное решение.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последним имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено, что 25.09.2017 ФИО3 приобрела в собственность у ФИО2 на основании договора купли-продажи следующие объекты недвижимости: 

земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, площадью 3 630 кв. м, местоположение: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:111380:46; 

здание, назначение: нежилое, площадью 665, 6 кв. м, количество этажей: 1, местоположение: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:111380:84; 

здание, назначение: нежилое, площадью 293, 1 кв. м, количество этажей: 1, местоположение: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:111380:85.

В соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи продавец при подписании договора передал, а покупатель принял перечисленное выше имущество. 

Покупатель в соответствии с разделом 2.2 договора в период с 25.09.2017 по 03.12.2021 производил расчёт по договору, оплатив стоимость недвижимого имущества в размере 8 000 000 рублей (пункты 2.1, 2.2 и 2.4 договора). 

Согласно пункту 3.2 договора право собственности на недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора, от продавца к покупателю переходит после полной оплаты и подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку, получив полностью предусмотренную договором сумму, ФИО2 стал уклоняться от совершения регистрационных действий, ФИО3 обратилась в Калининский районный суд города Новосибирска с иском о регистрации перехода права собственности (дело № 2-1186/2022).

Решением Калининского районного суда города Новосибирска от 29.09.2022 по делу № 2-1186/2022 исковые требования удовлетворены.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку из представленных в дело доказательств следует, что в предусмотренном пунктом 3.1 договора купли-продажи порядке объект был передан при подписании договора истцом покупателю ФИО3, а договор имеет силу акта приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела истец не обосновал возможность фактической передачи ответчику по договору аренды помещений, которые к этому времени уже выбыли из его владения. Доказательств того, что помещения не были в действительности переданы третьему лицу в соответствии с положениями заключенного договора купли-продажи при его заключении, истцом не представлено, при этом ответчик и третье лицо нахождение помещения во владении истца на указанную в договоре аренды дату его заключения отрицали.

 Поскольку по состоянию на 01.03.2021 индивидуальный предприниматель ФИО2 не являлся лицом, в фактическом владении которого находились рассматриваемые объекты, его доводы о действительной передаче имущества в аренду ответчику по договору не могут быть признаны подтвержденными.

То обстоятельство, что в договоре купли-продажи был предусмотрен иной момент перехода права собственности только после полной оплаты, а регистрация такого перехода была произведена позднее на основании судебного акта суда общей юрисдикции, не подтверждает, что объекты не были переданы в соответствии с условиями договора во владение покупателя ФИО3. Фактически передав объекты иному лицу, которое их не возвратило, истец повторно передать те же объекты иному лицу не мог.

Довод апеллянта о ФИО2 являясь собственником был вправе заключить сделку с принадлежащим ему на тот момент объектами недвижимого имущества отклоняется судом апелляционной инстанции в виду следующего.

Ссылаясь в апелляционной жалобе на пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», апеллянт правильно указывает, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателем, но до регистрации перехода права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения, но не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако, апеллянт ошибочно считает, что продавец вправе передавать право владения по иным сделкам в отношении этих же объектов недвижимости, которые находятся в законном владении покупателя. Подобное мнение основано на неверном толковании закона.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы значение для разрешения спора по существу, влияли бы на результат рассмотрения дела, в связи с чем они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2023 по делу № А45-1512/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                     Е.В. Афанасьева 

 

Судьи                                                                                   О.Ю. Киреева

 

ФИО1