ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-21920/2023

23 августа 2023 года

г. Санкт-Петербург

Постановление изготовлено в полном объеме  23 августа 2023 года

 

Судья Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  Черемошкина В.В.

 

рассмотрев без вызова сторон апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-20875/2023) общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2023, (решение в виде резолютивной части принято 09.05.2023)  по делу № А56-21920/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Залив»

о взыскании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Залив» (далее - ответчик) о взыскании по договору аренды от 01.03.2022 № 07/22Б суммы восстановительного ремонта помещения в размере 308 783 руб. 70 коп., задолженности по арендной плате в размере 89 244 руб., задолженности за комплексную уборку помещения в размере 12 321 руб., задолженности за пользование юридическим адресом в размере 20 000 руб.

Определением от 16.03.2023 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства на основании статей 226 - 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением, (с учетом определения об исправлении опечатки) принятым 09.05.2023 в виде резолютивной части, с ответчика в пользу истца взыскана сумма восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 01.03.2022 № 07/22Б в размере 79 066 руб. 38 коп., задолженность за комплексную уборку помещения в размере 12 321 руб., 2 410 руб. расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части иска отказано. 

09.06.2023 судом изготовлено мотивированное решение.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение изменить, взыскать с ответчика в пользу истца сумму восстановительного ремонта помещения в размере 308 783 руб. 70 коп., задолженность за пользование юридическим адресом в размере 20 000 руб., считая суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении указанных требований.

В силу пункта 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания и без извещения сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Ответчик направил отзыв, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Истец и ответчик возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части не заявили.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.03.2022 заключен договор аренды № 07/22Б, в соответствии с которым в пользование арендатора было передано помещение общей площадью 66,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А.

Срок аренды с 01.03.2022 по 31.01.2023 включительно.

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи 01.03.2022.

Пунктами 2.2.8, 2.2.10 договора были предусмотрены обязанности арендатора по содержанию помещения, а также определен порядок его осмотра арендодателем и порядок возврата объекта после аренды.

В частности, в соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязался обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ в помещение для их осмотра и проверки соблюдения условий настоящего договора не чаще одного раза в неделю без прерывания процесса производства (обычной хозяйственной деятельности).

В соответствии с пунктом 2.2.10 договора арендатор обязан передать помещение либо часть помещения при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего договора/изменением настоящего договора в связи с отказом арендатора от части помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия настоящего договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Споры, возникающие между сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются сторонами в порядке, установленном пунктом 8.1 настоящего договора

При этом в данном пункте особо оговорено, что нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

Как указано в иске, по окончании срока аренды арендодатель уведомил арендатора письмом от 29.12.2022 исх. № 2894-5/22 об осмотре помещения 31.01.2023 в 11.00. В указанную дату на осмотр явился представитель арендатора.

По факту осмотра был составлен дефектационный акт от 31.01.2023, в котором арендодателем были зафиксированы следующие дефекты и повреждения помещения, а также способы их устранения:

- в помещении площадью 18,6 кв. м: повреждения и потертости в местах рабочих мест, царапины, въевшаяся грязь, плинтус в некоторых местах сколот или отсутствует (требуется замена напольного покрытия вместе с плинтусом 18,6 кв. м); на стенах имеются загрязнения и потертости с повреждением верхнего слоя краски (покраска стен 72 кв. м); на дверном блоке разрегулирована фурнитура (обслуживание дверного блока); неполное примыкание открывающихся оконных блоков, загрязнения и царапины на подоконнике (сервисное обслуживание оконных механизмов - 2 шт., покраска подоконников - 4 кв. м);

- в помещении площадью 48 кв. м: повреждения и потертости в местах рабочих мест, царапины, на стыках плит вздутия, сколы на уголках плит, въевшаяся грязь, плинтус в некоторых местах сколот или отсутствует (требуется замена напольного покрытия вместе с плинтусом 48 кв. м); на стенах имеются загрязнения и потертости с повреждением верхнего слоя краски (покраска стен в 2 слоя 127 кв. м, частичная шпаклевка стен, вздутий, трещин - 5 кв. м); на дверном блоке разрегулирована фурнитура (обслуживание дверного блока - 2 шт.); оконная створка цепляется за оконную раму, загрязнения и царапины на подоконнике (сервисное обслуживание оконных механизмов - 5 шт., покраска подоконников - 10 кв. м)

Указанный акт подписан арендатором с замечаниями. В частности, арендатор не согласился с необходимостью выполнения полной замены напольного покрытия, с площадью окраски стен, а также указал, что обслуживание оконных и дверных блоков связано с естественным износом.

В день осмотра стороны подписали акт возврата помещения, в котором отражено, что помещение передается арендодателю в состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта (в помещении имеются дефекты и недостатки, устранение которых возможно путем проведения восстановительного ремонта), согласно дефектационному акту от 31.01.2023.

Подписание настоящего акта арендодателем не прекращает обязанностей арендатора по возмещению арендодателю стоимости восстановительного ремонта.

Стоимость восстановительного ремонта определяется в порядке, установленном договором (пункт 2.2.10 договора). После исполнения арендатором обязательств по оплате стоимости восстановительного ремонта в полном объеме, арендодатель не будет иметь претензий к состоянию переданного помещения.

На основании дефектационного акта арендодатель составил локальную смету, согласно которой стоимость восстановительного ремонта помещения составила 398 027 руб. 70 коп.

02.02.2023 арендатору направлено требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта за минусом удержанного в счет восстановительного ремонта депозита в сумме 89 244 руб. в общей сумме 308 783 руб. 7 коп., задолженности по арендной плате.

Поскольку требование о выплате суммы восстановительного ремонта исполнено не было, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании помимо стоимости восстановительного ремонта также задолженности по аренной плате за январь в размере 89 244 руб., задолженности по оплате за право пользования юридическим адресом за декабрь 2022 года и январь 2023 года согласно дополнительному соглашению № 01 от 01.03.2022 к договору в общем размере 20 000 руб., задолженности за комплексную уборку помещения в размере 12 321 руб.

Ответчик, возражая на иск, представил отзыв, к которому приложил заключение специалиста N РС-11/23. В указанном заключении сделан вывод о том, что запорные элементы окон и дверей, ручки, фурнитура свободно открываются и закрываются, отсутствуют провисания элементов оконных и дверных блоков. Все элементы оконных и дверных блоков находятся на штатных местах, в связи с чем отсутствует необходимость включать работы по сервисному обслуживанию дверных и оконных блоков в перечень восстановительных работ.

Загрязнения и потеки на подоконниках полученные с улицы в виде осадков, пыли и т.п. при проветривании помещения (открытии окон), что не является результатом деятельности ответчика.

На стенах помещений имеются незначительные загрязнения, окрасочный слой в данных местах механических повреждений не имеет, царапины, истертость, выбоины отсутствуют. При этом специалист отметил, что на стенах на уровне спинок кресел во всю длину данных стен видны вставки от других обоев (линии среза), после чего все стены перекрашивались, то есть в данном помещении стены ремонтировались частично, а именно, вырезались поврежденные обои, наклеивались в данные места новые обои, после чего перекрашивались стены целиком. При это в локальной смете, направленной ответчику, предусмотрена полная замена обоев под покраску, включая неповрежденные.

На ламинате видны царапины и потертости, однако общая площадь повреждений напольного покрытия составляет 0.94 кв. м, в то время как общая площадь арендуемых помещений - 66. 6 кв. м.

Таким образом, по мнению ответчика, полная замена напольного покрытия вместо замены отдельных элементов, полная окраска стен и регулировка оконных и дверных блоков приводит к возникновению неосновательного обогащения на стороне истца. Реальная стоимость работ по восстановлению поврежденного недвижимого имущества, включающих устранение дефектов и стен, и пола в помещениях составляет с учетом физического износа материалов 87 646 руб. Принимая во внимание, что сумма депозита, внесенная Ответчиком, составляет 89 244 рубля, основания для удовлетворения требований истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта отсутствуют.

Также ответчик не согласен с необходимостью оплаты комплексной уборки, поскольку с октября 2022 года помещение не использовал.

Оспаривая задолженности по арендной плате, ответчик представил в суд платежное поручение N 491 от 14.03.2023.

Также ответчик указал, что с 07 ноября 2022 года Ответчик не использовал адрес арендуемых помещений в качестве адреса, указанного в ЕГРЮЛ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ ЮЭ9965-23-42824265 от 29.03.2023.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение в обжалуемой части отмене не подлежит.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для взыскания с ответчика платы за использование юридического адреса в соответствии с дополнительным соглашением № 1 за декабрь 2022 года и январь 2023 года.

Из дополнительного соглашения следует, что арендатору предоставлено право использовать адрес части арендуемого объекта в качестве адреса местонахождения ООО «Залив», ООО «Рощинская», ООО «Управляющая компания «Дом у Моря»

Согласно пункту 2.1 договора плата за использование адреса составляет 10 000 руб. в месяц.

Однако из выписок из ЕГРЮЛ в отношении перечисленных выше юридических лиц, адресом местонахождения ООО «Залив» с 07.11.2022 является ул. Профессора Попова, д. 23, лит.А, пом. 5Н, офис 312; адресом местонахождения ООО «Рощинская» с 05.07.2019 является: Большой пр. В.О., д. 80; адресом местонахождения ООО «Управляющая компания «Дом у Моря» с 30.11.2022 является ул. Профессора Попова, д. 23, лит.А, часть пом. 5Н, офис 311.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с декабря 2022 года адрес помещения не использовался ответчиком в качестве адреса местонахождения юридического лица, ввиду чего требования истца в указанной части правомерно признаны необоснованными..

В отношении требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для его полного удовлетворения.  

Как указано в статье 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Согласно тексту искового заявления убытки истца складываются из стоимости работ, которые необходимо выполнить для приведения помещения в первоначальное состояние и включают в себя работы по замене напольного покрытия, замене и окраске обоев, регулировке оконных и дверных блоков.

Как верно указал суд первой инстанции, из имеющихся в материалах дела фотоматериалов, приложенных к дефектационному акту, совершенно очевидно усматривается, что повреждения имелись не по всей площади пола и стен.

Возврат помещений истцу производился ответчиком в сопровождении специалистов экспертной организации - ООО «Агентство консалтинга и оценки», которые были привлечены ответчиком в целях определения действительной рыночной стоимости восстановительного ремонта. По результатам осмотра помещений специалистами экспертной организации - ООО «Агентство консалтинга и оценки» подготовлено заключение № РС-11/23 от 20.02.2023 о рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект Васильевского острова, д. 80, литера «А», 3 этаж, общей площадью 66,6 кв. м. (далее - заключение).

Заключение составлено и оформлено с соблюдением требований действующего законодательства (Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартов саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик). Заключение содержит фотографии помещений, сделанные оценщиком в день их возврата ответчиком истцу (31.01.2023) с изображением повреждений пола и стен, идентичными тем, которые зафиксировал истец в фотоматериалах, приложенных к дефектационному акту. В пункте 1.1 заключения в качестве даты оценки и осмотра указана дата 31.01.2023. Таким образом, утверждение истца о том, что при передаче помещений не присутствовали специалисты экспертной организации, является несостоятельным.

Утверждение истца о том, что представленное ответчиком заключение составлено без учета положений договора аренды, также не соответствует действительности, так как заключение содержит два варианта расчета стоимости восстановительного ремонта, один из которых - вариант 2 -«Повреждения, которые согласно условиям договора аренды № 07/22Б от 01.03.2022, не относятся к естественному износу». Таким образом, при расчете стоимости восстановительного ремонта, которая была принята судом для определения стоимости работ по частичной замене напольного покрытия, учитывались положения договора аренды о том, что «нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что условиями договора аренды предусмотрена обязанность ответчика провести восстановительный ремонт помещения в случае его возврата с повреждениями, не являющимися нормальным износом, а не полный косметический ремонт помещений. Требования же истца, как следует из локальной сметы, связаны с полным косметическим ремонтом помещения. В этой ситуации для проведения восстановительного ремонта допустимым и разумным является проведение ремонта с частичной заменой поврежденных элементов.

В связи с этим суд первой инстанции верно признал, что составление истцом сметы с учетом полного демонтажа напольного покрытия и заменой его на новое, является чрезмерным и согласился с расчетом ответчика, связанным с частичной заменой напольного покрытия (в тех местах, где имеются повреждения).

Что касается затрат по регулировке оконных и дверных блоков, то суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что выявленные в дефектационном акте недостатки оконных и дверных блоков связаны с естественным износом, указав в решении, что естественным износом является потеря имуществом части своих свойств и ухудшение его внешнего вида в течение срока его эксплуатации. Такое изменение происходит со временем независимо от воли эксплуатирующего лица. Разрегулировка оконных и дверных блоков неизбежно происходит в ходе их эксплуатации, ввиду чего это, безусловно, связано с естественным износом оконных и дверных блоков. Следовательно, необходимость проведения сервисного обслуживания оконных и дверных блоков связана с их эксплуатацией и текущим износом и затраты на их проведение относятся на истца.

Приняв во внимание изложенное, с учетом проведенного арендодателем одностороннего зачета депозита в размере 89 244 руб. в счет частичной оплаты стоимости восстановительного ремонта помещения, сумма долга по возмещению стоимости восстановительного ремонта составляет 79 066 руб. 38 коп.  

При рассмотрении настоящего дела арбитражный суд апелляционной инстанции не установил наличие оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции (часть 4 статьи 270 АПК РФ) либо обстоятельств, препятствовавших рассмотрению настоящего дела в порядке упрощенного производства (части 4, 5 статьи 227 АПК РФ).

Учитывая вышеизложенное подателем жалобы не представлено в материалах дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей правовой позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.06.2023 (решение в виде резолютивной части принято 09.05.2023) по делу №  А56-21920/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Судья

 

В.В. Черемошкина