Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-18389/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоРахматуллина И.И.,

судейЗиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Березовая роща» на решение от 02.04.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Ширяй И.Ю.) и постановление от 25.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А46-18389/2023 по первоначальному иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Березовая роща» (366241, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по договору аренды, освобождении нежилого помещения; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Березовая роща» к департаменту имущественных отношений администрации города Омска о признании сделки по расторжению договора аренды недействительной,

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Березовая роща» (далее – общество, ответчик) об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: город Омск, улица Герцена, дом 38А, ранее предоставленное по договору аренды здания от 28.02.2022 № 47706/3А, и возвратить его по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; о взыскании 88 738 руб. 07 коп. задолженности по договору за период с 01.12.2022 по 28.02.2023, 47 589 руб. 31 коп. пени за период с 16.03.2022 по 28.02.2023, с последующим начислением неустойки из расчета 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 01.03.2023 по день фактической уплаты задолженности.

Общество в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обратилось в суд со встречным иском к департаменту о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора, оформленной уведомлением от 14.04.2023.

Решением от 02.04.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 25.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен в части обязания общества освободить спорное помещение и возвратить его департаменту по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Суд взыскал с общества в пользу департамента 88 738 руб. 07 коп. задолженности по договору за период с 01.12.2022 по 28.02.2023, 46 764 руб. 95 коп. пени за период с 16.03.2022 по 28.02.2023, с последующим начислением неустойки, начиная с 01.03.2023 по день фактической уплаты задолженности. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. Распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску.

Общество, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска, ссылаясь на ошибочность выводов судов об отсутствии факта невозможности использования спорного помещения и недоказанности его передачи в непригодном для использования состоянии. Сам момент заключения договора и подписания акта приема-передачи нежилого помещения (28.02.2022, то есть в зимний период) говорит о невозможности в полной мере обследовать здание на предмет функционирования необходимых коммуникаций, целостности фундамента и отливов; таким образом, передача спорного объекта производилась формально, без указания процента износа, дефектов, не позволяющих эксплуатацию здания, при отключенных коммуникациях, в связи с чем невозможно было установить наличие скрытых дефектов системы коммуникации, говорит о невозможности проведения дополнительной проверки функциональности передаваемого объекта. В мае 2022 года после дополнительной проверки системы коммуникаций, обследование текущего состояния здания, обществом было отмечено наличие порыва системы водоснабжения в подвале здания, что исключало его эксплуатацию по прямому назначению, а также необходимость проведения капитального ремонта, в связи с подмытием фундамента, а соответственно нарушение конструктива здания. В связи с указанными обстоятельствами обществом своевременно были вызваны сотрудники аварийной службы АО «Водоканал», которые установили наличие дефектов системы водоснабжения, крайний технический износ, а соответственно, посчитав ситуацию не экстренной, перекрыли систему водоснабжения, порекомендовав обратиться к собственнику здания для проведения капитального ремонта системы водоснабжения и подводящих коммуникаций. Неоднократные обращения к департаменту о необходимости устранения препятствий в использовании здания, устранении дефектов коммуникационных систем здания, о перерасчете платы ввиду невозможности использования арендованного имущества оставлены без ответа. Кроме того, общество в рамках дела № А46-76/2023 обращалось с требованием об обязании департамента устранить препятствия в использовании спорного здания; в удовлетворении иска было оказано. При рассмотрении спора судом установлено, что спорный договор аренды заключён посредством проведения конкурсных процедур, отражено, что подписание актов происходило без дополнительного осмотра помещения. По мнению общества, одностороннее расторжение со стороны департамента договора аренды является неправомерным, поскольку обществом арендная плата частично уплачивалась, при этом со стороны департамента отсутствовали действия по устранению препятствия в пользовании помещением.

Департамент представил отзыв, просил отставить судебные акты без изменения; пояснил, что по условиям договора аренды обязанность по содержанию и текущему ремонту имущества возложена на арендатора; в рамках дела №А46-76/2023 установлено, что спорные коммуникации (труба) не имеют в целом самостоятельного назначения, не являются транзитными и находятся в пределах границ здания. Таким образом, они непосредственно связаны с самим зданием, не существуют отдельно от него, не значатся в реестре муниципальной собственности, не имеют самостоятельного функционального назначения и, как следствие, являются принадлежностью здания. По мнению департамента, поврежденная труба не является принадлежностью здания, соответственно течь в ней не может устраняться силами истца. Департамент отметил, что аналогичные доводы в обоснование искового заявления ответчика к департаменту являлись предметом судебного разбирательства по делу № А46-76/2023.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключён договор, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 55:36:040103:3966, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещённая законодательством Российской Федерации, площадь сдаваемого в аренду помещения 124,1 кв. м.

Срок действия договора согласован сторонами на 5 лет. Договор считается заключенным с момента его подписания (пункт 1.2).

В соответствии с пунктами 2.2.5, 2.2.14 договора на арендатора возложена обязанность по произведению текущего ремонта и капитального ремонта арендованного здания.

Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15 числа текущего месяца; в первый месяц аренды арендатор перечисляет арендную плату в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи здания сторонами. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 29 560 руб., без учета НДС (пункт 3.2).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, а также может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке при условии направления в адрес арендатора соответствующего уведомления.

Письмом от 16.02.2023 департамент уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы до 31 185 руб. 80 коп. в месяц (без учета НДС) с 28.02.2023.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

 Пунктами 5.2.1, 5.2.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора, если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила величину арендной платы в месяц; при фактическом длительном (более 1 месяца) неиспользовании арендатором арендуемого помещения.

В случае одностороннего отказа от договора, предусмотренного пунктом 5.2, договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня направления уведомления (пункт 5.3).

06.03.2023 департаментом направлено обществу требование об уплате задолженности и пени по договору.

Департаментом произведен осмотр переданного обществу по договору спорного помещения и составлен акт от 10.04.2023 № 1447 осмотра нежилого помещения (здания, сооружения), согласно которому спорное помещение арендатором не используется, доступ в помещение ограничен, благоустройство прилегающей территории вокруг здания в неудовлетворительном состоянии.

14.04.2023 департаментом в адрес общества направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении нежилого помещения в течение пяти дней с момента его расторжения. В обоснование одностороннего отказа от исполнения договора департаментом указано на невнесение арендатором арендной платы в установленном договором порядке, а также неиспользование объекта аренды свыше одного месяца.

 Ссылаясь на то, что договор расторгнут с 14.05.2023, арендатор объект аренды по акту приема-передачи не возвратил, образовавшуюся задолженность не оплатил, досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Общество, ссылаясь на незаконность одностороннего отказа департамента от исполнения договора, невозможность в настоящее время использовать спорное помещение по назначению ввиду отсутствия проведения капитального ремонта, что на момент принятия здания в аренду невозможно было установить наличие скрытых дефектов системы коммуникации, обратилось в суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречных требований, суды исходили из наличия задолженности по арендной плате, неиспользовании имущества по назначению, а также приняли во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела №А46-76/2023, в котором обществу отказано в удовлетворении исковых требований к департаменту об обязании устранить препятствия в пользовании спорным зданием. Суды пришли к выводу об отсутствии доказательств того, что в пользование обществу передан объект, не пригодный к эксплуатации в целях, предусмотренных договором; при этом обязанность по текущему ремонту возложена на арендатора.

Выводы судов являются верными, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела. 

Договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и (или) пользование, а арендатор обязан вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 1 статьи 611 и пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)). При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет, как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

По смыслу положений статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Как верно отмечено судами, на основании пунктов 5.2.1, 5.2.2 договора департамент воспользовался своим право на одностороннее расторжение договора ввиду наличия задолженности, в несколько раз превышающей величину арендной платы в месяц. Поскольку доказательства погашения не представлены, постольку указанное обстоятельство является достаточным основанием для расторжения договора и взыскания соответствующей задолженности. 

Кроме того, вступившим в законную силу решением от 23.05.2023 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-76/2023 отказано в иске общества с департаменту об обязании устранить препятствия в использовании здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с его целевым назначением, путем устранения течи водопроводной трубы.

В рамках данного дела установлено, что спорный договор аренды от 28.02.2022 был заключен между департаментом и обществом по результатам проведения аукциона; при этом в аукционной документации, утвержденной директором департамента 29.12.2021, в каждом лоте указана начальная цена договора (лота), обозначен график проведения осмотров помещений. Общество имело возможность ознакомиться с характеристиками здания, обследовать подвальные помещения самостоятельно либо с привлечением компетентных лиц, обладающих специальными познаниями, в том числе до заключения в феврале 2022 года договора аренды. Наличие трубы открытой прокладки, не имеющей герметичного закрытия (в случае, если труба действительно была в существующем виде) могло быть обнаружено при визуальном осмотре. Аналогичным образом могли быть исследованы характеристики здания, качество внутренних перекрытий, наличие любых иных дефектов. При этом проведение осмотра в зимний период не могло повлиять на его результат. Информация о состоянии здания была, в том числе отражена в отчете о рыночной стоимости здания № 2359/2021 от 27.09.2021. На стр. 10 Отчета имеются фотоматериалы к обследованию здания. На стр. 11 Отчета указана оценка технического состояния здания (объекта оценки). По мнению эксперта, фактический износ здания составляет 21-40%, что соответствует оценке технического состояния «удовлетворительно», и означает, что конструктивные элементы и целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Как указывает сам истец по тексту дополнительных пояснений, поступивших в суд 06.02.2023, до принятия имущества в аренду он был ознакомлен с аукционной и оценочной документацией. В свою очередь, при заключении договора аренды здание передано обществу по акту приема-передачи, протоколы разногласий по поводу неудовлетворительного технического состояния здания (его принадлежностей и составных частей) от арендатора в департамент не поступали. Таким образом, общество приняло имущество без каких-либо возражений. Возможность проведения ремонта (по необходимости) отражена в отчете, а его проведение именно арендатором согласовано сторонами при заключении договора аренды.

 Кроме того, департамент указывал, что самостоятельные отдельные коммуникации, подходящие к зданию, расположенному по адресу: 

<

...>, в реестре муниципального имущества не значатся. Следовательно, спорные коммуникации (труба) не имеют в целом самостоятельного назначения, не являются транзитными и находятся в пределах границ здания. Таким образом, они непосредственно связаны с самим зданием, не существуют отдельно от него, не значатся в реестре муниципальной собственности, не имеют самостоятельного функционального назначения и, как следствие, являются принадлежностью здания. Из указанного следует, что ремонт спорных коммуникаций (если такой требуется) может быть осуществлен в рамках проведения текущего или капитального ремонта самим арендатором. В свою очередь, в материалах дела не имеется доказательств, которые бы подтверждали, что спорная труба имеет повреждения, которые бы надлежало устранить арендодателю. Фотоматериалы не могут выступать единственным подтверждением наличия недостатков, поскольку не позволяют установить месторасположение коммуникаций, их качество, характер дефектов. Также истцом в принципе не доказан сам характер недостатков трубы. Имеется ли необходимость проведения текущего или капитального ремонта, так как даже, если при ликвидации аварий происходила частичная замена труб, такой ремонт может быть признан текущим. В настоящее время обществом также не представлено документов, из которых можно было однозначно определить, что помещение, с учетом возложенной на арендатора обязанности по проведению текущего и капитального ремонта, не может использоваться по целевому назначению, как и не доказано наличие препятствий, возникших по вине департамента. Доказательства того, что в здании действительно произошла авария, которая привела к состоянию помещений, которое препятствует его использованию, не представлены. Следовательно, не имеется оснований полагать, что департамент должен был предпринимать меры по оказанию содействия по устранению последствий аварии. Более того, авария предполагает повреждение конкретной коммуникации и необходимость срочного устранения недостатков. Вместе с тем, о наличии недостатков коммуникаций, истец сообщил департаменту только спустя 6 месяцев (недостатки, по мнению истца, возникли в апреле 2022 года, письмо в департамент о наличии недостатков поступило в октябре 2022 года). Следовательно, отсутствуют основания считать, что произошла авария, в устранении которой департамент имел реальную возможность оказать содействие. Также не приведено доказательств ненадлежащего состояния помещений. Акты обследования, которые бы подтверждали ненадлежащее состояние здания (в том числе, не соответствующее износу в 21-40 %), не представлены. Причинно-следственная связь между действиями департамента и состоянием помещений в здании не обоснована.

Судом отклонены доводы о невозможности эксплуатации помещений в здании в настоящее время, так как истец продолжает использовать здание на протяжении более года, департаменту здание не возвращено. Между тем сведения о том, что арендатор в установленном порядке своевременно извещал департамент о наступлении событий, в результате которых дальнейшее использование всего или части арендуемого имущества стало невозможным, в материалах дела отсутствуют. Кроме того, проверкой, проведенной сотрудниками департамента 13.10.2022, установлено, что доступ в здание не ограничен (отсутствуют замки на дверях). Таким образом, любые недостатки помещений здания могли быть вызваны несоблюдением обязанностей по договору аренды самим истцом. Учитывая, что обязанность по ремонту возложена на истца, приведение помещений в надлежащее состояние путем устранения течи трубы не может быть возложено на департамент. При таких обстоятельствах, исковое требование общества оставлено судом без удовлетворения.

Установленные в рамках дела №А46-76/2023 обстоятельства в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение.

Оценивая аналогичные возражения общества о невозможности использовать помещение по назначению на настоящему делу, суды учли обстоятельства, установленные в рамках дела №А46-76/2023, а также отсутствие доказательств, подтверждающих несение расходов на содержание и поддержание состояния переданного объекта в период пользования имуществом до момента расторжения договора (более года). Представленное в дело заключение специалиста № 1001-23 не содержит сведений о недостатках, препятствующих использованию имущества после проведения соответствующего ремонта, обязанность по проведению которого в силу договора была возложена на арендатора. Кроме того, как верно обращено внимание судов, 24.08.2022 общество обращается к департаменту за согласованием передачи объекта аренды в субаренду, на что департамент дает согласие, что также свидетельствует в пользу того, что здание было пригодно для использования. 

Таким образом, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ обстоятельства и имеющиеся доказательства, доводы и возражения сторон, установив факт наличия у ответчика задолженности по спорному договору, возникшей вследствие ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей, а также неиспользование арендатором предмета аренды, суды пришли к обоснованному выводу о правомерном расторжении департаментом договора, с соблюдением условий о его расторжении и норм ГК РФ; проверив представленный истцом расчет исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к аргументированному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.

Установление подобного рода обстоятельств (наличия/отсутствия задолженности, возможности использовать переданное в аренду здание и прочее) является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Оснований для иных выводов суд округа не имеет, нарушения судами стандарта всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308), судом кассационной инстанции не установлено.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию общества с выводами судов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами обеих инстанций, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Нарушений при рассмотрении дела судами норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на общество.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.04.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 25.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18389/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийИ.И. ФИО2

СудьиТ.А. Зиновьева

В.В. Сирина