Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-21266/2022

г. Владивосток

08 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пасификстройинвест», 

апелляционное производство № 05АП-6101/2023 

на решение от 04.09.2023 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-21266/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пасификстройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Хозяйственное управление администрации города Владивостока», Главное управление МЧС РФ по Приморскому краю, Муниципальное казенное учреждение «Управление гражданской защиты города Владивостока», Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края, Владивостокский городской округ в лице администрации г. Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры г. Владивостока, 

о расторжении договора, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Пасификстройинвест» 

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока 

о признании ничтожным одностороннего отказа от исполнения условий договора, обязании исполнить условия договора,

при участии:

от Управления муниципальной собственности города Владивостока, Администрации г. Владивостока, МКУ «Хозяйственное управление Администрации г. Владивостока», МКУ «Управление гражданской защиты г. Владивостока», Управления градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока: представитель ФИО2 по доверенностям от 25.12.2023, от 23.01.2024 сроком действия до 31.12.2024,  диплом о высшем юридическом образовании № 17446, служебное удостоверение; 

от общества с ограниченной ответственностью «Пасификстройинвест»: представитель ФИО3 по доверенности от 10.03.2021 сроком действия на  3 года, диплом о высшем юридическом образовании № 018АСУ-4, паспорт; 

от прокурора Приморского края: представитель ФИО4, служебное удостоверение;

от ГУ МЧС РФ по Приморскому краю: представитель ФИО5 по доверенности от 27.12.2023 сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании № 06-489, свидетельство о заключении брака, паспорт;

в присутствии в качестве слушателя студента юридического факультета;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пасификстройинвест» (далее – ООО «Пасификстройинвест», общество) о расторжении договора № ИП143/2003 от 21.10.2003 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности.

Определениями суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Хозяйственное управление администрации города Владивостока» (далее – МКУ «Хозяйственное управление администрации г. Владивостока»), Главное управление МЧС РФ по Приморскому краю (далее – ГУ МЧС РФ по Приморскому краю), Муниципальное казенное учреждение «Управление гражданской защиты города Владивостока» (МКУ «Управление гражданской защиты г. Владивостока»), Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края (далее – Инспекция), Владивостокский городской округ в лице администрации г. Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры г. Владивостока (далее – УГА г. Владивостока).

В свою очередь, ООО «Пасификстройинвест» обратилось в суд со встречным иском к УМС г. Владивостока, МКУ «Хозяйственное управление администрации г. Владивостока», согласно которому, с учетом уточнений и выделения части требований в отдельное производство (дело № А51- 5939/2023), просило признать ничтожным односторонний отказ Управления от исполнения условий инвестиционного договора № ИП143/2003 от 21.10.2003 по комплексной реконструкции объекта недвижимости и обязать УМС г. Владивостока исполнить условия указанного договора путем предоставления обществу земельного участка с кадастровым номером 25:28:010002:46 площадью 2530 кв.м., местоположение: 

<

...>.

Решением суда от 04.09.2023 исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Пасификстройинвест» обжаловало его в апелляционном порядке.

Заявитель жалобы оспорил выводы суда первой инстанции о том, что предусмотренная предметом спорного договора надстройка над защитным сооружением гражданской обороны (далее – ЗС ГО) административного здания со встроенной автостоянкой по существу не являлась реконструкцией, указав, что инвестиционный договор подразумевал, в том числе, модернизацию защитного сооружения с последующим переходом всех улучшений муниципальному органу.

Также, со ссылкой на получение положительных заключений уполномоченных органов апеллянт в 2004, 2003, 2006 годах обратил внимание на допустимость планируемого им строительства с позиции Постановления Губернатора Приморского края от 02.02.1998 № 34 «Об утверждении схемы временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока», а также требований к эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны.

По мнению общества, неисполнение договора, в том числе отмеченное судом нарушение сроков этапов реализации проекта, было обусловлено исключительно уклонением Управления от предоставления для строительства земельного участка с кадастровым номером 25:28:010002:46, расположенного в районе Океанского проспекта, д. 20б г. Владивостока, тогда как условия договора предусматривали соответствующую обязанность ведомства.

При этом, полагает, что в нарушение условий договора Управление предоставило указанный земельный участок структурному подразделению администрации г. Владивостока - МКУ «Хозяйственное управление администрации г. Владивостока» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что с позиции ООО «Пасификстройинвест» является ничтожной сделкой. Также, такое предоставление трактуется заявителем как односторонний отказ ведомства от исполнения обязательства по инвестиционному договору, лишающий истца права требовать расторжения договора ввиду нарушения императивного запрета на такой отказ (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По убеждению общества, земельный участок с кадастровым номером 25:28:010002:46 подлежит предоставлению инвестору, в том числе с учетом наличия у последнего льготного основания, предусмотренного подпунктом 23.2 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и соответствия вида разрешенного использования этого участка целям, предусмотренным инвестиционным договором.

Также апеллянтом отмечено ненадлежащее рассмотрение заявления общества о пропуске Управлением срока исковой давности.

В представленных письменных отзывах, приобщенных к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, Администрация г. Владивостока, МКУ «Управление гражданской защиты г. Владивостока» возражали против доводов апелляционной жалобы, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

От ГУ МЧС РФ по Приморскому краю представлены письменные пояснения относительно правил содержания защитного сооружения гражданской обороны.

В порядке части 2 статьи 52 АПК РФ судом удовлетворено заявление прокуратуры Приморского края о вступлении в дело; в поступившем письменном отзыве прокуратура Приморского края возражала против доводов апеллянта и считала решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Позиции явившихся в заседание участников спора были поддержаны их представителями; неявка в судебное заседание извещенной надлежащим образом о времени и месте его проведения представителя Инспекции по охране объектов культурного наследия Приморского края не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы участников спора, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между УМС г. Владивостока и ООО «Пасификстройинвест» (инвестор) был заключен договор № ИП - 143/2003 от 21.10.2003 (с учетом дополнительных соглашений от 14.11.2007 и от 21.11.2007), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с надстройкой над ним административного здания со встроенной автостоянкой (далее – объект). 

Срок ввода объекта в эксплуатацию: декабрь 2014 года (с учетом дополнительного соглашения от 14.11.2007). 

Согласно пункту 1.2 договора вкладом Управления является право надстройки административного здания со встроенной автостоянкой над объектом недвижимости, расположенным по адресу: 

<

...>. 

Вкладом инвестора являются денежные средства, за счет которых производятся проектные, строительные, монтажные и пуско-наладочные работы на объекте.

В разделе IV сторонами согласованы сроки и содержание этапов реализации проекта.

Первый этап включал разработку проекта застройки, оформление земельной и согласительной (разрешительной) документации на строительство. Начало этапа – день подписания договора. Окончание этапа – получение разрешения на строительство. Продолжительность этапа - не более 12 месяцев со дня подписания договора (пункт 4.1 договора).

В содержание работ второго этапа входило выполнение полного объема проектных строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту. Начало этапа - день получения разрешения на строительство. Окончание этапа – день  утверждения акта по приемке объекта в эксплуатацию. Срок окончания этапа определяется календарным планом проекта организации строительства, разработанным в соответствии с нормами продолжительности строительства (пункт 4.2 договора); 

Третий этап подразумевал завершение расчетов и урегулирование претензий, оформление прав собственности на объект. Начало этапа – день утверждения акта по приемке объекта в эксплуатацию. Срок действия этапа – три месяца (пункт 4.3 договора). 

В разделе VIII договора установлено его вступление в силу с момента подписания и действие в течение всего периода выполнения сторонами обязательств, обусловленных договором. 

Согласно пункту 9.2 договор прекращается: по выполнению сторонами всех обязательств по договору, завершении расчетов, подписании акта о результатах реализации проекта и оформлению прав собственности. 

Управление вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, если по вине инвестора нарушены установленные настоящим договором сроки завершения этапов. В этом случае управление вправе передать права по реализации проекта третьему лицу без возмещения инвестору понесенных затрат, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон (пункт 9.3 договора). 

ООО «Пасификстройинвест» обращалось в УМС г. Владивостока с заявлениями о предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 25:28:010002:46 с целью дальнейшей реализации инвестиционного договора.

Управлением в адрес общества направлены письма от 12.11.2010 № 12799Д, от 13.08.2020 № 7375Д, от 25.09.2020 № 7375Д с предложением расторгнуть договор в связи с невозможностью его реализации. 

Ввиду отказа общества от подписания соглашения о расторжении, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В свою очередь ответчик, ссылаясь на сохранение интереса к спорному договору и уклонение Управления от его исполнения, заявил встречный иск о признании одностороннего отказа ведомства ничтожным и обязании заключить договор на предоставление земельного участка с кадастровым номером 25:28:010002:46 площадью 2530 кв.м., местоположение: 

<

...>, в целях реализации инвестиционного проекта.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями главы 55 ГК РФ, Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности), общими положениям обязательственного права, разъяснениями пунктов 4, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и квалифицировал сложившиеся между сторонами в рамках реализации инвестиционного договора правоотношения как возникшие из договора простого товарищества.

Согласно пункту 1 статьи 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Исходя из квалификации рассматриваемых правоотношений, прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 18 Закона об инвестиционной деятельности).

Таким образом, требование Управления о расторжении договора от 23.10.2003 подлежит разрешению на основании общих положений Гражданского кодекса о расторжении договоров, на допустимость применения которых также указывают положения статьи 1052 ГК РФ о расторжении договора простого товарищества по требованию стороны.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из искового заявления Управления следует, что требования о расторжении договора от 21.10.2003 обусловлены отсутствием возможности его реализации и достижения цели, определенной сторонами при его заключении.

Исследовав все фактические обстоятельства спора, суд первой инстанции, пришел к выводу о нарушении обществом сроков исполнения обязательства и об объективной невозможности исполнения инвестором принятых на себя обязательств по спорному договору в настоящее время, который был положен в основу удовлетворения первоначальных и отказа во встречных исковых требованиях.

Поддерживая позицию суда первой инстанции, с учетом доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции признает невозможность его реализации на текущий момент, в том числе, с учетом положений пункта 1 статьи 416 ГК РФ, разъяснений пунктов 36, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», по смыслу которых невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом и носит неустранимый характер.

Так, предмет договора № ИП-143/2003 от 21.10.2003 (с учетом дополнительных соглашений) определен сторонами как реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с надстройкой над ним административного здания со встроенной автостоянкой. 

Согласно пункту 1.2 договора вкладом Управления является право надстройки административного здания со встроенной автостоянкой над объектом недвижимости, расположенным по адресу: 

<

...>. 

Объектом недвижимости является защитное сооружение гражданской обороны (ЗС ГО).

Инвестор обязуется за своей счет обеспечить финансирование проекта в полном объеме, разработать и согласовать с Управлением весь пакет проектно-сметной документации по оговоренному проекту; выполнить весь комплекс работ по застройке, а также пуско-наладочные  работы в полном объеме, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим договором, и с качеством в соответствии  с действующими строительными нормами (пункт 3.2)

По итогам реализации проекта инвестору передается в собственность административное здание со встроенной автостоянкой, Управлению – объекты инженерной инфраструктуры, благоустройства, малых архитектурных форм (пункт 5.2 договора).

Таким образом, инвестору предоставлено право строительства нового объекта недвижимости в виде административного здания со встроенной автостоянкой на уже существующем объекте недвижимости, находящемся в муниципальной собственности.

Между тем, в противоречие с предметом договора, такое строительство не является реконструкцией ЗС ГО по смыслу положений пункта 14 статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), согласно которым реконструкцией объекта капитального строительства является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно представленному ООО «Пасификстройинвест» проекту от 2004 года (т. 2, л.д. 38), а также доводам самого апеллянта, использованное в договоре понятие «реконструкции» объекта ЗС ГО подразумевало модернизацию инженерных сетей, в том числе переукладку теплосетей, сетей водоснабжения, канализации, вентиляции объекта гражданской обороны, что по существу является капитальным ремонтом объектов капитального строительства (пункт 14.2 статьи 1 ГрК РФ).

Из изложенного следует, что предметом договора выступало строительство нового административного здания с использованием в качестве основания фундаментов кровли существующего ЗС ГО с заменой или восстановлением его инженерных систем. Не вдаваясь в обсуждение допустимости заключения договора с таким предметом и иными условиями по состоянию на 21.10.2003, коллегия констатирует, что нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность строительства самостоятельного (нового) объекта капитального строительства (объекта недвижимости) на существующем объекте недвижимости. 

Как указал ответчик, надстройка административного здания предполагала реконструкцию и модернизацию ЗС ГО с его последующей передачей в собственность муниципальному образованию в лице Управления.

Вместе с тем, по состоянию на август 2020 года защитное сооружение готово к использованию по предназначению, оборудование и технические системы находятся в работоспособном состоянии и пригодны к эксплуатации (акт оценки МКУ «УГЗ г. Владивостока от 20.08.2020), в связи с чем оснований для вывода о потребности в реконструкции (модернизации) ЗС ГО силами ООО «Пасификстройинвест» у суда не имеется.

Кроме того, применительно к специфике и назначению защитного сооружения судом первой инстанции справедливо отмечены объективно сложившиеся в настоящее время общеизвестные обстоятельства, в связи с которыми реконструкция объекта недвижимости с надстройкой над ним многоэтажного административного здания со встроенной автостоянкой не представляется возможной.

Согласно пункту 2 Приказа МЧС России от 21.07.2005 № 575 «Об утверждении Порядка содержания и использования защитных сооружений гражданской обороны в мирное время» содержание ЗС ГО в мирное время обязано обеспечить постоянную готовность помещений и оборудования систем жизнеобеспечения к переводу их в установленные сроки к использованию по предназначению и необходимые условия для безопасного пребывания укрываемых в ЗС ГО, как в военное время, так и в условиях чрезвычайных ситуаций мирного времени.

При содержании ЗС ГО запрещается застройка территории вблизи входов, аварийных выходов и наружных воздухозаборных и вытяжных устройств ЗС ГО на расстоянии менее предусмотренного проектной документацией (пункт 3 указанного Приказа).

Вместе с тем, оснований для вывода о том, что при реализации инвестиционного договора будут соблюдены приведенные требования у суда не имеется, учитывая неактуальность проектной документации от 2004 года на текущий момент и объективное ограничение доступа к ЗС ГО на момент проведения каких-либо масштабных строительных работ. 

Довод апеллянта о согласовании строительства органами МЧС со ссылкой представленное  заключение от 05.12.2003 № 483 (т. 3., л.д. 59-60) коллегией не принимается, поскольку данное заключение подготовлено Управлением государственной противопожарной службы МЧС в отношении соблюдения противопожарных норм на земельном участке, рекомендуемом в качестве площадки для строительства, и не содержит выводов, касающихся оценки допустимости реконструкции ЗС ГО и влияния строительных работ на соблюдение публичных интересов и обеспечения прав граждан в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

При этом названое заключение выдано с условием – разработки и  согласования до начала рабочего проектирования тех. условий в соответствии с пунктом 1.5. СНиП 21-01-97*. Данный пункт обязывает дополнительно  разработать технические условия, отражающие специфику их противопожарной защиты, включая комплекс дополнительных инженерно-технических и организационных мероприятий. Указанные технические условия должны быть согласованы с органом управления Государственной противопожарной службы и с Госстроем России и утверждены заказчиком, однако доказательств соблюдения данного указания обществом не представлено.

Кроме того, в акте выбора площадки также содержатся особые условия, отмеченные начальником ГУ по делам ГО И ЧС Приморского края – 1) получить исходные данные и требования ГОЧС; 2) получить согласования с собственником ЗС ГО -  в комитете управления гос. имуществом края (т. 3, л.д. 26). Доказательств исполнения таких указаний также не представлено.

Таким образом, оснований для вывода об исполнении обществом условия о разработке и согласовании всего пакета проектно-сметной документации по оговоренному проекту у суда не имеется.

Изложенное свидетельствует о  том, что действуя своей волей и в своем интересе, ООО «Пасификстройинвест», заключив спорный договор, своевременно не предприняло необходимых и достаточных мер для его реализации. Более того, с 2010 по 2020 год общество не вело деятельность, направленную на исполнение договора, обратившись за предоставлением земельного участка только в 2020 году, то есть уже за пределами срока реализации инвестиционного договора (2014 год с учетом дополнительного соглашения). Столь длительный период бездействия не соответствует разумному поведению участника гражданского оборота и свидетельствует о нарушении сроков реализации соглашения со стороны общества.

Безотносительно оценки возможности реализации договора в период его заключения (2003 год) и в течение срока, предоставленного для строительства здания (до 2014 года), коллегия учитывает, что в действующей системе правового регулирования предоставление земельного участка с расположенным на нем ЗС ГО, находящемся в удовлетворительном состоянии и не нуждающемся в реконструкции, невозможно. 

В настоящее время даже временный вывод подобного объекта из эксплуатации для целей его реконструкции третьими лицами может создать явные противоречия публичным интересам и воспрепятствовать исполнению органом местного самоуправления своих обязанностей в области ГО и ЧС – по поддержанию в состоянии постоянной готовности к использованию защитных сооружений и других объектов гражданской обороны (пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 12.02.1998 № 28-ФЗ «О гражданской обороне»).

Орган местного самоуправления, реализуя возложенные на него задачи в области гражданской обороны, обеспечил поддержание спорного объекта в надлежащем состоянии, в том числе силами муниципального казенного учреждения.

Так, распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.08.2010 № 543-р «О безвозмездной передаче имущества, составляющего казну Российской Федерации, в муниципальную собственность Владивостокского городского округа» указанное защитное сооружение гражданской обороны передано в собственность муниципального образования г. Владивостока. Право муниципальной собственности на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке 15.12.2010.

На основании распоряжения УМС г. Владивостока от 16.11.2010 № 971/28 защитное сооружение закреплено на праве оперативного управления за МКУ «Хозяйственное управление администрации г. Владивостока» (регистрационная запись от 03.12.2012 № 25-25-01/237/2011-168) и на основании постановления от 06.08.2014 № 7766 спорный земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование МКУ «Хозяйственное управление администрации города Владивостока», запись о регистрации от 16.09.2014 № 25-25-01/138/2014-004.

Таким образом, в настоящее время недвижимое имущество и земельный участок обременены правами третьего лица, что само по себе свидетельствует об объективной невозможности исполнения договора на условиях, достигнутых сторонами в 2003 году (и в последующих дополнительных соглашениях от 14.11.2007 и от 21.11.2007).

Обстоятельство оспаривания обществом «Пасификстройинвест» сделок по передаче имущества МКУ «Хозяйственное управление администрации г. Владивостока» в рамках  дела № А51-5939/2023 не опровергает факта наличия оснований для прекращения обязательств и расторжения договора.

Доводы апеллянта о мнимости данных сделок не оцениваются судом апелляционной инстанции как не входящие в предмет настоящего спора.

Более того, вне зависимости от итогов рассмотрения дела № А51-5939/2023, земельный участок с кадастровым номером 25:28:010002:46 в любом случае не перейдет в пользование общества по умолчанию, поскольку в настоящее время правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, тем самым земельный участок с кадастровым номером 25:28:010002:46 в настоящее время не может быть предоставлен ООО «Пасификстройинвест» в обход публичных процедур.

Вопреки ссылкам заявителя жалобы на наличие у него права на предоставление земельного участка в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 23.2 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд отмечает, что данный пункт предусматривает льготный порядок в отношении земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 31.12.2014 № 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации» по специальному инвестиционному контракту одна сторона - инвестор, в предусмотренный этим контрактом срок, своими силами или с привлечением иных лиц, обязуется создать либо модернизировать и (или) освоить производство промышленной продукции на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, а другая сторона - Российская Федерация или субъект Российской Федерации в течение такого срока обязуется осуществлять меры стимулирования деятельности в сфере промышленности, предусмотренные законодательством Российской Федерации или законодательством субъекта Российской Федерации в момент заключения специального инвестиционного контракта.

По смыслу изложенного, цель таких контрактов является социально значимой - формирование высокотехнологичной, конкурентоспособной промышленности, обеспечивающей переход российской экономики от экспортно-сырьевого к инновационному типу развития, а предметом специального инвестиционного контракта, выступают деятельность инвестора по созданию либо модернизации и (или) освоению производства промышленной продукции.

С учетом действующих норм о специальном инвестиционном контракте, спорный договор от 21.10.2003, предметом которого являлась реконструкция объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с надстройкой над ним административного здания со встроенной автостоянкой, невозможно отнести к специальным инвестиционным контрактам, а, следовательно, применить положения подпункта 23.2 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в качестве основания для предоставления заявителю земельного участка без торгов. Ссылка апеллянта судебную практику коллегией отклоняется, поскольку тождественность обстоятельств не установлена.

Невозможность предоставления спорного земельного участка обществу обусловливает также следующий вывод суда о неисполнимости договора.

Согласно статье 51 ГрК РФ основанием для выдачи разрешения на строительство объекта служит градостроительный план земельного участка. 

В силу статьи 44 ГрК РФ градостроительный план выдается в отношении сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. 

В соответствии с пунктами 5, 6 статьи 57.3 ГрК РФ с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка может обратиться только правообладатель земельного участка.

Следовательно, необходимым условием для разработки проекта застройки и оформления земельной и согласительной документации на строительство является получение инвестором градостроительного плана земельного участка, без которого осуществление первого этапа реализации проекта не представляется возможным. 

Согласно части 16 статьи 1, части 5 статьи 48, статье 51 ГрК РФ, возможность осуществления строительства физическим либо юридическим лицом градостроительное законодательство связывает с наличием у такого лица прав на землю. 

Пунктом 3.1.1 договора установлено, что управление обязуется предоставить площадку, необходимую для проведения ремонтно-строительных работ, в сроки, согласованные сторонами. Как установлено судом и не опровергнуто управлением, истец за время реализации инвестиционного проекта земельный участок по смыслу пункта 3.1.1 ответчику не предоставил.

Вместе с тем, и общество явных и определенных заявлений о предоставлении земельного участка для целей реализации спорного договора в соответствии с земельным законодательством не направляло, письмо от 30.10.2010, исходя из его содержания (о решении вопроса об освобождении земельного участка, занятого автостоянкой), не является таковым. В любом случае, общество действия (бездействия) администрации не оспаривало.

Оснований для вывода о том, что УМС г. Владивостока были допущены нарушения договора, выразившиеся в непредоставлении земельного участка, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Из раздела 4 договора следует, что оформление земельной документации подлежало завершению до момента получения разрешения на строительство, то есть до 28.06.2006 (дата выдачи обществу разрешения на строительство).

Вместе с тем, сведений о том, что до указанного момента общество принимало меры к получению земельного участка для осуществления инвестиционной деятельности в материалы дела не представлено. 

Соответствующие письма ответчика по первоначальному иску были направлены в 2010 и касались, как указано выше, освобождения земельного участка, занятого автостоянкой, без заявления о предоставлении земельного участка для целей реализации спорного договора. 

Заявление о предоставлении земельного участка с явно выраженным намерением подано обществом только 30.10.2020, письмом от 11.11.2020 в предоставлении земельного участка было отказано. Правомерность отказа управления в предоставлении участка подтверждена судами трех инстанции в рамках дела А51-2508/2021.

Как правильно указал суд в решении, из содержания условий указанного инвестиционного договора не следует, что у муниципального образования возникли гражданско-правовые обязательства перед обществом по предоставлению ему земельного участка.

Напротив, определенные спорным договором обязанности управления по оказанию содействия инвестору в согласовании всех необходимых вопросов с соответствующими органами администрации города Владивостока и проведению работ по формированию земельного участка для целей заключения договора аренды с обществом, являются публично-правовыми и связаны с выполнением не только непосредственно самим управлением, но и иными уполномоченными органами, властно-распорядительных функций. 

Более того, ссылкой на гражданско-правовой договор невозможно преодолеть нормативно установленный порядок исполнения публично-правовых обязанностей органом местного самоуправления.

Общество, следуя принципу добросовестности участников гражданских правоотношений, учитывая публично-властный характер отношений по оформлению прав на земельный участок под объектом инвестирования и дальнейшее получение согласительной и разрешительной документации, действуя разумно в целях исполнения взятых на себя обязательств по выполнению этапов реализации инвестиционного проекта, должно было самостоятельно предпринять все зависящие от него действия в рамках действующего законодательства, направленные на получение прав на земельный участок, согласительной и разрешительной документации.

При этом, обязанность уполномоченных органов в области земельных правоотношений и градостроительной деятельности рассмотреть соответствующие обращения не подразумевает в обязательном порядке положительный итог такого рассмотрения.

В силу названного, возражения общества о неисполнении администрацией своих обязанностей не принимаются. 

Принимая во внимание изложенное, коллегия приходит к выводу о том, что договор от 21.10.2003 объективно не может быть исполнен его сторонами в настоящее время. В этой связи удовлетворение судом первой инстанции исковых требований Управления о расторжении договора является обоснованным и направлено на установление правовой определенности в правоотношениях сторон.

Обоснованность исковых требований Управления исключает возможность удовлетворения встречного иска общества, в связи с чем выводы суда первой инстанции в этой части также поддерживаются судом апелляционной инстанции.

Одновременно, коллегия отмечает, что судом первой инстанции обоснованно учтено расположение земельного участка с кадастровым номером 25:28:010002:46 в границах зоны с особыми условиями использования территории - охранные зоны памятников исторического центра г. Владивостока, утвержденные постановлением Губернатора Приморского края от 02.02.1998 № 34, а также в границах территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, установленной постановлением Администрации Приморского края от 21.05.2008 № 110-па «Об установлении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения и об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, режима использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения». 

В границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности запрещается: строительство объектов капитального строительства, размещение временных зданий и сооружений высотой более 18 метров до верхней отметки кровли; нарушающих сохранившуюся историческую планировочную структуру участка в границах Океанского проспекта, улиц Семеновской, Уборевича, Фонтанной, а также исторические линии застройки улиц; нарушающих условия визуального восприятия исторической городской среды и памятников, панорамы исторического центра города с ближних, а также дальних точек восприятия (акватории бухты Золотой Рог, полуострова ФИО6, южных склонов и водораздела, ограничивающего исторический центр города с севера). 

Оценивая доводы апеллянта о том, что особенности зоны исторического центра города не запрещают нового строительства, суд апелляционной инстанции отмечает, что, действительно, само по себе наличие особых условий использования территории в границах ул. Фонтанной и Океанского проспекта г. Владивостока не является безусловным основанием для вывода о невозможности осуществлять строительство и реконструкцию в данной зоне, требуя лишь соблюдения предусмотренных ограничений. Между тем, доказательств соответствия проекта ответчика от 2004 года действующим ограничениям не представлены.

В представленном в материалы дела отзыве Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края отметила отсутствие информации о согласовании строительства и реконструкции объекта в рамках спорного договора (т. 3, л.д. 43).  При этом, потенциальная устранимость данного обстоятельства не влияет на возможность продолжения спорного договора с учетом вышеприведенных выводов суда.

Судом не принимается довод апеллянта о пропуске Управлением срока исковой давности, который общество исчисляет с 2009 года, связывая начало его течения с моментом отмены администрацией г. Владивостока разрешения на строительство (24.03.2009, т. 3, л.д. 70). Требования заявлены в рамках договора, действие которого не прекращено, и обусловлены невозможностью его расторжения по причине возражения ответчика, вне зависимости от действий администрации по отмене разрешения на строительство. Кроме того, отмена разрешения на строительства может быть осуществлена в рамках полномочий органа местного самоуправления по самоконтролю.

Действия администрации истцом в судебном порядке не обжалованы; мер к получению нового разрешения обществом не принималось, при этом переписка, состоявшаяся между ООО «Пасификстройинвест», мэром г. Владивостока и Управлением в 2010 году (т. 2, л.д. 91-95), с учетом её содержания, данного вывода не опровергает.

Апелляционный суд критически относится к доводу общества о выполнении 4% готовности объекта, поскольку доказательств реального выполнения каких-либо строительных работ не представлено.

Более того, поскольку объект, до 2010 года находившийся в федеральной собственности, ООО «Пасификстройинвест»  не передавался, какие-либо работы в его отношении не могли быть выполнены обществом.

Представленный же в материалы дела технический паспорт от 05.03.2009 и кадастровый паспорт от 24.09.2009 на здание -  объект незавершенный строительством – ГО с надстройкой административного здания по адресу: Владивосток, Океанский проспект 20б (т. 1, л.д. 135, 143), содержит описание подземного этажа (ГО) и лестницы, с чертежом плана только подземного этажа и отметкой о последних изменениях 27.08.2001, то есть до заключения спорного договора, иные данные взяты из проекта в силу прямого указания соответствующих строк техпаспорта, что очевидно свидетельствует об отсутствии выполнения каких-либо работ силами ответчика. Данный объект на кадастровый учет поставлен не был. 

Апелляционный суд не поддерживает применение к спорным правоотношениям пункта 3 статьи 18 Закона об инвестиционной деятельности, поскольку сфера его применения ограничена земельными участками и объектами, расположенными в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга. 

Кроме того, к спорным правоотношениям также не применим Федеральный закон от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» с учетом даты его принятия и отсутствия прямого указания на распространение на ранее возникшие правоотношения. При этом, данный Федеральный закон регулирует правоотношения в рамках совместной инвестиционной деятельности, направленной на извлечение прибыли (статья 3), тогда как органы местного самоуправления, реализуя властно-распорядительные полномочия, вести такую деятельность не вправе. 

Вместе с тем, данное обстоятельство не повлекло за собой принятия неверного по существу решения и не является основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции, учитывая, что доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и признаны коллегией несостоятельными.

Аргументы общества фактически представляют собой ранее сформированную им позицию по делу, между тем все обстоятельства возникшего спора и доказательства в обоснование данной позиции были исследованы судом первой инстанции и получили правовую оценку.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 04.09.2023 по делу №А51-21266/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына