﻿СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 № 17АП-17193/2018(11)-АК

Дело № А50-20679/2017

31 июля 2019 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2019 года,  постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2019 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего Романова В.А.,  

судей Мартемьянова В.И.,  Мухаметдиновой Г.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малышевой Д.Д.,  рассмотрев в открытом судебном заседании  

апелляционную жалобу конкурсного кредитора ПАО Банк ВТБ  

на вынесенное в деле № А50-20679/2017 о признании банкротом АО «Центр  

управления проектами» (ОГРН 1075902014165, ИНН 5902162552)  

определение Арбитражного суда Пермского края от 16 апреля 2019 года о  

разрешении разногласий об имуществе, подлежащем реализации,  

в судебном заседании принял участие Леушканов И.Р. (паспорт) –  

представитель конкурсного управляющего по доверенности от 10.01.2019;  

(иные лица, участвующие в деле, в заседание суда не явились, о времени и  месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьей  121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том  числе публично путем размещения информации на Интернет-сайте суда),  

установил:

решением Арбитражного суда Пермского края от 02.07.2018 АО «Центр  управления проектами» (далее – Общество «ЦУП», Должник) признано  банкротом по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника и  по правилам, применяемым к банкротству застройщиков, установленными  параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 «О  

несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), с открытием в  отношении него конкурсного производства; конкурсным управляющим  утверждена Бидюля Люция Рифовна, официальное сообщение о чем  опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 14.07.2018.  

Конкурсный управляющий Бидуля Л.Р. обратилась 14.02.2019 в  арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий относительно  имущества, подлежащего реализации, а именно исключении из состава  имущества, подлежащего реализации в соответствии с Положением,  представленным конкурсным кредитором ПАО Банк ВТБ (далее – Банк ВТБ,  Кредитор) следующего имущества:  

1. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид  разрешенного использования: для малоэтажной застройки, общей площадью  3.377 кв. м., кадастровый № : 59:32:3250001:14707, расположенный по адресу:  Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево. ул. Радужная,  34, Положение опубликовано в объявлении № 3500910;  

2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов,  вид разрешенного использования: для малоэтажной застройки, общей  площадью 8 369 кв. м., кадастровый № : 59:32:3250001:13659, расположенный  по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул.  Радужная, 38, Положение опубликовано в объявлении № 3500964;  

3. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов,  вид разрешенного использования: для объектов жилой застройки, общей  площадью 957 кв. м., кадастровый № 59:32:3250001:16402, расположенный по  адресу: Пермский край, Пермский р-н, с. Култаево, ул. Лазурная, д. 31,  Положение опубликовано в объявлении № 3500702;  

4.земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид  разрешенного использования: блокированные жилые дома этажностью не выше  3 этажей, общей площадью 4 200 кв. м.. кадастровый № : 59:32:3250001:15361,  расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с.  Култаево, ул. Первоцветная, 109, Положение опубликовано в объявлении   № 3500808;  

5. жилое помещение (квартира), общей площадью 49,7 кв. м.,  кадастровый № 59:32:3250001:16956, расположенное по адресу: Пермский  край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул. Радужная, д. 38, кв. 17  (Кестинг А.Б.), Положение опубликовано в объявлении № 3500736;  

6. жилое помещение (квартира), общей площадью 54,0 кв. м,  кадастровый № 59:32:3250001:16946. расположенное по адресу: Пермский  край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево. ул. Радужная 38, кв. 7  (Патраков Л.С.) Положение опубликовано в объявлении № 3500687.  

Определением Арбитражного суда Пермского края от 16.04.2019 (судья  Рахматуллин И.И.) разногласия разрешены путем исключения указанного  имущества из состава имущества, подлежащего реализации в соответствии с  положениями, представленными Банком ВТБ.  

Конкурсный кредитор Банк ВТБ обжаловал определение от 16.04.2019 в  

апелляционном порядке, просит его отменить в части исключения из состава  имущества, подлежащего реализации, земельных участков в селе Култаево по  ул. Лазурная, д. 31 (положение опубликовано в объявлении на ЕФРСБ №  3500702) и по ул. Первоцветная, 109 (положение опубликовано в объявлении на  ЕФРСБ № 3500808). Банк ВТБ указывает на ошибочность вывода суда о том,  что земельные участки не могут быть реализованы с торгов до момента  оформления права собственности на объекты незавершенного строительства,  поскольку наличие на земельных участках построек, возведенных после  регистрации ипотеки земельного участка, не является препятствием для  реализации земельных участков, даже при отсутствии регистрации права  собственности на объекты незавершенного строительства. При этом апеллянт  обращает внимание, что при отсутствии правоустанавливающих документов на  земельный участок лицо не сможет зарегистрировать за собой право  собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на  таком земельном участке, что исключает риск приобретения земельного  участка и объекта незавершенного строительства разными потенциальными  покупателями. Кроме того, отложение реализации земельных участков до  регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства  нарушает права кредитора на получение причитающихся от реализации  предмета залога денежных средств, приводит к затягиванию процедуры  реализации предмета залога, увеличению расходов на содержание предмета  залога.  

Конкурсный управляющий в письменном отзыве считает апелляционную  жалобу Банка ВТБ необоснованной, просит в ее удовлетворении отказать.  

В заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного  управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы,  просил обжалуемое определение оставить без изменения.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о  времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в  судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является  препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.  

Как следует из материалов дела, и верно установлено судом первой  инстанции при подготовке торгов по реализации обеспеченного залогом  имущества должника Банком в адрес конкурсного управляющего был  направлены Порядок и условия проведения торгов по реализации предмета  залога (далее - Положение, Порядок), которым в предмет торгов включены и  два указанных в апелляционной жалобе земельных участка, а именно:  

 № лота  

Наименование (описание)

 

Начальная 

 

стоимость на торгах,

 

1 

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, 

 

руб. 

480 000

 

вид разрешенного использования: для объектов жилой застройки, общей 

 

площадью 957 кв. м., кадастровый № : 59:32:3250001:16402, расположенный 

 

по адресу: Пермский край, Пермский р-н, с. Култаево, ул. Лазурная, д. 31 

 

4 

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, 

 

1 510 000 

 

вид разрешенного использования: блокированные жилые дома этажностью 

 

не выше 3 этажей, общей площадью 4 200 кв. м., кадастровый № :

 

59:32:3250001:15361, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский 

 

район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул. Первоцветная, 109

 

В дальнейшем от Банка после подачи заявления о разногласиях в адрес  конкурсного управляющего поступили новые Положения, в том числе:  

- Порядок и условия проведения торгов по реализации предмета  залога общества «ЦУП» (земельный участок, пл. 957 кв. м.) (Лот 1);  

- Порядок и условия пров. торгов по реализ. предмета залога, АО  «ЦУП», зем. участок, пл. 4 200 кв. м. (Лот 4);  

Обновленные положения опубликованы конкурсным управляющим в  соответствии с требованиями в ЕФРСБ за №№ 3500702 и 3500808.  

Полагая, что часть имущества, включенного конкурсным кредитором в  порядок продажи, подлежит исключению, конкурсный управляющий обратился  в арбитражный суд с настоящим заявлением о разрешении разногласий.  

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявление  конкурсного управляющего, и исключая из состава подлежащего реализации  имущества земельные участки в селе Култаево по ул. Лазурная, д. 31  (положение опубликовано в объявлении ЕФРСБ № 3500702) и по ул.  Первоцветная, 109 (положение опубликовано в объявлении на ЕФРСБ   № 3500808), исходил из того, что согласно оценочного отчета на первом из них  находится незавершенное строительством строение, а на другом – фундамент  строения, в связи с чем выставление на торги участков с объектами,  незарегистрированными надлежащем образом, преждевременно до разрешения  вопросов относительно принадлежности этих объектов; в этой связи лоты №№  1 и 4 подлежат исключению из Положения, так как потенциальные участники  торгов должны изначально располагать информацией о составе недвижимого  имущества, в том числе и об объектах, находящихся на земельных участках, их  характеристиках.  

Апелляционный суд приходит к следующим выводам.  

Положениями части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о  банкротстве предусмотрено, что дела о несостоятельности (банкротстве)  рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным  названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными  законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и  ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях,  возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании  

арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений,  ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.  

Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве  основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной  массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения  требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве  является право на получение имущественного удовлетворения их требований к  должнику.  

Из отчета об оценке от 31.10.2018 № 1148/18 следует, чтона земельном  участке с кадастровым номером 59:32:3250001:16402 (лот № 1) находится  постройка: коттедж, не завершенный строительством, который не был учтен в  рамках оценки. В соответствии с данными публичной кадастровой карты и  справочной информации Росреестра регистрация прав на данный коттедж не  произведена.  

Согласно отчету об оценке от 31.10.2018 № 1149-2/18, представленным  конкурсным кредитором, на земельном участке с кадастровым номером:  59:32:3250001:15361 (лот № 4) находится постройка: фундамент (цоколь)  жилого дома. В соответствии с данными публичной кадастровой карты и  справочной информации Росреестра какие-либо права на фундамент не  зарегистрированы.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Федерального закона «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) на земельном участке,  заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия  залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения,  если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не  предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания  и сооружения.  

Из условий договоров об ипотеке от 17.08.2016 № ПКЗ/2015-11-з08 и от  21.06.2017 № ПКЗ/2015-11-з16 не предусмотрено условие о запрете возведения  здания или сооружения, что в свою очередь свидетельствует о том, что  возведение после регистрации ипотеки земельного участка каких-либо  построек на нем распространяет действие договора об ипотеке и на данные  строения. Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в соответствии  с положениями статьи 138 Закона о банкротстве, статьями 135, 340  Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 5 статьи 5, пункта 1  статьи 64, пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке, с учетом разъяснений,  содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных  с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве  залогодателя», применительно к обстоятельствам настоящего спора, право  залога Банка ВТБ согласно договорам об ипотеки распространяется как на  земельные участки с кадастровыми № 59:32:3250001:16402 (лот № 1) и  59:32:3250001:15361 (лот № 4), так и расположенные на них объекты  незавершенного строительства (в отношении последних - в силу закона); само  

по себе обращение на данное имущество взыскания, а равно его реализация  закону не противоречит.  

Вместе с тем суд первой инстанции, полагая, что по вышеуказанным  лотам (1 и 4) может возникнуть правовая коллизия, связанная с тем, что в  отсутствие зарегистрированных прав на предполагаемые объекты  незавершенного строительства существует риск приобретения земельного  участка одним потенциальным покупателем, а объекта незавершенного  строительства другим потенциальным покупателем, указал, что подобная  ситуация может привести к нарушению одного из основополагающих  принципов земельного права «единства судьбы земли и объекта  недвижимости».  

Кроме того, суд сделал вывод, что учитывая, что имущество (объекты  незавершенного строительства) расположено на земельных участках, которые  находятся в залоге у Банка, указание характеристик продаваемого имущества, в  частности на нахождение на земельном участке объектов незавершенного  строительства указанное обстоятельство повлияет на объем прав  залогодержателя, а также на формирование цены продаваемого заложенного  земельного участка и иных объектов недвижимого имущества, расположенных  на нем, будет способствовать привлечению более широкого круга  потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты  недвижимости.  

Также суд указал, что по смыслу действующего законодательства объект  незавершенного строительства не может быть реализован на публичных торгах  до тех пор, пока право собственности должника на этот объект не будет  зарегистрировано в установленном законом порядке. При этом в случае  регистрации права на объекты незавершенного строительства собственник  таких объектов, расположенных на земельном участке, имеет возможность  приобрести право на участок, занятого таким объектом и необходимого для его  использования.  

Между тем, исключая спорные земельные участки из имущества,  подлежащего реализации, суд первой инстанции не учел, что в таком случае  отложение реализации земельных участков до вероятного события  (регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства)  нарушает права кредитора на получение денежных средств, от реализации  предмета залога, так как ставится в зависимость от возведения  соответствующих зданий, строений, сооружений, введение их в эксплуатацию и  пр., что приводит к затягиванию процедуры реализации как предмета залога,  так процедуры банкротства Должника в целом, а также увеличению расходов  на содержание предмета залога, что в данном случае не способствует наиболее  полному и соразмерному удовлетворению требований кредиторов.  

При таких обстоятельствах определение арбитражного суда от 16.04.2019  в обжалуемой части подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда  обстоятельствам настоящего дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).  

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 268-272 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный  суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 16 апреля 2019 года  по делу № А50-20679/2017 отменить в обжалуемой части, отказав в  исключении из состава имущества, подлежащего реализации в соответствии  положением, представленным Банком ВТБ (ПАО), следующего имущества:  

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид  разрешенного использования: для объектов жилой застройки, общей площадью  957 кв. м., кадастровый № 59:32:3250001:16402, расположенного по адресу:  Пермский край, Пермский р-н, с. Култаево, ул. Лазурная, д. 31 и  

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид  разрешенного использования: блокированные жилые дома этажностью не выше  3 этажей, общей площадью 4 200 кв. м., кадастровый № : 59:32:3250001:15361,  расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с.  Култаево, ул. Первоцветная, 109.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий  месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.  

Председательствующий В.А. Романов  

Судьи В.И. Мартемьянов 

 Г.Н. Мухаметдинова