АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-10819/2023

22 июля 2024 года

г. Барнаул

 

Резолютивная часть решения суда объявлена 08 июля 2024 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 22 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Слепневой Е.К. (до перерыва в судебном заседании), секретарем Бобиной М.А. (после перерыва в судебном заседании), с использованием средств аудиозаписи, посредством онлайн-заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников недвижимости «Гарант», г. Бийск Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ «Материалстройсервис», г. Новосибирск Новосибирской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Рубин» (ИНН 

<

***>) 

<

...>, пом. Н-83, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение Н-2 - подвал, площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенное по адресу: 

<

...>, а также об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения Н-2 - подвал, площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенного по адресу: 

<

...>, в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО1, по доверенности от 03.07.2023 года, паспорт, диплом, 

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 07.09.2023 года, паспорт, диплом (до перерыва в судебном заседании, после перерыва - не явился), 

от третьего лица – не явился, извещен,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников недвижимости «Гарант», г. Бийск Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ «Материалстройсервис», г. Новосибирск Новосибирской области, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение Н-2 - подвал, площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенное по адресу: 

<

...>, а также об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения Н-2 - подвал, площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 2 22:65:011805:1392, расположенного по адресу: 

<

...>, в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.

Определением суда от 18.07.2023 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 23 августа 2023 года. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Рубин» (ИНН 

<

***>).

Определением суда от 22.11.2023 года  по делу назначена судебную строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ПрофОценка» (

<

...>), эксперту ФИО3. 

Определением суда от 22.05.2024 года производство по делу возобновлено, в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта. 

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие представителя третьего лица.

Ко дню судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Суд приобщил к материалам дела поступившие документы со стороны истца.

Истец настаивал на удовлетворении заявленных требований. 

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме. 

Судом, на стадии исследования письменных материалов дела, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв в судебном заседании до 08 июля 2024 года. После перерыва слушание дела продолжилось в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобиной М.А.

Ко дню судебного заседания от ответчика поступил дополнительный отзыв на исковое заявление.

Суд приобщил к материалам дела дополнительный отзыв на исковое заявление ответчика.

Истец на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление  указал, что истец неправильно выбрал способ защиты права, которое оценивает как нарушенное, что не соответствует правилам статьи 12 ГК РФ. Право ответчика на спорное помещение возникло на основании инвестиционного договора от 06.05.2007 года, государственная регистрация права ответчика осуществлена уполномоченным органом в 2010 году, требования истцом заявлены в июле 2023 года, что свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания права ответчика. Требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения заявлены истцом в нарушение требований ст. 12 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ, правовой позиции Верховного Суда РФ, сформулированной в п.3 постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г № 64. В связи с чем, ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. 

Третье лицо – ООО «Рубин» в отзыве на исковое заявление указало, что многоквартирный дом по адресу 

<

...> находился под управлением с 01.05.2014 г по 04.09.2015г. На основании решения собственников, оформленного протоколом от 04.08.2015г., принято решение о расторжении Договора управления от 01.05.2014 г с ООО «Рубин» и заключение нового договора с 04.09.2015г с ООО «УК «РЭУ» № 6». На момент обслуживания многоквартирного дом были открыты и начислялись счета по 25 жилым помещениям с 1 по 25 квартиру, общей площадью 1647,7 кв., 4 нежилым помещениям: Н-1 ФИО4 общей площадью 173,4 кв.м; Н-2 ООО «СМУ Материалстройсервис» общей площадью 401,9 кв.м. ; Н-3 ФИО5 общей площадью 243,5 кв.м.; Н-4 ФИО4 общей площадыо270,4 кв.м. Площадь мест общего пользования с лестничными клетками составляла 230,2 кв.м., подвал 0 кв.м. Собственники жилого дома на момент обслуживания в ООО «Рубин» имели сведения о технических особенностях многоквартирного дома, включая сведения о спорном нежилом помещении - подвал. Были осведомлены о его существовании, техническом устройстве, расположении в нем коммуникаций, а также о нахождении помещения подвала Н-2 в собственности ООО «СМУ Материалстройсервис», поскольку собственникам расходы на содержание указанного имущества в расчет тарифа не включались, расходы собственники МКД на указанное помещение не несли, счета выставлялись ООО «СМУ Материалстройсервис». Так же такие данные об актуальном собственнике помещения Н-2 были общедоступны, носили открытый характер, предоставлялись любому гражданину по запросу Росреестром. На основании изложенного, ООО «Рубин» считает, что в удовлетворении требований истца необходимо отказать.

Выслушав пояснения представителя истца и возражения ответчика, исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с протоколом от 19.07.2021 собственниками помещений в жилом доме по адресу: 

<

...>, избран способ управления в форме ТСН (товарищество собственников недвижимости). ТСН «Гарант» осуществляет управление жилым домом от имени собственников. Со всеми собственниками был заключен договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Строительство многоквартирного дома по ул. Советская, д. 204/3 осуществляло ООО «СМУ «Материалстройсервис», что подтверждается инвестиционного договора на строительство нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от 06.05.2007 года. В последующем общество продавало жилые помещения.

В материалы дела истцом представлен рабочий проект 2009 года, в котором предусматривается котельная БКУ-2600В, площадь застройки – 67,10 кв. м, а также представлена рабочая документация 2012 года, раздел: отопление и вентиляция, в которой источником теплоснабжения жилого дома указывается пристроенная котельная.

Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенным магазином на первом этаже, по адресу: 

<

...> введен в эксплуатацию на основании разрешения Администрации города Бийска Алтайского края № RU 22304000-58 от 01.09.2009 года (л.д. 25, т.д. 2). 

ООО «СМУ «Материалстройсервис» зарегистрировано в 2010 году право собственности на нежилое помещение (подвал) площадью 401,9 кв.м., кадастровый номер 22:65:044805:1392, в жилом доме по ул. Советская, д. 204/3, помещение Н-2, что подтверждается выпиской из Единого реестра недвижимости от 06.07.2023 года № КУВИ-2023-07-06-7430705 (л.д. 27-31, т.д. 1). 

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что после того, как ТСН «Гарант» приступило к обслуживанию дома, выяснилось, что доступ к коммуникациям в подвальном помещении невозможен, т.к. подвал находится в собственности ООО «СМУ «Материалстройсервис». Ключи от подвала находятся у общества и ООО «Рубин» (управляющая компания), ранее обслуживающей жилой дом.

В подвальном помещении находятся коммуникации: элеватор отопления, проходят общие стояки отопления, располагаются узел учета холодной воды, узлы учета тепловой энергии и прочие технологические элементы, необходимые для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома. Доступ в указанное помещение для иных собственников помещений в МКД отсутствует. Вход в подвал оборудован отдельно со стороны двора.

Для осуществления обслуживания общего имущества ТСН «Гарант» заключило договоры со специализированными организациями. Однако при наступлении периода промывки и опрессовки сетей и внутренних отопительных систем доступ в помещение подвала отсутствует. Товарищество вынуждено обращаться с письмом к ответчику и согласовывать время допуска специализированных организаций для обслуживания общего имущества. При возникновении аварийных ситуаций доступ к коммуникациям также отсутствует. Собственник подвала не находится в доме постоянно, и незамедлительно попасть в помещение подвала для устранения аварийной ситуации невозможно, время устранения аварийной ситуации необходимо согласовывать с собственником.

По мнению истца, указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Спорное нежилое помещение Н-2 с кадастровым номером 22:65:011805:1392 предназначено для обслуживания более одного нежилого помещения (или квартиры), имеет инженерные коммуникаций (оборудование), обслуживающие более одного нежилого помещения (или квартиры) жилом доме по ул. Советская, д. 204/3.

Следовательно, истец полагал, что спорное нежилое помещение не может быть использовано в качестве самостоятельного помещения.

Согласно техническому паспорту от 08.09.2008 на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, спорное помещение Н-2 имеет назначение - подвал и имеет общую площадь 401,9 м., является общим помещением, используемым для обслуживания дома (стр. 14 технического паспорта).

Истец полагает, что использование помещения подвала собственником, в котором находится общее имущество, предназначенное для нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома, не обеспечивает безопасной эксплуатации инженерного оборудования, в связи с чем, заявлено также виндикационное требование. 

Указанное явилось основанием для обращения с настоящим исковыми требованиями в суд. 

Согласно пункту 1 статьи 218, пункту 1 статьи 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление от 23.07.2009 № 64) в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. 

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (абзац 3 пункт 9 постановления от 23.07.2009 № 64).

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

 В подпункте «а» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» разъяснено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). 

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. 

Как следует из материалов дела, в жилом доме в котором находится спорное нежилое помещение Н-2 – подвал, на момент проектирования и на момент сдачи в эксплуатацию указанное помещение было предусмотрено, что подтверждается выпиской из технического паспорта на здание по состоянию на 08.09.2008 года (л.д.36,т.д.1). 

По ходатайству истца в рамках настоящего дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручить обществу с ограниченной ответственностью «ПрофОценка», эксперту ФИО3

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- Имеются ли в нежилом помещении Н-2- подвал, площадью 401,9  кв.м., с кадастровым  номером 22:65:011805:1392, расположенном по адресу: 

<

...>, инженерные коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме?

- Является ли нежилое помещение Н-2 - подвал, площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенное по адресу: 

<

...>, общим имуществом многоквартирного дома или предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома?

В своем заключении эксперт указал, что в соответствии с проведенным осмотром нежилого помещения Н2 площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, установлено, что в указанном помещении размещены инженерные коммуникации отоплении (трубопроводы, тепловой узел), холодного и горячего водоснабжения, канализации и ввод кабели электроснабжения, а также размещена лифтовая шахта с дверным проемом, которая проходит через все этажи жилого дома, предназначенные для обслуживания жилых помещений - квартир (более одного помещения) в многоквартирном доме.

Нежилое помещение Н-2 - подвал, площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенное по адресу: 

<

...>, является общим имуществом многоквартирного дома (техническое помещение), предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем в многоквартирном жилом доме.

Оценив  заключение эксперта № 382-11/2023 от 06.12.2023 года, подготовленное на основании определения суда 22.11.2023 года, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не нашел основания для признания экспертного заключения недостоверным или недопустимым доказательством, в связи с этим суд соглашается с приведенными в заключении экспертом выводами.

Представленные истцом доказательства свидетельствуют о том, что спорное помещение Н2 площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в котором размещены инженерные коммуникации отоплении (трубопроводы, тепловой узел), холодного и горячего водоснабжения, канализации и ввод кабели электроснабжения, а также размещена лифтовая шахта с дверным проемом, которая проходит через все этажи жилого дома, предназначенные для обслуживания жилых помещений - квартир (более одного помещения) в многоквартирном доме, является общим имуществом многоквартирного дома (техническое помещение), предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем в многоквартирном жилом доме.

В соответствии фактическим назначением и использованием, помещение Н-2 – подвал, предназначено исключительно для обслуживания помещений многоквартирного дома, поскольку не имеет самостоятельного назначения и относится к общему имуществу дома. 

Судом установлено, что застройщиком был построен подвал (помещение Н-2) именно для обслуживания жилых помещений - квартир (более одного помещения) в многоквартирном доме, для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем в многоквартирном жилом доме.

Доводы ответчика, указанные в отзыве на исковое заявление, подлежат судом отклонению как необоснованные, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Пунктом 2 статьи 141.4 ГК РФ предусмотрено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таком здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса. 

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. 

При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (пункт 3 статьи 244 ГК РФ). 

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 – «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ установлено, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). 

Пунктом 5 статьи 259.3 ГК РФ предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом. На момент совершения сделок по приобретению помещений истцом и ответчиком такие отношения не были урегулированы законом.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. 

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Как разъяснено в Постановлении № 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления № 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25). 

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628, пунктом 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. 

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

 Из анализа приведенных правовых норм следует, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, данный статус оно не утрачивает даже если зарегистрированы права на него как на самостоятельный объект недвижимости.

Согласно пункту 9 Постановления № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

 Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре на одного лица, поэтому собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. 

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). 

Определяющим фактором для применения двух способов владельческой защиты (негаторный или виндикационный иски) является наличие или утрата владения ООО ТСН «Гарант» спорным помещением, на которые оно претендует как на общее имущество, наличие у него доступа в это спорное помещение. 

Суд установил, что у истца отсутствует доступ в спорное помещение, что не опровергнуто ООО «СМУ «Материалстройсервис», и подтверждается в том числе, обстоятельствами, которые положены в обоснование исковых требований ТСН. 

При этом суд учитывает, что разрешение судом спора должно урегулировать конфликтную ситуацию сторон, а не порождать правовую неопределенность в правоотношениях участников гражданского оборота (опрделение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2018 № 304-ЭС18-2938), в том числе и на будущее время. 

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 04.09.2007г. № 3039/07, от 28.04.2009г. по делу № 15148/08 если истец, считающий себя собственником спорной недвижимости, не обладает на нее зарегистрированным правом и фактически ею не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Кроме того, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отражена правовая позиция относительно вопросов, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам.

В связи с чем, истец обратился с настоящими требованиями в суд, использую надлежащий способ защиты нарушенного права. 

Истец, действуя на основании протокола № 1-2023 от 12.09.2023 года (л.д. 43-44, т.д. 2), которым собственники МКД решили обратиться в суд о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение Н-2 подвал (проголосовали за 56,3 %), является надлежащим субъектов для обращения с заявленными требованиями в суд от имени собственников МКД в силу следующего: 

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд. 

В связи с этим правоспособность Товарищества как юридического лица является специальной и предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным целям деятельности товарищества как юридического лица. 

Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены, в частности, в частях 1 и 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащих закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. 

Данный перечень допускаемых Жилищным кодексом Российской Федерации действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества. 

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

 Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. 

При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. 

Согласно статье 145 Жилищного кодекса Российской Федерации высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья. 

В соответствии с указанной нормой права, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников недвижимости относится, в том числе, и предоставление товариществу права на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности. 

Статья 47 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве одной из форм общего собрания называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. 

Как следует из материалов дела, в соответствии со статьями 145, 146 Жилищного кодекса Российской Федерации было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования по вопросу предоставления товариществу права на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности, что оформлено протоколом № 1-2023 от 1.09.2023 года (л.д.473-44). 

Общее собрание членов товарищества большинством голосов – 56,3% приняло решение о предоставлении товариществу права на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорное помещение. 

Таким образом, истец по настоящему делу обладает правом на предъявление виндикационного иска и оспаривание оснований возникновения права собственности ответчика на спорный объект недвижимости. 

Поскольку право истца на обращение в суд с соответствующими исковыми требованиями согласуется с протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, Устава товарищества собственников недвижимости, утв. протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, таким образом, привлечение каждого собственника помещений МКД к участию в деле не является обязательным. Аналогичная правовая позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 12.05.2015 №303-ЭС14-4720.

Ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Согласно пункту 9 постановления Пленума № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. 

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). 

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

 Ответчик указал, что истец должен был знать о нарушении его прав с момента государственной регистрация права ответчика в 2010 году, требования истцом заявлены в июле 2023 года, что свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания права ответчика.

Истец указал, что собственники помещений, а равно истец о праве собственности ответчика на спорное нежилое помещение узнали из выписки из ЕГРН при формировании реестра собственников помещений многоквартирного дома, что является обязательным при проведении общего собрания в июле 2021 года, т.е. до истечения трех лет со дня, когда узнали или должны были узнать о титульном собственнике, в связи с чем. Требования об истребовании из чужого незаконного владения заявлены в пределах срока исковой давности. До момента избрания способа управления МКД посредством создания товарищества собственников недвижимости, жилым домом управляла управляющая компания «Рубин» (директор ФИО6. ИНН 

<

***>. 

<

...>). Данная управляющая компания принадлежит семье Б-вых, которым принадлежит спорное помещение, а также компания застройщик также принадлежала ФИО4

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно акту № 12 от 07.11.2022 года, поступил звонок о затоплении магазина «Пакетон», ТСН «Гарант» и аварийная служба свободного доступа в подвальное помещение не имеет, представители собственника подвала открыли стояки после соответствующего звонка. 

С учетом изложенного, даты акта от 07.11.2022 года № 12 на дату подачи иска 10.07.2023 года через систему «Мой арбитр» срок исковой давности не истек.

Так как критерием для отнесения того или иного имущества к общему является функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании, суд установив назначение спорного помещения (подвал) с его функциональным назначением - для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем в многоквартирном жилом доме, а также с учетом того, что у ТСН отсутствует доступ к спорному помещению, суд пришел к выводу о том, что спорное помещение по своим признакам обладает признакам общего имущества, в связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку проведенная по настоящему делу судебная экспертиза была принята судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, исследовалась непосредственно в судебном заседании и получила оценку. 

Следовательно, заключение эксперта, как доказательство по делу, суд считает относимыми и обоснованным, а также обусловленной необходимостью в её проведении, поскольку, заключение эксперта легло в основу доказывания позиции истца по делу.

Предъявленные истцом требования были определены именно с учетом проведенной экспертизы, что накладывает на ответчика  обязанность возместить расходы по экспертизе. 

В связи с чем, суд взыскивает с общества с ограниченной ответственностью «СМУ «Материалстройсервис», г. Новосибирск Новосибирской области в пользу товарищества собственников недвижимости «Гарант», г. Бийск Алтайского края 35 000 руб. по оплате судебной экспертизы.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплату госпошлины суд также относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л :

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> на нежилое помещение Н-2 - подвал, площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенное по адресу: 

<

...>.

Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «СМУ «Материалстройсервис», г. Новосибирск Новосибирской области нежилое помещение Н-2 - подвал, площадью 401,9 кв.м., с кадастровым номером 22:65:011805:1392, расположенное по адресу: 

<

...>, в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, как общедомовое имущество.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СМУ «Материалстройсервис», г. Новосибирск Новосибирской области в пользу товарищества собственников недвижимости «Гарант», г. Бийск Алтайского края 47 000 руб. в возмещение судебных расходов, из них 12 000 руб. по оплате государственной пошлины и 35 000 руб. по оплате судебной экспертизы.

 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                              Я.В. Захарова