Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1935/2023

г. Хабаровск

03 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2023 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 127030, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Палладиум» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682645, 

<

...>)

о взыскании 2 588 861 руб. 66 коп.

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность №2/77/509-н/77-2023-2-375 от 27.03.2023, диплом

от ответчика: ФИО3, доверенность от 14.03.2023, диплом

Федеральное государственное унитарное предприятие «Росморпорт» (далее – ФГУП «Росморпорт») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Палладиум» (далее – ООО «Палладиум») о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения №971/ОПЭД-18 от 28.12.2018 по арендным платежам за период с сентября по декабрь 2022 года в размере 293 861,66 руб., по отчислениям за капитальный ремонт на основании пункта 6.3 договора в размере 2 295 500 руб.

Истец на требованиях настаивает, мотивируя их ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, проведению капитального ремонта переданного в аренду объекта.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на то, что пункт 6.3 договора мог быть применен только в случае заключения договора аренды на условиях размера арендной платы по минимальной ставке, определенной Отчетом об оценке №18 НЕ 758/ДО-17/12 от 04.07.2018, исходя из отнесения на арендатора затрат на капитальный ремонт объекта. В данном случае, договор заключен по максимальной ставке арендной платы, следовательно арендатор в составе арендной платы оплачивал данную разницу в величинах арендной платы, предусмотренную пунктом 6.3 договора. Сумма задолженности по арендным платежам должна быть уменьшена на сумму обеспечительного платежа, поскольку зачтенную истцом за счет обеспечительного платежа неустойку в размере 102 422,57 руб. ответчик просит уменьшить на основании статьи 333 ГК РФ, ссылаясь на ее чрезмерность.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 28.12.2018 между ФГУП «Росморпорт» (арендодатель) и ООО «Палладиум» (арендатор) заключен договор недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения №971/ОПЭД-18, по условиям которого арендодатель обязуется в целях эффективного использования федерального имущества предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащий арендодателю на праве хозяйственного ведения следующий объект недвижимости: угольный причал; кадастровый номер 27:21:0107030:200, местонахождение: 

<

...> для использования в соответствии с целевым назначением: осуществление операций с грузами, в том числе погрузо-разгрузочные работы, и стоянка, обслуживание судов (далее – договор).

Арендованное имущество передано по акту сдачи-приемки № 1 от 01.03.2019.

Согласно пункту 3.1. договора, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 19.12.2018 №ЦАА 40-18/2, арендная плата за пользование объектом устанавливается в размере 1 048 000 руб. в год, кроме того НДС 188 640 руб. Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы.

Размер арендной платы подлежит ежегодной индексации в бесспорном порядке на величину фактического уровня инфляции с использованием индекса потребительских цен. Новый размер арендной платы устанавливается с 1 (первого) января каждого года. (пункт 3.2 договора)

В соответствии с уведомлением от 25.01.2022 исх. №Ф1140-14/120-ИС о произведенной индексации, годовой размер арендной платы на 2022 год составляет 1 432 483,58 руб. с НДС.

В силу пункта 3.4. договора, арендная плата по договору вносится арендатором до 10 числа отчетного месяца в полном объеме ежемесячного платежа. В том случае, если указанная дата выпадает на выходные или нерабочие праздничные дни, Арендатор перечисляет арендную плату не позднее первого рабочего дня, следующего за выходным или нерабочим праздничным днем.

В соответствии с пунктом 2.20.20 договора арендатор предоставил арендодателю обеспечительный платеж в размере 309 160 руб.

Пунктом 2.2.21 договора определено, что в случае неисполнения арендатором своих обязательств по уплате арендной платы сумма обеспечительного платежа направляется в первую очередь на погашение пеней и штрафов, а затем на погашение основной задолженности по арендной плате.

В случае нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.11).

Пунктом 2.2.16 договора на арендатора возложена обязанность ежегодно в срок до 1  января предоставлять арендодателю для согласования план проведения текущего и капитального ремонта объекта, и в соответствии с указанным планом, согласованным арендодателем, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт объекта, в том числе ремонт в соответствии с документами, составляющими пополняемую часть Паспорта гидротехнического сооружения.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае вывода объекта из аренды до окончания срока действия договора (прекращения договора), арендатор обязуется выплатить арендодателю сумму, составляющую разницу между величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта арендодателем, и величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта арендатором, рассчитанную исходя из размера, определенного в отчете/отчетах об оценке, который был использован для установления размера арендной платы по договору (с учетом направленного(ых) уведомления(ий) об изменении ставки арендной платы), за период пользования объектом с даты передачи его в аренду по акту сдачи-приемки до момента возврата из аренды по акту сдачи-приемки, за вычетом документально подтвержденных затрат арендатора на производство им капитального ремонта объекта в указанный период.

Согласно  пункту  5.2.  договора, арендодатель  имеет  право  досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке:

- при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение двух месяцев (подряд или отдельно) в течение любых последовательных 12 месяцев действия договора;

- в случае использования объекта не по назначению, указанному в п. 1.1. договора, а равно неиспользования объекта по вине арендатора более одного года.

Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае одностороннего (внесудебного) отказа Арендатора от исполнения договора арендодатель в письменной форме уведомляет Арендатора об отказе от исполнения договора путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресу арендатора, указанному в статье 9 договора. Договор считается прекращенным с момента получения (доставки) арендатором уведомления (заказного письма) арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора. При этом уведомление считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило арендатору (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или арендатор (адресат) не ознакомился с ним.

С момента заключения договора осуществление операций с грузами, в том числе погрузо-разгрузочные работы, стоянка и обслуживание судов не осуществлялись, в связи с чем, минимальный совокупный объем грузооборота на арендуемом объекте арендатором не обеспечен, что подтверждается письмами ООО «Палладиум» от 10.04.2020 №12, от 19.02.2021 № б/н. Кроме того, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за период с августа по декабрь 2022 года в размере 912 181,66 руб.

В связи с чем, ФГУП «Росморпорт» арендатору 02.12.2022 направлено уведомление исх. №Ф1140-14/1315-ИС об одностороннем отказе от исполнения договора, которое получено ответчиком 07.12.2022. Таким образом, договор прекратил свое действие 07.12.2022. Объект аренды возвращен арендатором по акту сдачи-приемки от 07.12.2022.

В связи с нарушением арендатором сроков внесения арендных платежей за август - ноябрь 2022 года, ФГУП «Росморпорт» в соответствии с пунктом 4.11 договора начислены пени в общей сумме 102 422,57 руб., в том числе:

- август 2022 года 42 258,27 руб. за период с 11.08.2022 по 06.12.2022;

- сентябрь 2022 года 30 440,28 руб. за период с 13.09.2022 по 06.12.2022;

- октябрь 2022 года 20 412,89 руб. за период с 11.10.2022 по 06.12.2022;

- ноябрь 2022 года 9 311,13 руб. за период с 11.11.2022 по 06.12.2022).

Ввиду наличия задолженности по договору, арендодатель, руководствуясь пунктом 2.2.20 договора, осуществил удержание из обеспечительного платежа на сумму 309 160 руб. следующих сумм: пени в размере 102 422,57 руб., задолженность по арендной плате за август 2022 года в размере 119 373,63 руб., за сентябрь 2022 года частично в размере 87 363,80 руб. С учетом частичного погашения долга за счет обеспечительного платежа, задолженность по арендным платежам составила 293 861 руб. за период с сентября по декабрь 2022 года.

Кроме того, в связи с досрочным расторжением договора и непроведением арендатором капитального ремонта объекта, ФГУП «Росморпорт» на основании пункта 6.3 договора начислена разница в величинах арендных платежей по Отчету об оценке №18 НЕ 758/ДО-17/12 от 04.07.2018 за период с 01.03.2019 по 30.11.2022 в сумме 2 295 000 руб.

Арендодателем в адрес ООО «Палладиум» направлены претензии, требования об оплате задолженности, пени, суммы начислений за капитальный ремонт от 02.12.2022 № Ф1140-14/1315-ИС, от 12.08.2022 № Ф1140-14/895-ИС, от 13.09.2022 № Ф1140-14/982-ИС, от 13.10.2022 № Ф1140-14/1086-ИС, от 14.11.2022 № Ф1140-14/1200-ИС, от 22.12.2022 № Ф1140-14/1377-ИС, которые оставлены ответчиком без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ФГУП «Росморпорт», арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Доказательства оплаты задолженности по договору за период с сентября по декабрь 2022 года в размере 293 861 руб. ответчиком в суд не представлены. Расчет задолженности соответствует условиям договора о размере арендной платы, условиям зачета обеспечительного платежа, предусмотренным пунктом 2.2.21 договора.

Доводы ответчика о снижении судом как несоразмерной последствиям нарушения обязательства суммы пени, зачтенной истцом за счет обеспечительного платежа, судом отклонены.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Срок оплаты по договору установлен в пункте 3.4 договора – до 10 числа отчетного месяца в полном объеме ежемесячного платежа, определенного пункте 3.1. Пунктом 4.11 договора предусмотрена ответственность арендатора  за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Просрочка исполнения обязательства допущена арендатором, им не оспаривается. В связи с невнесением ответчиком арендных платежей за период с 11.08.2022 по 06.12.2022 истцом обоснованно начислены пени в размере 102 422,57 руб. Расчет неустойки, приведенный в иске, на сумму 102  422,57 руб. является верным, возражения по нему ответчика отсутствуют.

Арендодателем в соответствии с пунктом 2.2.21 договора до обращения в суд с настоящим иском произведен зачет начисленной неустойки обеспечительным платежом.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и (или) процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ). В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (подпункт 4 статьи 1109 ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» лицо, заявившее ходатайство о снижении размера неустойки, должно представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчик, в нарушение статьи 65 АПК РФ, таких доказательств арбитражному суду не представил. Размер ставки рефинансирования по смыслу разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС № 81, таким доказательством не является. Размер ставки учитывается в случае доказанности явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В Постановлении Пленума ВАС № 81 указано, что соразмерность неустойки, предусмотренной договором, последствиям нарушения обязательства предполагается.

Необходимо отметить, что необоснованное уменьшение неустойки, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 по делу №11680/10, с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. При этом, в названном Постановлении указано, что содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Судом принят во внимание тот факт, что установленный договором размер неустойки 0,3% не является чрезмерно высоким, а также, что действия ответчика по неоднократному, систематическому нарушению сроков внесения арендных платежей не направлены на добросовестное исполнение обязательств по договору аренды, не исполняя обязательства своевременно, ответчик должен был предвидеть возможность наступления таких неблагоприятных для него последствий. В связи с чем, оснований для применения судом положений статьи 333 КГ РФ не имеется.

При изложенных обстоятельствах, требования ФГУП «Росморпорт» о взыскании задолженности по арендным платежам по договору №971/ОПЭД-18 от 28.12.2018 в размере 293 861 руб. за период сентябрь-декабрь 2022 года подлежат удовлетворению судом в заявленном размере.

В отношении требований о взыскании начислений за капитальный ремонт арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договором обязанность проведения капитального ремонта арендованного объекта возложена на арендатора (пункт 2.2.16).

Кроме того, договором в пункте 6.3 прямо предусмотрен порядок компенсации арендатором в случае досрочного прекращения действия договора и непроведения или частичного проведения им капитального ремонта объекта в период пользования объектом. Размер такой компенсации определен в виде разницы между величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта арендодателем, и величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта арендатором, рассчитанную исходя из размера, определенного в отчете/отчетах об оценке, который был использован для установления размера арендной платы по договору (с учетом направленного(ых) уведомления(ий) об изменении ставки арендной платы), за период пользования объектом с даты передачи его в аренду по акту сдачи-приемки до момента возврата из аренды по акту сдачи-приемки, за вычетом документально подтвержденных затрат арендатора на производство им капитального ремонта объекта в указанный период.

Договор №971/ОПЭД-18 от 28.12.2018 заключен по результатам открытого аукциона. При этом, для установления начальной цены договора аренды организатором торгов использован Отчет об оценке №18 НЕ 75/ДО-17/12, в соответствии с которым рыночная стоимость имущественного права пользования по договору аренды с учетом отнесения затрат на капитальный ремонт на арендатора составила 524 000 руб. в год, без учета НДС, с учетом отнесения капитального ремонта на арендодателя 1 034 000 руб. в год, без учета НДС. В свою очередь, размер арендной платы за пользование объектом в договоре в сумме 1 048 00 руб. без НДС установлен не на основании Отчета об оценке №18 НЕ 75/ДО-17/12, а в соответствии с протоколом о результатах аукциона №ЦАА 40-18/2 от 19.12.2018 (пункт 3.1 договора).

Согласно протоколу аукциона №ЦАА 40-18/2 от 19.12.2018, аукционная комиссия признала победителем аукциона, предложившим наиболее высокую цену договора аренды, ООО «Палладиум». Таким образом, размер арендной платы по договору установлен по результатам открытого аукциона.

При этом, в пункте 6.3 договора разница между величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта арендодателем, и величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта арендатором, рассчитанной исходя из размера, определенного в отчете об оценке, который был использован для установления размера арендной платы по договору, используется в качестве способа расчета компенсации за непроведение арендатором капитального ремонта объекта при досрочном расторжении договора. Доводы ответчика о том, что данный пункт внесен в договор только на случай заключения договора по минимальной ставке, определенной Отчетом об оценке, противоречат приведенным выше условиям договора.

В соответствии с Отчетом об оценке № 18 НЕ 75/ДО-17/12 от 04.07.2018 истцом верно определена сумма, составляющая разницу между величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта арендодателем, и величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта арендатором, в размере 510 000 руб. в год, без учета НДС (1 034 000 - 524 000), в месяц 42 500 руб., без учета НДС (510 000: 12). Размер компенсации, рассчитанной таким образом, в соответствии с пун6ктом 6.3 договора, за период с 01.03.2019 по 30.11.2022 составляет 2 295 000 руб., в том числе НДС (42 500 руб. * 45 мес. + 382 500 руб.).

Ответчиком доказательства проведения капитального ремонта объекта в период действия договора аренды в суд не представлены. Напротив, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в связи с фактически не использовал объект, и поэтому капитальный ремонт не проводил.

В связи с чем, данная сумма компенсации за капитальный ремонт подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. При этом, учитывается, что истцом при обращении в суд госпошлина оплачена в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Палладиум» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Росморпорт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 2 588 861 руб. 66 коп., расходы по государственной пошлине в размере 35 944 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                   О.В. Медведева