АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А75-7425/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 апреля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25.08.2022 (судья Чешкова О.Г.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 (судьи Грязникова А.С., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А75-7425/2022 по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района (628002, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 305860301100242, ИНН 

<

***>) о взыскании штрафа, расторжении договора аренды земельного участка и обязании вернуть земельный участок.

Суд установил:

департамент имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель): о взыскании 17 085 руб. 90 коп. штрафа по договору аренды земельного участка от 02.07.2020 № 32; расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:933 общей площадью 7 268 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>; обязании вернуть указанный земельный участок по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25.08.2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022, исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу департамента взыскано 17 085 руб. 90 коп. штрафа по договору аренды земельного участка от 02.07.2020 № 32. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в этой части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, судами не учтено, что согласно пункту 3.2.10 договора арендатор земельного участка обязан осуществить проектирование и завершить строительство объекта не позднее 5 лет со дня подписания договора, однако такая обязанность предпринимателем не исполнена, в связи с чем на основании пункта 4.4 договора, предусматривающего право арендодателя расторгнуть договор ввиду неиспользования земельного участка в указанных в договоре целях в течение одного года, департамент имеет право на расторжение договора. Заявитель отмечает, что незаинтересованность предпринимателя в строительстве многоквартирного дома (далее – МКД) на арендованном земельном участке подтверждается отсутствием его обращений по состоянию на 22.11.2022 за получением разрешения на строительство. Кроме того, ответчиком в ультимативном порядке заявлено требование о том, что он приступит к выполнению работ по строительству МКД после того, как получит от департамента гарантию на выкуп построенного МКД (долевое участие) по цене которая устроит предпринимателя.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела в суде кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов в части требования о расторжении договора соответствуют установленным судами по делу обстоятельствам и примененным нормам права.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.06.2020 на основании распоряжения администрации Ханты – Мансийского района от 29.04.2020 № 406-р «О проведении аукциона, открытого по составу участников, с открытой формой подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» и протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 29.05.2020 № 1 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 32, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:02:1211004:933 общей площадью 7 268 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка.

Договор заключен сроком на 5 лет с 02.07.2020 по 01.07.2025 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.2.8 договора арендатор обязан разработать и согласовать со всеми заинтересованными службами проектно-сметную документацию на проектирование и строительство объекта, получить разрешение на строительство и приступить к строительству в течение 1 года с момента подписания договора.

В силу пункта 3.2.10 договора арендатор обязан осуществить проектирование и завершить строительство объекта не позднее 5 лет со дня подписания договора. При этом сроки, необходимые для утверждения проектно-сметной документации на проектирование и строительство, а также оформление документов по сдаче объектов в установленном порядке в эксплуатацию входят в указанный срок.

Пунктом 4.4 договора установлены случаи досрочного расторжения договора, когда арендатор:

- использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным пунктом 1.1 договора, и принадлежностью к той или иной категории земель;

- использует земельный участок способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической и санитарной обстановки;

- не использует земельный участок в указанных в договоре целях в течение одного года за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.10, 3.2.11 договора;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что при невыполнении обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11 договора, арендатор уплачивает штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Истцом проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:933, о чем составлен акт осмотра от 08.04.2022. В результате осмотра участка установлено следующее: на территории земельного участка проводилась хозяйственная деятельность – демонтированы остатки 3-х домов и инженерных сетей; земельный участок огорожен; завезено бытовое и строительное оборудование; проведены работы по подготовке проекта и привязки, размещению на местности 2 МКД; на части территории прорастают молодые деревья и кустарники; фактически объекты с кадастровыми номерами 86:02:1211005:1502 - «ФИО3 водопровод пос. Горноправдинск», 86:2:1211005:1691 - «Внутрипомелковые тепловые сети пос. Горноправдинск», 86:02:0000000:4627 - «Внутрипоселковые сети горячего водоснабжения» демонтированы с территории.

Полагая, что предприниматель не приступил к освоению земельного участка, предназначенного для жилищного строительства в установленный срок, департамент направил предпринимателю претензию от 18.10.2021 № 4702 об уплате штрафа и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2020 № 34 в месячный срок со дня получения соглашения.

Оставление требований претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая по предъявленному иску, предприниматель представил в материалы дела:

- договор проектирования от 27.08.2020 № 18, предметом которого является проектирование объекта «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка на земельном участке с кадастровым номером 86:02:1211004:933, расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> секции А, Б, срок завершения работ согласно графику (Приложение № 6 к договору) - до 08.03.2021;

- договор от 30.03.2020 № 2013 на выполнение инженерных изысканий, платежные поручения от 13.08.2020 № 102, от 29.12.2020 № 127 об оплате за выполнение инженерных изысканий по договору от 30.05.2020 № 2013. К договору приложены листы Технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной документации и Технического отчета по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации, в титульном листе которого указан объект проектирования: «Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> б/н, кадастровый номер земельного участка 86:02:1211004:933, жилые МКД 1, 2 этапы строительства;

- договоры на устройство ограждения строительной площадки от 01.06.2020 № 8, от 01.06.2020 № 9, предметом которых выступает выполнение устройства ограждения на строительных объектах (земельных участках): с кадастровым номером 86:02:1211005:4648, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>;             с кадастровым номером 86:02:1211005:933, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>; с кадастровым номером 86:02:1211005:935 (общая протяженность забора 1 070 м), расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, платежные поручения от 06.07.2020 № 35 об оплате работ,                                      в назначении платежа указан договор от 01.06.2020 № 9.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договора, установив невыполнение предпринимателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.8 договора, пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания штрафа.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении спорного договора, суд первой инстанции исходил из того, что пунктами 3.2.8 и 4.4 договора предусмотрено использование земельного участка в соответствии с его назначением, что не ограничивается получением разрешения на строительство и строительством, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что ответчик в течение 1 года с момента подписания договора не использует земельный участок в соответствии с его назначением. Принятие мер по освоению земельного участка подтверждено представленным истцом актом осмотра земельного участка и представленными ответчиком договорами.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

При рассмотрении спора возникшие между сторонами правоотношения верно квалифицированы судами как обязательственные, регулируемые главой 34 ГК РФ, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание, что предпринимателем совершен ряд действий, направленных на разработку проектно-сметной документации в целях получения разрешения на строительство и последующее строительство, признав, что неиспользование земельного участка в данной ситуации не может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора от 02.07.2020 № 32.

Отклоняя довод заявителя жалобы о незаинтересованности предпринимателя в строительстве МКД на арендованном земельном участке, суды обеих инстанций правомерно указали, что проектированию и строительству в соответствии с градостроительным законодательством предшествуют действия по инженерным изысканиям, а также подготовительные работы на земельном участке, которые совершены ответчиком: подготовка строительной площадки, размещение на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (строительно-бытовые вагончики), осуществлен перенос инженерных коммуникаций и снос объектов, препятствующих строительству, в связи с чем отсутствие разрешения на строительство само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок не используется по его назначению.

Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, приведенные в иске и в апелляционной жалобе. Эти доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

При рассмотрении дела судами полно и всесторонне исследованы все доказательства, на основании которых, с учетом доводов и возражений сторон правильно установлены фактические обстоятельства дела, к которым правильно применены регулирующие спорные правоотношения нормы материального права, процессуальные положения судами не нарушены.

Кассационная жалоба заявителя фактически направлена на переоценку доказательств, надлежащим образом исследованных судами обеих инстанций. Между тем переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

На основании вышеизложенного отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25.08.2022 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по делу № А75-7425/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

Д.С. Дерхо