АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1363/2019

г. Уфа

07 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2019

Полный текст решения изготовлен 07.10.2019

        Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи                       Хомутовой С. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску 

        государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

        к обществу с ограниченной ответственностью «Марат» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

        о признании дополнительного соглашения №1 от 09.10.2017 и №2 от 20.11.2017 к договору аренды №112/17 от 09.10.2017, 

        третье лицо – министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 450008, 

<

...>),

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет,

      Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (далее по тексту - истец, ГУП РБ «УАЗ») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Марат» (далее по тексту - ответчик, ООО «Марат») о признании дополнительного соглашения №1 от 09.10.2017 и №2 от 20.11.2017 к договору аренды №112/17 от 09.10.2017.

       Определением  от 30.01.2019 суд с учетом положений ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица – министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) (далее по тексту - третье лицо, МИНЗЕМИМУЩЕСТВО РБ).

       По устному ходатайству ответчика 02.09.2019 , суд  объявил перерыв в         судебном заседании до 06.09.2019  для мирного урегулирования спора сторонами и заключения мирового соглашения по правилам главы 15 АПК РФ.

        06.09.2019  от ответчика поступило устное ходатайство  об отложении судебного разбирательства, поскольку мировое соглашение между сторонами не достигнуто. Истцом против заявленного ходатайства возражений не представлено, в связи с чем, определением суда от 06.09.2019 рассмотрение дело отложено дополнительно в целях предоставления сторонам времени для урегулирования спора мирным путем.

        В силу главы 15 АПК РФ заключение сторонами мирового соглашения предполагает их взаимное согласие на осуществление примирительных процедур, в том числе, в ходе рассмотрения дела.

По смыслу части 1 статьи 138, части 2 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора.

Поскольку обоюдное согласие сторон на урегулирование спора путем заключения мирового соглашения не достигнуто, оснований для отложения судебного разбирательства в соответствии с частью 2 статьи 158 АПК РФ у суда не имелось.

При таких обстоятельствах, по ходатайству обеих сторон судебное разбирательство неоднократно откладывалось с целью заключения мирового соглашения, однако мировое соглашение не достигнуто, в связи с чем исковое заявление подлежит рассмотрению по существу.

       Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, представило отзыв, согласно которому исковые требования истца поддержало, просило удовлетворить (т.1, л.д. 138-141). 

       Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания. 

      Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона (протокол № 1 от 26.09.2017) между ГУП РБ «УАЗ» (арендодатель) и ООО «Марат» (арендатор) заключен договор №112/17 от 09.10.2017, по условиям п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя: нежилые помещения №12,13 литер А в подвале, общей площадью 173,7 кв.м., для: гараж (т.1, л.д. 31-78).

        Указанный объект передан ответчику по акту приема-передачи от 09.10.2017 (т.1, л.д.79).

        Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

         Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен с момента подписания договора с 09.10.2017 по 08.10.2032, следовательно, в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

        Договор соответствующим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

.2017 (т.1, л.д.78).

        В пункте 4.2.3 договора стороны согласовали обязанность арендатора обеспечить пользование имуществом по прямому назначению (согласно акту приема-передачи от 01.10.2018 арендатор принял в аренду часть административного здания для использования под служебное помещение), в разделе 3 договора было предусмотрено страхование арендуемого недвижимого имущества. 

        В пункте 4.2.10 договора сторонами предусмотрено обязательное согласование сдачи в субаренду помещений с предварительного письменного согласия арендодателя. 

        Согласно п. 6.2 договора расходы арендатора на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг не включаются в установленную настоящим договором или уведомлением арендодателя сумму арендной платы.

       Дополнительным соглашением №1 от 09.10.2017 стороны внесли изменения в договор аренды, изменив п.1.1. договора, исключив раздел 3 «Страхование недвижимого имущества», п.4.2.14,4.2.15,7.4,7.5 договора, также стороны внесли изменение в п.4.2.7 и 4.2.10.

       Дополнительное соглашение №1 от 09.10.2017 к договору зарегистрировано Росреестром 02.11.2017 номер 02:55:020/05-5265-02/101/2017-3, о чем на нем проставлена отметка регистрирующего органа.

       Дополнительным соглашением №2 от 20.11.2017 стороны внесли изменения в договор аренды, изменены п.3.1.7,3.2.2.-3.2.14,3.3.2,3.4.2,3.4.3,3.4.4,3.4.5,4.1,5.1,5.3-5.3.2.,6.2.1,6.2.2,7.1,7.3.-7.6,8.2,10.3-10.5,10.6, исключены п.3.2.15-3.2.17,5.4, договора

       Дополнительное соглашение №2 от 20.11.2017 к договору также зарегистрировано Росреестром 07.06.2018 номер 02:55:020105:5265-02/101/2018-5, о чем на нем проставлена отметка регистрирующего органа. 

       Ссылаясь на то, что вышеуказанные дополнительные соглашения к договорам аренды не соответствует законодательству Российской Федерации, поскольку изменение условий, изложенных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации, не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон, истец обратился в суд с иском о признании недействительными дополнительных соглашений №1 от 09.10.2017 и №2 от 20.11.2017 к договору аренды №112/17 от 09.10.2017.

Ответчик письменный отзыв на иск и соответствующие документальные доказательства  не представил, ранее в судебном заседании пояснил, что признает иск частчино, в части наличия убытков истца по коммунальным услугам в связи с данными дополнительными соглашениями. 

       Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

        На основании ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (ч. 1 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

      Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 

       В соответствии с правилами ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

      В п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

      Офертой признается предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом (п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      В силу ст.ст. 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). 

     В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст.ст. 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

       В ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

        Последствия совершения сделок, не соответствующих требования закона, предусмотрены ст.ст. 166-176 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

       В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

      В соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

     Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

        Так, согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

        Федеральный закон от 26.07.2006№ 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели (ч.1 ст.3). 

       Указанный закон содержит определенные нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной или муниципальной собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.

      Такими нормами являются положения Закона о защите конкуренции, определяющие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предоставления государственной или муниципальной преференции.

      В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.

        Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции). 

        Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила).

       Пунктом 98 Правил предусмотрено, что договор заключается с участником конкурса на условиях, указанных в поданной им заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации; при заключении и (или) исполнении договора его цена не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. 

       Согласно пп. 16 п. 114 Правил документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. 

      В соответствии с п. 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

        Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть в том числе права аренды государственного имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

      Пункты 16.3 документаций об аукционе на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан, расположенных по адресу:  Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д.15/1, утвержденной директором ГУП РФ «УАЗ» 06.07.2017, прямо содержали условия о том, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, за исключением цены договора, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

      Составной частью аукционной документации является проект договора аренды в отношении спорного объекта. 

       Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

       Из приведенных условий аукционной документации следует, что ГУП РБ «УАЗ», являясь организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан, в разработанной и утвержденной документации закрепил положение, соответствующее подпункту 16 пункта 114 Правил, о недопущении изменения по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора.

       Условия аукционной документации, проекта договора и заключенного договора аренды по результатам торгов, обязанность по несению расходов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг лежала на арендаторе, данные расходы не включаются в установленную настоящим договором или уведомлением арендодателя сумму арендной платы. 

     На основании изложенного, из приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных обстоятельств следует, что условия договора об обязанности несения расходов на оплату коммунальных и эксплуатационных арендатором и иные условия не могли быть изменены по соглашению сторон заключением дополнительных соглашений.

      Поскольку указанной сделкой стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования государственным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, это является основанием для признания его не соответствующим требованиям закона и недействительной ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

       На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

        В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

        Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд        

РЕШИЛ:

Исковые требования государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» удовлетворить.

     Признать недействительными дополнительные соглашения №1 от 09.10.2017 и №2 от 20.11.2017 к договору аренды №112/17 от 09.10.2017, заключенного между государственным унитарным предприятием Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» и обществом с ограниченной ответственностью «Марат». 

        Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Марат» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

         Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

         Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

        Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

       Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru. 

                 Судья                                                          С.И. Хомутова