Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-4326/2018

г. Нальчик

12 января 2024 года

резолютивная часть решения объявлена 28 декабря 2023 года

полный текст решения изготовлен 12 января 2024 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи М.Х. Паштовой,

при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи З.Б.Мальбаховой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Местной администрации Эльбрусского муниципального района, г.Тырныауз к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-Инвест", с.Учебное о взыскании задолженности и признании договора аренды расторгнутым

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью  "Капитал-Инвест", с.Учебное  к Местной администрации Эльбрусского муниципального района, г.Тырныауз                     о признании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды №467.07/148-206 и размера арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 недействительными;  об  установлении размера арендной платы по договору аренды на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта,

третьи лица: 

- Местная администрация с.п. Бедык Эльбрусского муниципального района, ФИО1, г.Нальчик, конкурсный управляющий ООО «Каптал-Инвест»  ФИО4

при участии в судебном заседании представителей:

от Местной администрации Эльбрусского муниципального района: ФИО3 – по доверенности,

конкурсного управляющего "Капитал-Инвест": ФИО4 – личность удостоверена

УСТАНОВИЛ:

Местная администрация Эльбрусского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью  "Капитал-Инвест"  о взыскании задолженности по арендной плате в размере                        1 486 907 рублей и признании расторгнутым договора аренды земельного участка от 11.08.2016 №5/2016 (с учетом уточнений, принятых определением суда от 11.10.2023).

Определением суда от 13.09.2018 исковое заявление принято к производству, к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена - Местная администрация с.п.Бедык Эльбрусского муниципального района.

Определением суда от 27.06.2019 принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Капитал-Инвест" к Местной администрации Эльбрусского муниципального района, в котором просит:

- признать отчет об оценке рыночной стоимости права аренды №467.07/148-206 и размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 недействительными;

- провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды с использованием полных и достоверных данных, ранее предоставленных суду истцом;

- установить размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта.

            Определением суда от 05.09.2019 производство по делу №А20-4326/2018 приостановлено,  назначена судебная экспертиза. 03.12.2019 в суд поступило экспертное заключение №02/19/С-014 от 02.12.2019. Определением суда от 03.12.2019 производство по делу №А20-4326/2018 возобновлено.

Определением суда от 09.12.2020 к участию в рассмотрении дела №А20-4326/2018 привлечен конкурсный управляющий ООО "Капитал-Инвест" ФИО5.

Определением суда  от 22.10.2021 по делу №А20-3640/2017 по  ходатайству ФИО5, последний освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Капитал-Инвест».  Определением суда от 13.11.2021 по делу                       №А20-3640/2017 конкурсным  управляющим ООО «Капитал-Инвест» утвержден ФИО6 - член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организации арбитражных управляющих".

Определением суда от 26.07.2022 к участию в рассмотрении дела №А20-4326/2018 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен учредитель ООО «Капита-Инвест» ФИО1.

Установлено, что постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по делу №А20-3640/2017 определение Арбитражного суда КБР от 13.11.2021 отменено, вопрос об утверждении конкурсного управляющего ООО "Капитал-Инвест" направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд КБР.  

В связи с этим, определением суда от 23.09.2022 производство по делу                          №А20-4326/2018 приостановлено до  рассмотрения вопроса об утверждении конкурсного управляющего в деле №А20-3640/2017 о несостоятельности (банкротстве)  общества с ограниченной ответственностью  "Капитал-Инвест". 

Определением  суда от 27.02.2023 производство по делу №А20-4326/2018 возобновлено, назначено судебное заседание по рассмотрению дела, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен конкурсный управляющий ООО «Капитал-Инвест» ФИО7.

22.08.2023 в суд через систему «Мой арбитр» от конкурсного управляющего ООО «Капитал-Инвест» ФИО7 поступил отзыв на заявление, в котором указывает, что считает возможным установить размер арендной платы по договору земельного участка на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта, назначенной определением Арбитражного суда КБР от 05.09.2019  по делу А20-4326/2018.

29.08.2023 в суд от третьего лица - ФИО1 поступил отзыв на заявление, полагает, что исковые требования первоначального истца и истца по встречному иску подлежат частичному удовлетворению с произведением взаимозачета разницы в стоимости арендной платы с учетом установленного судебной экспертизой размера арендной платы и произведенной обществом оплаты аренды в размере 550 000 рублей, с последующим взысканием разницы в размере 351 559 рублей с местной администрации Эльбрусского муниципального района в пользу ООО «Капитал Инвест». Требование о расторжении договора подлежит отклонению в связи с несоблюдением истцом условий ст.452 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда КБР от 12.10.2023 по делу №А20-3640/2017 ФИО7 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест». Определением суда от 07.11.2023 конкурсным  управляющим общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест» утверждена ФИО4,  член Ассоциации  "Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих".

В судебном заседании представитель Администрации поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить. Пояснил, что претензионный порядок для признания договора расторгнутым не требуется, с экспертным заключением не согласен, в удовлетворении встречного иска просит отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили.

В судебном заседании, начатом – 01.12.2023, судом объявлялись перерывы, после окончания которых – 13.12.2023, судебном заседание продолжено при участии истца и конкурсного управляющего ответчика.

Представитель Администрации поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просит отказать. Также пояснил, что досудебная претензия о расторжении договора (признании договора расторгнутым) в адрес ответчика не направлялась.

Конкурсный управляющий ООО «Капитал-Инвест» по основному иску возразила, поддержала встречные исковые требования, а также доводы, изложенные в отзывах конкурсного управляющего ФИО7 и третьего лица.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд своих представителей не направили, в связи с чем, дело рассмотрено по правилам пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – в отсутствие неявившихся лиц, по представленным доказательствам.

В судебном заседании протокольными определениями объявлялись перерывы, после окончания которых – 28.12.2023, судебное заседание продолжено при участии истца.

19.12.2023 (зарегистрировано в системе «Мой арбитр» 20.12.2023) в суд от конкурсного управляющего ООО «Капитал-Инвест» ФИО4 поступил отзыв на иск, в удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме, поддерживает встречные исковые требования в полном объеме. Указывает, что в случае установления размера арендной платы по договору аренды земельного участка на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта, назначенной определением Арбитражного суда КБР от 05.09.2019 по делу А20-4326/2018, у ООО «Капитал-Инвест» задолженности по арендной плате не будет, соответственно доводы Местной администрации Эльбрусского муниципального района об одностороннем отказе от исполнения договора подлежат отклонению.

Представитель истца просил удовлетворить исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просит отказать.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, а также заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

11.08.2016 между местной администрацией с.п.Бедык Эльбрусского муниципального района (арендодатель) и ООО "Капитал-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка расположенного в границах сельского поселения Бедык и государственная собственность на которую разграничена от 11.08.2016 №5/2016 (Т.1 л.д.54-63) по условиям которого, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский район, с.п.Бедык, юго-западная сторона села, для добычи гипсового камня на основании постановления главы местной администрации с.п.Бедык Эльбрусского муниципального района от 02.06.2016 №7. Общая площадь передаваемого в аренду земельного участка 106831 кв.м. (пункт 1.2 договора). Кадастровый номер 07:11:1100000:2947 (пункт 1.3 договора).  Срок аренды установлен с 11.08.2016 по 31.12.2021 года (пункт 1.5 договора).

 Договор зарегистрирован в установленном порядке в регистрирующем органе. 

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата установлена на основании отчета рыночной стоимости права аренды и составляет 1 079 450 рублей в год (Отчет №467.07/0148-2016 составленный агентством независимой оценки и экспертизы).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально равными долями, составляющими в сумме годовую арендную плату, в течение срока действия договора, не позднее 15 числа первого месяца квартала, а в четвертом квартале не позднее 15 ноября текущего года.

Во исполнение условий договора, по акту приема-передачи от 11.08.2016 арендодатель передал арендатору земельный участок.

В нарушение условий договора, арендатор свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил, сумма задолженности по состоянию на 24.04.2018 составила  1 486 907 рублей.

Учитывая наличие задолженности по арендным платежам, истец направил в адрес ответчика уведомления №01-09/194 от 16.05.2017, №01-09/52 от 17.02.2017, №01-09/379 от 08.08.2017, №01-06/19 от 22.01.2018, №01-09/1609 от 24.04.2018 (Т.1 л.д.69-85) о необходимости погасить имеющуюся задолженность. 

Неисполнение претензии и уклонение ответчика от уплаты задолженности послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Ответчик обратился со встречным иском (Т.3 л.д.43-44) о признании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды №467.07/148-206 и размера арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 недействительными и установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Правоотношения сторон по заключенному между сторонами договору аренды земельного участка регулируются нормами главы 34 ГК РФ и  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ  любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским законодательством и Земельным кодексами РФ.

В соответствии со статьей 606  ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии со статьями 309, 310  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что во исполнение договорных обязательств, истец, как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспорен.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле,  должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против доводов истца, ответчик в ходе судебного разбирательства, а также в своем отзыве указал, что согласно п.3.2 договора, арендная плата установлена на основании отчета рыночной стоимости права аренды №467.07/0148-2016 и составляет 1 079 450 рублей в год. В ходе ознакомления с указанным отчетом было установлено, что исходные данные, составляющие основу расчета арендной платы, не соответствуют действительности. Истцом были предоставлены оценщику неполные и/или недостоверные сведения, необходимые для проведения оценщиком оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка. Данное обстоятельство дает право утверждать, что результаты оценки, содержащиеся в отчете об оценке, не могут соответствовать действительности. Считает необходимым назначить по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости права аренды.

По смыслу пункта 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Таким образом, в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы. Необходимость назначения такой экспертизы по делу вытекает и из нормы материального права, подлежащей применению по делу.

Так, с учетом всех обстоятельств дела, определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики  от 05.09.2019 по делу №А20-4326/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой  поручено индивидуальному предпринимателю ФИО8. На разрешение перед экспертом был  поставлен следующий вопрос: 

- Какова рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 106831 кв.м. (кадастровый номер 07:11:1100000:2947, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для добычи гипсового камня; адрес объекта: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, с.Бедык) по состоянию на 11.08.2016?

По результатам проведенной экспертизы экспертом ФИО8 составлено и направлено в суд экспертное заключение №02/19/С-014 от 02.12.2019 (Т.4 л.д.39-100). По поставленному вопросу дан следующий ответ:

- итоговая рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 106831 кв.м. (кадастровый номер 07:11:1100000:2947, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для добычи гипсового камня; адрес объекта: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, с.Бедык) по состоянию на 11.08.2016 составляет 140 076 (сто сорок тысяч семьдесят шесть) рублей.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, из материалов дела не усматриваются. Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт компетентен в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, имеет соответствующий опыт и квалификацию, обоснованных отводов эксперту не заявлено.

Проанализировав содержание экспертного заключения, и оценив его в совокупности с другими доказательствами и доводами участвующих в деле лиц по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что заключение является обоснованным и подтвержденными документально, с точки зрения полноты и обоснованности - соответствующими требованиям ст. 86 АПК РФ. Каких-либо противоречий, сомнений в достоверности выводов эксперта у суда не возникло, экспертизы проведены с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в силу чего данные заключения признаются судом надлежащим доказательством по делу. Исследовательская часть заключения обладает достаточной полнотой рассматриваемых обстоятельств строго в отношении поставленных вопросов, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствуют сомнения в обоснованности выводов эксперта или противоречия в его выводах. Заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Доказательства недостоверности выводов эксперта, составившего экспертное заключение, а равно доказательства, опровергающие выводы эксперта в материалах дела отсутствуют, заявлений о фальсификации доказательств не представлялось, ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

Оценив результаты экспертизы, суд считает, что заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют, в связи с чем, суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу. 

   В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела и результатов проведенной по делу судебной экспертизы, и установлено судом ООО «Капитал-Инвест» по договору аренды №5/2016 от 11.08.2016 оплачена арендная плата в общей сумме 550 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями №499 от 18.04.2017, №744 от 21.06.2017, №830 от 14.07.2017, №831 от 14.07.2017, №949 от 04.08.2017, №1019 от 16.08.2017. 

Размер рыночной стоимости годовой арендной платы, установленной по состоянию на 11.08.2016 по результатам судебной экспертизы составляет 140 076  рублей.

Поскольку судебная экспертиза проводилась лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленного перед ним вопроса, экспертом полно, ясно и непротиворечиво дан ответ на поставленный судом вопрос, вопреки позиции истца суд признает заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу, которое может быть использовано для определения достоверной величины арендной платы за земельный участок.

С учетом изложенного, суд считает необходимым при определении размера арендных платежей руководствоваться ставками, приведенными в заключении судебной экспертизы.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за период с 11.08.2016 по 11.04.2018 составляет 233 460 рублей (расчет произведен с учетом стоимости годовой арендной платы, установленной по результатам экспертизы из расчета: 140 076  рублей - за пользование нежилыми помещениями в год /12 месяцев; 11 673 рубля – в месяц). 

Между тем, указанная сумма задолженности за оспариваемый период погашена ответчиком в полном объеме, что не оспаривается сторонами, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика  задолженности.

Требования истца (уточненные) в части признания договора аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 расторгнутым, подлежат оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Из части 5 статьи 4 АПК РФ следует, что право лица на обращение в арбитражный суд с требованием, в отношении которого федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора возникает после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений статей 450, 452, 619 ГК РФ требование о расторжении договора аренды может быть заявлено арендодателем в суд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок и предложения расторгнуть договор, неустранения арендатором в разумный срок нарушений условий договора и отказа арендатора от расторжения договора либо неполучения арендодателем ответа от арендатора на предложение расторгнуть договор.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации пояснил, что уведомление о расторжении договора аренды в адрес ответчика в установленном порядке не направлялось.

В материалы дела представлены уведомления (Т.1 л.д.69-85) №01-09/194 от 16.05.2017, №01-09/52 от 17.02.2017, №01-09/379 от 08.08.2017, №01-06/19 от 22.01.2018, №01-09/1609 от 24.04.2018) о необходимости погасить имеющуюся задолженность. 

Суд, проанализировав содержание данных уведомлений, приходит к выводу, что данные уведомления не могут служить доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в тексте уведомлений не содержится предложение расторгнуть договор, а указание на обращение арендодателя в суд с иском о расторжении договора в случае неисполнения арендатором требования погасить долг, не может расцениваться как такое предложение.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (направление ответчику письменного уведомления о расторжении договоров аренды).

При таких обстоятельствах, установленный законом порядок досудебного урегулирования спора по требованию о расторжении договора не может считаться соблюденным, исковое заявление в части требований о признании договора аренды расторгнутым подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд разъясняет, что оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части, не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием, после соблюдения претензионного порядка.

По встречному исковому заявлению.

ООО "Капитал-Инвест" просит:  признать отчет об оценке рыночной стоимости права аренды №467.07/148-206 от 17.06.2016 (Т.2 л.д.56-138) и размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 недействительными; установить размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы, содержащихся в заключении эксперта.

Как установлено выше, 11.08.2016 между местной администрацией с.п.Бедык Эльбрусского муниципального района (арендодатель) и ООО "Капитал-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка расположенного в границах сельского поселения Бедык и государственная собственность на которую разграничена от 11.08.2016 №5/2016 по условиям которого, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский район, с.п.Бедык, юго-западная сторона села, для добычи гипсового камня на основании постановления главы местной администрации с.п.Бедык Эльбрусского муниципального района от 02.06.2016 №7. Общая площадь передаваемого в аренду земельного участка 106831 кв.м. (пункт 1.2 договора). Кадастровый номер 07:11:1100000:2947 (пункт 1.3 договора).  Согласно пункту 3.2 договора арендная плата установлена на основании отчета рыночной стоимости права аренды и составляет 1 079 450 рублей в год (Отчет №467.07/0148-2016 составленный агентством независимой оценки и экспертизы).

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, установленных статьей 12 ГК РФ, либо иными нормами закона.

В соответствии со статьей 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства, возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности: 1) об оспаривании нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если рассмотрение таких дел в соответствии с настоящим Кодексом отнесено к компетенции Суда по интеллектуальным правам; об оспаривании актов федеральных органов исполнительной власти, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, если рассмотрение таких дел в соответствии с настоящим Кодексом отнесено к компетенции Суда по интеллектуальным правам; 2) об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц; 3) об административных правонарушениях, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда; 4) о взыскании с организаций и граждан, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обязательных платежей, санкций, если федеральным законом не предусмотрен иной порядок их взыскания; 5) другие дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда. 

Оспариваемый документ должен быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также нарушать права заявителя в сфере экономической и иной предпринимательской деятельности.

Как разъяснено в абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая вышеуказанные разъяснения и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что оценка рыночной стоимости права аренды, установленная в отчете №467.07/148-206 от 17.06.2016, который оспаривается в рамках данного дела, носит для данного общества рекомендательный характер и не может быть оспорена путем предъявления самостоятельного иска.

С учетом изложенного, отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований в данной части.

Требование ООО "Капитал-Инвест" об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы суд  находит подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

По результатам проведенной в рамках настоящего дела экспертизы экспертом              ФИО8 составлено и направлено в суд экспертное заключение №02/19/С-014 от 02.12.2019, в котором  отражено, что итоговая рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 106831 кв.м. (кадастровый номер 07:11:1100000:2947, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для добычи гипсового камня; адрес объекта: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, с.Бедык) по состоянию на 11.08.2016 составляет 140 076 (сто сорок тысяч семьдесят шесть) рублей.

Поскольку судебная экспертиза проводилась лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленного перед ним вопроса, экспертом полно, ясно и непротиворечиво дан ответ на поставленный судом вопрос, вопреки позиции истца суд признал заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу, которое может быть использовано для определения достоверной величины арендной платы за земельный участок.

Экспертом в заключении подробно описан проведенный процесс исследования, указаны сведения о примененных методиках с приведением проверяемых ссылок на полученную в ходе проведения экспертизы информации. Экспертом подробно описан и обоснован выбор использованного метода расчета, приведены обоснования невозможности использования иных подходов.

С учетом изложенного, суд считает необходимым при определении размера арендных платежей руководствоваться ставками, приведенными в заключении судебной экспертизы.

Таким образом, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд  удовлетворяет встречные исковые требования в данной части, размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 подлежит установлению на основании результатов судебной экспертизы в размере 140 076 рублей в год.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, подпунктом 2 пункта 1 статьи 148, статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

по основному иску:

В удовлетворении исковых требований Местной администрации Эльбрусского муниципального района в части взыскания задолженности отказать. 

В части признании договора аренды земельного участка от 11.08.2016 №5/2016 расторгнутым, исковое заявление оставить без рассмотрения.

 

По встречному иску:

Установить размер арендной платы по договору аренды земельного участка №5/2016 от 11.08.2016 на основании результатов судебной экспертизы в размере 140 076 рублей в год.

В остальной части в удовлетворении встречных исковых общества с ограниченной ответственностью  "Капитал-Инвест" требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Настоящий судебный акт  выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

 

   Судья                                                                               М.Х. Паштова