АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3554/17 

Екатеринбург

04 июля 2017 г.

Дело № А50-11876/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Полуяктова А.С., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – управление Росимущества, истец) на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2016 по делу№ А50-11876/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (далее – общество, ответчик) о взыскании в доход федерального бюджета:

1) задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.11.2012 № 02365 в размере 1 649 628 руб. 10 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 75 882 руб. 89 коп.;

2) задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.11.2012 № 02347 в размере 474 447 руб. 79 коп. за период 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 21 824 руб. 60 коп.;

3) задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.01.2014 № 02906 в размере 500 014 руб. 60 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 23 067 руб.;

4) задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.08.2013 № 02627 в размере 28 467 932 руб. 92 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 1 309 524 руб. 91 коп.;

5) задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.08.2013 № 02625 в размере 19 358 190 руб. 88 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 890 476 руб. 78 коп.;

6) задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.08.2013 № 02629 в размере 18 452 595 руб. 50 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 848 819 руб. 39 коп.;

7) задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.03.2014 № 02355 в размере 27 837 936  руб. 41 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 1 280 545 руб. 07 коп.;

8) задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.11.2012 № 02309 в размере 18 929 505 руб. 93 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 870 757 руб. 27 коп.;

9) задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.11.2012 № 02361 в размере 24 245 296 руб. 04 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 1 115 283 руб. 62 коп.;

10) задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.10.2012 № 02364 в размере 439 183 руб. 30 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 20 202 руб. 43 коп.;

11) задолженность по арендной плате по договору аренды от 22.05.2013 № 02505 в размере 253 894 руб. 73 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 11 679 руб. 16 коп.;

12) задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.05.2013 № 02503 в размере 12 412 635 руб. 64 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 570 981 руб. 24 коп.;

13) задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.11.2012 № 02310 в размере 22 497 442 руб. 24 коп. за период с 09.06.2015 по 15.11.2015 и пени в сумме 1 034 882 руб. 34 коп.

Решением суда от 20.12.2016 (судья Трубин Р.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 (судьи Полякова М.А., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление Росимущества просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное установление судами фактических обстоятельств дела, неприменение подлежащих применению норм права. По мнению заявителя, судами не учтено, что в связи с принятием Правительством Российской Федерации постановления от 30.10.2014 № 1120 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.06.2009 № 582» при расчете арендной платы за 2015 год им обоснованно применены положения Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила определения размера арендной платы), в редакции, действующей после 01.03.2015, арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельных участков. Истец указывает на то, что право на одностороннее изменение арендной платы в случае централизованного изменения цен предусмотрено п. 36, 4.1.5 договоров аренды; уведомление о расчете арендных платежей ответчиком не оспорено, стало неотъемлемой частью договора.

Кроме того, заявитель считает необоснованным расчет арендной платы, произведенный на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Акцент-оценка», так как данное заключение не может опровергать достоверность сведений, изложенных в отчетах, примененных управлением Росимущества при определении платы за землю. Судами не было приведено выводов о недостоверности сведений отчетов о рыночной стоимости земельных участков. С учетом положений п. 2 ст. 166, п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) управление Росимущества считает, что достоверность рыночной стоимости земельных участков, определенной специалистом-оценщиком, могла быть опровергнута только при рассмотрении иного судебного спора и в предмет доказывания по настоящему делу не входила.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:01:4713912:9, находящийся по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный р-н, ул. Верхнемуллинская, 116, общей площадью 16 192 кв. м является собственностью Российской Федерации.

Распоряжением управления Росимущества от 26.10.2012 № 690-р земельный участок с кадастровым номером 59:01:4713912:9 предоставлен Федеральному государственному унитарному предприятию «Племенной завод «Верхнемуллинский» (далее – предприятие «Племенной завод «Верхнемуллинский») в аренду на 4 года и 11 месяцев.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 01.11.2012 заключен договор аренды № 02365 земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713912:9, находящегося по адресу: Пермский край, г. Пермь, индустриальный р-н, ул. Верхнемуллинская, 116, категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственных целей. Срок действия договора установлен до 30.09.2017. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.11.2012.

В последующем право аренды продано предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» обществу «Капитал Девелопмент», которое 31.03.2016 на основании решения сменило свое наименование на общество «Агропромышленный комплекс «Красава» без изменения организационно-правовой формы.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713912:9 зарегистрировано 09.06.2015 в пользу общества «Капитал-Девелопмент», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 16.05.2016 № 90-18624173.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендная плата за земельный участок определяется приложением № 3 к договору.

Пунктом 3.2 установлено, что арендатор уплачивает ее в сроки, установленные приложением № 3 к договору аренды.

На основании п. 3.6 договора в дальнейшем арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

На основании оценочного отчета от 09.09.2015 № ОН-15123/10 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713912:9 составляет 35 428 906 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015. Задолженность по арендной плате за указанный период составила 1 649 628 руб. 10 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 75 882 руб. 89 коп.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 59:32:3980008:710, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Гамовское с/п, в 0,8 км юго-западнее д. 19 по ул. 50 лет Октября с. Гамово, общей площадью 16 490 кв. м является собственностью Российской Федерации.

Распоряжением управления Росимущества от 26.10.2012 № 675-р данный земельный участок предоставлен предприятию «Племенной завод «Верхнемуллинский» в аренду до 30.06.2018.

Управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 21.08.2013 заключен договор аренды № 02347 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:710 сроком до 30.06.2018. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 21.08.2013.

Между предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» и обществом «Капитал Девелопмент» заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в состав которого вошло право аренды земельного участка.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:710 зарегистрировано 09.06.2015 в пользу общества «Капитал-Девелопмент», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.05.2016№ 90-18624672.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/11 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980008:710 составляет 10 189 670 руб.

По утверждению истца, за период действия указанного договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 474 447 руб. 79 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 21 824 руб. 06 коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» также 10.01.2014 заключен договор аренды № 02906 земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:11452, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 1736,1 кв. м, категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под пункт сортировки. Срок договора установлен до 30.11.2018. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.01.2014.

На основании оценочного отчета № ОН-15123/8 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:11452 составляет 10 738 766 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 500 014 руб. 06 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 23 067 руб.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 30.08.2013 заключен договор аренды № 02627 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:739, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 649 931 кв. м, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора до 29.08.2023. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.08.2013.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/6 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:739 составляет 611 403 090 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 28 467 932 руб. 92 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 1 309 524 руб. 91 коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 30.08.2013 заключен договор аренды № 02625 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:730, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 441 953 кв. м, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора установлен до 29.08.2023. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.08.2013.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/7 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:730 составляет 415 754 026 рублей.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 19 358 190 руб. 88 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 890 476 руб. 78 коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 30.08.2013 заключен договор аренды № 02629 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:742, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 421 278 кв. м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен сторонами до 29.08.2023. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.08.2013.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/5 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:742 составляет 396 304 640 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 18 452 595 руб. 05 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 848 819 руб. 39 коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 14.03.2014 заключен договор аренды № 02355 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:722, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 635 548 кв. м, категории земел сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен до 29.02.2024. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 14.03.2014.

На основании оценочного отчета № ОН-15123/4 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:722 составляет 597 872 715 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 27 837 936 руб. 41 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 1 280 545 руб. 07 коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 14.03.2014 заключен договор аренды № 02309 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:724, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 432 166 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен до 29.02.2024. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 14.03.2014.

На основании оценочного отчета на 01.09.2015 № ОН-15122/1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:724 составляет 406 54 200 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 18 929 505 руб. 93 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 870 757 руб. 27 коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 01.11.2012 заключен договор аренды № 02361 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:741, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 553 527 кв. м, категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен до 31.10.2022. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.11.2012.

На основании оценочного отчета № ОН-15123/6 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:741 составляет 520 713 919 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 24 245 296 руб. 04 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 1 115 283 руб. 62 коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 26.10.2012 заключен договор аренды № 02364 земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6691, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 8577 кв. м, категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен до 25.09.2017. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 26.10.2012.

На основании оценочного отчета № ОН-15123/6 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6691 составляет 9 432 298 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 439 183 руб. 30 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 20 202 руб. 43 коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 22.05.2013 заключен договор аренды № 02505 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:735, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 3821 кв. м, категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен до 21.05.2023. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 22.05.2013.

На основании оценочного отчета № ОН-15123/5 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:735 составляет 5 452 873 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 253 894 руб. 73 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 11 679 руб. коп.

Между управлением Росимущества и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 22.05.2013 заключен договор аренды № 02503 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:733, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 283 384 кв. м, категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен до 21.05.2023. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 22.05.2013.

На основании оценочного отчета от № ОН-15123/11 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:733 составляет 266 584 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 12 412 635 руб. 64 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 570 981 руб.

Между управлением Росреестра и предприятием «Племенной завод «Верхнемуллинский» 14.03.2014 заключен договор аренды № 02310 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:725, находящегося по адресу: Пермский край, Пермский р-н, Кондратовское с/п, д. Кондратово, общей площадью 513 623 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Срок договора установлен  до 29.02.2024. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 14.03.2014.

На основании оценочного отчета № ОН-15122/8 по состоянию на 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:725 составляет 483 175 429 руб.

По утверждению истца, за период действия настоящего договора арендатор не полностью и не своевременно вносил арендную плату за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составила 22 497 442 руб. 24 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 09.06.2015 по 31.12.2015 размер пени составил 1 034 882 руб. 34 коп.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у общества отсутствует задолженность по арендной плате за пользование вышеназванными земельными участками. При этом суды определили подлежащую внесению в спорный период арендную плату на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы с учетом рыночной стоимости земельных участков, установленной на основании проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы в общем размере 1 523 813 руб. 61 коп. В связи с тем, что обществом за спорный период внесена арендная плата в сумме 1 761 876 руб. 04 коп., суды отказали в удовлетворении исковых требований управления Росимущества.

Оценив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

В силу положений п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

Обращаясь в арбитражный суд с исковыми требованиями, рассмотренными судами в рамках настоящего дела, управление Росимущества просило взыскать с общества задолженность по тринадцати договорам аренды земельных участков в общей сумме 175 518 703 руб. 42 коп. за период с 09.06.2015 по 31.12.2015, а также пени, начисленные на сумму задолженности.

При этом размер арендной платы рассчитан истцом по формуле, указанной в п. 6 Правил определения размера арендной платы, путем умножения рыночной стоимости земельных участков на действующую в соответствующий период ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Возможность изменения арендной платы арендодателем в случае централизованного изменения методики расчета арендных платежей, а также связи с изменением рыночной стоимости земельного участка предусмотрена п. 3.6 договоров аренды, на основании которых ответчик владеет земельными участками.

Таким образом, на основании положений ст. 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации направленное истцом ответчику письмо (уведомление) о расчете аренных платежей от 15.12.2015 № 08-16-8561 на основании отчетов оценщика, является односторонней сделкой, направленной на изменение определённого договорами аренды размера арендной платы.

При несогласии арендатора с размером арендной платы, формируемой на основании рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, он вправе оспорить уведомление арендодателя об изменении арендной платы как одностороннюю сделку, которая влечет изменение обязанностей арендатора по арендной плате, либо высказать свое мнение относительно недостоверности отчета о рыночной стоимости земельного участка в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы или обратиться с встречным иском при предъявлении к нему такого требования.

Возражая относительно удовлетворения заявленных исковых требований, общество представило отчет об оценке рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков от 24.03.2016 № 16/0323-12, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Авангард», согласно которому рыночная стоимость земельных участков составила 30 129 795 руб. Кроме того, ответчик ссылался на недостоверность оценочных отчетов, на основании которых истцом рассчитан размер арендной платы.

Рыночная стоимость определена истцом на основании выполненных по его заказу индивидуальным предпринимателем Вольхиным А.В. оценочных отчетов, согласно которым общий размер рыночной стоимости земельных участков составляет 3 769 598 528 руб.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

В соответствии с п. 2 информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ч. 3 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Таким образом, разрешая вопрос о размере рыночной стоимости земельных участков, переданных в аренду обществу, судам, с учетом возражений ответчика, необходимо было установить соответствие либо несоответствие требованиям законодательства представленных истцом оценочных отчетов, положенных в основу расчета размера арендной платы.

В целях определения рыночной стоимости земельных участков судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Акцент-оценка» Болкову Сергею Юрьевичу.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 59:01:4713912:9, 59:32:3980008:710, 59:32:0630006:11452, 59:32:0630006:6691, 59:32:3410001:722, 59:32:3410001:724, 59:32:3410001:725, 59:32:3410001:730, 59:32:3410001:733, 59:32:3410001:735, 59:32:3410001:739, 59:32:3410001:741, 59:32:3410001:742 по состоянию на 09.06.2015 составляет 32 726 800 руб.

Вместе с тем вопрос о достоверности установленной оценочными отчетами, выполненными индивидуальным предпринимателем Вольхиным А.В., рыночной стоимости земельных участков, на основании которой истцом рассчитана задолженность ответчика по арендной плате, а также вопрос о соответствии данных отчетов Федеральному закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки судом перед экспертом не поставлен.

Представленные истцом оценочные отчеты судами на предмет их достоверности с учетом иных доказательств по делу не оценены, выводов о несоответствии их законодательству об оценочной деятельности в судебных актах не содержится.

Между тем указанные обстоятельства являются значимыми для правильного рассмотрения настоящего дела.

С учетом значительной разницы рыночной стоимости, установленной в отчетах, предоставленных истцом (3 769 598 528 руб.), и указанной в заключении судебной экспертизы (32 726 800 руб.), судам надлежало установить причины столь значительного расхождения выводов экспертов.

Само по себе установление иной рыночной стоимости земельных участков не свидетельствует о недостоверности представленных истцом оценочных отчетов.

Заключение эксперта об установлении рыночной стоимости земельных участков в данном случае подлежало оценке судами в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами по делу, оно не имеет для суда заранее установленной силы и не может быть принято судом без приведения соответствующего обоснования.

Кроме того, суд первой инстанции с учетом того, что оценка была произведена истцом 01.09.2015, расчет арендных платежей по договорам был получен ответчиком 18.12.2015, пришел к выводу о том, что истец был вправе произвести перерасчет размера арендной платы на основании подготовленных отчетов от 01.09.15 за период не ранее чем с 01.03.2016. Данный вывод сделан судом с учетом положений абз. 3 п. 3.6 договоров аренды, согласно которым при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендная плата изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще 1 раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 мес. до перерасчета арендной платы.

Данный вывод нельзя признать правомерным в связи со следующим.

Ранее, до 01.03.2015 арендная плата за земельные участки, находящиеся в  федеральной собственности и переданные для сельскохозяйственного использования, определялась на основании подп. «б» и «в» п. 5 Правил определения размера арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельных участков.

В связи с внесением изменений в постановление № 582 постановлением Правительства от 30.10.2014 № 1120 подпункт «б» пункта 5 названных правил утратил силу, а подпункт «в» изложен в иной редакции.

Таким образом, размер арендной платы с 01.03.2015 подлежит определению на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка. 

 При этом рыночная стоимость земельного участка должна быть определена на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное правило закреплено в абз. 3 п. 3.6 действующих между сторонами договоров аренды.

Таким образом, указанные положения договоров и Правил определения размера арендной платы разрешают вопрос о давности отчета, который может быть использован для начисления арендной платы. 

Положения абз. 3 п. 3.6 договоров аренды о дате, на которую производится перерасчет при изменении рыночной стоимости (на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка), подлежат применению к договорам аренды, в которых арендная плата была определена на основании рыночной стоимости земельного участка.

Из материалов дела следует, что уведомления о перерасчете арендной платы направлены арендодателем в связи с изменением методики ее расчета (абз. 5 п. 3.6 договоров).

Момент же, с которого арендная плата подлежит перерасчету в этом случае, определяется с учетом положений абз. 6 п. 3.6 договоров, согласно которым арендатор обязан в пятидневный срок с момента получения уведомления произвести перерасчет арендной платы и уплатить денежные средства, составляющие разницу между прежним размером арендной платы и размером арендной платы, указанным в уведомлении; оплата должна быть произведена со срока, указанного в уведомлении.

Из материалов дела следует, что в направленном истцом ответчику уведомлении была указана дата, с которой арендная плата подлежит внесению в размере, установленном с учетом изменения способа ее определения (с 09.06.2015 – даты регистрации права аренды), арендная плата начислена за 4 квартал 2015 года (т. 1, л.д. 25 - 45).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истец был вправе произвести перерасчет размера арендной платы на основании подготовленных отчетов от 01.09.2015 за период не ранее чем с 01.03.2016, является ошибочным.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду надлежит установить все значимые для дела обстоятельства, рассмотреть дело на основании норм действующего законодательства, 

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2016 по делу№ А50-11876/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2017 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий							Т.В. Сулейменова 

Судьи							А.С. Полуяктов 

								З.Г. Семенова