﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-38912/2020

г. Краснодар

07 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ИНН 6138007112, ОГРН 1066138002270) – Тимохина К.С. (доверенность от 01.01.2021), от ответчиков: индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Лаврова Николая Михайловича (ИНН 613800099131, ОГРНИП 304613823700041) – Руденко А.Е. (доверенность от 12.01.2021), индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кунаковой Татьяны Борисовны (ИНН 613800112600, ОГРНИП 306613812400015) – Титова С.В. (доверенность от 03.03.2020), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Лаврова Николая Михайловича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021 по делу № А53-38912/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Луч» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Лаврову Николаю Михайловичу (далее – предприниматель) и индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Кунаковой Татьяне Борисовне (далее – глава хозяйства) с иском о переводе на общество прав и обязанностей арендатора по договору от 20.08.2020, заключенному между предпринимателем и главой хозяйства в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88.

Требования основаны на положениях статей 12, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивированы следующим. До истечения срока действия договоров аренды от 11.10.2013 общество извещало предпринимателя о намерении заключить договоры аренды участков на новый срок. Заключив договор аренды от 20.08.2020 спорных земельных участков с главой хозяйства, предприниматель нарушил преимущественное право общества, установленное законом. Поэтому истец вправе требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021, иск удовлетворен. Суд перевел на общество права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.08.2020 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88. С ответчиков в пользу общества взыскано по 4500 рублей с каждого в качестве судебных расходов.

Суд первой инстанции отклонил как необоснованное ходатайство предпринимателя о приостановлении производства по делу до рассмотрения судом общей юрисдикции дела по иску к главе хозяйства о расторжении договора аренды от 20.08.2020. По существу спора суды установили, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 11.10.2013 заключены договоры аренды сроком на семь лет в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88. В пунктах 5.1 договоров предусмотрено преимущественное право арендатора по истечении срока договора на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях. Договоры зарегистрированы в установленном порядке. Общество 05.10.2020 направило арендодателю уведомление о намерении заключить договор на новый срок, которое оставлено арендодателем без ответа. Между предпринимателем (арендодатель) и главой хозяйства 20.08.2020 заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88 сроком действия до 01.12.2023. Договор прошел процедуру государственной регистрации. Ссылаясь на то, что арендодателем нарушено предусмотренное законом преимущественное право арендатора на заключение договора аренды спорных земельных участков на новый срок, общество обратилось в суд с настоящим иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 405, 610, 606, 621 Гражданского кодекса. Суды установили, что договор аренды заключен предпринимателем с главой хозяйства до истечения сроков действия договоров аренды, заключенных с обществом. По условиям договоров аренды, заключенных между обществом и предпринимателем, арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договоров на новый срок, которое арендодателем нарушено. Ответчиками в период действия договоров от 11.10.2013 заключен новый договор аренды, что свидетельствует о реальном намерении собственника земельных участков сдавать объекты в аренду, но иному лицу. Общество существенных нарушений условий договоров от 11.10.2013 не допустило и доказало юридический состав, образующий основание для вступления его в сделку аренды в порядке замены нового арендатора (главы хозяйства). Поскольку общество имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды от 20.08.2020, исковые требования подлежат удовлетворению. Суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство предпринимателя о приостановлении производства по делу, указав, что рассмотрение спора о переводе прав и обязанностей по договору аренды ввиду нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, не является невозможным до рассмотрения спора о расторжении нового договора аренды. В данном случае приостановление производства по делу сделает невозможным исполнение решения арбитражного суда в будущем в случае удовлетворения иска судом общей юрисдикции. Ходатайство предпринимателя об истребовании из органа местного самоуправления доказательств относительно осуществления истцом сельскохозяйственной деятельности на земельных участках с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88, апелляционным судом отклонено со ссылкой на статью 268 Кодекса. Доказательство, которое просит истребовать ответчик, является новым, о нем не было заявлено суду первой инстанции до рассмотрения спора по существу, в ходатайстве не указаны уважительные причины невозможности его заявления суду до рассмотрения дела по существу. Суд апелляционной инстанции не вправе истребовать новые доказательства, которые не были предметом исследования суда первой инстанции. Довод предпринимателя о том, что земельные участки ему не возвращены, судом апелляционной инстанции отклонен, поскольку ответчиками заключены новые договоры аренды, которые зарегистрированы в установленном законом порядке. С требованием к обществу о возврате земельных участков предприниматель не обращался. Кроме того, предприниматель не пояснил, каким образом в отсутствие в его владении земельных участков он передал их в аренду главе хозяйства. Ссылка на нарушение обществом обязательства по своевременному внесению арендной платы признана апелляционным судом несостоятельной. Натуральные выплаты по договорам аренды от 11.10.2013 (в виде сельскохозяйственной продукции) произведены обществом в пользу арендодателя за предшествующие периоды. Предприниматель с иском о расторжении договоров в связи с нарушением обществом обязательства по внесению арендной платы в суд не обращался, каких-либо претензий относительно нарушения данного обязательства обществу не заявлял. Кроме того, договорами от 11.10.2013 не установлено место выдачи продукции (арендной платы), доказательств, указывающих на то, что общество отказывало арендодателю в выдаче продукции, в материалы дела не представлено. До подачи арендатором иска о переводе на себя прав и обязанностей по договору от 20.08.2020 предприниматель возражений относительно порядка исполнения ранее заключенных договоров к обществу не предъявлял. Довод ответчика о нецелевом использовании истцом земельных участков суд апелляционной инстанции признал документально не подтвержденным (не основанным на материалах дела). Довод о рассмотрении судом первой инстанции спора с нарушением правил подсудности апелляционный суд отклонил. Независимо от указания правового статуса в договорах, настоящий спор возник между субъектами предпринимательской деятельности, связан с осуществлением ими прав и обязанностей в экономической сфере. Ссылку ответчика на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о приостановлении производства по делу, апелляционный суд признал несостоятельной. Невозможность рассмотрения настоящего спора до рассмотрения иска предпринимателя  к главе хозяйства о расторжении договора аренды от 20.08.2020 не установлена. 

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды не исследовали в полном объеме доводы подателя жалобы о существенном нарушении обществом обязанностей по договорам аренды, в том числе, в части возвращения земельных участков арендодателю после истечения сроков действия этих договоров (статья 622 Гражданского кодекса). Судебные инстанции также проигнорировали доводы предпринимателя о том, что общество использовало части земельных участков не по целевому назначению (отсутствие поголовья животных, недоказанность выпаса скота), нарушало порядок и сроки выплаты арендной платы, поэтому не может считаться добросовестным арендатором и иметь преимущественное право на заключение договора аренды земельных участков на новый срок. Ненадлежащее исследование судами первой и апелляционной инстанций доказательств, представленных предпринимателем в обоснование возражений на иск общества, игнорирование заявленных им доводов, является грубейшей судебной ошибкой, направленной фактически на умаление прав добросовестного арендодателя перед недобросовестным арендатором. Суд первой инстанции неправильно применил закон (истолковал) к спорным правоотношениям, допущенная им ошибка в применении положений статьи 621 Гражданского кодекса не была исправлена судом апелляционной инстанции. Нарушения норм права, которые допустили суды при разрешении спора, являются безусловным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил ходатайство предпринимателя об истребовании доказательств и вопреки положениям статьи 268 Кодекса не проводил повторного рассмотрения дела. 

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец полагает, что исполнил обязанность по освобождению земельных участков, прекратив их использование. Доказательств того, что общество чинит препятствия в пользовании и распоряжении данным имуществом в материалы дела не представлены. Ответчиками заключен договор аренды от 20.08.2020, следовательно, земельные участки были переданы новому арендатору. Отсутствие поголовья животных и выпаса скота не означает, что часть земель (пастбище) не использовалась обществом по назначению. Факт использования пастбищных земель подтверждается справкой администрации Чертковского района от 02.09.2019. Доказательств того, что общество не использовало  арендованные земли по назначению, как и доказательств ухудшения состояния почвы в связи с ненадлежащим их использованием арендатором, материалы дела не содержат. Не следует из материалов дела и факт неисполнения общества (уклонения от исполнения) от обязательства по выплате (в натуральной форме) арендной платы. Договорами место выдачи арендной платы не определено, поэтому исполнение осуществлялось по мету нахождения ответчика (статья 316 Гражданского кодекса). По всем обращениям ответчика о выплате арендной платы общество исполняло свои обязательства, по сведениям которого в настоящее время имеется лишь небольшая задолженность (140 литров подсолнечного масла) по земельному участку с кадастровым номером 61:42:0600008:88, однако за выплатой предприниматель не обращался. Таким образом, обязательство по выплате арендной платы исполнялось обществом тогда, когда предприниматель обращался за ее получением. При этом общество направляло письма от 31.10.2019 и от 08.12.2020 о необходимости забрать арендную плату. Апелляционный суд обоснованно констатировал, что общество не отказывало предпринимателю в выдаче продукции (арендной платы), отсутствие таких доказательств (претензий арендодателя) и определило вывод суда о недоказанности нарушения арендатором соответствующего обязательства.              

От главы хозяйства в суд округа 06.10.2021 поступила правовая позиция по кассационной жалобе предпринимателя. Указанный ответчик полагает, что в нарушения договорных обязательств общество не использовало часть арендованных земель по целевому назначению, а представленные истцом доказательства использования земель являются ненадлежащими и опровергаются иными доказательствами по делу. Судами должным образом не оценивались условия, касающиеся момента начала и окончания действия договоров аренды от 11.10.2013. Ответчик полагает, что срок аренды исчисляется с даты передачи земельных участков истцу (данное обстоятельство судами при разрешении спора не выяснялось). Пунктом 7.1 договоров аренды (о возможности прекращения действия договоров или до, либо после окончания полевых сельскохозяйственных работ) введено формальное ограничение на календарное их расторжение. Глава хозяйства в обоснование заявленных доводов ссылается также на документы, приложенные (в виде копий) к правовой позиции по кассационной жалобе, но отсутствующие в материалах дела (часть этих документов датирована июлем 2021 года). В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее – постановление от 30.06.2020 № 13) приведены следующие разъяснения. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются. Доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции. Новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. В этой связи доводы главы хозяйства, основанные на приложенных к правовой позиции по жалобе документах, судом округа не принимаются, а поступившие новые (дополнительные) доказательства во внимание не принимаются.     

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы кассационной жалобы предпринимателя, которую просили удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы предпринимателя, отзыва (возражений) общества и правовой позиции главы хозяйства по кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 11.10.2013 заключены договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88. Договоры аренды прошли процедуру государственной регистрации. Договоры заключены сроком на семь лет и вступают в силу с момента их регистрации в Чертковском отделе управления Росреестра по Ростовской области (пункты 3.1). Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях (пункты 5.1). 

Общество 05.10.2020 обратилось к предпринимателю c уведомлением о намерении заключить договоры аренды на новый срок, которое оставлено арендодателем без ответа. 

Между предпринимателем (арендодатель) и главой хозяйства 20.08.2020 заключен договор аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88, сроком действия до 01.12.2023. Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Ссылаясь на нарушение предпринимателем преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по договору от 20.08.2020 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление). Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного права (интереса) удовлетворением требований, заявленных лицом, обратившимся за судебной защитой.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся разъяснения по применению положений статьи 621 Гражданского кодекса. В нем указано, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественным правом на заключение договора обладает не только арендатор по действующему договору, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (пункт 2).  

Арендатор не лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, даже если до истечения срока действия договора получает уведомление о его прекращении и об отказе от возобновления арендных отношений. При этом арендатор, предъявляя иск к арендодателю о защите преимущественного права на заключение договора на новый срок, должен доказать факт заключения арендодателем договора аренды того же имущества с третьим лицом (пункты 33, 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора: арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды того же имущества с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о доказанности обществом оснований для реализации преимущественного права на заключение договора аренды земельных участков в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса. Суды при разрешении спора установили, что в договорах аренды земельных участков от 11.10.2013 стороны предусмотрели условие о преимущественном праве арендатора по истечении срока договоров на заключение их на новый срок при прочих равных условиях. Общество в установленный срок обратилось к арендодателю о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88 на новый срок. Предприниматель в нарушение пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса заключил договор аренды в отношении указанного недвижимого имущества с иным лицом (главой хозяйства). Следовательно, у истца имеется право требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 20.08.2020, заключенному предпринимателем с главой хозяйства в нарушение преимущественного права общества.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы предпринимателя об отсутствии у общества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, которым допущено существенное нарушение условий ранее заключенных договоров (неиспользование части земель (пастбища) по целевому назначению, ненадлежащее исполнение обязательства по внесению натуральной арендной платы) проверялись судами первой и апелляционной инстанции. Отклоняя данные доводы, судебные инстанции исходили из отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств, достоверно подтверждающих факт неиспользования обществом части арендуемых земель (пастбищ) по целевому назначению. Натуральные выплаты (в виде сельскохозяйственной продукции) по договорам аренды от 11.10.2013 произведены обществом в пользу предпринимателя за предшествующие периоды. Арендодатель претензий относительно нарушения данного обязательства обществу не направлял. Договорами от 11.10.2013 не установлено место выдачи продукции (арендной платы), при этом доказательств, подтверждающих, что общество отказывало предпринимателю в выдаче такой продукции, материалы дела не содержат. До подачи арендатором иска о переводе на себя прав и обязанностей по договору от 20.08.2020 предприниматель каких-либо возражений относительно порядка исполнения ранее заключенных договоров к обществу не предъявлял.  

Довод предпринимателя о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42 и 61:42:0600008:88 обществом ему не возвращены, также проверялся судом апелляционной инстанции и мотивировано отклонен. Как установили судебные инстанции при разрешении спора, ответчиками заключен новый договор аренды, который зарегистрирован в установленном порядке. В суд с требованием к обществу о возврате земельных участков предприниматель не обращался, который не смог пояснить, каким образом в отсутствие в его владении спорных участков он передал их в арендное пользование главе хозяйства. Из пояснений истца следует, что участки им освобождены. 

Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанции. С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу, переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (часть 2 статьи 287 Кодекса, пункт 31 постановления от 30.06.2020 № 13).

Довод кассационной жалобы предпринимателя о допущенных судом апелляционной инстанции существенных нарушениях норм процессуального права (необоснованном отклонении заявленных им ходатайств о приостановлении производства по делу и истребовании доказательств), подлежат отклонению. Апелляционный суд рассмотрел и отклонил данные ходатайства ответчика в соответствии с положениями статей 143 и 268 Кодекса.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора и пришли к обоснованным выводам и наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе предпринимателя. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 21.07.2021).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2021 по делу № А53-38912/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              А.И. Мещерин