АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-53414/2023

г. Краснодар

22 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Ташу А.Х., судей Малыхиной М.Н. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Вестник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 31.01.2024), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2024 по делу № А32-53414/2023, установил следующее.

Администрация МО городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Вестник» (далее – общество) о возложении обязанности на общество исполнить условия договора инвестирования в строительство торгового центра с офисными помещениями по улице Кирова в Адлерском районе города Сочи путем передачи в собственность МО город – курорт Сочи нежилых помещений площадью 5029,5 кв. м, принадлежащих на праве собственности ответчику.

Решением от 27.02.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.05.2024, в удовлетворении иска отказано. 

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. По мнению заявителя, администрация в установленном порядке выдала разрешение на строительство объекта «Торговый центр с офисными помещениями по ул. Кирова в Адлерском районе г. Сочи», что свидетельствует об исполнении ею условий договора инвестирования и оказании содействия при строительстве обществом торгового центра. Вместе с тем ответчик обязательства не исполнил при том, что реальная возможность исполнения договора инвестирования имеется, что подтверждается выписками из ЕГРН на помещения в здании, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова. 

В отзыве общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 26.03.2008 администрация и общество (инвестор) заключили договор инвестирования № 03.3/262 в строительство торгового центра с офисными помещениями по улице Кирова в Адлерском районе города Сочи (далее – договор), по условиям которого инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств осуществить строительство торгового центра с офисными помещениями по ул. Кирова в Адлерском районе города Сочи, площадью 6387 кв. м, на земельном участке площадью 1100 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402027:0048, принадлежащем инвестору на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с государственным актом на землю (серия КК 2 № 426001459).

На основании пункта 2.4 договора инвестор участвует в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктур города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 9,5% от общей площади объекта.

В пунктах 4.1.1, 4.1.2 договора указаны обязательства, которые администрация приняла на себя: оказывать инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта; после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

В пункте 4.2.7 договора инвестор принял обязательство передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.4 договора.

Результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у инвестора (общества) имущественных прав на часть объекта в размере 90,5% от общей площади объекта (пункт 2.5 договора), у администрации – причитающихся ей 9,5% от общей площади объекта (пункт 2.4 договора).

На основании пункта 2.6 договора, если в процессе реализации договора инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагалось договором, то фактически образовавшаяся площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь.

В пункте 3.3 договора стороны указали, что к третьему этапу исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа – получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Окончание этапа – оформление имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.

В целях исполнения условий договора администрация выдала инвестору разрешение на строительство объекта от 08.05.2009 № RU 23309/687: «Торговый центр с офисными помещениями по ул. Кирова в Адлерском районе г. Сочи».

На основании решения Адлерского районного суда города Сочи от 28.05.2015 № 22097/2015 инвестору выдано разрешение от 01.09.2015 № RU-23-309-1200-2015 на ввод объекта в эксплуатацию.

Как указывает истец, ответчик завершил строительство инвестиционного объекта, однако по окончании строительства не исполнил обязательства, предусмотренные пунктом 2.4 договора – выдел доли администрации в натуре в объекте не произведен, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 9,5% от общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность, что составляет 698,35 кв. м.

Поскольку общество не исполнило обязательства по договору в добровольном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения сторон, руководствуясь статьями 12, 309, 310, 398, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», разъяснениями, изложенными в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», приняв во внимание установленные при рассмотрении дела № 2-2097/2015 обстоятельства, имеющие преюдициальный характер для рассматриваемого спора, установив, что администрация не исполнила условия договора и не оказала содействия при строительстве обществом торгового центра, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Как отметили суды, из содержания спорного договора не следует, что инвестор принял обязанность безвозмездно передать в собственность МО часть помещений в здании, которое будет возведено им за счет его личных либо привлекаемых средств. Напротив, из условий договора следует, что спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения истцом публичных полномочий, связанных со строительством объекта недвижимого имущества и вводом его в эксплуатацию.

В данном случае действия администрации в рамках достигнутого сторонами соглашения сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица истца, в соответствии с действующим порядком, являющихся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта.

При этом Адлерским районным судом города Сочи рассмотрено дело № 2-2097/2015 по заявлению ФИО2 к администрации в лице департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи Краснодарского края о признании незаконным бездействия, заключающегося в невыдаче обществу разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова, 23.

Решением от 28.05.2015 суд признал незаконным бездействие администрации, заключающееся в невыдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, на администрацию возложена обязанность выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В рамках данного дела установлено, что общество, как собственник незавершенного строительством объекта, предприняло все возможные попытки для сбора документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Так, в соответствии с постановлением администрации от 23.11.1995 № 930 стороны заключили договор от 07.04.2009 № 4900005146 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402027:48, площадью 1110 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова, предназначенного для размещения торгового центра с офисными помещениями.

В целях освоения земельного участка и дальнейшего его использования в соответствии с предназначением, определенным договором аренды, общество организовало работу по получению разрешения на строительство.

08 мая 2009 года выдано разрешение на строительство № RU23309/687, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство торгового центра с офисными помещениями по ул. Кирова в Адлерском районе города Сочи, с площадью застройки 710 кв. м, площадью здания 6387 кв. м, этажностью от 6 до 8 этажей.

Департаменту архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи общество предоставило рабочий проект строительства капитального объекта, выполненный ООО «Курортторгпроект», а также положительное заключение государственной экспертизы объекта капитального строительства, выданное Сочинским межрайонным отделом Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизы администрации Краснодарского края (Крайгосэкспертиза) от 18.07.2008 № С-1022/2-07.

Общество выполнило технические условия и заключило договор на поставку электроэнергии от 01.01.2007 № 227112. Также соблюдены требования в части подключения к инженерным сетям водоснабжения (заключен договор от 08.02.2008 № 3873 об отпуске питьевой воды, приеме сточных вод и загрязняющих веществ).

13 декабря 2012 года ответчик и ООО «Дорстройсервис» подписали акт от 13.12.2012 № 3 о приемке законченного строительством объекта, в котором заказчиком выступало общество.

Ответчик обратился к истцу с заявлением о вводе в эксплуатацию спорного объекта, однако в письме от 26.07.2013 № 21-01-12/16545 истец сообщил об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что общество не представило заключение органа строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технического регламента и проектной документации, а также по мотиву отклонения от проектной документации в части этажности и объема.

Ответчик предпринял меры к устранению замечаний: получил технический паспорт в отношении объекта, положительное заключение негосударственной экспертизы о его соответствии требованиям технических регламентов, градостроительному плану земельного участка, национальным стандартам, заданию на проектирование.

Согласно заключению ООО «ЧерноморЭкспертПроект», проводившего строительно-техническую экспертизу, допущенные обществом при строительстве отклонения не могут являться основанием для отказа в вводе объекта в эксплуатацию.

Кроме того, судом установлено, что площадь застройки увеличена на 13,54 кв. м за счет устройства пандуса для маломобильной группы населения, общая площадь торгового центра увеличена на 148,5 кв. м за счет отсутствия части перегородок на первых трех этажах.

Таким образом, именно администрация не исполняла надлежащим образом обязанности по заключенному с обществом договору, в связи с чем не вправе требовать исполнения от ответчика обязательств по передаче части помещений в спорном объекте.

Довод администрации относительно квалификации спорного договора как договора купли-продажи будущей вещи не имеет правового значения для правильного разрешения спора, потому что, как верно указали суды, независимо от квалификации спорных отношений администрация нарушила общие положения об обязательствах (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Утверждение о том, что администрация в установленном порядке выдала разрешение на строительство объекта, то есть исполнила условия договора и оказала содействие при строительстве обществом торгового центра, не принято во внимание, так как функции по выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию возложены на администрацию не в силу договорных обязательств, а являются компетенцией истца как органа исполнительной власти, к полномочиям которого отнесено разрешение указанных вопросов. Какие дополнительные обязанности администрация исполнила в рамках договора, истец не указывает.

Суды также сослались на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. Как отметили суды, истец мог узнать о нарушении прав еще 01.09.2015 (дата выдачи администрацией обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), однако администрация обратилась в суд с иском 02.10.2023. Возражений в данной части кассационная жалоба не содержит.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию администрации с выводами судов, которые ранее являлись предметом их исследования и оценки, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2024 по делу № А32-53414/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                       А.Х. Ташу 

Судьи                                                                                                                     М.Н. Малыхина

                                                                                                                                О.Л. Рассказов