﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-22984/2019

02 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     26 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Шахрзаевым М.И.

при участии:  

от истца: Кузнецов А.А. (доверенность от 15.02.2019)

от ответчика: Загребельная Я.А. (доверенность от 25.11.2019)

от 3-го лица: 1 не явился, извещен, 2.  Фанова А.Ю. (доверенность от 09.01.2020)

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3403/2020)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2019 по делу № А56-22984/2019       (судья Егорова Д.А.), принятое по иску ООО "КофеИюшка" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий при заключении договора,

3-и лица: 1)Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; 2)Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КофеИюшка» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ломоносова, д. 18, лит. А, пом. 3Н, общей площадью 205,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001055:2966, этаж - подвал, признании договора заключенным на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий от 25.12.2018 к договору купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: Цена продажи объекта составляет 13 000 000 рублей, НДС не облагается, в соответствии с заключением специалиста № 285, выполненным ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» от 21.12.2018.

     Определением   от 07.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН).

            В порядке ст. 49 АПК РФ  Общество уточнило исковые требования, просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ломоносова, д. 18, лит. А, пом. 3Н, общей площадью 205,1 кв.м., с  кад. №78:31:0001055:2966, этаж - подвал, и признать договор  заключенным на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий от 25.12.2018 к договору купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: Цена продажи объекта составляет 17 000 000 рублей, НДС не облагается,   взыскать с Комитета в пользу Общества  расходы  по оплате  государственной пошлины и судебной экспертизы. 

Решением  от 20.12.2019   урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи  нежилого помещения разногласия, договор признан заключенным в соответствии с уточненными требованиями истца, с Комитета в пользу Общества взыскано 6000 рублей расходов по оплате госпошлины.

            В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить,  в удовлетворении иска отказать, полагая, что судом дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, необоснованно назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, поскольку отчет ГУП ГУИОН в установленном порядке не признан недостоверным. По мнению Комитета, заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством размера выкупной стоимости спорного помещения. Кроме того, оснований для  возложения на Комитет судебных расходов по оплате государственной пошлины не имелось.

            ГУИОН поддержал доводы апелляционной жалобы, Общество возразило против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.

Фонд имущества просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

            Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

            Как следует из материалов дела, Общество является арендатором объекта нежилого фонда - нежилого помещения ЗН, общей площадью 205,1 кв.м.,  с кад.№78:31:0001055:2966, расположенного по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Ломоносова, д.18, лит.А, используемого под нежилые цели в соответствии с договором аренды от 17.01.2008 года №10-А197781, зарегистрированным в установленном законом порядке.

     Общество обратилось в Комитет  с заявлением  от 10.08.2018 о приватизации  объекта  аренды  в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ   "Об   особенностях  отчуждения  недвижимого  имущества,   находящегося  в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"(далее - Закон № 159-ФЗ).

     Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №2434-рз от 04.12.2018 года определены условия приватизации нежилого помещения по цене продажи 21 600 000 руб., НДС не облагается, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.11.2018 года №31-8-0135(083)-2018, выполненным  Санкт-Петербургским   государственным  унитарным  предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Обществом получен для подписания проект договора купли-продажи, пунктом 2.1  которого предусмотрено, что цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 21 600 000 (Двадцать один миллион шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.

Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось в  ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» за определением рыночной стоимости помещения. Согласно отчету от 21.12.2018 рыночная стоимость объекта составляет   от 12 300 000 до 13 350 000 руб.

            В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта Общество направило Комитету и   Фонду     протокол разногласий к договору с предложением заключить договор по цене 13 000 000 руб., неподписание которого послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение  подлежит изменению в части взыскания с Комитета   в пользу Общества   6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях установления выкупной стоимости спорного помещения судом первой инстанции   определением от 27.06.2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АЛЬФА Консалт»  Ананьиной Олесе Александровне, с постановкой перед экспертом вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Ломоносова, д. 18, лит. А, пом. 3Н, общей площадью 205,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001055:2966, находящегося на цокольном, 1 этаже, по состоянию на 10.08.2018?

Согласно заключению эксперта от 29.07.209 рыночная стоимость объекта составляет 17 000 000 рублей.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи подлежит заключению по цене 17 000 000 рублей, определенной в названном заключении.

Доводы Комитета не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы  существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом апелляционной инстанции не установлены, как и противоречия в выводах эксперта, в связи с чем ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено.

Вместе с тем апелляционный суд полагает, что оснований  для отнесения на Комитет судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

В соответствии с решением договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

В настоящем случае апелляционный суд не находит оснований для отнесения судебных расходов на Комитет, учитывая результат рассмотрения дела, определение судом цены выкупаемого объекта недвижимости в размере 17 000 000 рублей  и цену объекта, которую предлагало Общество, обращаясь с настоящим иском.

При таких обстоятельствах решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу Общества, а Комитет - стороной, проигравшей преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы подлежат оставлению на Обществе.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 20.19.2019 по делу №  А56-22984/2019   изменить в части взыскания с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «КофеИюшка» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины. Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску оставить на ООО «КофеИюшка».

В остальной части решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 20.19.2019 по делу №  А56-22984/2019 оставить без изменения. апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 

 К.В. Галенкина