ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-7541/2016

г. Киров

20 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судейПоляковой С.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,  

без участия в судебном заседании участвующих в деле лиц, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.02.2017 по делу № А29-7541/2016, принятое судом в составе судьи Голубых В.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Комистройнедвижимость» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>); комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о прекращении залога, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комистройнедвижимость» (далее – истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – ответчик, администрация) о прекращении залога имущества: нежилое помещение/1 этаж - нежилое помещение №1.001 (номера помещений на поэтажном плане 2-7) общей полезной площадью 7,5 кв.м., адрес объекта: 

<

...> Коми АССР, д. 11/13, принадлежащего ООО «Комистройнедвижимость» на основании договора №571 купли продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного имущества от 06.07.2011 года. 

Определением от 10.10.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее - комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - Росреестр). 

28.11.2016 истец обратился с заявлением о привлечении в качестве соответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта». 

Определением от 01.12.2016 ходатайство истца удовлетворено, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» привлечен к участию в деле в качестве соответчика. 

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 03.02.2017 исковые требования удовлетворены. 

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, рассмотреть жалобу в отсутствие представителя. 

По мнению заявителя жалобы, истец самовольно увеличил срок оплаты по выкупу арендованного имущества, установленный Законом Республики Коми № 119, на один год, при этом задолженность по неустойке не оплатил. В рамках дела № А29-5406/2016 рассмотрены требования комитета к обществу о взыскании неустойки за просрочку оплаты по договору купли-продажи имущества. В претензии от 02.10.2013 указано, что срок договора аренды истек 24.08.2014. в связи с длительным периодом неоплаты по обязательствам, вытекающим из заключенного сторонами договора, бюджету МОГО «Ухта» причинен значительный ущерб. Истцом задолженность до настоящего времени не оплачена. 

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, с доводами жалобы ответчика не согласен. Жалоба не содержит доводов, которые бы не были проверены судом первой инстанции. 

10.04.2017 от комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Управление Росреестра по Республике Коми представило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. 

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 06.07.2011 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее - продавец) и ООО «Комистройнедвижимость» (далее - покупатель) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №571, по условиям пункта 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора, имущество: нежилое помещение 1 этаж №1.001 (номера помещений на поэтажном плане 2-7) общей полезной площадью 74,5 кв.м., адрес объекта: 

<

...> Коми АССР, д. 11/13 (т.1, л.д. 13-15).

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи имущества составляет 3 186 441 рублей (без учета НДС).

Согласно пункту 2.2 оплата по договору производится покупателем в рассрочку. Срок рассрочки составляет 3 года. Оплата приобретаемого имущества производится покупателем ежемесячно равными долями в сумме 88 512 рублей 25 копеек не позднее последнего дня месяца, исчисляемого с даты перехода права собственности на имущество к покупателю, и каждого последующего месяца.

В силу пункта 4.1.1 до полного исполнения обязательства покупателя по оплате цены продажи имущества, имущество в силу закона признается находящимся в залоге у продавца. 

Залог погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты цены продажи имущества (пункт 4.2). 

Решением от 23.09.2016 по делу №А29-5406/2016 подтверждается, что истец произвел оплату переданного ему имущества, но с нарушением срока установленного пунктом 2.2. договора. Сторонами указанный факт не оспорен. Вышеуказанным решением, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016, взыскано с общества «Комистройнедвижимость» в пользу комитета 304 714 руб. 55 коп. неустойки.

Право собственности на переданное по договору №571 от 06.07.2011 имущество зарегистрировано за ООО «Комистройнедвижимость» 25.08.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 11 АА №811236 (т.1, л.д. 19).

11.09.2015 истец заявлением в связи с полной оплатой цены продажи имущества просил комитет произвести действия для погашения залога (т.1, л.д. 17).

Письмом от 02.10.2015 №05/10030 комитет сообщил истцу, что последний имеет задолженность оплате по договору в сумме 325 759 руб. 26 коп. - начисленной неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа, по вопросу погашения залога пояснил, что погашение будет произведено после полной оплаты задолженности (неустойки) (т.1, л.д. 16).

Отказ комитета в подаче заявления о погашении записи о залоге в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми явился основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 29.12.2015 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора.

Из пункта 2 статьи 20 Закона № 102-ФЗ следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Обязательство может быть прекращено в связи с его надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается заключение между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения, регистрация права собственности на спорный объект с обременением в виде залога.  Сторонами не оспаривается оплата спорного имущества по договору купли-продажи. 

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, который признал установленными основания для прекращения ипотеки.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства.

Истец полностью оплатил выкупную стоимость арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ. Однако судом первой инстанции установлено, что вступившим в законную силу решением от 23.09.2016 по делу №А29-5406/2016 с ответчика в пользу истца взыскано 304 714 рублей 55 копеек неустойки за несвоевременную оплату имущества. Доказательства исполнения указанного решения суда не представлены истцом (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Суд первой инстанции, отклоняя возражения ответчика, истолковал пункты 4.1.1, 4.2 договора от 06.07.2011 как не предусматривающие обеспечение ипотекой обязательства по уплате пени.

Однако суд первой инстанции не учел, что норма пункта 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ носит императивный характер, т.е. исключается право сторон изменять своим соглашением условия, вытекающие из указанной императивной нормы (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Буквальное значение пункта 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ не свидетельствует о том, что ипотека обеспечивает только обязательство по уплате выкупной стоимости; в связи с этим при установлении объема обеспеченного ипотекой обязательства покупателя подлежат применению общие правила законодательства об ипотеке.

Поскольку по общему правилу (пункт 1 статьи 3 Закона №102-ФЗ, статья 337 ГК РФ) ипотека обеспечивает не только основное обязательство, но и обязательства по уплате процентов, пени и т.д., и это общее правило в силу императивного характера пункта 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ не могло быть изменено сторонами, то в отсутствие доказательств исполнения истцом решения суда по делу №А29-5406/2016 не имелось указанных истцом в заявлении по настоящему делу оснований для прекращения ипотеки.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска следовало отказать.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта (пункт 2 статьи 269, пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.02.2017 по делу № А29-7541/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Комистройнедвижимость» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

ФИО3

А.В. Тетервак