ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-13656/2017

12 марта 2021 года

г. Киров

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейХоровой Т.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы – ФИО3, действующего на основании доверенности от 11.01.2021,

представителя ООО «Сити» – ФИО4, действующего на основании доверенности от 11.01.2021,

представителя ФИО5 – ФИО6, действующей на основании доверенности от 07.10.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, общества с ограниченной ответственностью «Сити» и общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 по делу №А31-13656/2017,  

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОРГН: 1034408610411)  

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о расторжении договоров и обязании возвратить земельные участки, 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет»  

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы  

о признании соглашений к договорам аренды недействительными,

третье лицо с самостоятельными требованиями о признании соглашений к договорам аренды недействительными - общество с ограниченной ответственностью «Сити» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: ФИО9, 

ФИО5, 

ФИО8, 

ФИО10, 

ФИО11,

ФИО12, 

ФИО7,

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Костромской области,

общество с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест»,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» (далее – ООО «СтройМаркет») о взыскании 2 398 392 рублей 92 копеек задолженности, 110 021 рубля 78 копеек пени по договору аренды земельного участка от 29.06.2012 №Д.2944.3, о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 №Д.2944.3, заключенного с ООО «СтройМаркет» в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных пунктами 4.4.2 и 4.4.3 договора, об обязании ООО «СтройМаркет» возвратить Управлению земельный участок, общей площадью 22 393,04 кв.м, с кадастровым номером: 44:27:080417:11, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожными мостами, путем подписания акта приема передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу, в случае невыполнения ООО «СтройМаркет» действий по возврату земельного участка, предоставить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы право возвратить вышеуказанный земельный участок в одностороннем порядке путем составления акта об одностороннем возврате земельного участка (дело № А31-7520/2017).

Определением суда от 20.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сити»  (далее – ООО «Сити»), ФИО9.

Определением суда от 23.11.2017 в отдельное производство выделены исковые требования Управления о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2944.3, об обязании возвратить земельный участок, а в случае невыполнения действий по возврату земельного участка предоставить истцу право возвратить земельный участок в одностороннем порядке (настоящее дело – № А31-13656/2017).

Определением от 06.09.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительности предмета спора, ФИО5, ФИО8, ФИО10.

Определением суда от 10.10.2019 дела № А31-13656/2017 и № А31-1730/2018 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А31-13656/2017.

В рамках дела № А31-1730/2018 рассматривается иск Управления к ООО «СтройМаркет» о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2945.3, заключенного с ООО «СтройМаркет», в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных пунктами 4.4.2 и 4.4.3 договора, об обязании ООО «СтройМаркет» возвратить Управлению земельный участок, с кадастровым номером: 44:27:080415:3, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожными мостами, путем подписания акта приема передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу, в случае невыполнения ООО «СтройМаркет» действий по возврату земельного участка, предоставить Управлению право возвратить вышеуказанный земельный участок в одностороннем порядке путем составления акта об одностороннем возврате земельного участка.

В рамках дела № А31-1929/2019 ООО «СтройМаркет» обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению о признании соглашений от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и №Д.2945.3 недействительными. Общество, основывает свои требования на положениях пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывая, что дополнительные соглашения к договорам заключены в нарушение требований земельного законодательства (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), влекущих нарушение публичных интересов, что, по мнению Общества, свидетельствует о ничтожности спорных сделок.

Определением от 16.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена ФИО11.

Определением суда от 23.03.2020 ООО «Сити», привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в рамках дела № А31-1929/2019. Требования заявителя сформулированы следующим образом: признать ничтожными дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 №Д.2944.3 и №Д.2945.3 и применить последствия недействительности дополнительных соглашений от 25.11.2015, признав ООО «Сити» арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 44:27:080417:11 и 44:27:080415:3 по договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3.

Определением суда от 02.06.2020 дела № А31-1929/2019 и № А31-13656/2017 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А31-13656/2017.

Кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, по его ходатайству привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Костромской области.

Определением суда от 28.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительности предмета спора, привлечены ФИО12, ФИО7 и общество с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест».

Решением Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 (с учетом определения от 02.11.2020) ООО «СтройМаркет» и ООО «Сити» в удовлетворении иска о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 25.11.2015 к договору аренды земельного участка № Д.2944.3 от 29.06.2012 и дополнительного соглашения от 25.11.2015 к договору аренды земельного участка № Д.2945.3 от 29.06.2012 отказано.

Иски Управления удовлетворены частично.

Суд расторг договоры аренды земельного участка от 29.06.2012 №Д.2944.3 и № Д.2945.3. Суд обязал ООО «СтройМаркет» возвратить Управлению земельный участок площадью 22 393,04 кв.м, кадастровый номер 44:27:080417:11 и земельный участок площадью 19 022,5 кв.м, кадастровый номер 44:27:080415:3 по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований Управлению отказано.

ООО «Сити» с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что Управление злоупотребляет своим правом на односторонний отказ от исполнения договоров. Общество считает, что решение суда является неисполнимым, так как на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости, а именно фундаменты зданий и хозяйственно-бытовая канализация. Также Общество указывает, что земельные участки обременены правами участников долевого строительства.

ООО «СтройМаркет» также с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о недобросовестном поведении ООО «СтройМаркет». Общество указывает, что его действия были последовательны, направлены на получение исходно-разрешительной документации, осуществления строительства сетей инженерных коммуникаций; ООО «СтройМаркет» выступало добросовестным приобретателем объектов незавершенного строительства и не могло знать, что право собственности на них будет признано отсутствующим.

ФИО5 также с принятым решением суда не согласился, и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит оспариваемое решение отменить.

Заявитель жалобы указывает, что ООО «СтройМаркет» предпринимались все действия, направленные на сохранение права аренды и устранения препятствий для дальнейшего строительства, а именно было произведено частичное погашение задолженности, что подтверждает намерение продолжить строительство.

Также ФИО5 считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Димитровского районного суда города Костромы по делу № 2-1026/2020; необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 также с принятым решением суда не согласились, и обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят оспариваемое решение отменить.

Заявители жалоб считают, что своими неправомерными действиями Управление нарушает права участников долевого строительства. По мнению заявителей, надлежащим способом защиты права на своевременное получение арендных платежей со стороны Управления являлось бы взыскание задолженности с ООО «Сити». 

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области, куда явились представители Управления, ООО «Сити», ФИО5

В судебном заседании представители ООО «Сити», ФИО5 поддержали свои доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

В отзыве на апелляционные жалобы Управление указало на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалоб просит отказать.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В суд апелляционной инстанции от ООО «СтройМаркет» поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с временной нетрудоспособностью генерального директора Общества. Рассмотрев указанное ходатайство, суд считает его, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям. Заявитель был заблаговременно извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. При этом заявитель не привел доводов, препятствующих рассмотрению апелляционной жалобы в настоящем судебном заседании. Доказательств того, что директор Общества является единственным  лицом способным представлять интересы заявителя в суде, Обществом в материалы дела не представлено. Напротив, из материалов дела следует, что интересы Общества в суде представлял  ФИО13 указанным лицом также подписано указанное ходатайство. Доказательств того, что ФИО13 не может представлять интересы Общества в данном судебном заседании, заявителем не представлено. Кроме того, суд учитывает, что в апелляционной инстанции дело рассматривается повторно и суд считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в данном судебном заседании по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей ООО «СтройМаркет» и иных третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ и исходя из доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего. 

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 166 ГК РФ устанавливает, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Правовые нормы пунктов 2 и 5 статьи 166 ГК РФ направлены на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на аргументы и заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку; на установление истинной направленности подобных исковых требований и выявление опасного элемента недобросовестности в поведении истцов, что могло бы исключить удовлетворение противоправных требований.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из пункта 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление от 23.06.2015 № 25) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления от 23.06.2015 №25, следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов предусмотрены в статье 39.6 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 Постановления  от 23.06.2015 № 25 следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 Постановления от 23.06.2015 № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территорий города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

Как следует из материалов дела, распоряжением Департамента имущественных отношений Костромской области от 29.11.2006 № 1066 ЗАО «Сити» предварительно согласовано место размещения туристического комплекса на земельном участке из земель поселений, расположенном по адресу: г. Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, общей площадью 41 415 кв.м, и утвержден акт от 08.12.2004 № 123 выбора земельного участка для проектирования туристического комплекса (т. 6 л.д. 17, 18-22).

29.06.2012 между Департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области (арендодатель) и ЗАО «Сити» (арендатор) были заключены договоры аренды земельного участка № Д.2944.3 и № Д.2945.3 (т. 3 л.д. 67-69, т. 9 л.д. 117-121).

По условиям договора аренды земельного участка № Д.2944.3 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 22 393,04 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:080417:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г.Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, для использования в целях строительства туристического комплекса.

10.08.2012 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (номер регистрации 44-44-01/070/2012/636).

В рамках договора аренды земельного участка № Д.2945.3 арендатору предоставлен в аренду земельный участок, площадью 19 022,5 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:080415:3, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, для использования в целях строительства туристического комплекса.

10.08.2012 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (номер регистрации 44-44-01/070/2012/635).

Срок аренды по данным сделкам определен сторонами с 29.06.2012 по 28.06.2015 (пункты 2.1 договоров).

В разделе 3 договоров стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы.

После истечения срока действия договоров арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельными участками.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договоров арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Целевое назначение земельного участка установлено в пункте 1.1 договоров - для строительства туристического комплекса.

Согласно пункту 4.4.7 договоров аренды, арендатор обязан освободить и возвратить арендодателю участок в надлежащем состоянии в день, следующий за днем окончания срока, указанного в пунктах 4.2.5. и 4.4.6 договоров при истечении срока действия договора, досрочном прекращении договора или одностороннем отказе от исполнения договора. Возврат участка оформляется актом приема-передачи.

В соответствии с пунктом 6.2.2 договоров, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно при использовании участка с существенным нарушением условий договора.

Согласно пункту 6.2.3 договоров, досрочное расторжение договоров по инициативе арендодателя возможно при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, предусмотренном в пункте 1.1 договоров.

В силу пункта 6.2.1 договоров, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

Земельные участи переданы арендатору (ЗАО «Сити») по актам приема-передачи от 29.06.2012 (т. 3 л.д. 70 т. 9 л.д. 122). Участки по вышеуказанным договорам передавались свободными от объектов недвижимости.

На основании разрешения на строительство ЗАО «Сити» (арендатор) 03.04.2015 зарегистрировал право собственности на объекты незавершенного строительства (всего 16 объектов), расположенные на арендуемых земельных участках.

30.09.2015 между ООО «СтройМаркет» (застройщик) и ООО «Сити» (правопреемник, ЗАО «Сити» реорганизовано в форме преобразования) (инвестор), ФИО9 (соинвестор-1) ФИО5 (соинвестор-2), заключен инвестиционный контракт (т. 2 л.д. 107-128). 

В рамках реализации инвестиционного проекта застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство объектов туристического комплекса (апартамент-отель) «Родные берега» с технико-экономическими показателями, отраженными в проектной документации, в соответствии с имеющимися разрешениями на строительство.  

Сторонами определены сроки и содержание этапов реализации проекта, исполнение договора сторонами и порядок расчетов. 

По договору инвестор обязался передать в собственность застройщика право собственности на незавершенные строительством 16 объектов недвижимости, застройщик обязался оформить права на земельные участки, необходимые для строительства (которыми инвестор пользовался по договорам аренды), в таком виде, который позволит застройщику заключать от своего имени договоры долевого участия с участниками долевого строительства.

Во исполнение условий инвестиционного контракта, в соответствии с договором купли-продажи объектов, незавершенных строительством, с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015, ООО «Сити» (продавец) продало ООО «СтройМаркет» (покупатель) объекты незавершенного строительства - всего 16 объектов с указанием кадастровых номеров, назначения-нежилое здание, площади застройки, степени готовности объектов 4%, расположенные по адресу: Костромская область, Костромской район, г. Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, «Туристический комплекс (апартамент-отель) «Родные берега», номера здания по ГП (т. 14 л.д. 13-38).

Согласно договору, объекты незавершенного строительства расположены на земельных участках с кадастровым номерами 44:27:080415:3 и 44:27:080417:11, которые используются продавцом на праве аренды. Покупатель обязуется оформить свои права на земельные участки, необходимые и достаточные по всем нормам и правилам для строительства объектов незавершенного строительства, в течение 40 календарных дней с момента государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Администрацией города Костромы арендатору земельного участка ООО «Сити» с целью строительства туристического комплекса были выданы разрешения на строительство объектов недвижимости от 05.02.2015 сроком действия до 05.02.2017 (2 здания), от 16.10.2015 сроком действия до 30.06.2016 (13 зданий), от 02.10.2015 сроком действия до 28.02.2016 и до 20.08.2016 (1 здание) (т. 14 л.д. 107-138).

25.11.2015 Управление и ООО «СтройМаркет» на основании договора купли-продажи незавершенных строительством объектов с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015, заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельного участка от 29.06.2012, в соответствии с которыми ООО «СтройМаркет» стало новым арендатором земельных участков (14.12.2015 дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке) (т. 3 л.д. 66, т. 9 л.д. 115-116).

Пунктом 4.4.3 договоров аренды установлено, что арендатор своевременно в соответствии с условиями договора аренды обязан вносить арендную плату.

На основании пункта 3.3 договоров Управлением в адрес арендатора - ООО «СтройМаркет» направлялись уведомления об изменении размера арендной платы на 2016, 2017, 2018 годы. 

Из материалов дела следует, что с момента заключения дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков обязательства по внесению арендных платежей ООО «СтройМаркет» не исполнялись.

Решениями Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2018 по делу № А31-7520/2017, от 11.09.2018 по делу № А31-4500/2018, от 03.07.2019 по делу №A31-3844/2019, от 18.07.2016 по делу № А31-5292/2016, от 23.08.2018 по делу № А31-7521/2017 с ООО «СтройМаркет» взыскана задолженность по вышеуказанным договорам аренды за период с 05.11.2015 по 31.12.2018.

12.05.2017 Управлением были осуществлены осмотры земельных участков на предмет соблюдения условий договоров аренды об использовании земельных участков в соответствии с целевым назначением. По результатам осмотра с участием инженера было установлено, что объекты недвижимости на земельных участках отсутствуют. Отсутствие объектов незавершенного строительства, либо иных объектов недвижимости на арендованных земельных участках подтверждается актами осмотра, фототаблицами к ним. В актах указано, что строительные работы не ведутся, освоение земельного участка не производится. Срок выданных арендатору разрешений на строительство истек 30.06.2016, 20.08.2016, в связи с чем дальнейшее строительство объектов невозможно (т. 11 л.д. 79-80).

В адрес арендатора были направлены претензии от 19.05.2017 о досрочном расторжении договоров аренды и об оплате задолженности. Претензии оставлены без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи от 05.10.2015 между ООО «Сити» и ООО «СтройМаркет» право собственности продавца ООО «Сити» на объекты незавершенного строительства было зарегистрировано в ЕГРН. Земельные участки, на которых были расположены приобретенные ООО «СтройМаркет» объекты незавершенного строительства, ООО «Сити» (продавец) использовало на основании договоров аренды.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 по делу №А31-7519/2017 признано отсутствующим право собственности ООО «СтройМаркет» на 16 объектов незавершенного строительства, находящиеся по адресу: Костромская область, Костромской район, город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, туристический комплекс (апартамент-отель) «Родные берега» (решение вступило в законную силу 31.05.2019).

Доводы заявителей жалоб о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в проведении экспертизы, а также ссылка на заключение специалиста ООО «Инженер Строитель» ФИО14 от 30.09.2020  (т. 13 л.д. 126-132) согласно которому расположенные на земельных участках сваи имеют признаки фундамента - основного элемента капитального строительства, являются элементами фундамента, и не имеют признаков движимого имущества, отклоняются апелляционным судом, поскольку вступившим в законную силу решением суда от 27.02.2019 по делу №А31-7519/2017 установлено, что находящиеся на земельных участках объекты (свайное поле) не являются объектами недвижимости; данные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения.

Таким образом, на момент заключения оспариваемых соглашений от 25.11.2015, продавец и покупатель объектов незавершенного строительства, а также Управление исходило из того, что на земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, права на которые были зарегистрированы сначала за продавцом, а затем за покупателем в ЕГРН, а потому в этом случае истец - Управление в силу приведенных норм закона 25.11.2015 не мог выставить на торги право аренды на указанные земельные участки. 

В связи с представленными ООО «СтройМаркет» документами, между Управлением и ООО «СтройМаркет» подписаны дополнительные соглашения к договорам аренды, направленные на перемену лиц на стороне арендатора в действующих договорах аренды.

После этого, ООО «СтройМаркет» как арендатор земельных участков предпринимало меры по продлению выданных разрешений на строительство, заключало договоры участия в долевом строительстве, производило частичную оплату арендной платы.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 11.10.2018 по делу № А31-6464/2018, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019, в удовлетворении требований ООО «СтройМаркет» о признании незаконными отказов Управления архитектуры и градостроительства администрации города Костромы в выдаче (продлении срока действия) разрешений на строительство 16 объектов незавершенного строительства было отказано.

Определением суда от 02.12.2019 по делу № А31-6464/2018 в удовлетворении заявления ООО «СтройМаркет» о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.

Вступившим в законную силу решением суда от 02.03.2020 по делу №А31-14372/2019 установлено, что 03.10.2019 ООО «СтройМаркет» повторно обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Костромы с заявлением о продлении срока разрешений на строительство. Управлением в адрес Общества направлены уведомления об отказе в продлении срока действия разрешений на строительство. Отказы связаны с тем, что сроки действия вышеназванных разрешений на строительство истекли 30.06.2016 (здания № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 18 по ГП), 28.02.2016 (здания № 14, 15 по ГП), 20.08.2016 (здание № 16 по ГП), 05.02.2017 (здания № 1, 17 по ГП).

Указанным решением суда ООО «СтройМаркет» в удовлетворении требований отказано. При этом суды пришли к выводу, что оспариваемые уведомления об отказе в продлении сроков действия разрешений на строительство соответствуют положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и, как следствие, не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем отсутствуют условия, необходимые для признания их недействительными.

Судом первой инстанции установлено, что определенно зная о техническом состоянии объектов незавершенного строительства, ООО «Сити» предприняло меры по регистрации прав на них как на объекты недвижимости, а затем распорядилось ими, заключив договор купли-продажи этих объектов (по которому на все объекты недвижимости зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Сити»).

ООО «СтройМаркет», выполняя обязанность по договору купли-продажи с ООО «Сити», предприняло меры к замене лица в договоре аренды земельного участка, заключив оспариваемые дополнительные соглашения.

В последующем ООО «СтройМаркет» как арендатор земельных участков заключало договоры долевого участия в строительстве и связало себя обязательствами с третьими лицами, при этом ООО «Сити» одновременно является залогодержателем права аренды двух земельных участков как участник долевого строительства.

ООО «СтройМаркет» возвело на земельных участках и зарегистрировало за собой право собственности на канализационную сеть, после чего при наличии действующего между ООО «Сити» и ООО «СтройМаркет» договора купли-продажи объектов незавершенного строительства с передачей прав на исходно-разрешительную документацию, после признания решением суда отсутствующим прав на объекты недвижимости, указанные Общества обратились в суд с иском о признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков по мотиву их ничтожности, со ссылкой на то, что Управление нарушило порядок предоставления в аренду публичных земель при подписании дополнительных соглашений к действующим договорам аренды земельных участков.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что изначально договоры аренды земельных участков были заключены в 2012 году без проведения торгов между Департаментом культурного наследия и государственного имущества Костромской области и ООО «Сити» по общим правилам, установленным на тот период времени земельным законодательством. Договоры были заключены сроком действия на три года и были возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Учитывая, что право аренды на земельные участки перешло по результатам продажи объектов незавершенного строительства от ООО «Сити» к ООО «СтройМаркет», что было зафиксировано в оспариваемых соглашениях, права и законные интересы неопределенного круга лиц нарушены быть не могли, поскольку в любом случае право аренды на земельный участок не могло быть предметом торгов, а соглашения были заключены с целью замены стороны в действующих договорах аренды земельных участков. Наличие прав и обязанностей по договорам аренды у общества не нарушает публичные интересы.

ООО «СтройМаркет» и ООО «Сити», настаивая на исковых требованиях о признании дополнительных соглашений ничтожными и применении последствий недействительности сделок, одновременно возражают против расторжения этих же договоров, настаивая на сохранении арендных отношений, при этом ООО «Сити» является залогодержателем права аренды земельных участков. Доказательства, свидетельствующие о том, что договор купли-продажи объектов незавершенного строительства был признан недействительным и применены последствия его недействительности, в материалы дела не представлены.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что такое поведение указанных Обществ является  недобросовестным, не соответствующим положениям пункта 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ.

При этом суд не усматривает оснований для признания недобросовестным, не соответствующим положениям пункта 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ поведения Управления.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что заключением дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков не были нарушены публичные интересы. 

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 70 Постановления от 23.06.2015 № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, применив к спорным правоотношениям принцип эстоппель и положения пункта 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ, не допускающие возможность извлечения выгоды из недобросовестного поведения апелляционный суд приходит к выводу о том, что оснований для признания дополнительных соглашений ничтожными не имеется.

Доводы заявителей о том, что ООО «СтройМаркет» не является стороной договоров аренды № Д.2944.3 и № Д.2945.3 от 29.06.2012, ООО «Сити» не заключало дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 (их стороной не является), в связи с чем, дополнительные соглашения не имеют отношения к договорам аренды земельных участков от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3, решением Арбитражного суда Костромской области по делу № A31-7519/2017 признано отсутствующим право собственности ООО «СтройМаркет» на объекты незавершенного строительства, то есть судом признаны недействительными основания приобретения ООО «СтройМаркет» прав аренды на земельные участки (признаны отсутствующими основания предоставления в пользу ООО «СтройМаркет» права аренды земельного участка без торгов), отсутствует согласование существенных условий договора (статья 432 ГК РФ), отсутствие соглашения сторон договоров аренды (Управления и ООО «Сити») об изменении договоров (статья 450 ГК РФ), обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку оспариваемые соглашения были направлены на замену стороны в действующих договорах аренды и с учетом приведенных выше норм материального права и оценки представленных доказательств, указанные доводы не являются основаниями для признания сделок недействительными.

Довод ООО «Сити» о том, что решение суда является неисполнимым, так как на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости, а именно фундаменты зданий и хозяйственно-бытовая канализация, отклоняется апелляционным судом, поскольку пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Доводы заявителей жалоб о том, что расторжение договоров аренды земельного участка повлечет нарушение прав третьих лиц участников долевого строительства, в пользу которых произведена регистрация ипотеки права аренды земельного участка, отклоняются апелляционным судом, поскольку обременение залогом договора аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, участники долевого строительства не являются субъектами каких-либо прав непосредственно в отношении земельного участка. Предметом залога является обязательственное право застройщика-арендатора. Залогодателем данного права соответственно является застройщик-арендатор.

Ни Закон № 214-ФЗ, ни иные нормативные акты не содержат запрета на прекращение права аренды по установленным законом или договором основаниям в связи с тем, что такое право является предметом залога. Прекращение данного имущественного права арендатора влечет право залогодержателей потребовать возмещения убытков и применения к застройщику иных мер, предусмотренных законом и договором.

В рассматриваемом споре неисправный арендатор защищается намерением на законных основаниях возвести туристический комплекс, строительство которого с 2017 года не ведется. Действующих разрешений на строительство на спорных земельных участках у ответчика не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «СтройМаркет» и ООО «Сити» в удовлетворения исков о признании дополнительных соглашений к договорам аренды недействительными.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Как указывалось выше, согласно пункту 6.2.1 договоров аренды досрочное расторжение договоров по инициативе арендодателя возможно при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

Факт нарушения ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей более двух раз подряд подтвержден представленными доказательствами.

Решениями судов с ответчика взыскана задолженность за период с 2016 по 2018 годы, задолженность не погашена. 

В ходе рассмотрения дела ответчик уплатил по 50 000 рублей по каждому из договоров.

Вместе с тем, указанная оплата не покрывает размера квартального платежа по каждому из договоров, в остальной части долг по арендной плате не погашен.

Поскольку существенное нарушение условий договоров аренды, выразившееся в невнесении платежей в установленный договорами срок, подтверждается материалами дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности заявленных истцом требований о расторжении договоров аренды земельных участков от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3 и об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи земельные участки.

Доводы заявителей о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем материалами дела наличие у истца умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

В данном случае реализация арендодателем права в силу закона отказаться от договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договоров ответчиком, не свидетельствует о злоупотреблении правом.

Ходатайства ООО «Сити» и ФИО5 о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дел Арбитражным судом Костромской области (№А31-13635/2020, №А31-4669/2020) и Димитровского районного суда города Костромы (№2-1026/2020), отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Исходя из положений вышеуказанной нормы, обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу связана не с наличием другого дела, рассматриваемого в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного судопроизводства, а именно с невозможностью рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу.

Апелляционный суд полагает, что в данной ситуации факт рассмотрения вышеуказанных дел не является основанием препятствующим принятию решения и создающим объективную невозможность разрешения настоящего судебного дела, а также рассмотрения апелляционных жалоб, поскольку невозможность рассмотрения дела как обязательное условие приостановления производства по делу в рассматриваемом случае отсутствует.

Иные доводы заявителей апелляционных жалоб подлежат отклонению, как не влияющие на оценку правильности решения, принятого судом первой инстанции, и не являющиеся основанием для его отмены или изменения.

При таких обстоятельствах Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020  законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворений жалоб заявителей по изложенным в них доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей жалоб. При подаче апелляционной жалобы ООО «Сити» была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины. Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Общества на решение суда с него подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020  по делу № А31-13656/2017 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Холодова Алексея Владимировича, Виноградова Алексея Дмитриевича, Василькова Анатолия Николаевича, Тимошенко Алексея Дмитриевича, Покровского Николая Юрьевича, общества с ограниченной ответственностью «Сити» и общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

Судьи             

ФИО15

ФИО1