ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-27811/2016

город Ростов-на-Дону

17 октября 2021 года

15АП-17692/2021

                                                                                                                           15АП-17793/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2021 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Сулименко Н.В., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от Министерства экономики Краснодарского края: представитель по доверенности от 28.12.2020 ФИО2;

от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Ново-Покровская": представитель по доверенности от 05.10.2021 ФИО3;

от Департамента имущественных отношений Краснодарского края посредством  веб-конференции: представитель по доверенности от 21.04.2021 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Министерства экономики Краснодарского края на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2021 по делу №А32-27811/2016 по заявлению Министерства экономики Краснодарского края о расторжении договора аренды земельного участка и обязании арендатора возвратить земельный участок в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Радуга",

ответчики: открытое акционерное общество "Радуга", Департамент имущественных отношений Краснодарского края

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Радуга" Арбитражный судом Краснодарского края рассмотрено заявление Министерства экономики Краснодарского края о расторжении договора аренды земельного участка и обязании арендатора возвратить земельный участок.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2021 по делу № А32-27811/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал определение суда первой инстанции от 25.08.2021 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба Департамента имущественных отношений Краснодарского края мотивирована тем, что арендатором (должником) допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка от 01.11.2017 в части сроков внесения арендной платы, целевого использования и режима использования земельного участка. При этом, должником не было исполнено досудебное обращение департамента с требованием об исправлении допущенных нарушений. В связи с неисполнением досудебного обращения, департамент направил в адрес должника уведомление о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении.  

Апелляционная жалоба Министерства экономики Краснодарского края мотивирована аналогичными доводами. Обращено внимание суда, что первоначальное заявление о расторжении договора аренды ввиду нарушений существенных условий договора направлено департаментом еще 25.03.2019 (определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2019 по делу №А32-13468/2019 требования оставлены без рассмотрения). 

В отзывах на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника ФИО5, ООО "Агрофирма Ново-Покровская" просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору. 

Администрацией Краснодарского края в лице Управления государственной охраны объектов культурного наследия заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя третьего лица. 

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018 ОАО "Радуга" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсное производство, определением от 11 июля 2019 года конкурсным управляющим утвержден ФИО6. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2020 арбитражный управляющий ФИО6 освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей конкурсного управляющего ОАО "Радуга", конкурсным управляющим ОАО "Радуга" утверждена ФИО7.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2021 арбитражный управляющий ФИО7 освобождена от исполнения возложенных на нее обязанностей конкурсного управляющего ОАО "Радуга". Конкурсным управляющим ОАО "Радуга" утвержден ФИО5.

29 сентября 2020 года в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела № А32-42442/2020 в порядке общеискового производства обратилось Министерство экономики Краснодарского края (далее министерство, истец) с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Радуга" (далее - ОАО "Радуга", общество) и Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о расторжении договора от 01.11.2017 № 0000005436 аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:22:0402000:15, площадью 17442486 кв.м, находящегося по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Новопокровский район, с/п Калниболотское, в границах ПСК "Ленинский путь", заключенного между открытым акционерным обществом "Радуга" и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края; об обязании открытого акционерного общества "Радуга" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть арендодателю (Департаменту имущественных отношений Краснодарского края) в состоянии согласно целевому назначению и виду разрешенного использования земельный участок с кадастровым номером 23:22:0402000:15, площадью 17 442 486 кв. м, находящегося по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Новопокровский район, с/п Калниболотское, в границах ПСК "Ленинский путь"; об указании, что судебный акт по настоящему спору является основанием для погашения (аннулирования, исключения) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде № 23:22:0402000:15-23/029/2017-4 на срок с 06.12.2017 на 49 лет земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:22:0402000:15 площадью 17 442 486 кв. м. 

Исковые требования предъявлены на основании статей 421, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка в части сроков внесения арендной платы, целевого использования и режима использования земельного участка (беспрепятственный доступ арендодателя, запрет на передачу земельного участка в залог и субаренду, получения заключения о возможности использования земельного участка в управлении государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края). 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2021 заявление Министерства экономики Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 23.09.2020 № 208-1102-13-6631/20 передано для рассмотрения в рамках дела № А32- 27811/2016-48/271-Б о банкротстве открытого акционерного общества "Радуга" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2021 Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства кредитором, в том числе о разногласиях, возникших между ним и конкурсным управляющим, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение. 

Согласно пункту 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим; все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 названного Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

Поскольку права арендатора по договору аренды носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующую плату - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве, указанные права могут быть включены в состав конкурсной массы должника.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Исходя из правовой позиции, выраженной в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, и определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08 сентября 2016 года N 309-ЭС16-4636 и от 14 августа 2018 года N 305-ЭС18-8136, порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора и, соответственно, который может быть включен в конкурсную массу последнего. В случае, если право аренды является таким активом, требования, направленные на расторжение договора аренды и возврат арендованного имущества, подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротства) должника-арендатора, в случае, если право аренды таким активом не является, данные требования подлежат рассмотрению в общеисковом порядке.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет предоставлено право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ПСК (колхоз) "Ленинский путь" и администрацией Новопокровского района 04 апреля 2002 года заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 2 319 га.

В дальнейшем к указанному договору аренды земельного участка было заключено дополнительное соглашение о переуступке прав и обязанностей арендодателя от 23.07.2008, по условиям которого в качестве арендодателя земельного участка выступает департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), а в качестве арендатора -                 ОАО "Радуга".

Пунктом 8 указанного дополнительного соглашения договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 04.04.2002 №8822000128 изложен в новой редакции. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 04.04.2002 №8822000128 в новой редакции, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, арендатор принять на условиях договора, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: 

с кадастровым номером 23:22:04 02 000:0015, площадью 18 169 213 кв.м; 

с кадастровым номером 23:22:04 01 001:0081, площадью 148 342 кв.м. 

На основании приказа департамента от 01.11.2017 № 2526 "О заключении с открытым акционерным обществом "Радуга" без проведения торгов договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:22:0402000:15 в муниципальном образовании Новопокровский район, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, для сельскохозяйственного производства", между департаментом и ОАО "Радуга" заключен договор от 01.11.2017 №0000005436 аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды земельного участка, договор) с кадастровым номером 23:22:0402000:15, площадью 17 442 486 кв.м., находящегося по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Новопокровский район, с/п Кални-болотское, в границах ПСК "Ленинский путь".

Договор аренды от 01.11.2017 № 0000005436 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой Управления Росреестра по Краснодарскому краю на последнем листе договора (т. 1 л.д. 62).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на срок более чем пять лет (на 49 лет), таким образом ОАО "Радуга" вправе передать право арендатора по договору аренды земельного участка иным лицам без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, это право подлежит включению в конкурсную массу должника, за счет которой подлежат удовлетворению требования конкурсных кредиторов, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования министерства о расторжении договора аренды подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2017 № 306-ЭС17-16182, от 14.09.2017 № 306-ЭС17- 12123 от 18.08.2016 № 301-ЭС16-4180, от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2016 по делу №А12-31006/2015, от 27.03.2017 по делу № А12- 48769/2016, от 13.04.2017 по делу № А12-48770/2016.

Как следует из материалов дела, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка от 01.11.2017 №0000005436 в части сроков внесения арендной платы, целевого использования и режима использования земельного участка (беспрепятственный доступ арендодателя, запрет на передачу земельного участка в залог и субаренду, получения заключения о возможности использования земельного участка в управлении государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края), министерство в интересах департамента обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса). 

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса). 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 619 названного Кодекса). 

В частности, пунктом 3.1.4 договора аренды земельного участка от 01.11.2017 № 0000005436 предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий:

а) использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; 

б) нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах. 4.2, 4.3 договора; 

в) невнесение арендной платы в течение одного года; использование участка способами, ухудшающими их качественные характеристики и экологическую обстановку; 

г) неиспользование в сельскохозяйственном производстве участка в течение одного сельскохозяйственного года, за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, устранение стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом, в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края письмом от 09 июля 2020 г. № 52-38-08-22592/20 в адрес конкурсного управляющего       ОАО "Радуга" ФИО6 в досудебном порядке направлено требование об устранении допущенных нарушений действующего законодательства и условий договора аренды в тридцатидневный срок с даты уведомления, о чем сообщить в департамент.

Уведомление об устранении нарушений получено конкурсным управляющим 15.07.2020, о чем свидетельствует отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35001446011106.

Дополнительное уведомление было направлено на почтовый адрес непосредственно должника - ОАО "Радуга", которое также получено 15.07.2020 (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35001446011090). 

Доказательства направления ОАО "Радуга" в установленный срок сведений об исполнении требования об устранении нарушений действующего законодательства и условий договора аренды в дело не представлено. 

Письмом от 02.09.2020 № 52-38-08-30606/20 департаментом в адрес конкурсного управляющего ОАО "Радуга" ФИО6 и должника – ОАО "Радуга" было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 01.11.2017 № 0000005436, с приложением соглашения о расторжении. 

Принимая во внимание, что министерство в силу распределения властных полномочий органов государственной власти Краснодарского края наделено полномочиями представлять интересы субъекта в рамках дел о несостоятельности (банкротстве), суд первой инстанции признал, что настоящее заявление подано в интересах департамента, как стороны договора аренды, в связи с чем, суд первой инстанции верно указал, что предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора был соблюден на момент подачи настоящего заявления в арбитражный суд.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Оценив доводы министерства и департамента о наличии существенных нарушений ОАО "Радуга" условий договора аренды от 01.11.2017 № 0000005436 суд первой инстанции установил следующее.

Как следует из материалов обособленного спора в результате проведенной департаментом проверки поступлений арендной платы по договору аренды от 01.11.2017 № 0000005436 арендодателем установлено, что по состоянию на 28 ноября 2018 года по договору числится задолженность по арендной плате в размере 3 701 965,51 руб. и пени в размере 50 961,34 руб.

В связи с образовавшейся задолженностью по договору аренды, департаментом в адрес ОАО "Радуга" была направлена претензия от 04.12.2018 №52-53818/18-38-08 о погашении в 30-тидневный срок с даты претензии образовавшейся задолженности и предоставлении в адрес департамента соответствующих платежных документов.

Фактически задолженность погашалась в период декабрь 2018 года - февраль 2019 года.

В дополнительных пояснениях департамент и министерство указали, что в 2020 году за ОАО "Радуга" также образовалась задолженность, погашение которой произведено только в декабре 2020 года с нарушением срока платежа.

Данные нарушения заявитель полагает существенными и достаточными для расторжения договора согласно подпункту "в" пункта 3.1.4 договора от 01.11.2017 №0000005436. 

Вместе с тем, подпунктом "в" пункта 3.1.4 договора от 01.11.2017 №0000005436 стороны согласовали, что существенным нарушением условий договора для рассмотрения вопроса о его досрочном расторжении является невнесение арендной платы в течение одного года. 

Представленные в дело акты сверки не подтверждают доводы заявителя о наличии условия расторжения договора, предусмотренных подпунктом "в" пункта 3.1.4 договора от 01.11.2017 №0000005436 (т.1 л.д.63, т.4 л.д. 9). 

Более того, на момент рассмотрения настоящего спора ОАО "Радуга" в полном объеме погасило задолженность по арендной плате и неустойке, устранив допущенные нарушения, что также следует из указанных актов сверки и приложенных к ним платежных поручений. 

В суде апелляционной инстанции представитель департамента подтвердил, что у должника имеется переплата по арендным платежам.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. 

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды. 

Судом первой инстанции принято во внимание, что явившаяся основанием для обращения заявителя в арбитражный суд задолженность по арендной плате за 2018 год была погашена должником в течение 2 месяцев с момента получения претензии арендодателя. 

Арендная плата за 2019 год принята арендодателем без возражений. 

При этом, рассмотрение заявления о расторжении договора аренды в арбитражном суде было инициировано заявителем только в 2020 году, то есть спустя почти 2 года после образования первоначальной задолженности и ее погашения в декабре 2018 года - феврале 2019 года. 

Задолженность по арендной плате за 2020 год образовалась после обращения заявителя в арбитражный суд и погашена в кратчайшие сроки (в декабре 2020 года).

Из пояснений конкурсного управляющего и ООО "Агрофирма Новопокровская" следует, что с целью обеспечения эксплуатации земельного участка и своевременного внесения арендных платежей в отношении спорного участка заключен договор субаренды. Задержка в оплате арендных платежей обусловлена особенностями прохождения денежных средств через специальный счет должника. Для устранения таких задержек сторонами введена практика оплаты субарендатором арендных платежей за ОАО "Радуга" по письму конкурсного управляющего. 

Учитывая, что расторжение договора, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции пришел к выводу, что избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) по причине нарушения условий о сроках внесения арендной платы несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. 

В рассматриваемом случае лишение должника имущества во вред интересам независимых кредиторов по формальным основаниям не допускается.

Оценив доводы министерства и департамента в части нарушения             ОАО "Радуга" режима целевого использования арендованного земельного участка, суд первой инстанции пришел к следующим выводам. 

Согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок с кадастровым номером 23:22:0402000:15, площадью 17 442 486 кв. м, отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения с установленным видом целевого использования - для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения) (т. 1 л.д. 56). 

Пунктом 1.1 договора аренды от 01.11.2017 № 0000005436 установлен следующий вид целевого использования арендованного участка - для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения).

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. 

В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв. 

Согласно пункту 4.1.5 договора аренды от 01.11.2017 № 0000005436, арендатор самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями их предоставления.

При этом, в силу пункта 4.3.6 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора аренды.

Из положений пункта 3.1.2 и пункта 3.1.6 договора аренды следует, что арендодатель вправе осуществлять контроль за использованием и охраной участка, а также имеет право на беспрепятственный доступ на территорию участка с целью его осмотра на предмет соблюдения арендатором условий договора.

Пунктом 4.3.18 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан беспрепятственно допускать на участок арендодателя его законных представителей с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

По поручению департамента от 21.05.2020 ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" было организовано проведение обследования земельного участка на предмет соблюдения ОАО "Радуга" условий договора аренды, в том числе по вопросу целевого и разрешенного использования земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, а также установления осуществляется ли хозяйственная деятельность на земельном участке непосредственно              ОАО "Радуга" либо иным лицом. 

В акте от 27.05.2020 сотрудниками ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" был зафиксирован факт воспрепятствования доступа со стороны старшего смены охраны ОАО "Радуга" ФИО8 на территорию земельного участка для проведения осмотра в рамках установленных полномочий. Подпись представителей должника в акте отсутствует (т. 1 л.д. 67).

В письме-требовании от 28.05.2020 № 52-38-05-17037/20 Департамент уведомил конкурсного управляющего ОАО "Радуга" о необходимости обеспечить допуск для проведения проверки земельного участка с кадастровым номером 23:22:0402000:15. 

На основании поручения департамента от 10.06.2020 специалистом ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" 18.06.2020 был осуществлен повторный выезд с целью проведения обследования арендованного земельного участка. 

По результатам обследования установлено, что на земельном участке: 

- на части площадью 1 444 га выращивается озимая пшеница; 

- на части площадью 76 га находятся многолетние насаждения, в том числе на площади 56 га - косточковые, на площади 20 га - косточковые, семечковые (шпалерные); 

- на части площадью 17 га - земли, находящиеся в стадии мелиоративного строительства. На участке расположен заброшенный сад. 

В границах участка произрастают древесно-кустарниковые насаждения, имеются асфальтированная дорога и грунтовые дороги. На участке расположены 2 водонапорные башни, 2 растворных узла, согласно технического заключения эксплуатация объектов невозможна. 

Части участка не используются после выкорчевки древесно-кустарниковых насаждений, рельеф не выровнен. 

В границах участка имеются пониженные участки рельефа, заросшие камышом. 

Часть участка ориентировочно 0,8% очагами заросла древесной, кустарниковой и травянистой растительностью. 

В письме от 09.07.2020 №52-38-08-22592/20 департамент арендатору на необходимость устранить нарушения режима целевого использования, выявленные в акте от 18.06.2020. 

Согласно "Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности", утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 и действовавшему на момент проведения обследования от 18.06.2020 и направления должнику требований об устранении нарушений от 09.07.2020, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены Правительством Российской Федерации в постановлении от 23.04.2012 № 369.

Согласно указанному постановлению неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; 

- на сенокосах не производится сенокошение; 

- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; 

- на пастбищах не производится выпас скота; 

- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; 

- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; - залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; 

- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Между тем, представленные министерством и департаментом материалы проверки спорного земельного участка специалистами ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" не содержат бесспорных доказательств неиспользования его должником или использования по нецелевому назначению.

Ранее в адрес департамента со стороны ОАО "Радуга" было направлено уведомление от 05.09.2019 о заключении договора субаренды земельного участка с ООО "Агрофирма "Новопокровская".

Из акта ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 18.06.2020 следует, что 1444 га площади участка занято пашней, что составляет более 82% всего участка. Залесенность и (или) закустаренность не превышает 0,8%, площадь заброшенного сада не определена.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части. 

Так, суд первой инстанции обоснованно указал, что в рассматриваемой ситуации, при существующем расположении предмета аренды его значительной площади (1742 га) и сочетании различных земель сельскохозяйственного назначения (пашня, сады объекты мелиоративного строительства) вменение в вину должнику произрастания на участке деревьев, кустарников и нахождения ряда сельскохозяйственных объектов на незначительной площади не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. 

Факт неиспользования земельных участков по целевому назначению в установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 процентном соотношении не подтвержден надлежащими доказательствами. 

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2021 № 308-ЭС21-161 по делу N А32-48983/2019. 

Более того, из пояснений субарендатора спорного земельного участка     ООО "Агрофирма "Новопокровская" после проведения проверки самостоятельно и с привлечением подрядной организации были устранены замечания, отраженные специалистами ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" в акте от 18.06.2020. 

12 мая 2021 года в соответствии с письмом ДИЗО Краснодарского края от 16.04.2021 № 52-43-13-15503/21, распоряжением директора ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 16.04.2021 № 1051, главным специалистом ГКУ Краснодарского края "Куубаньземконтроль" ФИО9, проведено повторное обследование спорного участка и составлен соответствующий акт №143 от 12.05.2021 (т.4 л.д.11). 

Согласно данному акту спорный земельный участок используется           ООО "Агрофирма Ново-Покровская", на части площадью 1444га - пашня выращивается: озимая пшеница - 98га., озимый ячмень - 858га., горох - 488га., вспаханы - 39 га, сады - 89га. В границах участка расположены лесополосы, асфальтированная дорога. На участке расположены два растворных узла и две водонапорные башни - согласно технического заключения эксплуатация объектов невозможна. На участке отсутствуют здания, строения, сооружения и иные объекты. 

Из данного акта следует, что использование земельного участка не обладает критериями существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 612 от 22 июля 2011г., а также не содержит признаков неиспользования земельных участков сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 1482 от 18 сентября 2020 г.

В части доводов министерства и департамента о недопуске специалистов ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" для проведения осмотра земельного участка суд первой инстанции принимает подтвержденные данными интернет-ресурса "Публичная кадастровая карта" доводы должника и субарендатора ООО "Агрофирма Ново-Покровская" о наличии нескольких подъездов на спорный земельный участок, в том числе через земли ОАО "Радуга", находящиеся у должника на праве собственности.

При этом, из актов осмотра ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" не следует, что арендуемый земельный участок огорожен и не имеет свободного доступа и подъезда. 

Кроме того, в последствии осмотр специалиста ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" был составлен именно с участием представителя арендатора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Министерство экономики Краснодарского края не доказало наличие оснований для расторжения договора по причине нарушения арендатором режима целевого использования. 

Обращаясь в арбитражный суд с заявлением о расторжении спорного договора аренды, заявитель указал на допущенные ответчиком нарушения при использовании переданного ему в аренду земельного участка в виде передачи его в залог и в субаренду иным лицам без его согласия, что является нарушением пунктов 4.2.1, 4.1.9 договора аренды и в соответствии с подпунктом "б" пункта 3.1.4 договора основанием для досрочного расторжения договора. 

Как следует из материалов дела, ОАО "Радуга" в адрес департамента было направлено уведомление от 05.09.2019 о заключении договора субаренды земельного участка, согласие на которое арендодателем предоставлено не было. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 3 октября 2017 г. на земельный участок с кадастровым номером 23:22:0402000:15 также были зарегистрированы обременения в виде ипотеки права аренды на период с 10 апреля 2014 г. по 31 мая 2018 г. в пользу ЗАО АКБ "Центро-Кредит" (договор об ипотеке от 5 марта 2014 г. №ДСК/210, договоры о последующей ипотеке от 24 июня 2014 г. № ДСК/618 и от 30 апреля 2015 г. № ДСК/511).

На сегодняшний день на основании ряда договоров уступки права требования (цессии) право залога (ипотеки права аренды) перешло от                 АКБ "Центро-Кредит" (ЗАО) к ООО "Агрофирма Ново-Покровская" (ИНН 

<

***>), которое является также субарендатором данного земельного участка. 

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде. 

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Указывая в пункте 16 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" о том, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков, как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

Как следует из материалов дела, о передаче земельного участка в субаренду департамент был своевременно извещен уведомлением ОАО "Радуга" от 05.09.2019.

Об обременении земельного участка правом залога департамент был извещен на момент заключения самого договора аренды от 01.11.2017 №0000005436, что следует из заявления министерства и приложенной к нему выписке из ЕГРН. 

Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, доводы заявителя о том, что пунктами 4.1.9, 4.2.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду и запрете передачи земельного участка в залог нельзя признать обоснованными. 

Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 4.1.9, 4.2.1 договора аренды не могут быть истолкованы судом и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающие права арендатора долгосрочной аренды при передаче земельного участка в субаренду или в залог. Обратное противоречит закону, то есть пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, императивно установившего свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду и (или) в залог без согласия арендодателя.

Правовой подход к норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации как к императивной норме, которая не может быть изменена договором аренды, выражен в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". 

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

В данной ситуации, с учетом своевременного уведомления арендодателя о передаче земельного участка в залог и субаренду, содержания пунктов 3.1.4, 4.1.9, 4.2.1 договора и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче арендованного земельного участка в субаренду, а права аренды в залог, в связи с чем отсутствии и оснований для расторжения договора. 

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305- ЭС21-4791, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2019 № Ф08-10198/2019 по делу № А32-27613/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.07.2019 № Ф08-4629/2019 по делу № А32-27621/2018. 

При оценке доводов заявителя о нарушении должником подпункта "б" пункта 3.1.4 договора в части уклонения от обращения в управление с запросом о проведении археологических полевых работ (разведок) и получения соответствующего заключения о возможности хозяйственного освоения земельного участка, суд первой инстанции учитывает следующее. 

Пунктом 10.5 договора аренды земельного участка предусмотрено, что на этапе хозяйственного освоения земельного участка арендатору (ОАО "Радуга") необходимо обратиться в управление государственной охраны объектов культурного наследия для проведения археологических полевых работ (разведок) и получения соответствующего заключения о возможности хозяйственного освоения земельного участка. 

Для проверки соблюдения арендатором указанных требований министерством был направлен запрос в управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края (далее - управление) о предоставлении информации о принятых ОАО "Радуга" в период с 01 ноября 2017 года по настоящее время мерах по обращению за проведением археологических полевых работ (разведок) и получения соответствующего заключения о возможности хозяйственного освоения земельного участка. 

Согласно ответу управления от 20.05.2020 № 78-19-5395/20 запросы о хозяйственном освоении рассматриваемого земельного участка не поступали, сведения о проведении археологических изысканий (разведок) в целях выявления объектов археологического наследия на земельном участке в управлении отсутствуют.

Вместе с тем, из материалов обособленного спора следует, что первоначальный договор аренды спорного участка был заключен с первоначальным арендатором в 2002 году (первоначальный договор) и с указанного момента используются арендатором в осуществлении хозяйственной деятельности.

Текущий договор аренды земельного участка является производным от первоначального и заключался исключительно из-за изменения уникальных характеристик участка, а именно его площади, образовавшейся после выдела из исходного земельного участка иных земельных участков расположенных под принадлежащими должнику объектами недвижимого имущества.

Пунктом 10.1 договора аренды предусмотрено, что неиспользование земельного участка в течение одного года расценивается как его неосвоение.

Следовательно, освоение земельного участка осуществляется в течение первого года сельскохозяйственной деятельности арендатора, т.е. в 2002 году. 

При этом, на момент переоформления договора аренды в 2017 году у арендодателя не возникло сомнений в части освоения спорного земельного участка арендатором с 2002 года с соблюдением требований о согласовании проведения археологических полевых работ (разведок) и получении соответствующего заключения о возможности хозяйственного освоения земельного участка.

С целью устранения разногласий с арендодателем в указанной части в августе 2020 года ОАО "Радуга" обратилось с запросом в Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края. 

Из полученных ответов управления № 78-19-13362/20 от 22.10.2020 и №78-19-16270/20 от 11.12.2020 следует, что по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов обладающих признаками объектов культурного наследия, материалам архива Управления, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), включенные в единый государственный реестр, выявленные объекты культурного наследия, объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, а также зоны их охраны на земельном участке отсутствуют. Управление считает возможным использование спорного земельного участка для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур на глубину пахотного горизонта, а также для эксплуатации действующих садов на территории Новопокровского района Краснодарского края. 

Аналогичная позиция изложена управлением в отзыве, представленном в материалы обособленного спора (т.4 л.д.1-2). 

Следовательно, возможные формальные нарушения положений раздела 10 договора аренды в части получения соответствующего заключения о возможности хозяйственного освоения земельного участка, на которые ссылается заявитель, в любом случае не могли привести к существенным нарушением прав арендодателя, ввиду отсутствия на спорном участке каких-либо объектов культурного наследия или зон их охраны. 

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции с учетом представленных доказательств устранения арендатором выявленных нарушений, носящих незначительный характер, признает избранную заявителем меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, в связи с чем полагает возможным отказать в удовлетворении иска.

При этом уменьшение конкурсной массы должника по формальным основаниям во вред имущественным интересам независимых кредиторов противоречит целям и задачам Закона о банкротстве.

Оснований для переоценки выводов суда у судебной коллегии не имеется. Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их. 

Апелляционные жалобы не содержат доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений. Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционных жалобах, у судебной коллегии не имеется. 

Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2021 по делу №А32-27811/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий                                                                                Г.А. Сурмалян

 

Судьи                                                                                                                 Н.В. Сулименко

 

                                                                                                                             Д.В. Николаев