ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-99370/2024

28 января 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Галенкиной К.В.,

судей Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 (доверенность от 17.04.2024),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 25.07.2023),

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО4 и Администрации муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2025 по делу № А56-99370/2024, принятое

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4;

к Администрации муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области»

третьи лица:

1) Комитет по природным ресурсам Ленинградской области

2) Ленинградское областное государственное казенное учреждение «Управление лесами Ленинградской области

3) Департамент лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу

о признании права собственности,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на объект недвижимости – здание бани площадью 85+/-5 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1707001:49, расположенном по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение, г.п. им. Морозова, вблизи ост.п. 19 км.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по природным ресурсам Ленинградской области и Ленинградское областное государственное казенное учреждение «Управление лесами Ленинградской области». Определением от 27.03.2025 к участию в деле в указанном процессуальном положении привлечен также Департамент лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2025 исковые требования удовлетворены: признано право собственности истца на указанный объект недвижимости. Кроме того, судебным актом первой инстанции разрешен вопрос о последствиях признания права собственности в целях государственной регистрации.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы, в числе прочего, указано на отсутствие у истца надлежащих прав на земельный участок под спорным объектом, а также на то, что по материалам дела спорное строение фактически существовало на участке ранее (со ссылками на отчет об оценке 2019 года и материалы фотосъемки).

Истцом также подана апелляционная жалоба на решение суда в части отказа в распределении судебных расходов, понесенных им в связи с рассмотрением дела, с указанием на то, что Администрация оспаривала права истца на строительство, договор аренды земельного участка признан недействительным «по вине» ответчика, в связи с чем истец был вынужден обращаться в суд и не смог оформить право собственности в административном порядке; истец просит возложить на ответчика понесенные расходы (государственная пошлина, расходы на судебную экспертизу).

На апелляционную жалобу Администрации представлен отзыв истца, в котором заявлено о несогласии с доводами жалобы, приведены возражения относительно утверждений о существовании спорного объекта до заключения договора аренды, а также изложена позиция о добросовестности истца.

Ответчиком также представлены возражения против удовлетворения жалобы истца. Администрация в отзыве просила оставить судебный акт в обжалуемой истцом части без изменения, указывая на отсутствие предусмотренных законом оснований для возложения на ответчика расходов по делу.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал ранее поданное ходатайство о вызове и допросе в качестве свидетеля эксперта ФИО5, проводившей осмотр здания бани. В связи с отсутствием предусмотренных законом оснований в удовлетворении данного ходатайства судом отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в, исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб, а также возражения на них, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения и принятия по делу нового судебного акта по следующим основаниям.

Между Администрацией (арендодателем) и ФИО4 (арендатором) по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества был заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2019 № 3, по условиям которого Администрация предоставляет ФИО4 во временное владение и пользование за плату земельный участок, находящийся в собственности

муниципального образования «Морозовское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области», с кадастровым номером 47:07:1707001:49 площадью 2342 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдых (рекреация), расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение, г.п. им. Морозова, вблизи ост.п. 19 км. (далее – Участок).

В соответствии с пунктом 1.7 договора переданный в аренду Участок имеет обременение: на Участке расположен объект незавершенного строительства – нежилое здание (фундамент) с кадастровым номером 47:07:0000000:60073, процент готовности 12%, площадь застройки 76,2 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды Участка устанавливается с 25.09.2019 по 26.09.2022. В целях проектирования и строительства на арендуемом Участке объекта рекреационного назначения истцом в Администрации был получен градостроительный план Участка № RU-47-3-51-3-10-2020-3302 от 01.10.2020, в соответствии с которым:

– Участок расположен в территориальной зоне Р-3, зона объектов спорта и активного отдыха, установлен градостроительный регламент;

– основные виды разрешенного использования Участка: спортивно-зрелищные сооружения, физкультурно-оздоровительные сооружения, спортивно-оздоровительные сооружения в природно-рекреационных зонах, лечебно-оздоровительные объекты, объекты рекреации и туризма, тематические парки, пляжи, пункты оказания первой медицинской помощи, общественные туалеты, объекты инженерно-технического и транспортного обеспечения, объекты гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций, скверы;

– предельные (максимальные и (или) минимальные размеры земельных участков: не установлены;

– минимальные отступы от границ земельного участка: 5 метров;

– предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооружений: 3 этажа;

– максимальный процент застройки в границах земельного участка: не более 25% при условии соблюдения действующих нормативов;

– требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства: без ограничений;

– информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения: технические условия ООО «Ладога-Ресурс» от 26.06.2020 № 2/20 на подключение к сетям холодного водоснабжения, технические условия ООО «Флагман» от 26.06.2020 № 33.20/ТПI на подключение к централизованной системе водоотведения.

На основании градостроительного плана истцом была разработана проектная документация на строительство на Участке здания бани с назначением объекта: для мытья и оздоровительных процедур.

Площадь здания бани в соответствии с проектной документацией составляла 54,34 кв.м (площадь здания), 99,8 кв.м (общая площадь застройки), в том числе 28,76 кв.м площадь крытых террас.

На основании подготовленной проектной документации Администрацией было выдано разрешение № 2/2021 от 04.06.2021 на строительство здания бани. На основании разрешения на строительство истцом было осуществлено строительство на Участке здания бани, по итогам которого истец 02.09.2022 получил технический план на завершенное строительство здание бани площадью 85+/-5 кв.м (с учетом площадей крытых террас 31,88 кв.м).

23.09.2022 истец обратился в Администрацию с заявлением (вх. № 755-з) о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которому были приложены следующие документы: договор аренды земельного участка № 3 от 25.09.2019, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, технический план здания, документы о соответствии объекта техническим регламентам, проекту, техническим условиям, договор энергоснабжения от 06.10.2021, акт проверки (допуска) прибора учета электрической энергии от 30.03.2022.

Решением от 28.09.2022 Администрация отказала истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Постановлением Администрации от 29.09.2022 № 624 разрешение на строительство здания бани № 2/2021 от 04.06.2021 было отменено на основании подпункта 2 части 11.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

14.07.2022 Всеволожским городским прокурором Ленинградской области во Всеволожский городской суд Ленинградской области было подано исковое заявление о признании недействительным образования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1707001:49 в границах земель лесного фонда; исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи о регистрации права муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1707001:49; о признании недействительным договора аренды от 25.09.2019 № 3, заключенного между Администрацией и ФИО4; исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1707001:49 за ФИО4

В обоснование заявленных требований Всеволожский городской прокурор указал на незаконность образования в границах земель лесного фонда и регистрации права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1707001:49; на заключение договора аренды земельного участка от 25.09.2019 № 3 с нарушением требований пункта 5 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28.09.2023 по делу № 2-1932/2023 признан недействительным договор аренды от 25.09.2019 № 3, исключена из ЕГРН запись о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1707001:49 за ФИО4 В удовлетворении требований о признании недействительным образования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1707001:49 в границах земель лесного фонда, исключении из ЕГРН записи о регистрации права муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1707001:49 отказано.

В рамках названного дела судом установлено, что для обслуживания нежилого здания (фундамент) площадью 72,6 кв.м, степень строительной готовности 12%, кадастровый номер 47:07:00000000:60073 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Морозовское городское поселение, г.п. им. Морозова, вблизи ост.п. 19 км, формировался земельный участок с кадастровым номером 47:07:1707001:49 по вышеуказанному адресу, что не противоречит положениям статьям 35, 39.20 ЗК РФ.

Оценив представленные доказательства в совокупности с установленными обстоятельствами, суд не нашел оснований для признания недействительным

образования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1707001:49 и исключении из ЕГРН записи о регистрации права муниципальной собственности на данный участок.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на то, что у него имеется право требовать признания права собственности на здание бани в силу следующих обстоятельств: истец осуществил строительство здания бани на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1707001:49 на основании договора аренды земельного участка № 3 от 25.09.2019, заключенного по итогам торгов сроком на три года; истец осуществлял строительство здания бани на основании разрешения на строительство № 2/2021 от 04.06.2021; возведение на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1707001:49 здания бани (предназначенной для мытья и оздоровительных процедур) соответствует виду разрешенного использования земельного участка, предусмотренному Правилами землепользования и застройки и градостроительному плану земельного участка (в соответствии с градостроительным планом № RU-47-3-51-3-10-2020-3302 от 01.10.2020 Участок расположен в территориальной зоне Р-3, зона объектов спорта и активного отдыха; основными видами разрешенного использования Участка являются: физкультурно-оздоровительные сооружения, лечебно-оздоровительные объекты, объекты рекреации и туризма); здание бани построено на основании проектной документации с соблюдением строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует установленным Правилами землепользования и застройки и градостроительным планом требованиям.

Применив положения статьи 222 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил иск.

Апелляционный суд не находит оснований согласиться с выводами суда первой инстанции.

В статье 222 ГК РФ содержится понятие самовольной постройки, а также установлены последствия ее возведения и условия признания права на нее.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом,

которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Как разъяснено в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее – Обзор), право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ (пункт 18 Обзора).

Спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1707001:49, который ранее был предоставлен истцу на основании договора аренды от 25.09.2019 № 3.

При этом решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28.09.2023 по делу № 2-1932/2023 названный договор аренды признан недействительным, из ЕГРН исключена запись о государственной регистрации права аренды за истцом.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью.

Следовательно, признание договора аренды недействительным означает отсутствие у истца права аренды как правового основания владения и (или) пользования земельным участком, допускающего строительство (создание) объекта капитального строительства.

Данная правовая оценка имеет ключевое значение для применения пункта 3 статьи 222 ГК РФ, поскольку наличие у истца надлежащих прав на земельный участок является самостоятельным и обязательным условием для удовлетворения требования о признании права собственности на самовольную постройку.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил, в том числе, из того, что спорный объект находится на земельном участке, которым истец владеет на праве аренды, и что выявленные экспертом в ходе проведения судебной экспертизы безопасности объекта замечания устранены, а удовлетворение иска направлено на достижение правовой определенности.

Однако данный вывод сделан без учета того, что право аренды истца прекращено как не возникшее вследствие признания договора аренды недействительным, а потому не может расцениваться как «право, допускающее строительство» применительно к пункту 3 статьи 222 ГК РФ.

Приведенная правовая позиция согласуется с подходом, изложенным в Обзоре, в котором акцентируется, что при разрешении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суды должны исходить из необходимости наличия у заявителя надлежащего правового титула на земельный участок и правового режима участка, допускающего создание соответствующего объекта; отдельное внимание уделено случаям строительства на арендуемых участках и значению содержания/действительности права аренды для возможности легализации.

Дополнительно суд апелляционной инстанции учитывает, что третье лицо – Департамент лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу – указывало на регистрацию в ЕГРН права собственности Российской Федерации на земельный участок лесного фонда и на незаконность использования таких земель истцом. Независимо от оценки спорных вопросов о наложении/принадлежности земель и вне зависимости от мотивов отказа суда общей юрисдикции в удовлетворении отдельных требований прокурора, сам факт отсутствия у истца действительного права на земельный участок исключает возможность применения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в пользу истца.

Доводы истца о добросовестности поведения, о получении градостроительной документации и разрешения на строительство, а также о соответствии объекта строительным нормам и устранении замечаний эксперта не опровергают указанного вывода, поскольку добросовестность и соблюдение технических требований не подменяют необходимого по закону условия – наличия у лица прав на земельный участок, допускающих строительство, и не могут привести к возникновению права собственности вопреки прямому указанию закона.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права (статья 222 ГК РФ), что в силу статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены решения и принятия по делу нового судебного акта — об отказе в удовлетворении исковых требований.

В связи с отменой решения суда первой инстанции и отказом в иске, апелляционная жалоба истца, поданная на решение суда в части распределения судебных расходов, подлежит отклонению: требование о возложении на ответчика судебных расходов истца (государственной пошлины и расходов на экспертизу) не может быть удовлетворено при отсутствии судебного акта, принятого в пользу истца (статья 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2025 по делу № А56-99370/2024 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий	 К.В. Галенкина

Судьи	 Н.А. Бугорская

Т.С. Сухаревская