ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-9157/2017

05 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2019 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Калининой Н.С., 

судей Крекотнева С.Н., Кобылянского В.В., 

при участии в заседании: 

от истца: открытого акционерного общества «Распорядительная дирекция Министерства культуры Российской Федерации» (ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России») – Солод Р.Р., дов. от 03.09.018, 

от ответчика: закрытого акционерного общества «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» (ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино») – ФИО1, дов. от 06.05.2019, ФИО2, дов. от 06.05.2019, ФИО3, дов. от 19.01.2019, ФИО4, ген. директор, решение от 21.05.2017, 

рассмотрев 02 июля 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» 

на решение от 30 октября 2018 года 

Арбитражного суда города Москвы, 

принятое судьей Чекмаревой Н.А

на постановление от 20 февраля 2019 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Кораблевой М.С., Алексеевой Е.Б., Проценко А.И., 

по иску ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» 

к ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» 

о взыскании задолженности по договору аренды и по встречному иску о расторжении договора аренды 

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Распорядительная дирекция Минкультуры России» (далее – истец, ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО Историко-архитектурный комплекс Никольское-Урюпино (далее – ответчик, ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино») о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 03.08.2006 г. № 53/07 в размере 6 404 250 руб. 00 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 февраля 2018 года в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для совместного рассмотрения с первоначальным и иском принят встречный ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» к ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2006 г. № 53/07.

Решением Арбитражного суда города Москвы суда от 30 октября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2019 года, требования по первоначальному иску удовлетворены, с ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» в пользу ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» взыскана задолженность в размере 6 404 250 руб., в удовлетворении встречного иска отказано.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино», которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит принятые по делу судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить в полном объёме.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что судами неправильно применены положения стать 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, неверно истолкованы пункты 5.3 и 7.1 Договора аренды земельного участка, в связи с чем судами сделан неверный вывод о праве арендодателя на одностороннее увеличение размера арендной платы посредством направления уведомления арендатору. Ответчик указывает, что договором установлена нерегулируемая арендная плата и сделана оговорка о возможности внесения изменения в договор в случае определения законодателем иного порядка исчисления арендной платы. Вместе с тем, договором не предусмотрен порядок одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы. Судами неправильно определен размер арендной платы в связи с использованием в расчетах неточных исходных данных об объекте недвижимости, непосредственно влияющих на правильность оценки. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что в рамках дела № А41-77834/14 принято решение о разделе земельного участка, в связи с незаконностью включения в его состав 4 земельных участков, находящихся в федеральной, собственности, кроме того в рамках экспертного заключения от 22.06.2018 неверно установлено фактическое назначение и использование земельного участка. Судами неправильно применены положения статей 22, 65, 39,7 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при том, что земельный участок с кадастровым номером 550:11:0040109:0037 находится в частной собственности АО «Распорядительная дирекция Минкультуры России», которое возникло 18.10.2011. Ответчик также указывает на наличие в действиях ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» злоупотребления правом, что является неправомерным в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Определением Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Бочаровой Н.Н.  на судью Кобылянского В.В.

ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, считает принятые акты законными и обоснованными.

В судебном заседании кассационной инстанции представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 53/07 от 03 августа 2007 г., с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв. м, расположенного по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино, с учетом договора б/н от 29 октября 2007 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 53/07 от 03.08.2007.

Земельный участок был передан ответчику по Акту приема-передачи земельного участка от 29 октября 2007 г.

По условию сделки (п. 5.1, 5.4 договора) арендатор обязан вносить арендную плату своевременно, за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа текущего месяца квартала. Размер годовой арендной платы составлял 1 958 166 руб. 60 коп.

На основании п. 5.3, 7.1 договора аренды истец 17.06.2015 г. направил ответчику уведомление № 181-15 об изменении размера арендной платы, которая с 01.07.2015 года составила 74 583 600 рублей, в том числе НДС 18% 11 377 159 рублей 32 копейки в год.

За один квартал арендная плата составляет 18 645 900 рублей, в том числе НДС 18% 2 844 289 рублей 83 копейки. В связи  с чем,  задолженность ответчика за третий квартал 2015 г. составила 18 645 900 рублей.

Истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.

Обращаясь со встречным иском о расторжении договора, ответчик указал на обстоятельство того, что 14.02.2017 ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» направило в адрес Дирекции претензию с требованием внести изменения в спорный Договор аренды и отозвать письмо (уведомление) № 181-15 от 17.06.205 г.

Не получив ответа, 07.04.2017 г. ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» направило в адрес Дирекции претензию с требованием досрочно прекратить действие (расторгнуть) Договора аренды. Ответа на данную претензию также получено не было.

В обоснование встречного иска ЗАО «Историко-архитектурный комплекс «Никольское-Урюпино» ссылается на обстоятельства того, что общество не предполагало, что ставка арендной платы по Договору аренды земельного участка увеличится в 38 раз до 74 583 600 рублей в год, площадь арендуемого земельного участка уменьшится на 3 257 кв. м, а по Договору аренды недвижимости № 01-30/76 будут заявлены требования о взыскании убытков в 3 раза превышающие стоимость работ, предусмотренных договором.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости на основании пункта 5.3. договора аренды и по инициативе арендодателя, не противоречит Основным принципам и Правилам определения арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, а также согласуется с разъяснениями пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73.

Судами также сделан вывод о том, само по себе увеличение рыночной стоимости объекта аренды, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, поскольку стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Между тем судами не учтено следующее.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, по условию п. 5.3. договора размер арендной платы пересматривается при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в год.

Однако указанный пункт договора не содержит корреспондирующей данному праву арендодателя обязанности арендатора принять предложение об увеличении арендной платы, как и, наоборот, обязанности арендодателя принять предложение со стороны арендатора об уменьшении арендной платы.

Пункт  п.7.1. договора, согласно которому  изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.5.3. договора, также не предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем (арендатором) размера арендной платы. 

 Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по изменению арендной платы по инициативе одной из сторон.

Такое договорное условие подчинено принципу свободы договора (статья 421 указанного Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

На основании изложенного, предложенное истцом в уведомлении изменение арендной платы с учетом изменения рыночной стоимости возможно посредством согласования сторонами  размера арендной платы.

Учитывая, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения размера арендной платы без указания на односторонний порядок, в то время как контрагенты не достигли соглашения по вопросу об изменении цены договора аренды, выводы судов о том, что договор аренды фактически изменен арендодателем в одностороннем порядке не соответствуют закону и установленным по делу обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, изменение размера арендной платы по договору аренды земельного участка, связанное, в том числе, с изменением площади арендуемого участка, а затем с изменением механизма расчета арендной платы, сторонами также не было согласовано.

Определением суда от 17.04.2018 по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза. Перед экспертом был поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв. м, расположенного по адресу Московская области, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино, для размещения конторского флигеля памятника истории и культуры «Усадьба Никольское Урюпино» по состоянию на 2015?

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037, площадью 146 000 кв. м, расположенного по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи с. Николо-Урюпино, для размещения конторского флигеля памятника истории и культуры «Усадьба Никольское Урюпино» по состоянию на 2015 г. составляет 25 617 000 руб. в год. В связи с чем, ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» исковые требования были уменьшены до 6 404 250 руб. 00 коп.

 Удовлетворяя  уточненные заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции,  сделал вывод о том, что уменьшение площади земельного участка с 146 000 кв.м. до 142 743 кв.м. по решению суда по делу № А41-77834/2014 нельзя назвать существенным, поскольку это не меняет объем прав пользования ответчика по договору. Однако  указанный вывод сделан при ошибочном применении норм материального права, и не может быть признан обоснованным. Данное нарушение  суда первой инстанции судом апелляционной инстанции исправлено не было.

Так,  вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-77834/2014 признано отсутствующим право собственности истца по первоначальному иску на 4 части   земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:0037 площадями 817,810,790 и 840 кв. м., на которых расположены объекты Министерства обороны Российской Федерации, в связи с чем,  площадь  спорного земельного участка уменьшилась до 142743 кв.м.,  в то время как  арендная плата  определена судом  за участок площадью 146000 кв.м.

Также  судами не дана оценка  доводам  ответчика о  фактическом назначении и использовании земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2004 по делу № А40-40865/2004 установлено, что согласно заключению государственной историко-культурной экспертизы, фактическое назначение земель усадьбы «Никольское-Урюпино» - земли историко-культурного назначения. 

Однако заключение судебной экспертизы от 22.06.2018 о цене аренды сделано без учета  приведенных обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В силу названной нормы права лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупности перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права и неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, что могло привести к принятию неправильных судебных актов.

Поскольку требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 При новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенное, в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установить правомерность изменения истцом договора аренды в одностороннем порядке, проверить имело ли место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,  в случае необходимости предложить сторонам  рассмотреть вопрос о  проведении  судебной экспертизы с учетом  площади земельного участка и его  фактического назначения и использования, установить также иные обстоятельства, имеющие существенной значение для дела.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2018 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2019 года по делу № А40-9157/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. 

Председательствующий – судья                                                          Н.С. Калинина 

Судьи:                                                                                                    С.Н. Крекотнев

                                                                                                       В.В. Кобылянский