АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-11355/2023

г. Астрахань

25 июня 2024 года

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании 20.05.2024 объявлялся перерыв до 03.06.2024, затем объявлялся перерыв до 18.06.2024

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 25 июня 2024 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Блажнова Д.Н.,

при ведении протокола судебного заседания 20.05.2024 секретарем с/з Бадмаевой Д.Д., 03.06.2024 секретарем с/з Тулебаевой Б.К., 18.06.2024 секретарем с/з Бадмаевой Д.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации муниципального образования "Харабалинский район" о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка с КН 30:10:110101:9176, площадью 448 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства; возложив на Администрацию МО «Харабалинский район» обязанность предоставить заявителю в аренду названный участок на три года для завершения строительства,

 

При участии в деле, в качестве заинтересованного лица ФИО2,

 

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3, представитель по доверенности 30 АА 1386193 от 30.11.2023 года; 

от Администрации муниципального образования "Харабалинский район": не явились, извещена;

ФИО2: не явилась, извещена.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд с заявлением к Администрации муниципального образования "Харабалинский район" о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка с КН 30:10:110101:9176, площадью 448 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства; возложив на Администрацию МО «Харабалинский район» обязанность предоставить заявителю в аренду названный участок на три года для завершения строительства.

 

          Определением арбитражного суда по данному делу от 12.02.2024 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО2.

 

          Представители Администрации муниципального образования "Харабалинский район" и ФИО2 в судебное заседание не явились (явку представителей в судебное заседание не обеспечили), о месте и времени рассмотрения данного дела в судебном заседании извещены надлежащим образом. Информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru.

 

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений, рассмотрел дело без участия заинтересованных лиц (их представителей).

 

           В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении по делу.

 

           Выслушав пояснения представителя заявителя, исследовав материалы дела, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 13.07.2015 между Администрацией муниципального образования "Харабалинский район" (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был подписан договор аренды № 1968 земельного участка 30:10:110101:9176, площадью 448 кв.м., из категории земель населенных пунктов, право собственности на который не разграничено, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства здания магазина, срок аренды установлен с 13.07.2015 по 17.07.2020.

 

06.12.2019 между ФИО4 и ФИО2 был подписан договор о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка (л.д. 54). 21.12.2020 между Администрацией муниципального образования "Харабалинский район" (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был подписан договор аренды № 346 вышеуказанного земельного участка для завершения строительства  объекта незавершенного строительства, срок аренды по договору определен с 21.12.2020 по 20.12.2023 (л.д. 9).

 

На основании договора от 18.07.2022 права и обязанности по договору аренды вышеуказанного земельного участка ФИО2 переуступила предпринимателю ФИО1 (л.д. 10). Также между ФИО2 и ИП ФИО1 был подписан договор купли-продажи от 18.07.2022, в соответствии с которым в собственность ФИО1 перешел объект незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, общей площадью застройки 251,5 кв.м., степень готовности объекта 12%, с КН 30:10:110101:9926 (л.д. 11).

 

Впоследствии 20.11.2023 ФИО1 обратился в Администрацию МО «Харабалинский район» с просьбой заключить договор аренды указанного выше земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства на новый срок (3 года, л.д. 20).

 

В ответ на указанное обращение, решением, выраженным в письме от 28.11.2023 №  01-12/8524 Администрация отказала заявителю в предоставлении права аренды вышепоименованного земельного участка по тому основанию, что в силу земельного законодательства предоставление права аренды такого земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику. Однако однократное право получения вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства уже было реализовано (л.д. 21).

 

          Предприниматель, не согласившись с вышеуказанным решением Администрации, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми по делу требованиями Суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными (незаконными) является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов хозяйствующего субъекта в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

 

          По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

 

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

 

При этом в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения приведенного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

 

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

 

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 171-ФЗ) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Закона (часть 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ), то есть до 01.03.2015.

 

В рассматриваемом случае спорный по делу земельный участок ранее предоставлялся ФИО2 в аренду Администрацией для завершения строительства объекта на нем расположенного, сроком с 21.12.2020 по 20.12.2023.

 

Вместе с тем, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. В свою очередь, согласно пункту 8 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

 

Пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

 

Право собственника здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользоваться земельным участком, предоставленным таким лицом под эту недвижимость закреплено в пункте 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

При этом, как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021, приведенные положения законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, в отсутствие судебного решения.

 

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности органа о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

 

То есть закон допускает возможность изъятия такого объекта, но лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

При отсутствии такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

 

Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2022 N 18-КАД22-27-К4, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 14.09.2020 N 308-ЭС20-3366, от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

 

Из материалов настоящего дела следует, что срок действия договора аренды спорного земельного участка истек после 20.12.2023.

 

В свою очередь из материалов дела не следует, что уполномоченный орган воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. По данному делу Администрацией о таком намерении не заявлялось.

При таких обстоятельствах, предприниматель вправе требовать предоставления земельного участка в аренду, минуя процедуру торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

 

Учитывая изложенное в совокупности, отказ Администрации в предоставлении заявителю спорного земельного участка в аренду противоречит действующему законодательству и нарушает материальные права предпринимателя, связи с чем оспариваемое по делу решение, выраженное в письме Администрации, подлежит признанию незаконным.

 

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения требования заявителя по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, в резолютивной части решения арбитражного суда должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

 

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2013 N 608-О, из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе путем обжалования решений и действий (бездействия) органов государственной власти, как оно сформулировано в статье 46 (часть 2) Конституции Российской Федерации, не вытекает право того или иного лица на судебное разбирательство его дела в определенной процедуре, - такое право закрепляется Федеральным законом, в частности Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

При этом, выбирая восстановительную меру, суд должен исходить из конкретной ситуации, и применяемая восстановительная мера должна: соответствовать существу спора и касаться именно его предмета; быть адекватной возможностям и потребностям каждой из сторон; способствовать реальному восстановлению прав лица, чьи права были нарушены и быть направленной на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора.

 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 Кодекса).

 

         Учитывая, что для предоставления в аренду предпринимателю спорного земельного участка для завершения строительства необходимо заключения договора аренды, условия которого подлежат согласованию его сторонами, то, исходя из положений подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях устранения допущенных нарушений прав заявителя, на Администрацию подлежит возложению обязанность в двадцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу, направить в адрес предпринимателя ФИО1 в трех экземплярах проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:10:110101:9176, расположенного по адресу: 

<

...> .

 

          В связи с удовлетворением заявленных требований, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации в пользу заявителя подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 30:10:110101:9176, расположенного по адресу: 

<

...> в аренду без проведения торгов для строительства, выраженное в письме от 28.11.2023 № 01-12/8524.

 

Обязать Администрацию муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области в двадцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу, направить в адрес предпринимателя ФИО1  в трех экземплярах проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:10:110101:9176, расположенного по адресу: 

<

...> .

 

Взыскать с Администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области в пользу предпринимателя ФИО1  судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

 

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

 

Судья

Д.Н. Блажнов