АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-3006/2024

06 февраля 2025 года

г. Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

Председательствующего судьи

судей           

Крыжскoй Л.А,

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола

судебного заседания:

помощником судьи Никитоновой Н.И.,

при участии в заседании:

от  заявителя жалобы:

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО4 - представитель общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро», доверенность от 20.06.2024, копия диплома, паспорт;

ФИО5 - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, доверенность № 20-д от 09.01.2025, копия диплома, служебное удостоверение;

         рассмотрев  в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу  № А14-3006/2024,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» (далее - заявитель, ООО «ЭкоНиваАгро», общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра, управление, регистрирующий орган) о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 16.05.2024 № КУВД-001/2024-4300644/3 (далее - уведомление об отказе в государственной регистрации прав, оспариваемое уведомление).

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 (далее - глава КФХ ФИО6), администрация Каменского муниципального района Воронежской области (далее - администрация Каменского муниципального района, администрация).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2024 признано недействительным оспариваемое уведомление регистрирующего органа с обязанием последнего произвести государственную регистрацию на основании заявления от 05.02.2023 № КУВД001/2024-4300644.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 решение суда области отменено. Обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО «ЭкоНиваАгро» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Воронежской области.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции при разрешении спора  необоснованно применен закон, не подлежащий применению, а именно суд безосновательно распространил действие пункта 9 статьи 9 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на спорные отношения, а также  применил нормы пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, вытекающим из договора аренды, заключенного не по результатам торгов.

В судебном заседании суда округа представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, апелляционное постановление по делу отменить.

Представитель Управления Росреестра полагает  постановление суда апелляционной инстанции по делу законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы  по мотивам, изложенным в письменном  отзыве на жалобу.   

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями  статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ)  считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены апелляционного постановления и оставления в силе решения суда области, исходя из следующего.

        Судами двух инстанций установлено, что  Постановлением Администрации Каменского муниципального района Воронежской области от 09.09.2013 индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО6 (далее -  ФИО7 КФХ ФИО6, предприниматель) на основании пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» переданы земельные участки с кадастровыми номерами 36:11:4300006:212, 36:11:4300006:213 (далее - земельные участки 06:212, 06:213, спорные земельные участки), расположенные по адресу: Воронежская область, Каменский район, западная часть кадастрового квартала 36:11:4300006.

На основании указанного постановления между администрацией и предпринимателем 10.09.2013 сроком по 09.09.2023 заключен договор аренды № 32 спорных земельных участков.

Администрацией  и предпринимателем 10.09.2023 для сельскохозяйственного использования (производства) без торгов заключен новый договор аренды № 60 земельных участков 06:212 и 06:213 на срок по 09.09.2033.

ИП ФИО7 КФХ ФИО6 и ООО «ЭкоНиваАгро» 23.01.2024 заключили договор № 6 KNI-ENA передачи прав и обязанностей (перенайма) (далее - договор перенайма), по которому права и обязанности арендатора по договору аренды № 60 переданы обществу; сторонами подписан акт приема-передачи участков от 30.01.2024.

Общество 05.02.2024 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора перенайма.

Уведомлением от 16.02.2024 № КУВД-001/2024-4300644/1 Управления Росреестра государственная регистрация приостановлена. В указанном уведомлении отражено, что спорные земельные участки передавались в аренду индивидуальному предпринимателю по результатам проведения торгов как лицу, представившему единственную заявку о передаче в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. По мнению регистрирующего органа, переуступка прав и обязанностей невозможна в силу пункта 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После истечения срока приостановления регистрации управление уведомлением от 16.05.2024 № КУВД-001/2024-4300644/3 отказало в государственной регистрации.

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, признавая требования общества обоснованными, исходил из отсутствия оснований судить о получении  предпринимателем  спорных земельных участков на торгах, а также оснований  распространять на  спорное правоотношение  положения пункта 9 статьи 9  Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее -  Закон       № 101-ФЗ), поскольку отсутствуют доказательства, что предоставление земельных участков главе КФХ ФИО6 производилось в соответствии с нормами Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее -  Закона № 74-ФЗ).

Апелляционная коллегия, отменяя решение суда области и признавая уведомление регистрирующего органа законным,  приняла во внимание, что спорные земельные участки переданы Главе КФХ ФИО6 в пользование на основании договора аренды от 10.09.2023, заключенного на основании, как указано в данном договоре, договора аренды от 10.09.2013, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -  ЗК РФ);  в свою очередь договор аренды от 10.09.2013 заключен в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ  (действовавшего на момент вынесения данного постановления).

По мнению суда второй инстанций, по итогам проведения правовой экспертизы поданного ООО «ЭкоНиваАгро» заявления регистрирующий орган верно исходил из того, что права и обязанности по договору аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному 10.09.2023, переданы ООО «ЭкоНиваАгро» главой КФХ ФИО6 23.01.2024, то есть после вступления в силу с 01.01.2023 новой редакции закона, а именно пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ; из этого следует, что поскольку договор от 10.09.2023 заключен сторонами после введения в действие положений пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, спорные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования (вид угодий сенокосы и пашня) переданы в аренду именно главе крестьянского (фермерского) хозяйства, то передача прав и обязанностей договором перенайма от 23.01.2024 по данному договору аренды является недопустимой, так как не соответствует пункту 9 статьи 9 Закона                  № 101-ФЗ.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции, как основанными на неправильном применении норм материального права, и считает необходимым согласиться с решением суда области.

Суд округа исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации района от 09.09.2013 спорные земельные участки передавались предпринимателю главе КФХ на основании пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Согласно статье 10 (пункты 1 - 3) Закона № 101-ФЗ в редакции, действовавшей в период возникновения арендного правоотношения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ,   в случае  если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 ЗК РФ.

Из пункта 4 статьи 38 ЗК РФ следует, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и данным Кодексом.

В спорный период действовало Постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», в силу пункта 30 которого торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если в торгах участвовало менее двух участников.

Как верно указано судом  области, в рассматриваемом случае материалами дела  не подтверждается, что у администрации на дату предоставления земельных участков предпринимателю имелись  заявления иных лиц и как следствие основания для проведения конкурсных процедур. С учетом изложенного, по мнению судебной коллегии,  ссылка  регистрирующего органа на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ), вступивший в силу с 01.06.2015, в силу которого невозможна уступка прав по договору, заключенному на торгах, обоснованно отклонена  судом первой инстанции.

Из дела также следует, что договор аренды от  10.09.2023 спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения заключен с главой КФХ ФИО6 на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу  указанной нормы права договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, закон гарантирует добросовестному арендатору сельскохозяйственной земли преимущественное право претендовать на получение  земельного участка в аренду.

В силу правовых позиций, закрепленных в пункте 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020),   пункте 24  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019), добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом  31 пункта  2 статьи 39.6 ЗК РФ. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что  земельные участки  предоставлены  главе КФХ по общей процедуре.

С 01.01.2023 вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 14.07.2022 № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 316-ФЗ), в соответствии с которыми граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства могут без проведения торгов получить для осуществления деятельности КФХ в аренду на срок до пяти лет находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно  пояснительной записке  к проекту данного федерального закона вносимыми изменениями  обеспечивается возможность предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на срок до пяти лет без проведения торгов гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, которые не способны конкурировать с крупными сельскохозяйственными организациями при проведении аукционов.

Так, в частности Законом № 316-ФЗ Закон № 101-ФЗ дополнен статьей 10.1, вступившей в силу с 01.01.2023.

Согласно содержанию пунктов 1 - 3 данной нормы наряду со случаями, предусмотренными статьей 10 Закона № 101-ФЗ и статьей 39.18 ЗК РФ, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, без проведения торгов  гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности  в аренду на срок до пяти лет.

Одновременно с введением в действие статьи 10.1  статья 9  Закона № 101-ФЗ дополнена пунктом 9, предусматривающим, что передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

Таким образом, новым регулированием - статьей  10.1 Закона № 101-ФЗ введено дополнительное основание предоставления без проведения торгов земельных участков гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам исключительно для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, а пунктом 9 статьи 9 - соответствующие  новому порядку предоставления ограничения по распоряжению такими земельными участками.

В связи с чем, право аренды земельных участков,   предоставленное  главе КФХ по общей процедуре и основанное на договорах аренды от 10.09.2013 и 10.09.2023, могло быть им уступлено. Вопреки выводам  апелляционной инстанции, из содержания договоров аренды не следует, что участки представлены для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Учитывая изложенное, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводом суда области о том, что  положения пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ не распространяются на правоотношения, возникшие из договора перенайма от 23.01.2024.

Более того, по справедливому суждению суда первой инстанции, на дату возникновения спорного арендного правоотношения действовал порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотренный Законом № 74-ФЗ. Между тем, материалами дела не подтверждается, что спорные земельные участки  были получены главой КФХ по договору аренды от  10.09.2013 для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства его деятельности  без торгов в порядке указанного закона.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд области пришел к правомерному выводу о  наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

                                             ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по делу  № А14-3006/2024 отменить, оставив  в силе решение Арбитражного суда  Воронежской области от 18.07.2024.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя 

Судьи

ФИО2

ФИО3