АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Пенза

«7» декабря 2020 года          Дело № А49-9867/2019

Резолютивная часть решения объявлена 2 декабря 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 7 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола до и после перерыва, объявленного в судебном заседании 23.11.2020, помощником судьи Колдомасовой К.В., после перерыва, объявленного в судебном заседании 30.11.2020 – секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества 

<

...>, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ИВА» (ул. Измайлова, д. 71, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» (ул. Мельникайте, д. 88, кв. 206, г. Тюмень, Тюменская обл., 625026; ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>),- о взыскании 1358336 руб. 36 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (в судебном заседании 23.11.2010) – представителя по доверенности от 10.02.2020 № 6/569, ФИО3 (в судебном заседании 30.11.2020 и 02.12.2020)– представителя по доверенности от 13.01.2020 № 6/47,

от ответчика: ФИО4 (в судебном заседании 23.11.2020 и 02.12.2020) – представителя по доверенности от 29.11.2019,

установил:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (впоследствии изменило свое наименование на Управление муниципального имущества города Пензы, о чем в ЕГРЮЛ 24.09.2019 сделана соответствующая запись за ГРН 2195835269386; далее также – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИВА» (далее также – ООО «ИВА», ответчик) о взыскании 1316210 руб. 26 коп., в том числе 1261024 руб. 20 коп. – задолженности по договору аренды № 223 от 21.03.2017 за период с марта 2018 года по март 2019 года, 55186 руб. 06 коп. – неустойки (пени), начисленной за период с 13.03.2018 по 15.03.2019. 

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ).

Определением от 28.08.2019 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» (далее также – ООО «КА «Спектр», третье лицо).

Ответчик в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 71-73) против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что размер ежегодной арендной платы за земельный участок был определен на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, а потому в рассматриваемом случае арендная плата по договору, по мнению ответчика, не является регулируемой. С учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ответчик полагал произведенное истцом увеличение размера арендной платы за период с марта 2018 года по март 2019 года до суммы 1261024 руб. 20 коп. (т.е. на 50 % от установленного ранее размера) непропорциональным изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Изложенное, по мнению ООО «ИВА», свидетельствует о допущенном Управлением злоупотреблением правом. Кроме того, в уведомлении истца от 22.11.2018 № 9/6877 указано на изменение арендной платы на период с 21.03.2019 по 20.03.2020. При этом истец ссылается в уведомлении на выписку из отчета № 526/18 от 15.10.2018. Каких-либо уведомлений от истца об изменении арендной платы за период с марта 2018 года по март 2019 года (взыскиваемый период) ответчик не получал. При таких обстоятельствах ответчик просил в удовлетворении иска отказать.

Определением от 26.02.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза и Оценка» (440000, 

<

...>) в лице эксперта ФИО5. Производство по делу № А49-9867/2019 приостановлено до завершения экспертизы.

03 июля 2020 года от общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и Оценка» поступило заключение эксперта от 02.07.2020 № 02/07/20-СЭ. 

Определением от 03.07.2020 производство по делу возобновлено.

Определением от 28.09.2020 арбитражный суд на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об изменении исковых требований, иск признан заявленным о взыскании 1358336 руб. 36 коп., в том числе 1247000 руб. 04 коп. – задолженности по договору аренды № 223 от 21.03.2017 за период с 21.03.2018 по 20.03.2019, 111336 руб. 32 коп. – неустойки (пени), начисленной за период с 21.03.2018 по 15.03.2019.

В дополнительных отзывах на исковое заявление (т. 3 л.д. 85, 102) ответчик указал на то, что эксперт по результатам проведенной экспертизы пришел к выводу о том, что отчет от 15.10.2018 об оценке рыночной стоимости права аренды по договору аренды за земельный участок КН 58:29:4003002:11644, выполненный третьим лицом, не соответствует требованиям действующего законодательства. Годовая стоимость права использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:4003002:11644 на условиях аренды на 21.03.2018 составляет 593000 руб., а на 21.03.2019 – 648000 руб. Как указывает ответчик, указанные выводы обоснованы и мотивированы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Поскольку арендная плата по договору определена по итогам торгов, постольку ее размер не является регулируемым. Пунктом 2.5 договора аренды установлен порядок определения размера арендной платы путем проведения рыночной оценки. По мнению ответчика, рыночным и соответствующим условиям заключенного между сторонами договора аренды является размер, определенный экспертом в экспертном заключении. Согласно контррасчету ответчика, составленному исходя из стоимости арендной платы за год в размере 593000 руб., задолженность ответчика по арендной плате за период с 21.03.2018 по 31.03.2019 составит 587685 руб. 49 коп. Кроме того, пункт 2.4 договора аренды предусматривает уплату пени только в случае несвоевременного перечисления арендной платы в размере и сроки, предусмотренные в пунктах 2.2 и 2.3 договора аренды. Данные обязательства исполнены ответчиком в срок и в полном объеме, поскольку ответчик перечислил арендную плату в сумме 850000 руб. единовременно в течение 10 дней с момента подписания договора аренды. Начисление пени за несвоевременное перечисление иных платежей по арендной плате, кроме первого платежа, договором аренды не предусмотрено. При таких обстоятельствах основания для начисления договорной неустойки (пени) и, как следствие, удовлетворения требований истца в этой части отсутствуют. 

Третье лицо письменный отзыв на иск не представило.

В судебное заседание 23 ноября 2020 года третье лицо не явилось, извещено о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается, в т.ч. отчетом об отслеживании почтовых отправлений, согласно которому почтовое отправление, содержащее определение от 10.02.2020 по настоящему делу, было получено третьим лицом 21.02.2020 (т. 1 л.д. 116-117), а также возвращенными за истечением срока хранения почтовыми отправлениями, содержащими иные судебные акты по настоящему делу и направленными по адресу регистрации ответчика, указанному в ЕГРЮЛ (т. 2 л.д. 53, т. 3 л.д. 79).

Принимая во внимание изложенное, положения статей 121-123 АПК РФ, а также то, что каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru), арбитражный суд признал извещение третьего лица надлежащим. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд на основании статьи 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 30 ноября 2020 года до 14 часов 20 минут. Полномочные представители сторон о времени и месте проведения судебного заседания извещены под роспись (извещение от 23.11.2020). Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru. 

Несмотря на надлежащее извещение, ответчик и третье лицо в судебное заседание после перерыва не явились.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца просил суд объявить перерыв в судебном заседании для предоставления истцу возможности скорректировать расчет неустойки.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд на основании статьи 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 2 декабря 2020 года до 16 часов 00 минут. Представитель истца о времени и месте проведения судебного заседания извещен под роспись (извещение от 30.11.2020). Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru. 

В судебном заседании после перерыва представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, указав на то, что арендная плата по договору внесена ответчиком в полном объеме лишь по 20.03.2018, переплата по договору отсутствует.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, а также дополнениях к нему, пояснив, что дополнительные платежи в счет оплаты по договору аренды ответчиком не вносились.

Третье лицо, несмотря на надлежащее извещение, в судебное заседание после перерыва не явилось.

Какие-либо дополнительные заявления и/или ходатайства, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в его отсутствие, от третьего лица не поступили.

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие; при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Учитывая изложенное, а также то, что в силу части 1 статьи 6.1 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах и исполнение судебного акта осуществляются в разумные сроки, арбитражный суд, принимая во внимание позицию присутствующих в судебном заседании представителей сторон, надлежащее извещение третьего лица о начавшемся судебном процессе, времени и месте настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие третьего лица и его представителей по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что 21 марта 2017 года в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 16.02.2017 (лот № 3) между муниципальным образованием «город Пенза» в лице Управления (Арендодателем) и ООО «Контур – Недвижимость» (впоследствии изменило свое наименование на ООО «ИВА», о чем 02.03.2018 в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись за ГРН 2185835358399; Арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 223 (далее также – Договор, т. 1 л.д. 12-16), по условиям которого Арендодатель принял на себя обязательство передать, а Арендатор – принять по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, площадью 1927 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения) земельного участка: Российская Федерация, Пензенская обл., г. Пенза, Ленинский р-н, ФИО6 ул., з/у № 18А (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.3 Договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3 установленным Правилами землепользования и застройки в  городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование – паркинги, в том числе многоэтажные.

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделе 2 Договора.

В соответствии с п. 2.2 Договора ежегодная арендная плата за Участок составляет 850000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Сумма ежегодной арендной платы, указанная в п. 2.2 Договора, подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п. 2.3 Договора).

Согласно пункту 2.5 Договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Неиспользование Участка Арендатором не может служить основанием для невнесения им арендной платы (п. 2.6 Договора).

Договор заключен сторонами на срок с 21.03.2017 по 21.03.2027 (п. 2.1 Договора).

Арендованный по Договору земельный участок передан Арендодателем и принят Арендатором без замечаний 21.03.2017, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 16).

Право аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644 зарегистрировано в установленном порядке (выписка из ЕГРН от 15.04.2019 № КУВИ-001/2019-8684269 – т. 1 л.д. 21-22).

Уведомлениями от 22.11.2018 №№ 9/6877 (т. 1 л.д. 17, 19) Управление известило ООО «ИВА» об изменении размера арендной платы за земельный участок с 21.03.2018, а также о порядке внесения арендной платы по Договору.

В соответствии с данными уведомлениями арендная плата за периоды с 21.03.2018 по 20.03.2019, а также с 21.03.2019 по 20.03.2020 составляет 1247000 руб. 00 коп. в год, 103916 руб. 67 коп. в месяц и подлежит внесению в сумме не менее месячного арендного платежа ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

Уведомления от 22.11.2018 №№ 9/6877 получены ООО «ИВА» 29 ноября 2018 года, что подтверждается представленными в дело почтовыми уведомлениями (т. 1 л.д. 18 и 20).

Вместе с тем, в установленные уведомлениями в соответствии с п. 2.5 Договора сроки ООО «ИВА» обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнило. 

Претензия истца об оплате образовавшейся задолженности (т. 1 л.д. 23) оставлена ответчиком без удовлетворения.

По расчету истца, задолженность ответчика по Договору за период с 21.03.2018 по 20.03.2019 составляет 1247000 руб. 04 коп. 

Наличие задолженности по внесению арендной платы, а также договорной обязанности по уплате неустойки послужило основанием для обращения Управления с настоящим иском в суд.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела (в т.ч. выписки из ЕГРН – т. 1 л.д. 21-22) и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендованный по Договору земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (далее также  – Правила № 582). 

Пункт 2 Правил № 582 (в редакции, действовавшей в спорный период) предусматривает, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 10 Правил № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее также – Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 Постановления от 17.11.2011 № 73 обратил внимание судов на то, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В рамках настоящего дела Договор заключен сторонами 21 марта 2017 года, т.е. после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), сроком на 10 лет, предусматривает не единовременное (за весь срок использования земельного участка), а периодическое внесение арендной платы, закрепляет сумму первого арендного платежа, установленного на торгах, а также право Арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть ежегодный размер арендной платы по Договору в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый в соответствии с его положениями уполномоченным органом.

В настоящем случае стороны согласовали порядок определения размера арендной платы – на основании отчета об оценке, что согласуется с основными принципами определения арендной платы, установленными Правилами № 582.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Исходя из приведенных положений действующего законодательства, ежемесячная арендная плата по Договору относится к категории регулируемых цен, в связи с чем может изменяться по требованию арендодателя без внесения изменений в Договор. 

На основании заключенного муниципального контракта № Ф.2018.468223 на оказание услуг по определению рыночной стоимости земельных участков от 01.10.2018 ООО «КА «Спектр» был подготовлен отчет об оценке № 526/18 (т. 1 л.д. 118-152, т. 2 л.д. 1-38, 62-134), согласно которому рыночная стоимость ежегодной арендной платы спорного земельного участка определена в размере 1247000 руб. 00 коп.

Рыночная стоимость, указанная в вышеназванном отчете, была положена Управлением в основу увеличения арендной платы по Договору (уведомления от 22.11.2018 №№ 9/6877).

Оспаривая размер арендной платы, а также отчет об оценке № 526/18 от 15.10.2018, выполненный третьим лицом, на основании которой был рассчитан этот размер, ООО «ИВА» заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права арендного пользования земельным участком в целях установления размера арендной платы. 

В соответствии с положениями статей 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 № 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзацы 6 и 8 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92).

Исходя из условий Договора и указанных норм права рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Таким образом, арендатор вправе оспорить измененную в одностороннем порядке величину арендной платы в действующем договоре аренды в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей.

Определением от 26.02.2020 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза и Оценка» (440000, 

<

...>) в лице эксперта ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

- соответствует ли требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, утвержденных методик оценки отчет № 526/18 от 15.10.2018 об оценке рыночной стоимости права пользования по договору аренды (ежегодный размер арендной платы) за земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, расположенный по адресу: г. Пенза, Ленинский р-н, ул. М. Бугровка, з/у № 18А,- площадью 1927 кв. м, разрешенное использование: паркинги, в том числе многоэтажные, выполненный ООО «Консалтинговое агентство «Спектр»;

- какова рыночная стоимость права пользования на условиях аренды с указанием величины годовой ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, разрешенное использование: паркинги, в том числе многоэтажные, на 21.03.2018;

- какова рыночная стоимость права пользования на условиях аренды с указанием величины годовой ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:4003002:11644, разрешенное использование: паркинги, в том числе многоэтажные, на 21.03.2019.

По результатам проведенного экспертного исследования эксперт ФИО5, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о несоответствии отчета № 526/18 от 15.10.2018, выполненного третьим лицом, требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО, утвержденных методик оценки. Рыночная стоимость права пользования арендованным по Договору земельным участком определена экспертом на 23.03.2018 в размере 593000 рулей в год, на 21.03.2019 – 648000 рублей в год.

Приведенные выводы отражены в заключении эксперта № 02/07/20-СЭ от 02.07.2020, поступившем в арбитражный суд 3 июля 2020 года (т. 3 л.д. 4-71).

В своей письменной позиции по заключению (т. 3 л.д. 87-89) истец указал на наличие замечаний по заключению, подготовленному и представленному экспертом ФИО5, а также сомнений в его достоверности. В обоснование своей позиции Управление указало, в т.ч. на возможность использования для определения рыночной стоимости права арендного пользования имуществом начальной цены аукциона, соответствие отчета № 526/18 от 15.10.2018 федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке», а также сравнение экспертом объектов, имеющих разрешенный вид использования, отличный от исследуемого объекта, объектов-аналогов с наличием всех необходимых коммуникаций, в то время как на исследуемом объекте такие коммуникации отсутствуют, и использование одних и тех же объектов-аналогов в разные периоды времени.

Третье лицо, проводившее первоначальную оценку стоимости права арендного пользования земельным участком, письменную позицию по делу, а также по экспертному заключению ФИО5 не представило. 

В целях дачи пояснений по существу проведенной экспертизы в судебное заседание 23.09.2020 вызван эксперт ФИО5, который также ответил на возникшие у суда и лиц, участвующих в деле, вопросы (протокол и аудиопротокол судебного заседания 23.09.2020). 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» обратил внимание судов на то, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Из буквального толкования положений статей  64, 71, 82, 86 АПК РФ, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Исследовав заключение эксперта № 02/07/20-СЭ от 02.07.2020, рассмотрев возражения истца относительно выводов эксперта, арбитражный суд приходит к выводу о том, что экспертом был проведен осмотр объекта исследования с одновременной фиксацией данных, эксперт исследовал все необходимые для дачи заключения документы, ответил на поставленные перед ним вопросы.

Заключение эксперта носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта последовательны и обоснованны.

Несогласие же истца с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении экспертом положений действующего законодательства (в т.ч. АПК РФ).

Проанализировав заключение эксперта № 02/07/20-СЭ от 02.07.2020, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, вследствие чего это заключение является допустимым и надлежащим доказательством по делу. 

Указанное заключение эксперта истец в установленном законом порядке не оспорил. Заявлений, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы от истца на момент рассмотрения настоящего спора не поступило.  

Исходя из изложенного, суд признает годовой размер арендной платы, установленный арендодателем на спорный период и определенный на основании отчета об оценке № 526/18 от 01.10.2018 г., выполненного ООО «КА «Спектр», недостоверным. 

При таких обстоятельствах годовой размер арендной платы за пользование земельным участком по Договору в период с 21.03.2018 по 20.03.2019 составляет 593000 руб. 00 коп. 

Из материалов дела следует, что с момента заключения Договора в счет оплаты арендной платы по Договору истцом в соответствии с п. 2.2 Договора внесены денежные средства в общей сумме 850000 руб. 00 коп. Данные денежные средства учтены за период с 21.03.2017 по 20.03.2018.

Иные платежи ответчиком не производились.

Данное обстоятельство не только не опровергнуто какими-либо доказательствами, но и подтверждено представителями сторон в судебном заседании 02.12.2020.

Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей за период с 21.03.2018 по 20.03.2019 ответчиком не оспаривается, доказательства, опровергающие доводы истца, в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд с учетом положений п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, признает обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, установленными и признанными ответчиком. 

Принимая во внимание, что передача земельного участка ответчику по Договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в деле отсутствуют арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 606, 614, 616 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признает исковые требования истца о взыскании долга по арендной плате за период с 21.03.2018 по 20.03.2019 подлежащими частичному удовлетворению в сумме 593000 руб. 00 коп. В оставшейся части данное требование истца удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в связи с просрочкой оплаты истцом заявлено к ответчику требование о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени), начисленной за период с 21.03.2018 по 15.03.2019, в общей сумме 111336 руб. 32 коп. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия Договора по правилам ст. 431 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что стороны согласовали обязанность Арендатора уплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки как в случае несвоевременного перечисления ежегодной арендной платы в размере и сроки, установленные в пунктах 2.2 и 2.3 Договора (пункт 2.4 Договора), так и в случае неоплаты арендной платы согласно п. 2.5 Договора, предусматривающей право Арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а также установить порядок ее внесения (п. 4.1 Договора).

При таких обстоятельствах суд отклоняет довод ответчика о неправомерности начисления неустойки (пени) ввиду несогласованности условия о ее начислении.

Пункт 2.3 Договора содержит сроки внесения первого годового арендного платежа по Договору.

Исходя из пункта 2.5 Договора, последующие платежи по Договору подлежат внесению в соответствии с порядком, указанным в уведомлениях Арендодателя об изменении ежегодной арендной платы.

В уведомлениях от 22.11.2018 №№ 9/6877 Управление указало на то, что арендная плата по Договору в период с 21.03.2018 по 20.03.2019 подлежит ежемесячному внесению в сумме не менее месячного платежа не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

За период с 21.03.2018 по 15.03.2019 Управление начислило ответчику неустойку (пени) в общей сумме 111336 руб. 32 коп. 

Расчет неустойки произведен истцом с учетом размера неустойки, установленного Договором, а также ставки рефинансирования, действовавшей в спорный период. 

Вместе с тем, неустойка (пени) начислялась Управлением на годовой размер арендной платы, определенный в отчете № 526/18 от 15.10.2018 и указанный в уведомлениях от 22.11.2018 №№ 9/6877, без учета указанного Управлением в уведомлениях порядка внесения арендной платы.

При таких обстоятельствах, а также поскольку исковые требования Управления о взыскании арендной платы по Договору удовлетворены частично, постольку размер правомерно начисленной на взысканную настоящим решением задолженность неустойки (пени) за период с 21.03.2018 по 15.03.2019, составляет 27016 руб. 42 коп.

Из пункта 1 и 2 статьи 333 ГК РФ, а также пунктов 69, 71 и 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что снижение неустойки, подлежащей уплате должником, допускается только по обоснованному его заявлению в случаях, если начисленная кредитором неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Между тем возражений по методике расчета пени, сумме пени и периоду их начисления, а также о несоразмерности суммы пени последствиям нарушения обязательства ответчиком не заявлено, контррасчет не представлен. 

Доводы ответчика об отсутствии обязанности уплатить неустойку опровергаются вышеизложенными положениями Договора, согласованными сторонами.  

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что внесение арендной платы по Договору в спорный период в установленные сроки не произведена, доказательства наличия обстоятельств, определенных ст. 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство, ответчик не представил, арбитражный суд, руководствуясь статьей 330 ГК РФ, пунктом 4.1 Договора, признает исковые требования Управления о взыскании с ООО «ИВА» договорной неустойки (пени) подлежащими частичному удовлетворению в сумме 27016 руб. 42 коп. В оставшейся части указанное требование Управления удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», следует, что рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса РФ в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты. При этом в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Ввиду вышеизложенного, а также поскольку исковые требования Управления удовлетворены частично, Управление в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты госпошлины, постольку с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 12133 руб. 88 коп.

В рамках настоящего дела судом была назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза и Оценка» (440000, 

<

...>) в лице эксперта ФИО5.

Определением от 26.02.2020 о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу обязанность по оплате стоимости проведения экспертизы, что ориентировочно составит сумму 45000 руб. 00 коп., возложена на ответчика. 

Заключение эксперта от 02.07.2020 № 02/07/20-СЭ поступило в материалы дела 03.07.2020 и приобщено к материалам дела в качестве надлежащего доказательства.

Согласно счету № 02/07/20-СЭ от 02.07.2020 стоимость экспертизы по настоящему делу составила 45000 руб. 00 коп.

В счет оплаты судебной экспертизы ответчиком (с учетом положений ст.ст. 59, 62 АПК РФ) на депозитный счет Арбитражного суда Пензенской области внесены денежные средства в размере 30000 руб. 00 коп. (чек-ордер от 20.12.2019 – т. 1 л.д. 89).

Данные денежные средства перечислены в пользу экспертной организации на основании определения Арбитражного суда Пензенской области от 23.11.2020 по настоящему делу.

Доказательства дополнительного внесения денежных средств в счет оплаты проведенной по делу экспертизы на депозитный счет арбитражного суда лицами, участвующими в деле, не представлено.

В силу ч. 6 ст. 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Ввиду вышеизложенного, а также частичного удовлетворения заявленных исковых требований расходы на оплату проведенной по делу судебной экспертизы в общей сумме 45000 руб. 00 коп. подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям в следующем порядке: 9459 руб. 63 коп. – подлежат взысканию с истца в пользу ответчика, 20540 руб. 37 коп. – подлежат отнесению на ответчика, 15000 руб. 00 коп. – подлежат взысканию с истца в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в бюджет муниципального образования «город Пенза» сумму 620781 руб. 88 коп., в том числе основной долг в сумме 593000 руб. 00 коп., неустойку (пени) в сумме 27781 руб. 88 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 12148 руб. 86 коп.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 9434 руб. 27 коп.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и Оценка» сумму 15000 руб. 50 коп., подлежащую выплате за экспертизу. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья    Е.Г. Каденкова