АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8094/2021

г. Новосибирск

18 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2021года 

Решение в полном объеме изготовлено  18 августа 2021года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного помощником судьи Мушкачевой Т.А., рассмотрев  в судебном заседании в помещении арбитражного суда по  адресу: 630102, 

<

...>, зал судебного заседания № 535, дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 307547208700085), г. Искитим, к Закрытому акционерному обществу "Геба" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, о взыскании 33 766 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 579 743 руб. 00 коп. расходов на восстановительный ремонт, 12 000 руб. 00 коп. издержек на оплату оценки стоимости восстановительного ремонта,

при  участии в судебном заседании  представителя истца: ФИО2, нотариально удостоверенная доверенность от  04.08.2021, зарегистрирована в реестре за №54/128-н/54-2021-8-17, 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Геба" (ОГРН 

<

***>) о взыскании 33 766 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 579 743 руб. расходов на восстановительный ремонт, 12 000 руб. издержек на оплату оценки стоимости восстановительного ремонта.

Исковые требования  обоснованы статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Определением от  31.03.2021  исковое заявление принято; возбуждено производство по делу, назначенному к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от  12.05.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства; назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 05.07.2021,  с указанием на представление в арбитражный суд: ответчику: мотивированного документально обоснованного  отзыва на исковое заявление по каждому доводу, изложенному в исковом заявлении; -контррасчета взыскиваемой денежной суммы при наличии возражений по расчету истца;  - доказательств оплаты;    Сторонам: -письменного мнения по вопросу  о необходимости назначения по делу судебной экспертизы по определению  технического состояния объекта аренды при возвращении, стоимости  его восстановительного ремонта,  с изложением вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, с представлением   сведений об экспертных организациях, экспертах, которым надлежит поручить проведение судебной  экспертизы, в случае ее назначения, с представлением  информации  экспертных организаций о сроке проведения экспертизы, ее стоимости, необходимой документации, подлежащей экспертному исследованию, о  намерении внести  на депозитный счет суда денежную сумму в оплату экспертизы с последующим распределением судебных расходов в установленном порядке.

В установленный срок ответчик представил не в полном объеме документы и сведения, указанные в определении от 12.05.2021.

Определением от  05.07.2021, вынесенным в присутствии представителя ответчика,  назначено судебное разбирательство дела на 11.08.2021, с повторным указанием ответчику на представление документов и сведений в соответствии с определением от 12.05.2021. 

Указания суда ответчиком не исполнены.

Истец в судебном заседании поддержал иск в полном объеме.

Ответчик письменным отзывом и в заседании 05.07.2021  отклонил исковые требования, как необоснованные, ссылаясь на  то, что его  неявка на осмотр помещения  07.12.2020, не оспаривание им  Акта осмотра,  не означает, что Акт принят Обществом; из представленного истцом заключения эксперта  не представляется возможным  определить  достоверность изложенных в заключении фактов.

В судебное заседание 11.08.2021 ответчик  не явился;  не представил истребуемые определениями суда документы.

11.08.2021 в 10 час. 20 мин. окончено судебное заседание с принятием резолютивной части решения.

11.08.2021  в 11 часов 23 минуты канцелярией суда  зарегистрировано письменное ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства, мотивированное временной нетрудоспособностью представителя ФИО3. Приведенные в обоснование ходатайства обстоятельства документально не подтверждены.

Ходатайство  ввиду позднего поступления не могло быть рассмотрено судом в судебном заседании.

По правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом устанавливается срок для  представления стороной  документов, указанных в определении, а не для направления соответствующих документов; сторона  должна принять меры к тому, чтобы необходимые документы или подтверждение иных действий, направленных на устранение таких обстоятельств, были получены судом.

В соответствии со статьей 41 (части 2, 3) АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.

Согласно статье 16 (часть 1) АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Требования арбитражного суда о представлении доказательств, сведений и других материалов, даче объяснений, разъяснений, заключений и иные требования, связанные с рассматриваемым делом, являются также обязательными и подлежат исполнению органами, организациями и лицами, которым они адресованы.

Ответчик, являющийся юридическим лицом, имея достаточное время для должной организации своей юридической защиты,  без обоснования причин  дважды не представил  документы и сведения  в подтверждение  своих возражений по иску;  не обеспечил явку своего представителя.

Истец, ссылаясь на отсутствие документально аргументированный возражений ответчика по иску,  заявил об отсутствии оснований для назначения  судебной экспертизы, учитывая, что до обращения в арбитражный суд им были приняты действенные меры  к оценке стоимости восстановительного ремонта помещения независимым оценщиком.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье  606 ГК РФ,  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, в период с 20.02.2012 г. по 25.12.2020 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель)  и Закрытым акционерным обществом «Геба» (Арендатор) сложились договорные правоотношения на основании Долгосрочного договора аренды недвижимого имущества № 02 от 20.02.2012 г., с дополнительным соглашением от 20.01.2015 года.

По Акту приема-передачи от 20.02.2012 года, ответчик принял у истца в аренду  нежилое помещение.

По истечении срока действия договора от 20.02.2012 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Геба» (Арендатор), заключен Договор аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018 (далее - договор).

В соответствии с п.1.1.-1.6, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение за плату нежилое помещение – офис №13, общей площадью 101,3 кв.м., находящееся на первом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Целевое назначение арендуемого объекта: для размещения офиса.

Площадь передаваемого в аренду Объекта и его месторасположение и границы определяются приложением №1, являющимся неотъемлемой частью договора.

Объект принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании 

договора участия в долевом строительстве от 02.09.2009 г., дополнительного соглашения об изменении Договора участия в долевом строительстве от 02.09.2009 года №1 от 07.04.2010 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 2065472001330/10 от 27.07.2010 г.; Акта приема - передачи от 01.10.2010 г.

Арендодатель передает арендатору Объект по акту приема-передачи, который должен быть подписан обеими сторонами, в котором должно быть отражено техническое состояние объекта, наличие оборудования и иной информации, характеризующей объект на момент сдачи в аренду.

На момент заключения договора объект нуждается в косметическом ремонте, обязанность по проведению которого по соглашению сторон Арендатор берет на себя. При этом, по окончании договорных правоотношений Арендатор, также обязуется провести восстановительный ремонт объекта.

Договор аренды является основанием возникновения правоотношений сторон и основанием иска. Договор не изменен, не признан недействительным, незаключенным в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Помещение было передано и принято Ответчиком без замечаний по его техническому состоянию по акту приема-передачи от 20.02.2018, являвшегося приложением к Договору аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018 г.

Дополнительным соглашением №1 от 01.12.2018 года к Договору аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018, срок действия договора был пролонгирован  по 19.12.2019 года.

Дополнительным соглашением №2 от 20.11.2019 к Договору аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018, срок действия договора был пролонгирован по 19.11.2020 года

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последним имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Как следует из материалов дела и документально не опровергнуто ответчиком, истцом 12.11.2020 г. в адрес ответчика направлено Дополнительное соглашение №3 от 12.11.2020  о пролонгации Договора аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018  на последующие 11 (одиннадцать) календарных месяцев с 21.11.2020 по 19.10.2020. Однако, Ответчик письмом, исх. № 373, от 18.11.2020  отказался от подписания Дополнительного соглашения №3 о пролонгации Договора, мотивируя сложной экономической ситуацией и отсутствием необходимости в продлении Договора.

По истечении срока, обусловленного Дополнительным соглашением №2 от 20.11.2019  к Договору, Ответчиком Помещение не было освобождено от имущества, принадлежащего Ответчику, не передано по акту приема-передачи.

Таким образом, ответчик продолжал занимать арендуемые помещения по истечении срока аренды.

25.11.2020 года заказным письмом,  исх. № 16, с описью вложения на юридический  адрес  ответчика  направлено  уведомление о необходимости явки на обследование арендуемого помещения и составления акта обследования.

На  обследование арендуемого помещения Ответчик не явился.

Согласно Акту №1 от 07.12.2020  обследования нежилого помещения, находящегося в аренде на основании Договора аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018, зафиксировано следующее состояние Помещения: состояние потолка: повсеместные отверстия от сверления, трещины, загрязнение; состояние пола: напольная плитка в сколах и трещинах местами отходит от основания; состояние стен: в стенах отверстия от сверления, загрязнения трещины, отслоение шпаклевочного слоя; состояние электропроводного оборудования: розетки и выключатели в неудовлетворительном состоянии, грязные, отходят от стен, местами выпадают из монтажного отверстия; состояние вентиляции, приборов отопления, сантехнических приборов: отсутствует вентиляционная решетка, унитаз сильно загрязнен и в антисанитарном состоянии, раковина и короб под раковиной имеют аналогичное антисанитарное состояние: роб сломан.

По результатам обследования сделан вывод, что Помещение к эксплуатации не пригодно, требуется выполнение восстановительного ремонта.

В соответствии с п. 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.2. Договора согласован порядок внесения арендных платежей, в виде предоплаты, а именно «не позднее 10 (десятого) числа каждого текущего календарного месяца, путем перечисления суммы, на расчетный счет Арендодателя.

В ходе судебного разбирательство установлено и не доказано иное, что ответчиком  в период с 01 по 25 декабря 2020 г. ответчик не исполнил денежное обязательство по оплате аренды. 

Оставление без удовлетворения претензионного требования об оплате аренды явилось причиной обращения в арбитражный суд.

С учетом положений норм статей 307, 309, 614 ГК РФ, в отсутствие в материалах дела доказательств оплаты, не имеется оснований для отказа во взыскании долга в судебном порядке.

С ответчика подлежит взысканию в пользу истца  33 766 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате по расчету истца, проверенному судом, признанному правильным. 

В силу п. 6.1.1. Договора, Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора во внесудебном порядке, в том числе, при однократной неуплате или просрочке Арендатором внесения арендных платежей, более чем на 10 (десять) банковских дней.

В соответствии с п. 7.4. Договора, в случае, указанном в п. 6.1.1. настоящего Договора, Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

Таким образом, в связи с нарушением условия об оплате арендной платы 16.12.2020 года Ответчику направлено уведомление исх. № 18 о расторжении Договора в одностороннем порядке по инициативе Истца, с приложенным актом приема-передачи (возврата) помещения от 25.12.2020,  с указанием  технического  состояния помещения, согласно акту осмотра помещения.

Согласно ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие  условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды,

В силу ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получал, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

25.12.2020  объект аренды был освобожден ответчиком, без замечаний к акту осмотра.

Согласно п. 5.4. Договора, в случае освобождения Арендатором Объекта до истечения срока действия аренды или в связи с окончанием срока действия настоящего Договора, Арендатор обязуется произвести восстановительный ремонт Объекта в виде восстановления повреждений целостности стен, пола, потолка, инженерного оборудования (розетт, выключатели, светильники, приборы отопления), а так же произвести окраску стен эмульсионным составом на 2 (два) слоя. В случае отказа  Арендатора, Арендодатель вправе требовать от  Арендатора возмещения расходов, затраченных на осуществление  такого ремонта.

В силу п. 3.3.13., Арендатор обязан по истечении срока аренды  за свой счет произвести  восстановительный ремонт Объекта в виде восстановления повреждений целостности стен, пола, потолка, инженерного оборудования (розетки, выключатели, светильники, приборы отопления), а также произвести окраску стен эмульсионным составом на 2 (два) слоя.

В ходе судебного разбирательство установлено и не опровергнуто ответчиком, что Арендатор (ООО «Геба»  в нарушение условий договора не исполнил принятые на себя обязательства: не произвел восстановительный ремонт помещения.

30.12.2020  Истцом получено письменное предложение ответчика о повторном осмотре помещения. Письмом от 18.01.2021,  исх. № 20,  Ответчику направлено приглашение на процедуру оценки стоимости восстановительного ремонта Помещения на 01.02.2021, на которую Ответчик не явился, возражений о дате и переносе даты проведения оценки не представил. 

Из материалов дела следует, что для проведения оценки ремонта по восстановлению Помещения Истцом привлечена независимая специализированная организация автономная некоммерческая организация по оказанию правовых и экспертных услуг (АНО «ЭЦ»), заключен Договор на проведение исследования № 06-029.

Согласно п. 3.3.5. Договора аренды нежилого помещения № 20/02/18 от 20.02.2018,  3.3.5. Долгосрочного договора аренды недвижимого имущества № 02 от 20.02.2012 г. Ответчик при выполнении реконструкции, либо перепланировки Помещения, обязан получить письменное разрешение Истца.

При проведении экспертом обследования Помещения, обнаружена не узаконенная перепланировка Помещения, а именно: возведены перегородки внутри помещения с целью выделения отдельных помещений.

В соответствии с заключением специалиста № 07-029 от 08.02.2021,  рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта в помещении по адресу: Новосибирская область, город Искитим, мкр. Южный, дом 41 б, офис 13, составляет 579 743 (пятьсот семьдесят девять тысяч семьсот сорок три тысячи) руб. 00 коп, с учетом НДС 20%.

Заключение составлено специалистом, обладающим специальными познаниями и у суда не вызывает  сомнение достоверность выводов специалиста. Обстоятельств и доказательств обратного, судом не установлено, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не заявлено и не представлено. 

В соответствии с п.п.  2, 1 статьи  15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо,  право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Заявленные истцом расходы   на проведение восстановительного ремонта Помещения Истца, находящего в фактическом пользовании у Ответчика с 2012 года, в сумме 579 743 (пятьсот семьдесят девять тысяч семьсот сорок три) руб. 00 коп., на проведение оценки стоимости восстановительного ремонта Помещения размере 12 000 (двенадцать тысяч) руб. 00 коп. подтверждены документально, основаны на материалах дела и фактических обстоятельствах. 

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства по проведению   восстановительного ремонта, в отсутствие доказательств проведения ответчиком  ремонта, являются обоснованными требования истца, а заявленные им расходы - подлежащими возмещению  за счет ООО «Геба». 

Претензионное требование о возмещении расходов оставлено ответчиком без удовлетворения, что повлекло предъявление настоящего иска.

В  соответствии со статьями 15, 393 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца  579 743 руб. 00 коп.  расходов на восстановительный  ремонт помещения;  12 000 руб. 00 коп. расходов на оплату оценки стоимости  восстановительного ремонта;

По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) на ответчика относятся судебные расходы истца по уплате государственной пошлины. 

Руководствуясь статьями 167-170, 110,  176 (часть 2), Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Закрытого  акционерного общества "Геба" (ОГРН 

<

***>) в пользу  Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 307547208700085):

33 766 руб. 70 коп.  задолженности по арендной плате за период с 01.12.2020 по 25.12.2020;

579 743 руб. 00 коп.  расходов на восстановительного ремонта помещения;

12 000 руб. 00 коп. расходов на оплату оценки стоимости  восстановительного ремонта;

15 510 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.     

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в   Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в  Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа при условии, что оно было     предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Апелляционная и кассационная  жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Г.Л. Амелешина