ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-8151/2023

г. Киров

03 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейГорева Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Хариной Ю.А.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца  ФИО2, действующей на основании доверенности от 14.02.2024,

представителей ответчика (ООО «Акрополь»)  ФИО3, действующего на основании доверенности от 14.07.2021, ФИО4, действующей на основании доверенности от 19.03.2024,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Акрополь»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.01.2024 по делу № А82-8151/2023

по исковому заявлению прокурора Ярославской области в интересах муниципального образования город Ярославль в лице муниципалитета города Ярославля 

к Мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Акрополь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с участием в деле третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, публично-правовая компания «Роскадастр» 

о признании договора недействительным, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, 

установил:

прокурор Ярославской области (далее – Прокурор, истец) в интересах муниципального образования город Ярославль в лице муниципалитета города Ярославля обратился в суд с исковым заявлением к Мэрии города Ярославля, комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, обществу с ограниченной ответственностью «Акрополь» (далее – Мэрия, Комитет, Общество) 

- о признании недействительным договора от 15.09.2016 № 134 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:2904, расположенного по адресу: 

<

...> в районе № 6/34 по ул. Осташинской (далее – Земельный участок), заключённого между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля (далее – Департамент) и Обществом (далее – Договор); 

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершённой 15.09.2016, в виде обязания Общества возвратить Комитету Земельный участок по акту приёма-передачи.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 05.01.2024 (в редакции определения от 05.01.2024) исковые требования удовлетворены: Договор признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания Общества возвратить Комитету Земельный участок по акту приёма-передачи и взыскания с Комитета в пользу Общества 1 137 366 рублей 80 копеек стоимости Земельного участка.

Не согласившись с принятым решением суда, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

По мнению заявителя жалобы, Земельный участок имеет не только вид разрешённого использования – крематорий, но и – колумбарий. Согласно проекту застройки Земельный участок должен был быть весь (с небольшими изъятиями - под здание и парковку) занят непосредственно колумбарием, и такое использование не исключает и вполне согласуется с наличием на участке другого заявленного объектом недвижимости - зданием крематория, но колумбарий может использоваться и отдельно от него. Планирование размещения на земельном участке такого объекта само по себе является доказательством соответствия площади участка его заявленному использованию - вне зависимости от того, какую часть участка занимает часть фактически возведённых объектов. То есть позиция суда, основанная на анализе соотношения площади исключительно здания крематория и площади участка, не согласуется с правовой позицией, содержащейся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О. Апеллянт указывает, что фотоматериалы, проектная документация с договором на её разработку и платёжными документами, договор подряда на выполнение работ на участке подтверждают соответствие использования земельного участка целевому назначению и целям его приобретения, исключают недобросовестность Общества. Деятельность Общества полностью согласуется с острой потребностью города и области в создании альтернативных и компактных способов и мест захоронения умерших. Податель жалобы также утверждает, что на Земельном участке на момент его приобретения здания крематория, пункта охраны и газораспределительного пункта имелись, что подтверждается материалами регистрационного дела и фактами государственной регистрации возникновения соответствующих прав, которые не оспорены и не признаны отсутствующими. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 09.02.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 10.02.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Прокурор в возражениях на апелляционную жалобу мотивированно отклонил содержащиеся в ней доводы, просит решение оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Мэрия, Комитет, третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось протокольными определениями от 21.03.2024 на 18.04.2024 в 14 час. 30 мин., от 18.04.2024 на 30.05.2024 в 15 час. 20 мин., информация о чём размещена в установленном порядке. 

В судебном заседании путём использования системы веб-конференции представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Мэрия, Комитет, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьями 153.2, 156 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании с использованием системы веб-конференции в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды Земельного участка от 14.06.2013 для строительства крематория с инженерными коммуникациями.

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области в период 2014 - 2015 годы на основании заявлений Общества осуществлена постановка на кадастровый учёт и зарегистрировано право собственности Общества на три нежилых здания (далее – Нежилые здания), расположенных по адресу 

<

...> в районе № 6/34 по ул. Осташинской:

- пункт охраны с кадастровым номером 76:23:011001:3156, площадью 11,6 кв.м.;

- газораспределительный пункт с кадастровым номером 76:23:011001:3427, площадью 9,1 кв.м.;

- крематорий с кадастровым номером 76:23:011001:3426, площадью 124,5 кв.м.

Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды Земельного участка от 27.04.2016 на срок по 11.04.2065, разрешённое использование – крематорий.

Общество обратилось в Департамент с заявлением от 09.09.2016 о предоставлении Земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, ссылаясь на пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, для эксплуатации крематория. В заявлении указано на наличие на Земельном участке крематория с кадастровым номером 76:23:011001:3426 (т. 1 л. 62-63).

Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили Договор купли-продажи Земельного участка от 15.09.2016 по цене 1 137 366 рублей 80 копеек (пункт 2.1 Договора). Земельный участок передан Обществу по акту приёма-передачи 28.09.2016.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 11.10.2016 за № 76-76/023-76/001/008/2016-6482/2.

На основании заявлений Общества Нежилые здания сняты с кадастрового учета в ноябре 2016 года в связи с их уничтожением (т. 1 л. 70-83).

Полагая, что сделка по продаже Земельного участка противоречит требованиям закона и является ничтожной, Прокурор обратился с иском в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей Прокурора и Общества, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Подпункт 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ разрешает продажу без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка по указанному основанию являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является также наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, притом необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Такие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О отметил следующее. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утверждённого его Президиумом 12.07.2017).

В соответствии со статьями 65, 66 АПК РФ каждый участник процесса обязан представлять суду доказательства в обоснование своей позиции. При разрешении спора суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

Прокурор утверждает, что Общество по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приобретён в собственность Земельный участок (площадью 14 163 кв.м.) в 113,7 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен (площадь застройки земельного участка составила 0,88%). То есть Земельный участок приобретён с нарушением действующего законодательства, действия Общества повлекли нарушение прав потенциальных покупателей Земельного участка на его приобретение путём участия в конкурентных процедурах.

Общество, возражая против иска, считает, что нарушение отсутствует постольку, поскольку Земельный участок имеет не только вид разрешённого использования – крематорий, но и – колумбарий, в связи с чем Земельный участок по проекту будет весь занят колумбарием с небольшими изъятиями под здание и парковку. Намерения по устройству колумбария Общество связывает со сменой руководства Общества. 

Вопреки позиции Общества приобретение Земельного участка площадью 14 163 кв.м. в отсутствие доказательств необходимости эксплуатации для крематория площадью 124,5 кв.м., либо Нежилых зданий общей площадью 145,2 кв.м. без проведения торгов по цене 15% от кадастровой стоимости нарушает нормы земельного законодательства и законодательства о защите конкуренции.

Нежилые здания, в том числе крематорий сняты с кадастрового учёта по заявлению Общества в ноябре 2016 года (т. 1 л. 99-101), то есть непосредственно после заключения оспариваемого Договора. Вместе с тем доказательства фактического строительства Нежилых зданий Общество не представило, как и доказательства реального их существования. По данным спутниковых съёмок, выполненных в мае, июле 2014, августе 2015, марте, мае, августе 2016, сентябре 2017 (т. 1 л. 84-91), на Земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства или временные сооружения, сам Земельный участок не огорожен и покрыт растительностью. Договоры технологического присоединения и технические условия на подключение к электросетям, к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения, к сетям газораспределения объектов на Земельном участке не заключались и не выдавались (т. 1 л. 92-94). То есть на момент приобретения Земельного участка Нежилые здания отсутствовали. 

Проект создания мемориального комплекса от 2017 года (архитектурные решения 05-17-АР), выполненный для Общества на основании договора подряда от 21.06.2017 № ПО.150-2, подтверждает намерение возвести на Земельном участке колумбарий, однако на дату заключения Договора не существовал и в отсутствие существующих объектов недвижимости не предоставляет Обществу права сохранить за собой Земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Изложенные обстоятельства явно свидетельствует о недобросовестном поведении Общества как при подаче заявления о предоставлении Земельного участка от 09.09.2016, так и при заключении Договора. Также действия Общества подтверждают отсутствие у него намерений изначально использовать приобретаемый Земельный участок в соответствии с видом разрешённого использования  строительство и эксплуатация крематория. Фактически у Общества не возникло право на приобретение Земельного участка в собственность без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Заключение Обществом с индивидуальным предпринимателем ФИО5 (далее – Предприниматель) договора простого товарищества (партнёрского соглашения) от 01.04.2017 не является основанием  для привлечения Предпринимателя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из содержания статьи 51 АПК РФ следует, что привлечение к участию в деле третьих лиц является правом, а не обязанностью суда. Необходимость участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обусловлена тем, что судебный акт по делу может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Кроме того, в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» указано, что при рассмотрении дела по апелляционной жалобе лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.

В настоящем случае третье лицо с апелляционной жалобой не обращается, обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя, отсутствует.

Из представленных материалов следует, что договор простого товарищества от 01.04.2017 заключён для получения прибыли в проекте «Аппиева дорога»: оказание услуг крематория и колумбария, определяет вклады сторон в общее дело  Общества в виде Земельного участка и Предпринимателя  в виде профессиональных знаний, опыта, трудовых ресурсов и 32 000 000 рублей. 

В силу пункта 1 статьи 1043 ГК РФ внесённое товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Указанной норме корреспондирует пункт 3.2 договора простого товарищества от 01.04.2017. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесённое ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации (абзац второй пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Между тем из представленных документов не следует, что Земельный участок передавался в общую долевую собственность, соответствующие сведения в ЕГРН не регистрировались, при том, что ведение общих дел товарищей возложено пунктом 4.1 договора простого товарищества от 01.04.2017 на Общество.  Спор касается правоотношений, сложившихся до заключения договора простого товарищества.

Таким образом, принятие судебного акта по настоящему делу не влияет на права и обязанности Предпринимателя в отношении предмета спора, в связи с чем апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения на основании  подпункта 4 пункта 4 статьи 270 АПК РФ, привлечения  Предпринимателя к участию в деле и переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно удовлетворил иск, применив последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

С учётом изложенного апелляционный суд, исследовав все доводы апелляционной жалобы, находит обжалуемое решение обоснованным, вынесенным с учётом обстоятельств дела, представленных доказательств и норм действующего законодательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, изменения или отмены решения не имеется. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.01.2024 по делу № А82-8151/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Акрополь» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

А.Б. Савельев

ФИО6

ФИО1