ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-231082/17

13 ноября 2018 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2018 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Петровой В.В.,  Шишовой О.А.,

при участии в заседании: 

от истца ООО «Агроинвест Ц»: ФИО1, по доверенности от 20.10.2018

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2, по доверенности от 25.12.2017 № 33-Д-1222/17, ФИО3, по доверенности от 25.12.2017 № 33-Д-1223/17

рассмотрев 07 ноября 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 28 марта 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Прижбиловым С.В.,

постановление от 03 июля 2018 года,

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Александровой Г.С., Панкратовой Н.И., Валюшкиной В.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест Ц» (ООО «Агроинвест Ц»)

к Департаменту городского имущества города Москвы 

о признании недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агроинвест Ц» (далее – ООО «Агроинвест Ц», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) о признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 01.08.2002 № 691 с 01.07.2014, признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 01.08.2002 № 691 с 01.01.2015, признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 01.08.2002 № 691 с 01.01.2016, признании недействительной сделки по установлению в одностороннем порядке ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 01.08.2002 № 691 с 01.01.2017.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2018 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 июля 2018 года решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2018 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель ссылается на то, что судом необоснованно отклонены доводы о пропуске срока исковой давности для признания недействительными сделок, оформленных уведомлениями Департамента от 23.12.2013 № 33-А-175266/13-(0)-0, от 24.12.2014 № 33-А-128942/14-(0)-0, от 27.11.2015 № 33-А-200145/15-(0)-0

Как указывает Департамент, изменение размера арендной платы было произведено на основании пункта 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» и пункта 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы».

Департамент также указывает, что уведомление от 24.12.2014 № 33-А-128942/14-(0)-0 ранее оспаривалось истцом в рамках дела № А40-135397/17, производство по которому было прекращено, в связи с отказом истца от иска, что фактически подтверждает согласие истца с условиями, предусмотренными данным уведомлением. 

До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «Агроинвест Ц» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения судебных актов ввиду следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ЗАО «Агроинвест Ц» и ГУ «Главное Управление охраны памятников г. Москвы» 01.08.2002 заключен охранно-арендный договор № 691, по условиям которого ЗАО «Агроинвест Ц» передано в аренду нежилое здание площадью 605,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, являющееся объектом культурного наследия федерального значения памятником истории и культуры «Жилой дом, 1820 г.».

Охранно-арендный договор заключен сроком до 08.07.2017, прошел государственную регистрацию, о чем имеется запись регистрирующего органа на титульном листе договора.

Здание передано в аренду для реализации уставной деятельности общества и его использования в целях размещения медицинско-реабилитационного центра для ветеранов вооруженных сил РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 09.06.2009 № 542-ПП «О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы» функции управления и распоряжения зданиями, сооружениями, их частями - помещениями, являющимися объектами недвижимого культурного наследия (памятниками истории и культуры), находящимися в собственности города Москвы, переданы Департаменту имущества города Москвы. С 01.01.2010 арендодателем по договору аренды стал Департамент имущества города Москвы, договору аренды от 16.08.2002 присвоен учетный номер № 00-00635/02.

13.07.2015 решением акционеров ЗАО «Агроинвест Ц» преобразовано в ООО «Агроинвест Ц».

Пунктом 11 охранно-арендного договора предусмотрено, что здание передается в аренду на условиях проведения арендатором за свой счет комплекса проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ, предусмотренных разделом II акта технического состояния здания, без последующего возмещения их стоимости.

Согласно акту технического состояния памятника истории и культуры от 01.08.2002 № 16-03, являющегося неотъемлемой частью охранно-арендного договора, передаваемое в аренду здание находилось в аварийном состоянии, общее состояние внешних и внутренних архитектурно-конструктивных элементов памятника оценено как неудовлетворительное.

В соответствии с пунктом 5 договора арендная плата была установлена в размере 348 417 руб. 30 коп. в год.

Размер арендной платы был рассчитан в соответствии с методикой, установленной Распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. № 200/1-РМ «О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями-памятниками истории и культуры», согласно которой арендная плата устанавливалась исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м. нежилой площади в городе Москве с учетом поправочных коэффициентов, установленных указанным нормативным актом.

В соответствии с условиями охранно-арендного договора истцом за свой счет в полном объеме был выполнен комплекс проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ по сохранению объекта культурного наследия, что подтверждается актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия от 31.03.2017 № ДКН-16-42-41/7-2, утвержденным Департаментом культурного наследия города Москвы.

Согласно Акту приемки выполненных работ от 31.03.2017 № ДКН-16-42-41/7-2 работы по сохранению объекта культурного наследия федерального значения «Дом жилой, 1820 г.» выполнены в установленные сроки и с надлежащим качеством и в соответствии с требованиями, установленными статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В результате проведения обществом ремонтно-реставрационных работ состояние объекта культурного наследия федерального значения «Дом жилой, 1820 г.» было признано удовлетворительным, о чем указано в акте технического состояния объекта культурного наследия от 05.04.2017 № ДКН-16-44-382/7.

Истец указывает, что в процессе сверки взаимных расчетов по договору аренды ответчиком был выдан расчет суммы задолженности по арендной плате, согласно которому, начиная с 01.07.2014 Департамент в одностороннем порядке стал начислять арендную плату по договору, исходя из рыночных ставок с учетом коэффициента дефлятора.

Как следует из письма Департамента от 21.09.2017 № ДГИ-1-72182/17-1 уведомлениями о ставках арендной платы ООО «Агроинвест Ц» были установлены следующие ставки:

– с 01.07.2014 в размере 18 370 руб. за 1 кв.м в год;

– с 01.01.2015 в размере 20 207 руб. за 1 кв.м в год;

– с 01.01.2016 в размере 22 227 руб. 70 коп. за 1 кв.м в год;

– с 01.01.2017 в размере 24 450 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год.

В качестве основания установления рыночных ставок арендной платы Департамент указывал постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

По мнению истца, данное одностороннее изменение условий договора аренды противоречит условиям договора и положениям действующего законодательства. Так как в охранно-арендном договоре стороны установили зависимость размера арендной платы не от рыночной стоимости пользования, а от базового размера стоимости строительства 1 кв.м нежилой площади.

Такое условие было установлено в охранно-арендном договоре не произвольно, а как следствие того, что здание-памятник было передано арендатору в состоянии, требующем проведения в отношении него комплекса проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ (пункт 11 договора), на условиях выполнения соответствующих действий арендатором за свой счет, без права последующего возмещения их стоимости.

Не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но и вносил имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет.

Истец, ссылаясь на то, что охранно-арендный договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что ставка арендной платы может быть изменена арендодателем произвольным образом, что послужило основанием для обращения  с настоящим иском в суд.

Разрешая спор по существу, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия охранно-арендного договора, руководствуясь положениями статей 309-310, 431, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», принимая во внимание действующие в настоящее время специальные правовые акты федерального и регионального уровня, в частности, Постановление Правительства РФ от 04.10.2012 № 1005, которым утверждено Положение об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ, Постановления Правительства Москвы от 24.01.2012 № 12-ПП, которым утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, установив, что истцу в пользование был передан объект культурного наследия в состоянии, требующем проведения в отношении него ремонтно-реставрационных, противоаварийных работ; истец принял на себя обязательство выполнить данные работы за свой счет, без права последующего возмещения их стоимости, но взамен истцу была установлена арендная плата в размере, соответствующем не рыночной стоимости пользования, а определенном исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв.м нежилой площади в городе Москве, учитывая, что истец свои обязательства исполнил в части переданного ему здания-памятника, и произвел в данном здании ремонтно-реставрационные и противоаварийные работы, которые были приняты Департаментом, пришли к выводу, что у Департамента не возникло оснований для пересмотра согласованного в договоре размера арендной платы со ссылкой на положения Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП в одностороннем порядке путем ее увеличения до размера рыночной стоимости пользования, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Довод кассационной жалобы об истечении срока исковой давности, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, на основании пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации с указанием на то, что по заявленным требованиям срок не пропущен, оснований для применения срока исковой давности не имеется.

Доводы кассационной жалобы о том, что изменение размера арендной платы было произведено на основании пункта 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» и пункта 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» также были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и отклонены с указанием в судебных актах соответствующих мотивов.

.

Отклоняя указанные доводы ответчика, суды указали на то, что для расчета ставок арендной платы на 2014 - 2017 г.г. в соответствии с указанным постановлением Правительства Москвы ответчик должен был заключить договор с оценщиком на проведение оценки и получить величину рыночной стоимости права аренды на соответствующий период. Однако ответчик не представил доказательств проведения оценки и получения отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы на 2014 - 2017 г.г. в отношении арендуемого объекта, подготовленного в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 12.04.2005 № 204-ПП.

Кроме того, ответчик в нарушение пункта 7 условия договора не представил доказательства, как направления, так и получения истцом уведомления от 23.12.2013 № 33-А-175266/13-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.07.2014.

Оспариваемые уведомления ставок арендной платы на 2015, 2016, 2017 года были определены Департаментом путем применения коэффициента дефлятора с индексом 1,10 к ставкам предыдущего периода.

Однако судами установлено, что рыночная ставка арендной платы на 2014 год в размере 18 370 руб. за 1 кв.м в год не была надлежащим образом установлена по договору, в связи с чем, данная ставка не могла применяться Департаментом при расчете ставок на последующие 2015, 2016, 2017 года.

Указание Департамента на то, что уведомление от 24.12.2014 № 33-А-128942/14-(0)-0 ранее оспаривалось истцом в рамках дела № А40-135397/17, производство по которому было прекращено, в связи с отказом истца от иска, что фактически подтверждает согласие истца с условиями, предусмотренными данным уведомлением, противоречит заявленным по настоящему делу требованиям и фактическим обстоятельствам.

Судами первой инстанции установлено, что в рамках дела № А40-135397/17 истцом заявлялись требования о признании сделки по изменению охранно-арендного договора от 01.08.2002 № 691, оформленной уведомлением о ставке арендной платы на 2015 год от 24.12.2014 № 33-А-128942/14-(0)-0 действительной с 05.05.2017. Определением суда от 07 декабря 2017 года по данному делу производство по делу прекращено, в связи с отказом истца от иска, который был обусловлен именно тем обстоятельством, что истец не признает данное уведомление и данную ставку действительной ввиду несоответствия их действующему законодательству.

Требования о недействительности уведомления от 24.12.2014 № 33-А-128942/14-(0)-0 в рамках указанного дела не заявлялись и не рассматривались.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Изложенные в кассационной жалобе доводы ответчика полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку повторяют доводы, исследованные и отклоненные судами первой и апелляционной инстанций, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки суда, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2018 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 июля 2018 года по делу № А40-231082/17 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяА.Р. Белова

Судьи:В.В. Петрова

О.А. Шишова