АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-8349/2020

г. Краснодар

04 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.02.2021г.

Полный текст решения изготовлен 04.03.2021г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар в интересах муниципального образования город Армавир и неопределенного круга лиц (далее – прокурор)

 

к администрации муниципального образования город Армавир(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 352900, 

<

...> (далее – администрация)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319237500323062, ИНН 

<

***>), г. Армавир (далее – ФИО2, предприниматель)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – Управление Росреестра); 2) ФИО3, г. Армавир 

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4 – прокурор, удостоверение;

от администрации: Комнатный А.С. – представитель, по доверенности;

ФИО3, паспорт; 

от иных лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого

просит:

признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и ФИО2 договор аренды от 21.02.2018 № 3800008534 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 общей площадью 16 994 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>;

применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО2 на земельный участок общей площадью 16 994 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102003:252, расположенный по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы предоставлением земельного участка в аренду для эксплуатации зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, площадь которых существенно превышает необходимую для эксплуатации объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра и ФИО3

ФИО2, Управление Росреестра в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Прокурор в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме. 

Администрация в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на соответствие оспариваемого договора нормам действующего законодательства и отсутствие нарушений прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

ФИО3 в судебном заседании документально обоснованных возражений на иск не представил.

В судебном заседании объявлен перерыв до 27.01.2021 до 09-45 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ФИО2 является собственником следующих объектов недвижимости по адресу: 

<

...>:

нежилое здание – проходная, площадью 19, 2 кв. м (КН 23:38:0102003:265);

нежилое здание – цех металлоконструкций, площадью 421, 4 кв. м                                     (КН 23:38:0102003:264).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке из земель населенных пунктов – для строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий, с кадастровым номером 23:38:0102003:252, площадью 16994 кв. м.

21.02.2018 между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) как собственником объектов недвижимости в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) без проведения торгов заключен договор № 3800008534 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252  сроком на 49 лет.

   Прокурор, полагая, что площадь предоставленного аренду земельного участка многократно превышает площадь объектов недвижимости, обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим. 

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Целью обращения прокурора с иском по настоящему делу, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

 Из общих правил, закрепленных в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9). 

 Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). 

 Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13). 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. 

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016                   № 64-КГ16-2).

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что предоставление в аренду земельного участка, площадь которого многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, противоречит действующему законодательству.

Ответчики, возражая против удовлетворения исковых требований, указали, что ранее договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252  был заключен с ФИО3 (от 29.01.2015 № 3800007990) для строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий.

Администрацией 24.08.2015 ФИО3 выданы разрешения                                     № 23-RU23302000-840-2015 и № 23-RU23302000-838-2015 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:252  проходной и цеха металлоконструкций.

03.12.2015 администрацией выданы ФИО3 разрешения на ввод в эксплуатацию объектов – проходной и цеха металлоконструкций, которые на основании договора дарения от 17.05.2016 перешли в собственность ФИО2

В связи с государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимости с ФИО2 как с собственником указанных объектов заключен договор аренды земельного участка от  21.02.2018 № № 3800008534.

В соответствии с нормативами градостроительного проектирования муниципального образования город Армавир, утв. решением Армавирской городской Думы от 24.12.2015 № 58, максимальная плотность застройки земельных участков для предприятий по поставкам металлопродукции – 35%.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 30.06.2020 по делу № 2-27628/20 признано право собственности ФИО2 на комплектную трансформаторную подстанцию КТП РУ 6 кВ с кабельными линиями ААБл 3х70, протяженностью 986 м, литера Л1, год постройки 2019, площадью 7,9 кв. м, основание бетонное по адресу: 

<

...>. 

 Кроме того, администрация ссылается на нахождение на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:252  объектов движимого имущества (весовая, пресс-ножницы, погрузочно-разгрузочная площадка, инженерные коммуникации), необходимых для обслуживания объектов недвижимости.

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. 

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1                                      статьи 82 АПК РФ).

         Для проверки доводов прокурора о несоразмерности площади, переданного предпринимателю в аренду земельного участка площади находящихся в его границах строений, определением суда от 21.09.2020 по ходатайству предпринимателя назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФИО5 эксперту                       ООО «Экспертно-оценочная компания «Консул», г. Армавир.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить перечень и конфигурации охранных зон на территории земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252, общей площадью 16994 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

2) Определить процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252, общей площадью 16994 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

3) Определить площадь земельного участка, необходимую для обслуживания строений и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:252, общей площадью 16994 кв. м, по адресу: 

<

...>.

В экспертном заключении от  14.12.2020  № Э-28/10/2020 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Экспертом установлено, что на момент экспертного исследования фактическая площадь охранной зоны высоковольтной линии электропередачи составляет 3637,0 кв. м (таблица № 1, стр. 26 заключения); фактическая площадь охранной зоны транзитной канализации (диаметром 230 мм) составляет 510 кв. м (таблица № 2, стр. 27 заключения). Расположение строений, сооружений, производственных площадок, с указанием конфигурации охранных зон прохождения ВЛ электропередач и транзитной линии канализации на территории земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 указано экспертом на Схеме № 1.

2) Площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 строениями и сооружениями составляет 8214 кв. м; площадь участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252, занятая охранными зонами, составляет                  4147 кв. м. Процент застройки  земельного участка без учета площадей охранных зон составляет 48 %. Процент застройки  земельного участка с  учетом площадей охранных зон составляет 67%, что соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Армавир, утв. решением Армавирской городской Думы от 11.08.2017 № 268, зона П-2, таблица № 1.

3) В соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования МО город Армавир Правил землепользования и застройки МО город Армавир, утв. решением Армавирской городской Думы от 11.08.2017 № 268, часть II «Карты градостроительного зонирования», земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102003:252 при  фактической общей площади застройки 8214 кв. м объектов производственного назначения (строений, сооружений, площадок), без учета площадей застройки охранных зон ВЛ и транзитной линии канализации, необходим земельный участок ориентировочной (с минимальным коэффициентом застройки земельного участка – 35%) площадью, равной 23468, 57 кв. м, необходимой для обслуживания производственных строений и сооружений, расположенных на его территории.

При фактической общей площади застройки 11370,40 кв. м объектов производственного назначения (строений, сооружений, площадок) с учетом  площадей застройки охранных зон ВЛ и транзитной линии канализации, необходим земельный участок ориентировочной (с минимальным коэффициентом застройки земельного участка – 35%) площадью, равной 32486,86 кв. м, необходимой для обслуживания производственных строений и сооружений, расположенных на его территории и существующих охранных зон.

Из исследовательской части экспертного заключения (стр. 6 – 12, 18 – 19) следует, что при расчете площади застройки земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 экспертом принимались во внимание помимо площади объектов капитального строительства (цеха металлоконструкций и проходной), площади следующих объектов: проходная, фундамент под автовесы, фундамент под технологическую установку пресс-ножницы, туалет, объект незавершенный строительством площадью застройки 177,0 кв. м; навес, площадью 606, 0 кв. м; объект незавершенный строительством площадью застройки 19, 0 кв. м; навес площадью                    71, 0 кв. м; строение-бытовка; сооружение – вольер; трансформаторная подстанция, площадью 8,0 кв. м; площадка погрузочно-разгрузочных устройств, площадью                         6680, 0 кв. м.

При этом на указанные объекты не представлена правоустаналивающая, техничская и разрешительная документация, указанные объекты не указаны в договоре аренды от 21.02.2018 № № 3800008534 и актах осмотра земельного участка, представленных в материалы дела.

В результате отнесения к самостоятельным объектам недвижимости таких объектов, которые таковыми в действительности не являются (площадка для погрузочно-разгрузочных устройств, навесы, бытовка, вольер, фундаменты, объекты незавершенного строительства, проходная), площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 составила 8214, 0 кв. м.

Между тем, суд не может согласиться с отнесением к объектам недвижимости указанных объектов. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, указано, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1                          статьи 130 Гражданского кодекса. При этом наличие государственной регистрации прав на объект, не являющийся недвижимым, не препятствует суду квалифицировать его соответствующим образом (пункт 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Вопрос о том, относится ли конкретное имущество к категории недвижимого, является правовым и должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Отсутствие у органа, уполномоченного на распоряжение находящимся в государственной собственности земельным участком, судебного спора с лицом, испрашивающим в собственность или в аренду такой участок, относительно права на расположенные на участке объекты, не означает отсутствие у суда, разрешающего спор об отчуждении в частную собственность соответствующего земельного участка, обязанности дать правовую оценку зданиям и сооружениям, с наличием которых заявитель связывает свое исключительное право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка определенной площади.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок, как следует из материалов дела, сформирован в соответствии с фактически сложившимся землепользованием, его фактическая площадь застройки определена экспертом с учетом расположенных на нем объектов движимого имущества, ИП ФИО2  не может быть признано субъектом исключительного права на приобретение земельного участка в аренду без торгов.

Между тем, статьи 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса предусматривают исключительное право на приобретение в собственность или в аренду без торгов земельного участка только для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке.

Материалами дела не подтверждается, что для размещения и эксплуатации объектов, которые в действительности являются зданиями, сооружениями (капитальными объектами), ИП ФИО2 необходим земельный участок указанной в кадастровом паспорте и в оспариваемом договоре аренды площадью.

Также суд учитывает, что согласно договору аренды от 21.02.2018 №  3800008534 земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102003:252 предоставлен                             ИП ФИО2 для строительства производственного предприятия, а не для эксплуатации объектов недвижимости, что также не соответствует закону.

Доводы администрации об исключении из Земельного кодекса требований к установлению соразмерности площади испрашиваемого земельного участка для размещения и эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости несостоятельны и противоречат смыслу соответствующих положений Земельного кодекса.

Использование всех вышеперечисленных объектов в производственной деятельности не дает предпринимателю права на выкуп или право на аренду земельного участка в исключительном порядке, поскольку статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса говорят об исключительном праве на приобретение земельного участка в собственность применительно к собственникам только зданий или сооружений, но не какой-либо совокупности производственных объектов, объединенных общим назначением, в том числе производственных или складских баз.

Аналогичный правовой подход выражен, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2017 по делу № А32-8422/2016, от  28.01.2019 по делу № А32-25445/2017.

Наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:252 охранных зон линейных объектов (ВЛ и транзитной канализации) также не опровергает довод прокурора о несоответствии площади земельного участка площади объектов недвижимости, поскольку в силу статьи 39.33 Земельного кодекса и постановления Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 размещение линейных сооружений канализации, линий электропередач классом напряжения до 35 кВ, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов и иного предназначенного для передачи электроэнергии оборудования может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов. 

Заключение ранее администрацией и ФИО3 договора аренды земельного участка от 29.01.2015 № 3800007990 для строительства производственного предприятия V класса вредности по санитарной классификации предприятий само по себе не дает ФИО2 права на аренду спорного земельного участка в исключительном порядке без проведения торгов, поскольку данный земельный участок не формировался специально для размещения и эксплуатации конкретных зданий и сооружений арендатора.

Таким образом, ИП ФИО2 не доказано исключительное право на предоставление без торгов в аренду спорного земельного участка указанной в договоре аренды площади, поскольку не обоснована необходимость площади земельного участка для эксплуатации именно тех объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право собственности ФИО2 и расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:252.

Ссылка эксперта в экспертном заключении от 14.12.2020  № Э-28/10/2020 на включение в площадь застройки также площадей, занятых навесами, площадками погрузочно-разгрузочных устройств, фундаментами под автовесы и пресс-ножницы, бытовкой, вольером в соответствии с СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий), СНиП II-89-80*, Приложение А «Правила подсчета коэффициента застройки земельного участка» не может быть принята судом во внимание, поскольку для реализации исключительного права (без проведения торгов) на приобретение в аренду земельного участка значение имеют только здания и сооружения, к которым в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса не могут быть отнесены открытые площадки для стоянок автомобилей, навесы, вольеры, бытовки, открытые технологические, санитарно-технические и другие установки и иные объекты, не относящиеся по нормам гражданского законодательства к недвижимому имуществу. Технические нормативы и правила не могут подменять норм Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих понятие объектов недвижимого имущества.

Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает какого-либо исключительного права на предоставление земельных участков государственной или муниципальной собственности для эксплуатации совокупности объектов недвижимости как производственной базы.  При этом площадь фактического использования земель, расположенных на территории такой базы, в том числе, для хранения техники, стоянок автомобилей и т.д., не учитывается при реализации исключительного права на выкуп или предоставление в аренду земельных участков собственникам расположенных на таких участках объектов недвижимости.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Поскольку собственник недвижимых объектов имеет право на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка, необходимого для использования этих объектов, а не иной (большей) площади, в части превышения необходимой площади участка, договор аренды от 21.02.2018 №  3800008534 является недействительным (ничтожным) как заключенный с нарушением процедуры предоставления (без торгов). 

Доводы администрации об отсутствии нарушений прав и законных интересов муниципального образования город Армавир судом отклоняются как противоречащие такому квалифицирующему признаку ничтожной сделки, как посягательство на публичные интересы, в том числе нарушение явно выраженного запрета, установленного законом. 

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 180 Гражданского кодекса установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. 

Предметом договора аренды может являться только существующий в натуре земельный участок с определенными в установленном порядке границами. 

Согласно пункту 24 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Земельный участок площадью и конфигурацией, необходимыми предпринимателю для использования объектов недвижимости, на кадастровый учет не ставились, как оборотоспособные объекты в реестре отсутствуют. 

С учетом этого, договор аренды от 21.02.2018 №  3800008534 не мог быть заключен сторонами иной (меньшей), чем указано в договоре, площади. То есть оспариваемый прокурором договор является недействительными (ничтожными) полностью. 

При этом, предприниматель не лишен возможности сформировать в надлежащем порядке и размере земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимый для их эксплуатации, и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении такого участка как собственник объектов недвижимости без проведения торгов.

По мнению суда, в нарушение требований статей 9 и 65 АПК РФ ответчики не представили доказательств, свидетельствующих о необходимости предоставления в аренду земельного участка со значительно завышенной площадью. 

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016                         № 64-КГ16-2).

Доводы администрации об отсутствии законодательных ограничений по максимальному размеру земельного участка, предоставляемого в аренду или в собственность несостоятельны. Нормы, устанавливающие исключительное право на приобретение в аренду или в собственность без проведения торгов любых по размеру испрашиваемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в каком-либо федеральном (региональном) законе отсутствуют, разумного объяснения не имеют.

Прокурор также просил суд применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО2 на спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку на основании недействительного (ничтожного) договора аренды земельного участка ИП ФИО2 не могла приобрести титул арендатора земельного участка, соответствующие права предпринимателя на земельный участок, зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат признанию отсутствующими. 

Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 № 7781/10.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины и расходы на судебную экспертизу следует возложить на ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования город Армавир и ФИО2 договор аренды от 21.02.2018 № 3800008534 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:252 общей площадью 16 994 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от 21.02.2018 № 3800008534 в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО2 на земельный участок общей площадью 16 994 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102003:252, расположенный по адресу: 

<

...>.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды ФИО2 на земельный участок общей площадью 16 994 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102003:252, расположенный по адресу: 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319237500323062, ИНН 

<

***>), г. Армавир в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко