ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45  

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

апелляционной инстанции по проверке законности и  

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу  № 11АП-13313/2024

Дело № А65-37941/2023

г. Самара

08 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2024 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Романенко С.Ш.,  

судей Дегтярев Д.А., Копункина В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Якобсон А.Э., при участии: от ИП ФИО1 – представитель ФИО2, по доверенности от 23.01.2024, 

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании 03 октября 2024 года в помещении суда в  зале № 7 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2024, по делу   № А65-37941/2023 (судья Муллагулова Э.Р.),  

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ресурс",  г.Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Набережные  Челны, (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности по договору в размере 221 272,63 руб., неустойки по  договору в размере 498 884,14 руб.,  

по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Набережные Челны (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ресурс",  г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о признании недействительным договора от 24.09.2021, о взыскании излишне  оплаченной арендной платы по договору № 15 от 24.09.2021 в размере 125 000 руб.,  

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно  предмета спора, Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет  муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан",  общества с ограниченной ответственностью «Аренда-Сервис» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Аритэкс» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3, индивидуального  предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН  

<

***>),  

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ресурс",  г.Набережные Челны обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым  

заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Набережные Челны о взыскании задолженности по договору в размере  221 272,63 руб.; неустойки по договору в размере 498 884,14 руб.  

Определениями от 01.02.2024, от 26.03.2024, от 15.05.2024 в порядке статьи 51  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в  качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно  предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный  комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан»,  общество с ограниченной ответственностью «Аренда-Сервис» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Аритэкс»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); ФИО3.  

29 января 2024 года в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило встречное  исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1,  г.Набережные Челны, (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с  ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ресурс", г.Набережные Челны,  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора от  24.09.2021, о взыскании излишне оплаченной арендной платы по договору № 15 от  24.09.2021 в размере 125 000 руб.  

Определением суда от 09.02.2024 встречное исковое заявление принято к  производству.  

Определением от 10.06.2023 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  индивидуальный предприниматель ФИО4  (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>).  

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2024, по делу № А6537941/2023 первоначальные исковые требования удовлетворены частично.  

С Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Набережные  Челны, (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с  ограниченной ответственностью "Торговая компания "Ресурс", г.Набережные Челны,  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскана задолженность в размере 221 272 руб.  63 коп., неустойку в размере 43 513 руб. 33 коп., расходы по уплате государственной  пошлине в сумме 6 399 руб.  

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратилась в  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой  считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить,  принять новый судебный акт.  

При этом в жалобе заявитель указал, что в нарушение ст. 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, при представлении документов сторона  истца по первоначальному иску не направила их лицам, участвующим в деле. А с  доказательствами приобщенными судом к материалам дела ответчик был ознакомлен  лишь при оглашении материалов. Также заявитель указал, что первоначально исковое  заявление было предъявлено о взыскании арендных платежей по договору № 15, только  при ознакомлении с резолютивной частью решения стало известно, что судом взысканы  денежные средства из расчета истца, представленных платежных поручений (учитывая  назначение платежа, указанное в платежных поручениях), " суд приходит к выводу, что у  ответчика имеется задолженность по договору о переводе долга в размере 23 248,30 руб.,  задолженность по постоянной части арендной платы и задолженность по возмещению  коммунальных услуг в общем размере 198 024,33 руб. из которых общая сумма  коммунальных расходов составила 137 857,66 руб."  

Из первоначальных исковых требований которые первоначальным истцом не  уточнялись по состоянию на 31.07.2023 года, по мнению истца имелась сумма  

задолженности в размере 163 080,13 руб. за аренду торгового места.  

Иск предъявлен на основную сумму 221 272,63 из текста искового заявления следует,  что данная сумма выставленна за аренду торгового места.  

Каким образом Включение в расчёт суммы 123 248,30 руб., образовавшихся по  договор) перевода долга № 24/09-2021 от 24.09.2021 и сопоставление расчёта  первоначальных исковых требований и уведомления от 31.07.2023, сумма задолженности  в размере 163 080.13 руб. была определена с учетом включения в расчёт суммы 123 248,30  руб., образовавшихся по договору перевода долга № 24/09-2021 от 24.09.2021 и  коммунальных платежей по договору аренды, судом трансформированна в требования за  пределами иска ответчику по первоначальному иску не понятно, за какой период взыскана  задолженность, чем доказывается сумма возмещения комунальных расходов, на  основании каких тарифов произведен расчет, почему суд принял голословные  утверждения о передаче счетов наручно, почему проигнорировал условия договора, чем  руководстввовался и как произвел расчет исковых требований истца.  

Между тем, в силу части 1 ст. 49 АПК РФ, арбитражный суд не вправе выходить за  пределы требований истца и самостоятельно изменять предмет или основание иска. Такое  право предоставляется только истцу.  

Самостоятельно изменив исковые требования при принятии решения по делу, суд  нарушил такие закрепленные в АПК РФ принципы арбитражного процесса, как  законность (статья 6) равноправие (статья 8), состязательность (статья 9).  

Кроме того, по мнению заявителя жалобы судом не дана оценка доводам истца по  встречному иску: ООО «Торговая компания «Ресурс» вправе требовать взыскания  неосновательно сбереженных платежей соразмерно используемой ИП ФИО1 части  земельного участка и понесенным затратам Общества. Однако такое требование  первоначальным истцом не заявлялось.  

Заявитель жалобы спорную сделку считает ничтожной, мнимой, более того сделка  договор № 15, совершенна без необходимого в силу закона согласия третьего липа,  государственного органа органа местного самоуправления  

Касательно предъявленного требования на оплачу коммунальных расходов, данное  требование так же подлежало оставлению без рассмотрения по причине несоблюдение  истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с  ответчиком.  

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном  сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:  WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.  

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 апелляционную жалобу  поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по  основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.  

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о  времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в  соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не  явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.  

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст.  ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев  представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с  исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.  

Как следует из материалов дела, 24.09.2021 между истцом (арендодатель, сторона-1) и  ответчиком (арендатор, сторона-2) заключен договор № 15 (договор) по условиям  которого сторона-1 предоставляет стороне-2 часть территории, непосредственно  прилегающую к зданию торгового центра (торговое место) для установки  

нестационарного торгового объекта, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, (45/04). Кадастровый номер земельного  участка: 16: 52: 05 03 04: 77 (п.1.1. договора).  

Согласно п.1.2. договора торговое место предоставлено стороне-2 для торговли  фруктами, овощами.  

В соответствии с п.1.3. договора сторона-1 предоставляет право пользования  сотрудникам стороны-2 принадлежащим санитарным узлом (далее - санузел),  расположенным по адресу: РТ, 

<

...> (торговый  центр «На Пушкинской»). Сторона-1 владеет помещением на праве собственности, о чем  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  15.12.2016 сделана запись государственной регистрации права № 16-16/03116/099/008/2016-850/1.  

В силу п.1.4. договора право пользования санузлом предоставляется сотрудникам  Стороны-2, работающим в нестационарном торговом объекте, расположенном на части  территории непосредственно прилегающей к зданию торгового центра «На Пушкинской».  Список и количество сотрудников, имеющих право пользования санузлом согласуется  Сторонами. Не учтенные сотрудники к пользованию санузлом не  допускаются.  

Согласно п.3.1. договора с даты подписания сторонами акта приема-передачи  торгового места стороне-2 и до окончания срока аренды или фактического освобождения  торгового места (смотря, что наступит позже), сторона-2 обязана платить за пользование  торговым местом арендную плату в сумме, определяемой сторонами в п.3.2. договора.  

В силу п.3.2. договора арендная плата устанавливается из расчета 35 000 (тридцать  пять тысяч) рублей в месяц.  

В соответствии с п.3.3. договора стоимость услуги по настоящему договору не  включает в себя платежи за коммунальные, эксплуатационные услуги и вывоз твердых  бытовых отходов, твердых коммунальных отходов. Стоимость потребленной энергии,  водоснабжения, водоотведения исчисляются исходя из фактического потребления на  основании приборов учета, установленных в нестационарном объекте, по тарифам  соответствующих организаций. Стоимость услуг по содержанию нестационарного  объекта, теплоснабжения, услуг управляющей организации по вывозу твердых  

бытовых отходов, твердых коммунальных отходов рассчитывается исходя из  фактической площади нестационарного объекта по тарифам, установленная  соответствующими организациями. Сторона-2 оплачивает указанные в настоящем пункте  услуги на основании выставленных стороной-1 счетов в течение пяти рабочих дней с  момента получения счета от стороны-1 с приложением копий счетов от организаций  поставщиков услуг. Сторона-2 при несогласии с суммой по такому счету обязана в  течение пяти рабочих дней предъявить письменные требования стороне-1 о  предоставлении перерасчета. Если в пятидневный срок после предъявления счета  мотивированного отказа от оплаты не поступает, сумма считается согласованной и  подлежит оплате.  

П.3.4. договора предусмотрено, что арендная плата вносится за каждый расчетный  месяц срока аренды.  

Сторона-2 вносит полностью арендную плату авансом ежемесячно с 20 числа, но не  позднее 25 числа расчетного месяца, предшествующего месяцу аренды торгового места,  на основании выставленного стороной -1 счета. Отсутствие счета не является для  стороны-2 основанием для неоплаты арендной платы. Оплата за первый месяц вносится  Арендатором в течение 3 (трех) банковских дней с даты заключения настоящего договора  (п.3.5. договора).  

Плата вносится путем перечисления стороной-2 подлежащей уплате суммы на  расчетный счет стороне-1 или внесения наличности в бухгалтерию стороны-1 (п.3.6.  договора).  

В п.3.7. договора «Обеспечительный платеж» стороны предусмотрели, что в течение 3  (трех) банковских дней с даты заключения договора, сторона - 2 обязуется внести  

обеспечительный платеж в размере 35 000 руб. Обеспечительный платеж принимается  стороной-1 в качестве обеспечения исполнения обязательств стороной-2 по внесению  арендной платы и иных платежей, а также возмещению вреда и убытков. При условии  надлежащего выполнения стороной-2 своих обязательств по настоящему договору, сумма  обеспечительного платежа по окончании срока аренды подлежит возврату стороне-2.  сторона-1 вправе, кроме прочего:  

3.7.1. Компенсировать за счет обеспечительного платежа какие либо убытки,  понесенные вследствие нарушений сороной-2 положений настоящего договора. В случае  если размер причиненных стороне-1 убытков превышает сумму обеспечительного  платежа, то возникшая разница оплачивается сотороной-1 на основании счета,  выставляемого сороной-1, в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения счета.  

3.7.2. Зачислять из обеспечительного платежа денежные суммы в счет невнесенной  стороной-2 платы за любой месяц, иных платежей, а также их частей.  

Срок аренды торгового места устанавливается с даты подписания настоящего договора  на срок одиннадцать месяцев (п.4.1. договора).  

В случае подписания настоящего договора позднее даты фактической передачи  торгового места стороне-2, обязательства по настоящему договору распространяются на  отношения, возникшие с момента подписания акта приема-передачи стороной-1 торгового  места сотороне-2 (п.4.2. договора).  

В п.п.5.2.1., 5.2.2. договора сторона-2 обязалась своевременно оплачивать услуги, в  соответствии с требованиями договора, использовать торговое место по его целевому  назначению, указанному в п. 1.2 договора и не передавать его третьим лицам.  

Актом приема-передачи от 01.10.2021 года сторона-1 передала стороне-2 часть  территории, непосредственно прилегающей к зданию торгового центра (торговое место)  для установки нестационарного торгового объекта, расположенного по адресу: РТ,  

<

...>. (45/04). Кадастровый номер земельного  участка: 16: 52: 05 03 04: 77. При передаче-приемке торгового места стороны установили:  состояние передаваемого стороной-1 торгового места нормальное, соответствует  условиям договора.  

Как указывает ООО «ТК «Ресурс», после истечения срока аренды, арендатор  продолжил пользоваться торговым местом, о своем намерении освободить торговое место  в связи с окончанием срока аренды ответчик не уведомил, ООО «ТК «Ресурс» не  возражало тому, что ИП ФИО1 будет пользоваться торговым местом. Между тем,  арендатор ненадлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по оплате  арендной платы и коммунальных платежей.  

31.07.2023 в адрес ИП ФИО1 направлена претензия № 21 о необходимости  срочного погашения задолженности с приложением акта сверки взаимных расчетов и  расчет пеней.  

Претензия оставлена без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для  обращения ООО «ТК «Ресурс» с настоящим иском в суд.  

ИП ФИО1, не признавая исковых требований, обратилась со встречным  исковом заявлением о признании недействительным договора от 24.09.2021 и взыскании  излишне оплаченной арендной платы по договору № 15 от 24.09.2021 в размере 125 000  руб.  

Арендатор считает договор аренды недействительным, поскольку арендодатель не  является собственником земельного участка, в схеме размещения НТО отсутствуют  сведения о торговом месте, договор не согласован с иными пользователями земельного  участка.  

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы  статей 307, 309, 310, 606, 611, 514, 622, 608, 166, 167, Гражданского кодекса Российской  Федерации , статей 9, 65, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации обосновано частично удовлетворил первоначальные исковые требования и  отказал во встречном иске в силу следующего.  

Договор аренды не посягает на публичные интересы, в статье 608 ГК РФ не  указано на ничтожность договора аренды при его заключении лицом, не обладающим в  момент его заключения правом собственности на объекты аренды.  

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделанное в любой форме  заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении  последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение  ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на  недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение  после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность  сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).  

При этом суд первой инстанции верно указал, что на дату заключения оспариваемого в  договора аренды каких-либо разногласия относительно существа сделки и мотивов ее  заключения между сторонами не существовало, имущество, ООО «ТК «Ресурс» было  передано, а ИП ФИО1 принято во владение и пользование.  

Договор аренды исполнялся, данное обстоятельство как верно указано судом первой  инстанции свидетельствует о том, что ООО «ТК «Ресурс» и ИП ФИО1 полагали  его заключенным и действительным.  

Из представленных в дело доказательств следует, что в заявленный ООО «ТК  «Ресурс» период предприниматель использовало имущество, названное в договоре  аренды.  

Сведения о внесении предпринимателем платы за такое использование собственнику  земельного участка в деле отсутствуют.  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно отклонил доводы ИП  ФИО1 о том, что ООО «ТК «Ресурс» не являлся собственником объекта аренды.  Отношения между собственником имущества и лицом, распорядившимся им без  соответствующих полномочий, носят самостоятельный характер.  

В силу абзаца 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения  правил ГК РФ о договоре аренды» в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося  имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество,  если только арендатор не считает такое имущество своим.  

Суд первой инстанции верно отметил, что интересы добросовестного арендатора,  надлежащим образом исполняющего обязанности по договору аренды, не затрагиваются  предполагаемым спором о праве на переданное в аренду имущество, поэтому возражения  о действительности договора аренды, на основании которого истец в спорный период  владел нежилым помещением, по смыслу абзаца второго пункта 3 статьи 166 ГК РФ не  могут быть приняты судом во внимание.  

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного суда Российской  Федерации от 29.01.2016 по делу № А19- 20367/2014 и от 01.08.2018 по делу № А035214/2017, № А32-17440/2018, № А66-9420/2016, Постановлении Арбитражного суда  Поволжского округа от 08.12.2023 № Ф06-9899/2023.  

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно посчитал необходимым указать на  следующее.  

Между ООО «ТК «Ресурс» (арендатор) и МКУ «Исполнительный комитет  муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан»  (арендодатель) 03.02.2016 заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне  арендатора № 4803-АЗ по условиям которого арендодатель передает, а арендатор  принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками  (пользователями) объекта недвижимости (его части), расположенного на земельном  участке (объект), именуемые в дальнейшем «соарендаторы», земельный участок с  кадастровым номером 15:52:05 03 04:77, находящийся по адресу: 

<

...> площадью 3028 кв.м.  

Согласно п.1.5. договора на земельном участке расположены: универсальный  торговый центр (кадастровый номер 16:52:050304:83), в собственности соарендатора  находится незавершенный строительством объект – часть здания торгового центра «На  Пушкинской» (кадастровый номер 16:52:050304:4666).  

В соответствии с п.1.6. договора разрешенное использование земельного участка: под  торговый центр.  

Договор заключен сроком на 3 года до 03.02.2019. 

Как усматривается из выписок из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером  16:52:05 03 04:77 расположены объекты с кадастровым номером 16:52:050304:4866,  принадлежащий истцу с 15.12.2016, и объект с кадастровым номером 16:52:050304:83.  

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи  объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на  такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята  этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения,  сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный  участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.  

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на  праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость  приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым  для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в  установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и  собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства".  

Материалами дела подтверждается, что земельный участок не выбывал из владения  истца, поскольку на земельном участке имеется объект недвижимого имущества,  принадлежащий истцу, и не мог быть предоставлен во временное пользование иным  лицам, кроме как собственникам объектов, находящихся на земельном участке.  

С 09.01.2024 земельный участок 15:52:05 03 04:77 находится в собственности истца  (доля 47/100), ООО «Аритэкс» (доля 21/100) и ООО «Аренда-Сервис» (доля 32/100).  

Из отзыва на исковое заявление ООО «Аритэкс» и ООО «Аренда-Сервис» следует, что  ООО «Аритэкс» и ООО «Аренда-Сервис» являются собственниками здания с  кадастровым номером 16:52:050304:83, здания 16:52:050304:83 и 16:52:050304:4866  фактически являются одним зданием Торгового центра «На Пушкинской», согласно  устным договоренностям, собственники зданий самостоятельно обслуживают,  эксплуатируют, несут расходы по содержанию, а так же используют по своему  усмотрению ту часть земельного участка, в границах которых находятся здания с  кадастровыми номерами 16:52:050304:83 и 16:52:050304:4866. ООО «ТК «Ресурс»  предоставила ИП ФИО1 для установки НТО часть территории, непосредственно  прилегающую к зданию с кадастровым номером 16:52:050304:4866, собственником  которого является ООО «ТК «Ресурс». ООО «Аритэкс» и ООО «Аренда-Сервис» не  возражали и не препятствовали заключению договора аренды ООО «ТК «Ресурс» с ИП  ФИО1  

Кроме того, из акта сверки задолженности по договору, заключенному между ООО  «ТК «Ресурс» и Исполнительным комитетом, усматривается, что пользование земельным  участком оплачивалось ООО «ТК «Ресурс» в спорный период.  

 В данном случае как обоснованно отмечено судом первой инстанции ИП ФИО1 не представила доказательств, свидетельствующих о том, что в заявленный истцом  период она не использовала земельный участок и в установленном порядке возвратила  собственнику земельный участок, либо имелись иные препятствия в пользовании им,  поэтому обязана оплатить стоимость такого пользования, согласованную в договоре.  

К представленной копии договора купли-продажи от 18.09.2022 (т.2 л.д.71), в  соответствии с которым ИП ФИО1 (продавец) передала в собственность ФИО3 (покупатель) торговый павильон суд первой инстанции верно отнесся критически.  

Оригинал договора ИП ФИО1 не представила, указав на невозможность найти  его.  

Руководствуясь статьями 9, 65, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд отмечаем, что отсутствие подлинников документов  исключает процессуальную возможность установить фактическое существование  представленного ответчиком документа, дать ему надлежащую оценку в части  соответствия текста копии оригиналу, оценить допустимость его в качестве письменного  доказательства, а также относимость к предмету спора.  

Между тем, привлеченный к участию в деле ФИО3 направил через систему «Мой  арбитр» скан с оригинала договора, из которого усматривается, что заключен договор был  не 18.09.2022, а 18.09.2023.  

Суд первой инстанции так же обоснованно не принял во внимание, что из расчета  требований первоначального и встречного исков усматривается, что оплаты по договору  осуществлялись ИП ФИО1 вплоть до июля 2023 года.  

Довод ИП ФИО1 об отсутствии НТО в схеме размещения правомерно  отклонен судом первой инстанции, поскольку являясь собственником НТО, именно ИП  ФИО1 должна была позаботиться о размещении НТО согласно утвержденной  схеме.  

Указанное так же согласуется с п.1.5. договора, которым предусмотрено, что сторона-2  осуществляет деятельность от своего имени и на свой риск, в том числе самостоятельно  получает необходимые государственные разрешения и лицензии, связанные с  деятельностью стороны-2 на занимаемой площади, в том числе: осуществляет расчет и  уплату налогов и сборов по результатам своей деятельности; самостоятельно организует  ведение бухгалтерской отчетности, в том числе начисление и внесение от своего имени  платежей на обязательное медицинское страхование, платежей за загрязнение  окружающей природной среды, отчисления в Пенсионный фонд, а также иные фонды и  учреждения, образованные на территории Российской Федерации в соответствии с  действующим законодательством.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что  оснований для признания договора аренды недействительным не имеется, в связи с чем,  встречное исковое требование о признании недействительным договора от 24.09.2021  удовлетворению не подлежит.  

Истцом к исковому заявлению приложен расчет исковых требований, из которого  усматривается, что расчет произведен с момента заключения договора.  

Первой суммой, начисленной по договору, в расчете указана сумма – 123 248,30 руб. 

Из пояснений истца и представленного договора перевода долга № 24/09-2021 от  24.09.2021, заключенного между ИП ФИО4 (первоначальный должник), ИП  ФИО1 (новый должник) и ООО «ТК «Ресурс» (кредитор) усматривается, что  первоначальный должник переводит на нового должника долг перед кредитором по  обязательствам оплата арендных платежей и коммунальных услуг, вытекающих из  договора № 14 от 10.10.2020 на сумму 123 248,30 руб.  

Довод ИП ФИО1 о несоблюдении истцом досудебного порядка  урегулирования спора в части требований о взыскании суммы 123 248,20 руб. и  коммунальных платежей верно со ссылкой на нормы статей 4, 148 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации признан судом несостоятельным в силу  следующего.  

В материалы дела представлено уведомление (досудебное) № 21 от 31.07.2023 (т.1  л.д.9) о необходимости погашения, имеющейся на 31.07.2023 задолженности по договору   № 15 от 24.09.2021 в размере 163 080,13 руб. за аренду торгового места и 359 050,51 руб.  начисленных пени за просрочку платежей в 30-дневный срок с момента доставки  уведомления по почтовому адресу. В письме ООО «ТК «Ресурс» также указывает, что в  случае неуплаты будет вынуждено обратиться в суд. В указанном уведомлении указано на  приложение: акт сверки заложенности и расчет пеней.  

 Из сопоставления расчёта первоначальных исковых требований и уведомления от  

31.07.2023, сумма задолженности в размере 163 080,13 руб. была определена с учетом  включения в расчёт суммы 123 248,30 руб., образовавшихся по договору перевода долга   № 24/09-2021 от 24.09.2021 и коммунальных платежей по договору аренды.  

Кроме того, исковое заявление поступило в суд 25.12.2023, представитель ИП  ФИО1 участвовал в первом судебном заседании по делу 01.02.2024 и  ознакомлен с материалами дела 23.04.2024, в том числе с расчетом исковых требований.  

В п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 "О  некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке  гражданского и арбитражного судопроизводства" разъяснено, что если в обращении  содержатся указание на конкретный материально-правовой спор, связанный с  нарушением прав истца, и предложение ответчику его урегулировать, несовпадение сумм  основного долга, неустойки, процентов, указанных в обращении и в исковом заявлении,  само по себе не свидетельствует о несоблюдении обязательного досудебного порядка  урегулирования спора.  

По общему правилу, при соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования  спора только в отношении суммы основного долга в случае его обращения в суд с  требованием о взыскании суммы основного долга и неустойки такой порядок считается  соблюденным в отношении обоих требований.  

Кроме того, по смыслу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в  судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без  дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени  восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования  спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией  защиты прав. В качестве цели установления претензионного порядка принято  рассматривать возможность сторон по возникшему спору самостоятельно разрешить  конфликт, без обращения в судебные органы.  

Для оставления иска без рассмотрения по причине того, что на дату обращения в  арбитражный суд не истек тридцатидневный срок со дня направления (вручения)  претензии ответчику, либо иной, предусмотренный сторонами в договоре срок, суд  должен установить, исходя из позиций сторон по делу, действительно ли данное  нарушение привело к тому, что спор мог быть разрешен сторонами без обращения в суд.  

При этом, судом первой инстанции верно не установлено и из поведения  представителя ИП ФИО1 не усматривается намерения добровольно и  оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Следовательно,  формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка  урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без  рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Из расчета истца, представленных платежных поручений (учитывая назначение  платежа, указанное в платежных поручениях), суд приходит к выводу, что у ответчика  имеется задолженность по договору о переводе долга в размере 23 248,30 руб.,  задолженность по постоянной части арендной платы и задолженность по возмещению  коммунальных услуг в общем размере 198 024,33 руб.  

Все платежные поручения, представленные ИП ФИО1, учтены ООО «ТК  «Ресурс» при расчете задолженности.  

Общая сумма коммунальных расходов составила 137 857,66 руб. 

В подтверждение коммунальных расходов истцом 07.06.2024 в материалы дела  представлены счета на оплату.  

Размер стоимости коммунальных расходов ответчиком документально не опровергнут,  при этом обязанность по возмещению коммунальных расходов прямо предусмотрено  п.3.3. договора.  

Доказательств направления счетов в материалы дела не представлено. Из пояснений  ООО «ТК «Ресурс» следует, что счета передавались ИП ФИО1 нарочно.  

Между тем, имея возможность ознакомиться с материалами дела, согласно  п.3.3. договора, ИП ФИО1 должна была при несогласии с суммой по счету в  течение пяти рабочих дней предъявить письменные требования ООО «ТК «Ресурс» о  предоставлении перерасчета. Так же п.3.3. согласовано, что если в пятидневный срок  после предъявления счета мотивированного отказа от оплаты не поступает, сумма  считается согласованной и подлежит оплате.  

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что согласно расчету ИП  ФИО1 вносила платежи соразмерные общему размеру арендной платы и  коммунальных расходов.  

Учитывая факт передачи ответчику помещения по договору аренды, неисполнение  ответчиком обязательств по оплате арендной платы в полном объеме и отсутствие  доказательств погашения задолженности на момент рассмотрения спора по существу, суд  первой инстанции правомерно посчитал требование истца о взыскании задолженности по  договору аренды и договору о переводе долга в размере 221 272 руб. 63 коп.  обоснованным и подлежащим удовлетворению.  

Также суд первой инстанции верно указал, что принимая во внимание установление  наличия задолженности по договору аренды в размере 221 272 руб. 63 коп., оснований для  возвращения переплаты по договору у суда не имеется, в связи с чем, встречное исковое  требование о взыскании 125 000 руб. удовлетворению не подлежит.  

Рассматривая первоначальные исковые требование о взыскании неустойки в размере  498 884,14 руб. за период с 25.10.2021 по 03.10.2023. суд первой инстанции со ссылкой на  нормы статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к  следующему.  

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016  «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской  федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения,  законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить  кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть  установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа -  пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).  

В силу п.7.2. договора за просрочку платежа по договору сторона-2 уплачивает  стороне-1 неустойку в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.  

Суд первой инстанции обоснованно посчитал установленным имеющимися в деле  доказательствами факт просрочки исполнения ИП ФИО1 обязательств по оплате  арендной платы, в связи с чем требование о взыскании неустойки заявлено ООО «ТК  «Ресурс» правомерно.  

Однако, согласно пункту 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в  исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного  характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах)  Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о  банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи -  мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.  

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть  указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные  Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также  отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств,  послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется  действие моратория.  

По смыслу указанного пункта статьи 9.1 Закона о банкротстве мораторий направлен на  защиту должников, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием  для его введения, предоставление им возможности выйти из сложного положения и  вернуться к нормальной хозяйственной деятельности.  

В соответствии с п. 2 ч. 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия  моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают  последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63  настоящего Федерального закона.  

В силу п. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве не начисляются неустойки (штрафы,  пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение  денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.  Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на  возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен  мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в  отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.  

В соответствии с пунктом 3 данный документ вступил в силу со дня официального  опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации  http://pravo.gov.ru - 01.04.2022).  

Срок действия моратория - до 01.10.2022. 

Следовательно, суд первой инстанции верно указал, что неустойка на задолженность,  образовавшуюся до 31.03.2022, за период с 01.03.2022 по 01.10.2022 начислению не  подлежит.  

При этом, на задолженность, образовавшуюся с 01.02.2022, действие моратория на  начисление неустойки не распространяется.  

Кроме того, суд первой инстанции верно принял во внимание, что доказательств  направления счетов на возмещение коммунальных расходов истцом в адрес ответчика не  представлено.  

Согласно пунктам 1, 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение  обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих  обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного  договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно  свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный  срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение  своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать  возмещения убытков.  

Поскольку в соответствии с п.3.3. договора обязанность арендатора по уплате  переменной части арендной платы поставлена в зависимость от обязанности арендодателя  выставить соответствующие счета, требование о начислении пени на сумму долга по  переменной части удовлетворению не подлежит.  

На основании изложенного, учитывая действие моратория, отсутствие доказательств  выставления счетов на переменную часть арендной платы, учитывая положения ст.193 ГК  РФ и п.3.3. договора, судом первой инстанции верно произведен расчет неустойки,  которая за заявленный истцом период с 26.10.2023 по 03.10.2023 составила 43 513,33 руб.  

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что  требование ООО «ТК «Ресурс» о взыскании неустойки подлежит частичному  удовлетворению в указанной сумме.  

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом,  поскольку опровергаются представленными доказательствам по делу.  

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы суда соответствуют  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на  правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права,  отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, выводы суда не опровергают, а по  существу сводятся к несогласию заявителя жалобы с оценкой судом обстоятельств дела,  всем доводам ответчика дана оценка судом первой инстанции, с которой соглашается суд  апелляционной инстанции. Между тем, иная оценка заявителем апелляционной жалобы  

установленных судом обстоятельств, не свидетельствуют о нарушении судом норм  права, и не может служить основанием для отмены судебного акта.  

Кроме того, отклоняя доводы заявителя жалобы следует отметить, что между ООО  «ТК «Ресурс» (арендатор) и МКУ «Исполнительный комитет муниципального  образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (арендодатель) 03.02.2016  заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 4803-АЗ по  условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на  условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) объекта  недвижимости (его части), расположенного на земельном участке (объект), именуемые в  дальнейшем «соарендаторы», земельный участок с кадастровым номером  

15:52:05 03 04:77, находящийся по адресу: 

<

...> площадью 3028 кв.м.  

Согласно п. 1.5. договора на земельном участке расположены: универсальный  торговый центр (кадастровый номер 16:52:050304:83), в собственности соарендатора  находится незавершенный строительством объект - часть здания торгового центра «На  Пушкинской» (кадастровый номер 16:52:050304:4666). В соответствии с п. 1.6. договора  разрешенное использование земельного участка: под торговый центр.  

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи  объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на  такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята  этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения,  сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный  участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.  

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на  праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость  приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым  для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в  установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и  собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства".  

Земельный участок не выбывал из владения ООО «ТК «Ресурс», поскольку на  земельном участке имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО «ТК  «Ресурс», и не мог быть предоставлен во временное пользование иным лицам, кроме как  собственникам объектов, находящихся на земельном участке.  

С 09.01.2024 земельный участок 15:52:05 03 04:77 находится в собственности истца  (доля 47/100), ООО «Аритэкс» (доля 21/100) и ООО «Аренда-Сервис» (доля 32/100).  

Из отзыва на исковое заявление ООО «Аритэкс» и ООО «Аренда-Сервис» следует, что  ООО «Аритэкс» и ООО «Аренда-Сервис» являются собственниками здания с  кадастровым номером 16:52:050304:83, здания 16:52:050304:83 и 16:52:050304:4866  фактически являются одним зданием Торгового центра «На Пушкинской», согласно  устным договоренностям, собственники зданий самостоятельно обслуживают,  эксплуатируют, несут расходы по содержанию, а так же используют по своему  усмотрению ту часть земельного участка, в границах которых находятся здания с  кадастровыми номерами 16:52:050304:83 и 16:52:050304:4866. ООО «ТК «Ресурс»  предоставила ИП ФИО1 для установки НТО часть территории, непосредственно  прилегающую к зданию с кадастровым номером 16:52:050304:4866, собственником  которого является ООО «ТК «Ресурс». ООО «Аритэкс» и ООО «Аренда-Сервис» не  возражали и не препятствовали заключению договора аренды ООО «ТК «Ресурс» с ИП  ФИО1  

Кроме того, согласно акту сверки задолженности по договору, заключенному между  ООО «ТК «Ресурс» и Исполнительным комитетом, подтверждается, что пользование  земельным участком оплачивалось ООО «ТК «Ресурс» в спорный период.  

При этом, ИП ФИО1 не представила доказательств, свидетельствующих о том,  

что в заявленный ООО «ТК «Ресурс» период она не использовала земельный  участок и в установленном порядке возвратила собственнику земельный участок, либо  имелись иные препятствия в пользовании им, поэтому обязана оплатить стоимость такого  пользования, согласованную в договоре.  

Довод ИП ФИО1 об отсутствии НТО в схеме размещения правомерно  отклонено судом, поскольку, являясь собственником НТО, именно ИП ФИО1  должна была позаботиться о размещении НТО согласно утвержденной схеме.  

Указанное также согласуется с п. 1.5. договора, которым предусмотрено, что сторона-2  осуществляет деятельность от своего имени и на свой риск, в том числе самостоятельно  получает необходимые государственные разрешения и лицензии, связанные с  деятельностью стороны-2 на занимаемой площади, в том числе: осуществляет расчет и  уплату налогов и сборов по результатам своей деятельности; самостоятельно организует  ведение бухгалтерской отчетности, в том числе начисление и внесение от своего имени  платежей на обязательное медицинское страхование, платежей за загрязнение  окружающей природной среды, отчисления в Пенсионный фонд, а также иные фонды и  учреждения, образованные на территории Российской Федерации в соответствии с  действующим законодательством.  

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что  обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем  основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом  первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие  выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана  надлежащая правовая оценка.  

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи  с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены  решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2024, по делу № А6537941/2023, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в  соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации отнести на заявителя жалобы.  

 Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2024, по делу № А6537941/2023 – оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального  предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.  

Председательствующий С.Ш. Романенко  

Судьи Д.А. Дегтярев  

 В.А. Копункин