643/2018-27187(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-2302/2015

г. Краснодар

10 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 года.  Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2018 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в  судебном заседании от третьего лица – местной администрации городского округа  Нальчик – Жабоева Т.М. (доверенность от 09.01.2018), в отсутствие истца по  первоначальному иску – муниципального казенного учреждения «Управление  городского имущества местной администрации городского округа Нальчик»  

(ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525), ответчика по первоначальному иску –  общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Мидас»  

(ИНН 0707000196, ОГРН 1030700050677), третьего лица – департамента финансов  местной администрации городского округа Нальчик, надлежащим образом извещенных  о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на  официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети  Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью Торговый дом «Мидас» на решение Арбитражного суда Кабардино- Балкарской Республики от 19.12.2017 (судья Маирова А.Ю.) и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 (судьи Егорченко  И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу № А20-2302/2015, установил  следующее.  

МКУ «Управление городского имущества местной администрации городского  округа Нальчик» (далее – учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым  заявлением к ООО Торговый дом «Мидас» (далее – общество) о взыскании 3 270 209  рублей 70 копеек долга с 01.01.2013 по 01.07.2015 и расторжении договора аренды  нежилого помещения от 28.12.1998 № 106 .  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  

требований относительно предмета спора, привлечены местная администрация  

городского округа Нальчик (далее – администрация), департамент финансов местной  

администрации городского округа Нальчик (далее – департамент). 

 Определением от 08.12.2015 принято к производству встречное исковое заявление  общества о взыскании с учреждения 29 832 тыс. рублей неосновательного обогащения.  

 Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 10.05.2016  первоначальные исковые требования удовлетворены. С общества в пользу учреждения  взыскано 3 270 209 рублей 70 копеек долга, расторгнут договор аренды от 28.12.1998  

 № 106. Встречный иск удовлетворен частично. С учреждения в пользу общества взыскано  24 409 992 рубля неосновательного обогащения, 1 582 437 рублей процентов за  пользование чужими денежными средствами, распределены судебные расходы. В  результате зачета удовлетворенных требований с учреждения в пользу общества взыскано  21 139 782 рубля 30 копеек неосновательного обогащения.  

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016  решение от 10.05.2016 в части распределения судебных расходов отменено. С учреждения  в пользу общества взыскано 40 094 рубля 18 копеек судебных расходов за проведение  экспертизы, распределены судебные расходы, в остальной части решение от 10.05.2016  оставлено без изменения.  

 Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2016  решение от 10.05.2016 и постановление апелляционного суда от 12.09.2016 в части  встречного искового заявления отменены, дело в отмененной части направлено на новое  рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение суда и постановление  апелляционной инстанции оставлено без изменения. Суд округа указал, что между  сторонами неоднократно возникал вопрос о зачете проведенного обществом капитального  ремонта в спорных помещениях в счет арендной платы (по делу № А20-11000/2004  произведен зачет затрат общества на капитальный ремонт помещений в размере  

1 060 тыс. рублей; по делу № А20-2678/2010 суды отказали в проведении зачета расходов  общества на капитальный ремонт в счет арендной платы). При таких обстоятельствах в  целях исключения повторного взыскания расходов с учреждения судам следовало  выяснить, когда, в каких объемах и по каким видам работ общество осуществляло  капитальный ремонт спорных помещений, в каком размере расходы по капитальному  ремонту зачтены в счет арендной платы в течение всего срока аренды и поэтому не могут  быть предъявлены в рамках рассматриваемого спора. Судебные инстанции, удовлетворяя  

исковые требования, руководствовались заключением судебного эксперта от 29.03.2016   № 140, согласно которому рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений  спорного объекта недвижимости составила 24 409 992 рубля (арифметический расчет  разницы между рыночной стоимостью объекта (29 318 976 рублей) и его стоимостью по  состоянию на 01.01.1999 в ценах 1 квартала 2016 года (4 908 984 рубля). В то же время с  учетом различного правового режима затрат на капитальный ремонт и на улучшения  арендованного имущества суды должны были установить соотношение в стоимости  затрат, приходящихся на капитальный ремонт помещений, и на улучшения арендованного  имущества, так как при расторжении договора арендодатель обязался возместить  стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия. В отношении затрат  на капитальный ремонт, проведенных арендатором, возможность их взыскания с  арендодателя зависит от нарушения последним своей обязанности по проведению  капитального ремонта, неотложной необходимостью проведения указанных работ, от  зачета в счет арендной платы.  

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.12.2017,  оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 22.03.2018, в удовлетворении встречного искового заявления  общества отказано. Суды пришли к выводу о том, что общество не доказало факт  проведения работ в арендуемых помещениях, а также сослались на отсутствие согласия  арендодателя на производство неотделимых улучшений. Судебные инстанции приняли во  внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы (заключение  

от 04.12.2017 № 232), согласно которой в отсутствие дополнительных материалов  (проектная, сметная документация, акты формы КС-2, КС-3) невозможно определить виды  произведенных арендатором работ, а также установить стоимость затрат на производство  неотделимых улучшений и капитального ремонта переданных обществу нежилых  помещений. В отсутствие актов выполненных работ и первичной документации, доводы  истца по встречному иску о проведении работ с учетом согласия арендодателя, а также о  том, что работы выполнены в том объеме и на ту сумму, которая заявлена к взысканию,  суды отклонили.  

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм  материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами  выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 19.12.2017  и постановление от 22.03.2018, принять новый судебный акт об удовлетворении  встречного иска. Податель жалобы указывает, что не требовал взыскать с арендодателя  

стоимость затрат на капитальный ремонт. В данном случае на основании пункта 2  

статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)  общество требовало взыскать с арендодателя стоимость неотделимых улучшений. В то же  время в рамках настоящего дела суды определяли стоимость затрат на неотделимые  улучшения, что противоречит приведенной норме Гражданского кодекса. В заключении  судебной экспертизы, на которое сослались суды, отсутствуют ответы на поставленные  вопросы. В свою очередь, общество представило заключение эксперта от 29.03.2016  

 № 140, в котором определена рыночная стоимость произведенных неотделимых  улучшений. Данный документ надлежащей судебной оценки не получил. Кроме того, суд  первой инстанции допустил нарушение норм процессуального права, поскольку не  рассмотрел ходатайство общества о вызове в судебное заседание эксперта (часть 3  

статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее –  Кодекс).  

 Отзывы на жалобу в суд не поступили. 

 В заседании представитель администрации указал на отсутствие оснований для  отмены состоявшихся по делу судебных актов.  

 Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя третьего лица,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит  оставить без изменения по следующим основаниям.  

 Как видно из материалов дела, 28.12.1998 департамент по управлению городским  имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого  помещения № 106, по условиям которого арендатору сроком на 10 лет переданы во  временное владение и пользование встроенно-пристроенные помещения общей площадью  750 кв. м, расположенные по адресу: г. Нальчик, ул. Тарчокова, 50 (т. 1, л. д. 36 – 40).  

 В соответствии с пунктом 1.5 договора арендная плата вносится арендатором  ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца следующего квартала.  

 Ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе Методики расчета  величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения.  

 В пункте 6.4 договора указано, что арендная плата вносится арендатором после  завершения ремонтных работ, о чем своевременно уведомляется арендодатель.  

 Помещения переданы на баланс арендатору по акту приема-передачи от 03.02.1999  (т. 1, л. д. 169). Из решения суда по делу № А20-2678/2010 видно, что фактически  помещения переданы арендатору по акту от 03.08.1999.  

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации 13.12.2003.  

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению  арендных платежей в рамках договора аренды управление обратилось в арбитражный суд  с иском о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении названного  договора аренды.  

 Полагая, что арендодатель неосновательно сберег за счет арендатора денежные  средства в размере стоимости выполненных работ, общество обратилось в арбитражный  суд со встречным иском о взыскании 29 832 тыс. рублей стоимости капитального ремонта  и произведенных им неотделимых улучшений (т. 1, л. д. 88).  

 В силу статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой  счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем  обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему  выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный  неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы,  расторжения договора и возмещения убытков.  

 В соответствии с пунктом 2 статьи 623 данного Кодекса в случае, когда арендатор  произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения  арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право  после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не  предусмотрено договором аренды.  

 Согласно пункту 2.3.6 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя  производить за счет собственных средств перестройку (перепланировку, переделку)  здания, не влекущую его ухудшения. Стоимость этих неотделимых от здания улучшений  возмещается арендодателем в случае прекращения договора.  

 В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых  улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия  арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.  

 Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают  (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения связаны с  модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в  аренду.  

 В нарушение требований статей 9 и 65 Кодекса общество не представило  доказательств, позволяющих судебным инстанциям установить виды работ, которые  

арендатор осуществил в спорных нежилых помещениях, квалифицировать произведенные  улучшения в качестве неотделимых и определить их стоимость.  

 В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии  согласия арендодателя на производство заявленных улучшений арендованного  имущества.  

 Общество, ссылаясь на заключение эксперта от 29.03.2016 № 140 (т. 2, л. д. 76 – 86),  не учитывает, что увеличение рыночной стоимости объекта по истечении определенного  периода времени само по себе не свидетельствует о наличии неотделимых улучшений,  определенных как разница между рыночной стоимостью здания и его стоимостью,  рассчитанной затратным методом. При этом из названного заключения невозможно  установить, в результате осуществления каких работ изменились качественные  характеристики переданного в аренду имущества.  

 В пункте 2.3.3 договора предусмотрено, что арендатор при обнаружении  недостатков, полностью или частично препятствующих использованию помещения,  вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или  возмещения своих расходов на их устранение, удержания суммы понесенных расходов из  арендной платы при наличии предварительного письменного уведомления арендодателя, а  также потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований  арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не  покрывает причиненных ему убытков, он вправе потребовать от арендодателя их  возмещения.  

 В рамках дела № А20-11000/2004 произведен зачет затрат общества на капитальный  ремонт помещений в размере 1 060 тыс. рублей в счет арендной платы по договору  

от 28.12.1998 № 106, начиная с 30.05.2001. 

 Названное обстоятельство не позволяет признать в качестве должного обоснования  необходимости капитального ремонта в последующие периоды (статья 616 Гражданского  кодекса) акт осмотра технического состояния от 02.11.1998 (т. 1, л. д. 167, 168).  

 Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А20-2678/2010  отклонен довод общества о необходимости зачета в счет арендной платы за период с  01.01.2009 по 01.10.2010 стоимости ремонтных работ (капитальный ремонт),  осуществляемых с 2008 года. Суды указали на отсутствие согласия собственника  (арендодателя) на капитальный ремонт помещений.  

 При производстве по настоящему делу общество не представило доказательств,  позволяющих установить факт производства иных работ, правовая судьба которых не  была определена в рамках дел № А20-11000/2004 и А20-2678/2010.  

 Ссылку арендатора на письмо от 10.12.1998 № 125 (т. 1, л. д. 120, 121) суды  отклонили. В данном документе общество ссылается на установленную актом осмотра  спорного помещения необходимость проведения капитальных работ, требующих  больших финансовых затрат, исходит из того, что постоянно действующая комиссия по  приватизации определила общество победителем конкурса на право заключения  долгосрочной аренды в отношении данного помещения и для большей защищенности и  гарантий своих прав на арендуемых площадях просит оформить акт приема-передачи  помещений на баланс общества, провести оценочную (восстановительную) стоимость  помещений через независимую экспертную группу. При этом из приложения № 6 к  программе приватизации объектов муниципальной собственности г. Нальчик на 1998 год  следует, что одним из условий реализации права долгосрочной аренды на конкурсной  основе в отношении спорного объекта (бывшего продовольственного магазина «Арттан»)  является условие о том, что победитель конкурса за счет собственных средств проводит  капитальный ремонт помещений бывшего продовольственного магазина «Арттан».  

В решении Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.12.2010 по делу   № А20-2678/2010, оставленном без изменения апелляционной и кассационной  инстанциями, со ссылкой на материалы дела № А20-209/2007 установлено следующее:  спорное помещение на конкурс или аукцион не выставлялось; включение помещения в  программу приватизации на 1998 год, копия заявки на участие в конкурсе не являются  достаточными доказательствами проведения конкурса или аукциона; в самом договоре  аренды от 28.12.1998 отсутствует указание о том, что договор заключен и имущество  передается по результатам проведения конкурса или аукциона, условие о выкупе  признано недействительным.  

Поскольку общество не подтвердило обстоятельства, подлежащие доказыванию по  встречному иску, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.  

Доводы кассационной жалобы арендатора не влияют на оценку законности и  обоснованности судебных актов. Несмотря на наличие неточностей в формулировке  вопросов эксперту общество не представило в материалы дела первичную документацию,  необходимую как для определения требуемой стоимости неотделимых улучшений, так и  стоимости капитального ремонта. Отсутствие документов, свидетельствующих о  проведении спорных работ, а также содержание представленного в суд экспертного  

заключения от 04.12.2017, позволило судам правомерно отказать в удовлетворении  встречного иска. Допущенное судом первой инстанции процессуальное нарушение (не  рассмотрено ходатайство о вызове в судебное заседание судебного эксперта) в данном  случае не может служить основанием для отмены правильных судебных актов (часть 3  статьи 288 Кодекса).  

Аргумент общества об ошибочном определении судами предмета рассмотренных  требований не принимается, поскольку не основан на содержании предъявленного в суд  встречного искового заявления (т. 1, л. д. 87 – 89).  

Выводы, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, основаны на  полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71  Кодекса).  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием  для отмены судебных актов в соответствии со статьей 288 Кодекса, при повторном  рассмотрении дела не допущено.  

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку  доказательств, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной  инстанций и получили надлежащую правовую оценку.  

При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление следует оставить  без изменения. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

При обращении в арбитражный суд округа обществу предоставлена отсрочка по  уплате государственной пошлине (определение от 09.06.2018). Поскольку кассационная  жалоба рассмотрена, с общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию  государственная пошлина по кассационной жалобе в размере 3 тыс. рублей (статья 110  Кодекса).  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.12.2017 и  постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018  

по делу № А20-2302/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Мидас» в  доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по кассационной  

жалобе.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин  Судьи В.Е. Епифанов  

 Н.С. Мазурова