Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-75717/2023

20 января 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  13 января 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко И.В.  

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Строй-Эксперт» 

к 

Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 

о признании права собственности на объект недвижимости, 

третье лицо: 

-Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от  13.01.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Строй-Эксперт» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба):

о признании права собственности на объект недвижимости: жилое помещение, наименование: жилое помещение, вид жилого помещения: квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, литера А, квартира 8, площадью 342,3 кв.м., которая входит в многоквартирный дом, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, лит. А, с кадастровым номером 78:15:0008016:3083.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области дело №А56-75717/2023 передано в производство судье Сайфуллиной А.Г.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству Общества была проведена судебная экспертиза.

Определением арбитражного суда от 13.06.2024 производство по делу приостановлено, проведение экспертизы поручено эксперту Северо-Западного регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Федеральное бюджетное учреждение Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» представило в материалы дела Заключение эксперта от 15.10.2024 №2216/12-3-24.

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал.

Иные участники процесса, уведомленные надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявили.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть заявление  по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов,  Истец с 15.05.2020 года является собственником помещения 2-Н, и квартир: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (далее по тексту - Объекты) в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 78:15:0008016:3002, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, лит. А, с кадастровым номером 78:15:0008016:3083. Земельный участок площадью 370 кв.м. сформирован с видом разрешенного использования «для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов). Земельный участок в реестре собственности Санкт-Петербург не учтен.

Вышеуказанные объекты недвижимости были приобретены Истцом на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам аукциона на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 07.11.2019 №2830-рз «О продаже на торгах единым лотом объектов жилищного 11/21 фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга и объекта нежилого фонда, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, литера А».

В соответствии с заключением межведомственной комиссии Кировского района Санкт-Петербурга от 05.02.2009 №4 и распоряжениями администрации Кировского района Санкт-Петербурга от 22.12.2009 №2107-р и от 08.06.2010 №849-р многоквартирный дом, в котором находятся объекты, признан аварийным.

Согласно  отчету об оценке объектов от 05.11.2019, составленному ГУП ГУИОН, состояние объектов характеризовалось как неудовлетворительное (аварийное).

По результатам предпроектного технического обследования ООО «Жилкомэксперт» была разработана проектно-сметная документация на капитальный ремонт здания, предусматривающая ликвидацию аварийного состояния существующих конструкций здания с возведением новых в соответствии с заданием Истца.

Проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами, в том числе, устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий.

Технические решения, принятые в проектной документации, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

На основании заявления истца Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга был и выдан Градостроительный план земельного участка РФ-78-1-03-000-2021-2596, выданный.

По результатам капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе была произведена реконструкция квартиры 8 (объединена с спроектированной и построенной мансардой).

В рамках проведенных строительных работ по реконструкции, площадь квартиры 8 увеличилась с 60,7 кв.м. до 342,3 кв.м., без присоединения к ней части общего имущества.

В результате проведения реконструкции квартиры 8, кадастровым инженером был подготовлен технический паспорт. Основанием для подготовки технического паспорта являлась проектная документация.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 21.12.2022 года за №01-11-3927/23-0-1 выдано решение об отказе в выдаче разрешения на ввод квартиры 8 в эксплуатацию, с указанием на то, что   «…согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Отдельные помещения в здании в качестве объекта капитального строительства не рассматриваются. Таким образом, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию не могут быть выданы в отношении отдельных помещений в жилом доме».

В соответствии со статьей  2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно части  1 статьи  263 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно подпункту  2 пункта 1 статьи  40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка, его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, лица, которым земельные участки предоставлены на законных основаниях, вправе возводить жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей  2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических. требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно пункту  1 статья  218 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Истец является собственником земельного участка, на котором расположена спорная квартира 8, поэтому сохранение правовой неопределенности не направлено на защиту прав и законных интересов лица, не допустившего нарушений действующего законодательства.

В силу указанных обстоятельств Истец по независящим от него причинам лишен возможности получить правоустанавливающие документы на данный объект строительства.

В отсутствие необходимых разрешений, в силу положений пункта  1 статьи  222 Гражданского кодекса Российской Федерации, реконструированный объект представляет собой самовольную постройку, легализация спорного объекта недвижимости в административном порядке невозможна. И единственным законным способом признания права собственности на объект, является обращение в суд.

Согласно пункту  3 статья  222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку (вновь образованную вещь) может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Квартира 8 построена (реконструирована) в соответствии с проектной документацией, соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка с соблюдением всех установленных законом требований, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и используется Истцом по назначению.

Истец полагает, что имеются все предусмотренные законом основания для сохранения квартиры 8 в реконструированном состоянии ввиду следующего:

-     разрешенный вид использования земельного участка соответствует разрешенному виду использования квартиры 8.

-   перед началом реконструкции была подготовленная необходимая исходно-разрешительная документация.

-   в настоящее время квартира 8 является объектом работоспособным и эксплуатируемым.

Истец указывает на то, что  спорная квартира может быть сохранена в перепланированном и переустроенном виде, т.к. перепланировка и переустройство соответствует установленным законодательством строительным, техническим, противопожарным, санитарным и иным требованиям, проведенные работы не затрагивали несущие конструкции и не привели к ухудшению технического состояния строительных конструкций.

Приведение ее в первоначальное состояние приведет к предшествующего состоянию, а именно к аварийности здания, с возможным обрушением всего здания.

Согласно пункту  25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку (вновь образованную вещь) является основанием возникновения права собственности по решению суда (п. 31 Постановления № 10/22).

В силу подпункта  5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу положений статей 7, 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009г. №335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга», Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2014 №1747 «О службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга» указанным уполномоченным государственным органом в Санкт-Петербурге является Служба.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы привлеченная к участию в деле представила в материалы дела отзыв по существу заявленных требований.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок, на котором возведено строение на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании и при соблюдении перечисленных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условий. При этом возведение спорной постройки должно быть произведено без предусмотренных разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил.

В соответствии с пунктом  25  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее по тексту – Постановление №44) в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Таким образом,     необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно пункту 43 Постановления №44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Исходя из положений пункта 5     Постановления №44   положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов,  объекты недвижимости были приобретены Истцом на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам аукциона на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 07.11.2019 №2830-рз «О продаже на торгах единым лотом объектов жилищного 11/21 фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга и объекта нежилого фонда, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, литера А».

В силу пункта 1 статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации   и  пункта 3 статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации    при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

 Проведенная в ходе судебного разбирательства, строительная экспертиза  установила соответствие спорного объекта требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и санитарных норм и правил.

Реконструированное нежилое здание и его эксплуатация не несет угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение указанного объекта не нарушает права и интересы третьих лиц.

 Служба представленное в материалы дела заключение под сомнение не поставила, заключение подписано экспертами, предупрежденными судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, суд полагает, что представленными документами подтверждено, что спорный объект    соответствует требованиям градостроительных, строительных и иных норм и правил.

Злоупотребления со стороны истца правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ), отсутствуют.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела,   суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиками, распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

признать право частной собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Строй-Эксперт» (ИНН: 

<

***>, КПП: 780101001, ОГРН 

<

***>, адрес: 199004, 

<

...>, лит. А, пом. 8 Н, оф. № 1) на объект недвижимости: назначение: жилое помещение, наименование: жилое помещение, вид жилого помещения: квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, литера А, квартира 8, площадью 342,3 кв. м., которая входит в многоквартирный дом, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, лит. А, с кадастровым номером 78:15:0008016:3083.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Сайфуллина А.Г.