АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

18 сентября 2017 года

Дело № А33-2111/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 сентября 2017 года.

В полном объёме решение изготовлено 18 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью Производственно–коммерческая фирма «ПААЗ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Старатель»,

- акционерного общества «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Восточно-Сибирский филиал АО ««Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Красноярское отделение,

- администрации города Красноярска,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 07.12.2016, личность установлена паспортом,

в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Производственно – коммерческая фирма «ПААЗ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик)

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов оценки:

нежилого здания с кадастровым номером 24:50:060011:0000:04:401:002:000562850:0001, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 3 988 000 руб.00 коп;

нежилого здания с кадастровым номером 24:50:060011:0000:04:401:002:000562850:0002, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 3 518 000 руб.00 коп; 

земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600011:944, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 11 153 000 руб.00 коп;

- об обязании заключить договор купли продажи: 

нежилого здания с кадастровым номером 24:50:060011:0000:04:401:002:000562850:0001, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене равной 1 321 000 руб.00 коп;

нежилогозданияс кадастровым номером 24:50:060011:0000:04:401:002:000562850:0002, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене равной 1 617 000 руб.00 коп;

земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600011:944, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене равной 4 146 000 руб.00 коп.

С рассрочкой платежа на 7 (семь) лет согласно прилагаемого графика платежей. 

Определением от 13.02.2017 исковое заявление оставлено без движения, истцу предложено в срок до 06.03.2017 устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения. 

16.02.2017 от истца в материалы дела поступили документы, устраняющие обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.02.2017 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Старатель», акционерное общество «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Восточно-Сибирский филиал АО ««Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Красноярское отделение, администрация города Красноярска, предварительное и судебное заседания назначены на 21.03.2017.

Протокольным определением от 21.03.2017, учитывая ходатайство истца, необходимость уточнения избранного способа защиты, а также представления дополнительных доказательств и пояснений в материалы дела, предварительное судебное заседание отложено на 02.05.2017. 

В предварительном судебном заседании представитель ответчика представил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А33-7686/2017, которое в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации суд приобщил к материалам дела.

Суд определил: отложить рассмотрение ходатайства о приостановлении производства по делу до следующего судебного заседания.

В материалы дела 26.04.2017 от истца поступило заявление об уточнении ранее заявленных исковых требований, ходатайство о назначении оценочной экспертизы, которые в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил приобщить к материалам дела. 

В предварительном судебном заседании 02.05.2017, суд, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнения заявленных исковых требований, согласно которым истец просит суд: 

1. пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«п. 2.1. Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143, составляет 7 084 000,00 (семь миллионов восемьдесят четыре тысячи рублей, в том числе:

- 1 321 000,00 (один миллион триста двадцать одна тысяча) рублей за нежилое здание общей площадью 178,5 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- 1 617 000,00 (один миллион шестьсот семнадцать тысяч) рублей за нежилое здание общей площадью 231,9 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>. 

Стоимость земельного участка, общей площадью 2558 кв.м, кадастровый номер 24:50:0600011:944, расположенный по адресу: 

<

...>, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143 составляет 4 146 000,00 (четыре миллиона сто сорок шесть) тысяч рублей.». 

2. пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 2 938 000,00 (два миллиона девятьсот тридцать восемь тысяч) рублей, вноситься Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 34 976 (тридцать четыре тысячи девятьсот семьдесят шесть) рублей 19 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченный платежей (Приложение 2)». 

Определением от 02.05.2017, учитывая необходимость получения информации от экспертных организаций в целях назначения экспертизы по делу, а также необходимость предоставления дополнительных доказательств и пояснений в материалы дела, предварительное судебное заседание отложено на 05.06.2017. 

В предварительном судебном заседании 05.06.2017 представитель ответчика устно пояснил, что ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А33-7686/2017 не поддерживает.

В предварительном судебном заседании 05.06.2017, суд определил: руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с необходимостью представления документов, объявить перерыв в судебном заседании до 11 час. 30 мин. 13.06.2017, о чем вынесено протокольное определение. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Протокольным определением от 13.06.2017, учитывая необходимость представления документов в целях назначения оценочной экспертизы, предварительное судебное заседание отложено на 20.06.2017. 

В предварительном судебном заседании 20.06.2017, суд определил: руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с необходимостью представления ответчиком дополнительных документов, объявить перерыв до 09 час. 15 мин. 26.06.2017, о чем вынесено протокольное определение. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

В предварительном судебном заседании 26.06.2017 судом удовлетворено ходатайство о назначении оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Альянс Оценка» ФИО3, судебное заседание отложено на 21.08.2017. 

В материалы дела 11.08.2017 от общества с ограниченной ответственностью «Альянс-оценка» поступило экспертное заключение № 4406 и документы, которые на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены судом к материалам дела. 

В предварительном судебном заседании 21.08.2017, суд определил: руководствуясь статьей 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с необходимостью истцом уточнения требований, объявить перерыв в до 13 час. 30 мин. 24.08.2017, о чем вынесено протокольное определение. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

В предварительном судебном заседании 24.08.2017, судом, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняты уточнения заявленных исковых требований, спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым истец просит суд:

1. пункт 2.1. Договора купли продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции: 

«п. 2.1. Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости согласно заключению эксперта № 4406 от 09.08.2017 составляет  2 452 000,00 руб. (два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи рублей) в том числе: 

- 946 000,00 (девятьсот сорок шесть тысяч) рублей за нежилое здание общей площадью 178,5 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- 1 506 000,00 (один миллион пятьсот шесть тысяч) рублей за нежилое здание общей площадью 231,9 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

Стоимость земельного участка, общей площадью 2558 кв.м, кадастровый номер 24:50:0600011:944, расположенный по адресу: 

<

...> 000,00 (три миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей.».

2. пункт 2.1. Договора купли продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции: 

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 2 452 000,00 (два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи) рублей, вноситься Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 29 190,48 (двадцать девять тысяч сто девяносто) рублей 48 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченный платежей (Приложение2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 139 000,00 (три миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей, вноситься Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 37 369,05 (тридцать семь тысяч триста шестьдесят девять) рублей 05 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (Приложение 3).».

3. Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей.

4. Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска оплату стоимости экспертизы оценки в размере 40 000,00 рублей.

5. Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска оплату стоимости оценки от 19.12.2016 в размере 15 000 рублей.

В предварительном судебном заседании 24.08.2017, на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд окончил подготовку дела к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание, продолжил рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. 

Протокольным определением от 24.08.2017, учитывая необходимость извещения лиц, участвующих в деле о принятых судом уточнениях исковых требований, судебное разбирательство отложено на 11.09.2017. 

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц. 

Представитель истца настаивает на заявленных исковых требованиях, с учетом ранее принятых уточнений. 

Суд исследовал материалы дела.

21.03.2017 и 13.06.2017 от ответчика в материалы дела поступил отзыв и дополнения к отзыву, согласно которыму ответчик пояснил следующее: 

- исковое заявление мотивировано тем, что отчет № 49-стр/16 от 09.11.2016г. об оценке рыночной стоимости является недостоверным; 

- в подтверждение рыночной стоимости объектов оценки истец ссылается на отчет                    № 062438.0011/121216/Ц-0131ЛО-11/0143 от 19.12.2016; 

- Департамент муниципального имущества и земельных отношений считает, что отчет № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143 от 19.12.2016г. является ненадлежащим доказательством, ввиду следующего: 

- оценка рыночной стоимости в представленном истцом отчете произведена на дату 16.12.2016г. Вместе с тем, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Законом № 159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данная правовая позиция подтверждается также многочисленной судебной практикой, в частности, судебными актами по делу № А40-184694/2014, № А40-157530/2015, постановлением Президиума ВАС РФ № 7240/12 от 18.10.2012; 

- доводы истца о недостоверности отчета № 49-стр/16 от 09.11.2016г. являются несостоятельными; 

- так, дата оценки (22.09.2016г.) определена ответчиком и оценщиком верно. 22.09.2016 - дата подачи заявления ООО ПКФ «ПААЗ» в департамент муниципального имущества и земельных отношений о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Законом № 59-ФЗ от 22.07.2008;

- балансовая стоимость объектов оценки указана в описательной части отчета и не влияет напрямую на расчет рыночной стоимости, который определен оценщиком сравнительным подходом; 

- оценщик осматривал объекты оценки. Расчет рыночной стоимости объектов произведен с применением доходного и сравнительного подходов с применением данных осмотра; 

- довод о том, что оценщиком не учтен процент износа, также несостоятелен. В таблице расчета рыночной стоимости оценщик указывает состояние объектов оценки как удовлетворительное (стр.стр. 19, 21, 25, 28 отчета, строка «физическое состояние»). Некоторые объекты-аналоги имеют состояние «хорошее» и оценщиком, соответственно, применяется понижающая корректировка; 

- корректировка на местоположение оценщиком в данном случае не проводилась, т.к. объекты-аналоги по своему назначению и характеристикам сопоставимы с объектом оценки, о чем оценщик также указывает в представленном отчете (стр.стр. 16, 19,24,27 отчета); 

- в силу пункта 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития № 299 от 20.05.2015г. содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов; 

- таким образом, требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета № 49-стр/16 от 09.11.2016г. соблюдены; 

- довод о том, что оценка проводилась в ноябре, а анализ рынка проведен по состоянию на август 2016, также несостоятелен. Дата составления отчета не обязательно должна соответствовать дате оценки. Отчет может определять рыночную стоимость объектов оценки в ретроспективе при наличии у оценщика необходимого объема информации о состоянии рынка; 

- согласно пункту 8 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный приказом Минэкономразвития № 297 от 20.05.2015г., дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки; 

- таким образом, анализ рынка оценщиком при составлении отчета № 49-стр/16 от 09.11.2016г. произведен в полном соответствии с требованиями законодательства оценочной деятельности (то есть ДО даты оценки - до сентября 2016г.). Использование информации после даты оценки законодательно запрещено; 

- доводы истца сводятся к несогласию с установленной оценщиком в отчете № 49-стр/16 от 09.11.2016г. с рыночной стоимостью объектов оценки, определенной данным отчетом, но не содержат указания на наличие каких-либо нарушений законодательства об оценочной деятельности со стороны оценщика, повлиявших на результат итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Акционерным обществом «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Восточно-Сибирский филиал АО ««Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Красноярское отделение представлены пояснения к составленному 19.12.2016 отчету об оценке                             № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143 «Об определении рыночной стоимости имущественного комплекса» на дату оценки 16.12.2016.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства. 

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества общество с ограниченной ответственностью «ПААЗ» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением от 22.09.2016 вх. № 18764-ги о намерении реализовать преимущественное право приобретения на: 

- нежилое здание, площадью 178,5кв.м., по адресу: 

<

...> (СТР07974),

- нежилое здание, площадью 436,9 кв.м., по адресу: 

<

...> (СТР07975). 

Арендуемые объекты находятся во владении общества на основании договора аренды  от 02.09.2002 № 6934 (в редакции дополнений от 12.07.2004 № 4, от 09.02.2005 № 5, от 11.04.2007 № 7, от 25.06.2009 № 9, от 25.06.2009 № 10, от 31.07.2009 № 11). 

На основании пункта 1.2 Договора аренды здания от 02.09.2002 № 6934 одновременно с передачей здания на срок действия настоящего договора ООО ПКФ «ПААЗ» передается находящийся под зданием и необходимый для его использования земельный участок. 

24.11.2016 администрацией г. Красноярска издано распоряжение № 6000-недв «О приватизации нежилых зданий с земельным участком по ул. Столбовой, 87». 

29.11.2016 Департамент направил истцу проект договора купли - продажи недвижимого имущества, пунктом 1.1 которого установлено, что продавец продает, а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в договоре: 

- нежилое здание общей площадью 178,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:060011:0000:04:401:002:000562850:0001, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- нежилое здание общей площадью 436,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:060011:0000:04:401:002:000562850:0002, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 2558 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0600011:944, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 23.09.2016 № 24/16-736576, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1). 

Не согласившись с рядом пунктов, содержащих существенные условия договора, общество направило в адрес Департамента претензию от 23.12.2016 и протокол урегулирования разногласий от 23.12.2016, в котором предложило свою редакцию договора по спорным пунктам. 

В направленном обществом в адрес Департамента протоколе урегулирования разногласий, предложено: 

П. 2.1 Договора изложенный в редакции продавца: 

«Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 09.11.2016 № 49-СТР/16, составляет 7 506 000 (семь миллионов пятьсот шесть тысяч) рублей, в том числе:

- 3 988 000 (три миллиона девятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей: нежилое здание общей площадью 178,5 кв. м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- 3 518 000 (три миллиона пятьсот восемнадцать тысяч) рублей за нежилое здание общей площадью 436,9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>. 

Стоимость земельного участка, общей площадью 2558 кв. м, кадастровый номер 24:50:0600011:944, расположенный по адресу: Красноярский край г. Красноярск, Кировский район, ул. Столбовая, 87, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 09.11.2016 № 49-СТР/16 составляет 153 000 (одиннадцать миллионов сто пятьдесят три тысячи) рублей». 

П.2.3 Договора изложенный в редакции продавца: 

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 7 506 000 (семь миллионов пятьсот шесть тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная соследующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семлет равными долями по 89 357 (восемьдесят девять тысяч триста пятьдесят семрублей 14 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). 

Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 11 153 000 (одиннадцать миллионов сто пятьдесят три тысячи) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 132 773 (сто тридцать две тысячи семьдесят три) рубля 81 копейка (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств единый счет бюджета города». 

Общество предложило изложить в следующей редакции: 

«Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143, составляет 7 084 000, 00 (семь миллионов восемьдесят четыре тысячи)  рублей, в том числе: 

- 1 321 000,00 (один миллион триста двадцать одна тысяча) рублей за нежилое здание общей площадью178,5    кв.м,    расположенное    по    адресу:    Россия, 

<

...>;

- 1 617 000,00  (один миллион шестьсот семнадцать тысяч) рублей нежилое здание общей площадью 231,9 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>. 

Стоимость земельного участка, общей площадью 2558 кв.м, кадастровый номер 24:50:0600011:944, расположенный    по    адресу: 

<

...>, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143 составляет 4 146 000,00 (четыре миллиона сто сорок шесть) тысяч рублей». 

Пункт 2.3, изложить в редакции покупателя:

«Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 2 938 000,00 (два миллиона девятьсот тридцать восемь тысяч) рублей, вноситься Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 34 976 (тридцать четыре тысячи девятьсот семьдесят шесть) рублей 19 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). Сумма которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 4 146 000,00 (четыре миллиона сто сорок шесть) тысяч рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 49 357 (сорок девять тысяч триста пятьдесят семь) рублей 14 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (Приложение 3). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города». 

Истец обратился к услугам независимого оценщика – АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Восточно-Сибирский филиал АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Красноярское отделение для определения рыночной стоимости имущественного комплекса: 

- нежилого здания (лит. Б,  Б1) общей площадью 178,5 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

...>;

- нежилого здания «Столярный цех» (лит В) общей площадью231,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

...>;

- земельного участка, общей площадью 2558 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0600011:944, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>. 

Согласно отчету от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143, по состоянию на 16.12.2016, рыночная стоимость объектов:

- нежилого здания (лит. Б,  Б1) общей площадью 178,5 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

...> составит – 1 321 000, 00 рублей; 

- нежилого здания «Столярный цех» (лит В) общей площадью231,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

...> составит – 1 617 000, 00 рублей; 

- земельного участка, общей площадью 2558 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0600011:944, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>  составит – 4 146 000,00 рублей. 

27.01.2017 истцом получен протокол согласования разногласий, согласно которому Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказал в удовлетворении требований истца о снижении стоимости и оставил договор в редакции Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска. 

02.02.2017 в адрес истца поступил ответ на претензию, в соответствии с которым Департамент также отказал истцу в удовлетворении требований о снижении стоимости по договору купли-продажи недвижимого имущества. 

Учитывая, что между сторонами имелся спор относительно рыночной цены выкупаемого имущества, сторонами представлены отчеты с разными существенно отличающимися суммами, судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 26.06.2017, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка». 

Согласно заключению эксперта ООО «Альянс-Оценка» от 09.08.2017 № 4406, на основе проведенного исследования эксперт пришел к следующим выводам: 

- рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 178,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>,  по состоянию на 22.09.2016, составила: 946 000 (девятьсот сорок шесть тысяч) рублей. 

- рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 436,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Столбовая, 87, строение, 1, по состоянию на 22.09.2016, составила: 1 506 000 (один миллион пятьсот шесть тысяч) рублей. 

- рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2558 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0600011:944, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, по состоянию на 22.09.2016, составила 3 139 000 (три миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей. 

Полагая, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «ПААЗ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях. 

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ. 

Материалы дела свидетельствуют, что спорные объекты недвижимости являются муниципальной собственностью и были переданы на праве аренды истцу по договору аренды от 02.09.2002 № 6934 (в редакции дополнений от 12.07.2004 № 4, от 09.02.2005 № 5, от 11.04.2007 № 7, от 25.06.2009 № 9, от 25.06.2009 № 10, от 31.07.2009 № 11), договор аренды земельного участка от 06.05.2016 № 492. 

Согласно пунктом 28, 29 Распоряжения администрации г. Красноярска от 23.05.2013               № 110-р «Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска», Департамент принимает решение о приватизации муниципального имущества, в том числе объектов муниципального жилищного фонда, продаже земельных участков в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, является продавцом муниципального имущества. 

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (статья 3 данного Федерального закона). 

Ответчиком не оспаривается, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленное предельное значение. 

При этом, согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета об оценке от 09.11.2016 № 49-СТР/16, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» по заявке ответчика. Рыночная цена выкупаемого имущества в сумме составила - 7 506 000 руб. 

Предметом спора по данному делу является урегулирование разногласий по спорным пунктам 2.1, 2.3 договора купли-продажи муниципального имущества. 

Согласно принятым в предварительном судебном заседании 24.08.2017 уточнениям истец просит суд, в том числе: 

1. пункт 2.1. Договора купли продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции: 

«п. 2.1. Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости согласно заключению эксперта № 4406 от 09.08.2017 составляет  2 452 000,00 руб. (два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи рублей) в том числе: 

- 946 000,00 (девятьсот сорок шесть тысяч) рублей за нежилое здание общей площадью 178,5 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- 1 506 000,00 (один миллион пятьсот шесть тысяч) рублей за нежилое здание общей площадью 231,9 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

Стоимость земельного участка, общей площадью 2558 кв.м, кадастровый номер 24:50:0600011:944, расположенный по адресу: 

<

...> 000,00 (три миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей.».

2. пункт 2.1. Договора купли продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции: 

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 2 452 000,00 (два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи) рублей, вноситься Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 29 190,48 (двадцать девять тысяч сто девяносто) рублей 48 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченный платежей (Приложение2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 139 000,00 (три миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей, вноситься Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 37 369,05 (тридцать семь тысяч триста шестьдесят девять) рублей 05 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (Приложение 3).». 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12). 

Из материалов дела следует, что заявление истца на выкуп недвижимого имущества получено ответчиком 22.09.2016, рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана ответчиком также на 22.09.2016 (отчет об оценке от 09.11.2016 № 49-СТР/16, выполненный обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель»). 

Учитывая, что истцом представлен отчет иного оценщика с рыночной ценой, существенно отличающийся от указанного Департаментом в проекте договора купли-продажи, суд по ходатайству истца, назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества по состоянию на 22.09.2016. Проведение экспертизы поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка» ФИО3. 

Перед экспертом были поставлен вопрос: Какова по состоянию на 22.09.2016 рыночная стоимость:

- нежилого здания, общей площадью 178,5 кв.м., расположенного по адресу:                            

<

...>;

- нежилого здания, общей площадью 436,9 кв.м., расположенного по адресу:                              г. Красноярск, ул. Столбовая, 87, строение, 1;

- земельного участка с кадастровым номером 24:50:060011:944, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 2 558 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилые здания. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Кировский район, ул. Столбовая, 87? 

Экспертом - оценщиком ФИО3 даны следующие ответы на поставленный вопрос:

- рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 178,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>,  по состоянию на 22.09.2016, составила: 946 000 (девятьсот сорок шесть тысяч) рублей. 

- рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 436,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Столбовая, 87, строение, 1, по состоянию на 22.09.2016, составила: 1 506 000 (один миллион пятьсот шесть тысяч) рублей. 

- рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2558 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0600011:944, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, по состоянию на 22.09.2016, составила 3 139 000 (три миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей. 

С учетом этого обстоятельства истец, определяя предмет иска в судебном заседании 24.08.2017, уточнил исковые требования, устанавливая выкупную цену арендуемого нежилого помещения, определенную экспертным путем. 

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. 

С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу. 

Исследовав заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка» ФИО3 от 10.08.2017 № 4406 суд установил, что оценка проведена экспертом с применением сравнительного, затратного и доходного подходов. 

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы. 

Как следует из материалов дела, эксперт ФИО3 обладает достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования. 

ФИО3 имеет диплом о профессиональной переподготовке  от 22.07.2002 ПП № 480088 по программе «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», выдан Красноярской государственной академией цветных металлов и золота; свидетельство о повышении квалификации от 26.04.2013 по программе «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», выдано Сибирским государственным аэрокосмическим университетом; свидетельство члена экспертного совета НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» от 04.07.2017 регистрационный № 42; квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена № 000035-005 от 27.09.2013, выдан Аккредитованным образовательным частным учреждением высшего профессионального образования «Московский финансово-юридический университет» МФЮА»; диплом кандидата экономических наук от 17.12.2004 КТ № 138799, выдан Решением диссертационного совета Красноярского государственного университета. 

По мнению суда, указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта. 

Выводы, сделанные в заключении эксперта от 09.08.2017 № 4406 документально не опровергнуты ответчиком соответствующими доказательствами. 

Суд считает, что заключение эксперта от 09.08.2017 № 4406 составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу. 

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона №159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, условия пунктов 2.1, 2.3 договора купли-продажи подлежат урегулированию судом в редакции истца. 

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению. 

Расходы истца по уплате государственной пошлины по иску и по оплате экспертизы подлежат отнесению на истца согласно заявлению последнего. 

Одновременно истцом заявлено о взыскании с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска оплаты стоимости оценки от 19.12.2016 в размере 15 000 рублей, обусловленной следующими обстоятельствами.

Истец обратился к услугам независимого оценщика – АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Восточно-Сибирский филиал АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Красноярское отделение для определения рыночной стоимости имущественного комплекса: 

- нежилого здания (лит. Б,  Б1) общей площадью 178,5 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

...>;

- нежилого здания «Столярный цех» (лит В) общей площадью231,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

...>;

- земельного участка, общей площадью 2558 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0600011:944, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>. 

Согласно отчету от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143 оценщиком определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 16.12.2016.

Статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.  Заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в арбитражный суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу.

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 1) определено, что к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле. Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. 

В силу пункта 10 постановления Пленума ВС РФ № 1 лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесёнными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Вместе с тем представленный отчет от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143 не соответствует требованиям относимости и допустимости ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Согласно материалам дела заявление истца на выкуп недвижимого имущества получено ответчиком 22.09.2016, в связи с чем оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества подлежит определению по состоянию на 22.09.2016.

Принимая во внимание, что оценщиком в отчете от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143 определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 16.12.2016, отчет не может быть использован в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего законность и обоснованность заявленных исковых требований. Судом в качестве допустимого, достоверного и относимого доказательства указанный отчет не принят.

С учетом данного обстоятельства, положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений высших судебных инстанций, суд приходит к выводу о том, что спорные расходы в размере 15 000 руб., понесенные истцом по договору на оказание услуг на проведение оценки № Ц-0131 от 12.12.2016, в соответствии с которым, был подготовлен отчет от 19.12.2016 № 062438.0011/121216/Ц-0131/Ю-11/0143, не являются судебными расходами, в связи с чем, не подлежат возмещению за счет проигравшей стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «ПААЗ» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, возникшие при заключении договора купли-продажи 

- нежилого здания, общей площадью 178,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилого здания, общей площадью 436,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Столбовая, 87, строение, 1;

- земельного участка с кадастровым номером 24:50:060011:944, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 2 558 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилые здания. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Кировский район, ул. Столбовая, 87,

изложив спорные положения договора купли–продажи в следующей редакции:

пункт 2.1: «Стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости согласно заключению эксперта от 09.08.2017 № 4406 составляет 2 452 000 руб. (два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи рублей), в том числе: 

- 946 000 (девятьсот сорок шесть тысяч) руб. за нежилое здание общей площадью 178,5 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

- 1 506 000 (один миллион пятьсот шесть тысяч) руб. за нежилое здание общей площадью 231,9 кв.м, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>;

Стоимость земельного участка, общей площадью 2558 кв.м, кадастровый номер 24:50:0600011:944, расположенный по адресу: 

<

...> 000 (три миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей.».

Пункт 2.3: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 2 452 000 (два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи) рублей, вноситься Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 29 190 (двадцать девять тысяч сто девяносто) руб. 48 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченный платежей (Приложение 2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 139 000 (три миллиона сто тридцать девять тысяч) руб., вноситься Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 7 (семи) лет равными долями по 37 369 (тридцать семь тысяч триста шестьдесят девять) рублей 05 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (Приложение 3).».

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «ПААЗ» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 40 000 руб. расходы по оплате судебной экспертизы. В удовлетворении остальной части судебных расходов отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева