ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-17369/2018

город Ростов-на-Дону

16 марта 2024 года

15АП-2185/2024

                                                                                                                                15АП-1939/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Долговой М.Ю.,

судей Деминой Я.А., Сурмаляна Г.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

ФИО2, лично,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3 

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2024 по делу № А53-17369/2018 об отказе в удовлетворении заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об исключении имущества из конкурсной массы, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ЦСТ-СТРОЙ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: ППК «Фонд развития территорий»,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ЦСТ-СТРОЙ» (далее – должник) ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением об исключении из конкурсной массы должника:

- право    аренды    земельного    участка    с    кадастровым    номером: 61:44:0061202:25, расположенного по адресу: 

<

...> с расположенным на нем объектом незавершенного строительства площадью застройки 627 кв.м. и степенью готовности - 78 %;

- право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:44:0061202:523, расположенного по адресу: 

<

...> с расположенным на нем объектом незавершенного строительства площадью застройки  627 кв.м. и степенью готовности - 39 %.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2024 по делу                 № А53-17369/2018 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2, ФИО3  обжаловали определение суда первой инстанции от 18.01.2024 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба ФИО2 мотивирована тем, что судом первой инстанции не дана правовая оценка то обстоятельству, что право владения и пользования земельными участками фактически принадлежит не должнику, а собственникам земельных участков, что исключает включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника.

Апелляционная жалоба ФИО3 мотивирована тем, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что право аренды находится в залоге у участников строительства. Податель апелляционной жалобы указывает, что ППК «Фонд развития территорий» принял решение о выплатах компенсации участникам строительства, право аренды не защищает права дольщиков.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ФИО6 просил оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционные жалобы без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2019 общество с ограниченной ответственностью «ЦСТ-СТРОЙ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, применены правила 7-го параграфа главы IX Закона о банкротстве. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6

Сведения о признании должника банкротом и открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 38 от 02.03.2019.

03.11.2022 в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об исключении из конкурсной массы должника:

- право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:44:0061202:25, расположенного по адресу: 

<

...> с расположенным на нем объектом незавершенного строительства площадью застройки 627 кв.м. и степенью готовности - 78 %;

- право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:44:0061202:523, расположенного по адресу: 

<

...> с расположенным на нем объектом незавершенного строительства площадью застройки  627 кв.м. и степенью готовности - 39 %.

Обращаясь с настоящим заявлением в суд, заявители указывают на то, что право аренды на земельные участки, принадлежащие на праве собственности ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5, и расположенные на них объекты незавершенного строительства многоквартирных домов - являются имуществом, на которое не может быть обращено взыскание, так как земельные участки ООО «ЦСТ-Строй» не принадлежат, в связи с чем, просят исключить из конкурсной массы должника:

- право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:44:0061202:25, расположенного по адресу: 

<

...> с расположенным на нем объектом незавершенного строительства площадью застройки 627 кв.м. и степенью готовности 78 %;

- право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:44:0061202:523, расположенного по адресу: 

<

...> с расположенным на нем объектом незавершенного строительства площадью застройки 627 кв.м. и степенью готовности 39 %.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное данным законом имущество.

Из материалов дела следует, 18.09.2014 между ФИО2 и ФИО5 с одной стороны (арендодатели) и должником ООО «ЦСТ-Строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061202:523, расположенный по адресу: 

<

...>. Целевое назначение земельного участка - строительство многоквартирного десятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 1115 кв.м., кадастровый номер 61:44:0061202:523.

18.09.2014 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка.

Также, 01.04.2014 между ФИО4 и ФИО7 (арендодатели) с одной стороны и должником ООО «ЦСТ-Строй» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0061202:25, расположенного по адресу: 

<

...>. Целевое назначение земельного участка - строительство многоквартирного десятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 1 204 кв.м., кадастровый номер 61:44:0061202:25.

01.04.2014 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.03.2021, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021 N 15АП-5712/2021, удовлетворено заявление НКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о намерении в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве. НКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» в порядке статьи 201.15-2 Закона о банкротстве передано следующее имущество застройщика ООО «ЦСТ-Строй»:

- право аренды земельного участка, площадью 1204 кв.м., кадастровый номер 61:44:0061202:25, расположенного по адресу: 

<

...>. ЗВ с расположенным на нем: объект незавершенного строительства многоквартирного дома, площадью застройки 627 кв.м., степень готовности - 78 %, расположенный по адресу: 

<

...> ЗВ;

- право аренды земельного участка, площадью 1115 кв.м., кадастровый номер 61:44:0061202:523, расположенного по адресу: 

<

...> ЗБ с расположенным на нем: объект незавершенного строительства многоквартирного дома, площадью застройки 627 кв.м., степень готовности - 39%, расположенный по адресу: 

<

...>;

- права требования по исполнению обязательств строительства по полной оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест;

- права требования застройщика ООО "ЦСТ-Строй" по подключению (технологическому присоединению) объектов (

<

...> ЗВ) к сетям инженерно-технологического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями;

- права на имеющуюся у застройщика проектную документацию в отношении объектов незавершенного строительства, включая внесенные в нее изменения;

- права и обязанности (в полном объеме) по договорам, заключенным ООО "ЦСТ-Строй" в лице конкурсного управляющего, в том числе: договор об оказании охранных услуг от 16.11.2020, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация СПАРТА" (6164296157) по объектам: 

<

...> В.;

- установлено, что соотношение стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и неотделимые улучшения и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет - 31 347 660,29 руб. без размера убытков.

23.09.2022 от НКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» поступило заявление о пересмотре определения Арбитражного суда от 10.03.2021 о передаче приобретателю УНК «Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» в порядке статьи 201.15-2 Закона о банкротстве имущество застройщика ООО «ЦСТ-Строй».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.01.2023 заявление удовлетворено, определение суда от 10.03.2021 отменено. Суд обязал НКО «Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возвратить в конкурсную массу ООО «ЦСТ-СТРОЙ»:

- право аренды земельного участка, площадью 1204 кв.м., кадастровый номер 61:44:0061202:25, расположенного по адресу: 

<

...>. ЗВ с расположенным на нем: объект незавершенного строительства многоквартирного дома, площадью застройки 627 кв.м., степень готовности - 78 %, расположенный по адресу: 

<

...> ЗВ;

- право аренды земельного участка, площадью 1115 кв.м., кадастровый номер 61:44:0061202:523, расположенного по адресу: 

<

...> ЗБ с расположенным на нем: объект незавершенного строительства многоквартирного дома, площадью застройки 627 кв.м., степень готовности - 39%, расположенный по адресу: 

<

...>;

- обязательства ООО «ЦСТ-СТРОЙ» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А53-17369/2018;

- передать права на имеющуюся у ООО «ЦСТ-СТРОЙ» проектную документацию в отношении объектов незавершенного строительства, включая внесенные в нее изменения;

- передать права и обязанности (в полном объеме) по договорам, заключенным ООО «ЦСТ-Строй» в лице конкурсного управляющего, в том числе:

- договор об оказании охранных услуг от 16.11.2020, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация СПАРТА» (6164296157) по объектам: 

<

...> ЗВ.

В тоже время из материалов дела следует, что 25.12.2023 Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» принято решение об отмене ранее принятого Наблюдательным советом Фонда решения от 26.11.2020 (протокол Наблюдательного совета от 01.12.2020) и принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, в отношении следующих объектов незавершенного строительства:

- многоквартирный жилой дом по ул. Магнитогорской 3Б, г. Ростов-на-Дону, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0061202:523, расположенного по адресу: 

<

...>;

- 10-этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Магнитогорская, 3В в г. Ростове-на-Дону.

Указанное  решение оформлено протоколом Наблюдательного совета от 25.12.2023 № НС27/2023.

Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

В силу пункта 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве  собственности,   аренды  или  субаренды  земельный  участок,   а  также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению других лиц к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Правовое регулирование арендных отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершенные строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016, от 08.02.2018 № 304-ЭС18-435 по делу № А75-1347/2017, нахождение на земельном участке принадлежащего должнику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора его аренды.

Право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства в силу статей 329, 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, - в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора - статья 9) и (или) договором.

По состоянию на 26.02.2024 ППК «Фондом развития территорий» произведены выплаты возмещения участникам строительства многоэтажных домов по адресу: 

<

...>

Из Картотеки арбитражных дел также следует, что 25.01.2024 ППК «Фондом развития территорий» в Арбитражный суд Ростовской области подано заявление о намерении приобрести права застройщика на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в связи с выплатой возмещения участникам строительства. Судебное заседание по рассмотрению заявления Фонда назначено на 09.04.2024.

Согласно пункту 3 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Пунктом 4 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Довод заявителей о том, что договоры аренды спорных земельных участков были расторгнуты, верно отклонен судом первой инстанции, поскольку 27.10.2021 сторонами подписаны договор аренды спорных земельных участков, доказательств надлежащего соблюдения условий пункта 4.2. договоров в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о невозможности исключения из конкурсной массы должника прав аренды на земельные участки.

Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2024 по делу№ А53-17369/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий                                                                                  М.Ю. Долгова

 

Судьи                                                                                                                Я.А. Демина

 

                                                                                                                           Г.А. Сурмалян