АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3430/25 

Екатеринбург

22 сентября 2025 г.

Дело № А07-24281/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Гуляевой Е.И., Лазарева С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васениной О.А., рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу Администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06 марта 2025 года по делу № А07-24281/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2025 года по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 16.10.2024 № б/н).

Администрация муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) об обязании устранить дефекты в жилом помещении, приобретенном по муниципальному контракту от 02.10.2017 № 210 согласно заключению экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела по обвинению ФИО3 - председателя межведомственной комиссии при Администрации городского поселения город Баймак муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 286 Уголовного кодекса Российской Федерации (СТЭ 022/01 от 26.04.2022), а именно - по квартире 3 дома 34 улицы Революционная: установить снегозадерживающие устройства на кровле крыши квартиры; обеспечить квартиру системами хозяйственно-питьевого водоснабжения, водоотведения; обеспечить квартиру системой канализации; оборудовать квартиру автономным дымовым пожарным извещателем; оборудовать квартиру устройством защитного отключения внутриквартирной электрической сети; оборудовать помещение прихожей вытяжной системой; оборудовать помещение кухни варочной плитой и встроенным шкафом, квартиру туалетом, ванной или душевой комнатой; оборудовать помещение кухни мойкой, туалет унитазом, ванную комнату душем и умывальником; защитить чердачное перекрытие в жилую комнату квартиры от проникновения воды атмосферных осадков (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений).  

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации без удовлетворения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование требований кассационной жалобы администрация указывает, что  предприниматель является как продавцом жилого помещения, так и застройщиком.

Администрация ссылается на то, что наличие в переданном жилом помещении недостатков подтверждается заключением экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела по обвинению председателя межведомственной комиссии при Администрации городского поселения город Баймак муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан, в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 286 Уголовного кодекса Российской Федерации (СТЭ 022/01 от 26.04.2022 года).

Администрация полагает, что предусмотренный п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) двухлетний срок установлен для обнаружения недостатков товара с целью предъявления соответствующих претензий во внесудебном порядке и не является сроком исковой давности, установленной для судебной защиты.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу администрации без удовлетворения.

Законность судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с муниципальными контрактами от 01.08.2017 № 168, от 01.08.2017 № 169, от 01.08.2017 № 170, от 01.08.2017 № 171, от 02.10.2017 № 208, от 02.10.2017 № 209, от 02.10.2017 № 210, от 04.12.2017 № 241 администрацией приобретено 8 квартир, расположенных по адресам: 

<

...>, 3, 4; 

<

...>, 3, 4. 

В соответствии с пунктом 1.3 контракта от 02.10.2017 № 210, поставщик обязуется передать в муниципальную собственность квартиру: кадастровый номер 02:73:010729:797, общей площадью 33,5 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>. 

Согласно п. 3.1, 3.1.1 указанного контракта поставщик обязуется передать жилое помещение, соответствующее характеристикам, указанным в Техническом задании по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 15 календарных дней с момента заключения муниципального контракта. 

Администрация ссылается на то, что при эксплуатации жилого помещения выявлены дефекты, возникшие, по ее мнению, в процессе некачественного строительства. 

При покупке жилого помещения дефекты оговорены не были, возникли до передачи объекта покупателю. 

Наличие в квартире спорных недостатков, подтверждается заключением эксперта экспертного объединения «Экспертиза и оценка» ФИО5 №1034/1204/2021. 

В последующем уточняя и обосновывая исковые требования, администрация ссылается также на заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела по обвинению председателя межведомственной комиссии при Администрации городского поселения город Баймак муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 286 Уголовного кодекса Российской Федерации (СТЭ 022/01 от 26.04.2022). 

Администрацией 15.07.2021 в адрес предпринимателя направлено письмо об устранении выявленных недостатков в срок до 15.08.2021. Письмо получено предпринимателем 24.07.2021. 

Непринятие предпринимателем мер по устранению недостатков явилось основанием для обращения администрации исковым заявлением. 

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, пришел к выводу, что недостатки, перечисленные в исковом заявлении, обнаружены администрацией за пределами двух лет со дня передачи спорной квартиры, следовательно, ею пропущен срок для предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством переданной вещи (п. 2 ст. 477 ГК РФ), иной срок для предъявления данных требований муниципальными контрактами, заключенными между сторонами, не предусмотрен. Пропуск указанного срока исключает удовлетворение иска, основанного на требованиях о продаже объекта недвижимости ненадлежащего качества, при этом то, что предъявленные недостатки являются существенными и не устранимыми, администрацией не доказано.

Апелляционный суд оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрел, выводы суда признал обоснованными.

Кассационный суд полагает, что судебные акты судов нижестоящих инстанций следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Равным образом, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.

Суд должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, а также применимые в конкретном спорном правоотношении правовые нормы.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что предприниматель, являясь стороной контракта – продавцом, также являлся застройщиком многоквартирных домов.

Предприниматель как продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Как застройщик - гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации, в строительных нормах и правилах (статьи 721, 723 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

В силу статьи 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата строительных работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 ГК РФ. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 ГК РФ, составляет пять лет.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Спорная квартира передана администрации по акту 02.10.2017, следовательно, на дату обращения с настоящим иском (31.08.2021) 5 летний срок не пропущен, равно как и претензия направлена в адрес предпринимателя в пределах гарантийного срока.

Кроме того, исходя из смысла положений пункта 2 статьи 737 ГК РФ и пункта 6 статьи 29 Закона о защите прав потребителей срок для предъявления требования о безвозмездном устранении существенных недостатков результата выполненной работы в случае, если срок службы на результат этих работ не установлен, составляет десять лет со дня принятия результата работы заказчиком.

Вопрос о существенности недостатков, в том числе с учетом цели, для которой квартиры приобретались, судом не рассмотрен.

Нельзя признать достаточно обоснованными и выводы суда о пропуске срока исковой давности.

С учетом наличия уголовного дела в отношении должностного лица администрации, подписавшего акты обследования помещения, которыми квартиры признаны пригодными для постоянного проживания, по обвинению его в превышении должностных полномочий (ч. 3 ст. 286 УК РФ), суду надлежит установить,  когда администрация реально узнала или должна была узнать о нарушении своих прав в результате передачи квартир с недостатками, для чего в том числе истребовать из материалов уголовного дела приговор.

Согласно пункту 1 статьи 725 ГК РФ срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работ в отношении зданий и сооружений, определяется по правилам статьи 196 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно пункту 3 статьи 725 ГК РФ если установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.

Претензия направлена в адрес предпринимателя 15.07.2021 в пределах гарантийного срока, следовательно, срок исковой давности в рассматриваемом случае не пропущен. Аналогичный подход изложен в определении Верховного суда Российской Федерации от 24.10.2024 № 308-ЭС24-10386.

Отказывая в удовлетворении иска ввиду пропуска срока предъявления требований, связанных с недостатками квартир, и срока исковой давности, суды обстоятельств качественности приобретенного в муниципальную собственность жилья, соответствия его требованиям безопасности жизни и здоровью граждан,  и пригодности его для проживания льготных категорий граждан (абз. 1 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями (утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020), не проверили.

При указанных обстоятельствах выводы судов об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований не основаны на всестороннем, полном и объективном рассмотрении настоящего дела.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными ввиду существенных нарушений судами норм материального права, повлиявших на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам надлежит учесть изложенное в настоящем постановлении, определить начало течения срока на обнаружение и предъявление предпринимателю, являющемуся застройщиком, требований, связанных с недостатками выполненных работ, а также срока исковой давности, проверить наличие строительных недостатков в спорных квартирах, для чего поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы, и на основании установленных обстоятельств, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законные и обоснованные судебные акты.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06 марта 2025 года по делу № А07-24281/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2025 года по тому же делу отменить.

Дело  направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      Ю.В. Скромова  

Судьи                                                                                   Е.И. Гуляева 

                                                                                              С.В. Лазарев