ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-1077/2022

г. Вологда

18 октября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 октября 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2022 года по делу                  № А05-1077/2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ремикс» (адрес: 164509, 

<

...>;                           ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Северодвинск» (адрес: 164501, 

<

...>; ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>; далее – Администрация) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества, предусматривающему приватизацию нежилого встроенного помещения по адресу: 

<

...>, о признании договора купли-продажи муниципального имущества заключенным на условии цены передаваемого объекта, указанной в пункте 2.1, в размере 1 988 000 руб. (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением от 20.07.2022 суд урегулировал разногласия, возникшие между Администрацией и Обществом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения площадью                     89,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:28:112207:2066, изложил пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 988 000 (один миллион девятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей                  00 копеек без учета налога на добавленную стоимость». Суд взыскал с Администрации в пользу Общества 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 17 500 руб. в возмещение расходов по экспертизе. Возвратил Обществу из федерального бюджета 25 660 руб. государственной пошлины, с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области Администрации – 20 000 руб., перечисленных для оплаты судебной экспертизы платежным поручением от 11.07.2022 № 668564.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Истец не привел доказательств недостоверности цены, предложенной ответчиком. Цена, установленная экспертом, существенно занижена. При расчете корректировки эксперт не учел все факторы, установленные Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной экспертно-судебной деятельности в Российской Федерации»; не привел обоснование отказа по иным предложениям о продаже имущества. Объекты-аналоги отличаются от объекта экспертизы: этаж расположения объекта, корректировка – (-17%); расположение относительно «красной линии» – (-19%); наличие отдельного входа, корректировка – (-15%). Цена объектов-аналогов № 1, 2, 3 с учетом НДС скорректирована на 73%, 73%, 66% соответственно. Рыночная стоимость нежилого встроенного помещения площадью 89,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:28:112207:2066, без учета НДС соответствует уровню рыночной стоимости нежилых помещений, выкупленных либо выкупаемых субъектами малого бизнеса в нежилом здании по адресу: улица Мира, дом 3а.

Определением от 31.08.2022 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 11.10.2022.

От Администрации до судебного заседания в апелляционный суд поступило ходатайство о назначении по делу судебной повторной экспертизы.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, а также на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку отказ суда первой инстанции в удовлетворении аналогичного ходатайства является обоснованным.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендатор) и Общество (арендодатель) заключили договор аренды  муниципального имущества от 28.05.2019 № 03-07/766-19, по которому во временное владение и пользование передано нежилое помещение (согласно прилагаемому плану) площадью 89,6 кв.м, кадастровый номер 29:28:112207:2066, расположенное по адресу: 

<

...>.

Распоряжением заместителя главы Администрации по финансово-экономическим вопросам от 13.10.2021 № 98-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения.  Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 01.09.2021                         № 4255/21 в размере 2 881 666 руб. 67 коп. без учета НДС.

Администрация 20.10.2021 направила Обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора купли-продажи муниципального имущества.

В свою очередь Общество направило  Администрации протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества, в котором указало на то, что рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет                    1 866 000  руб.

Администрация 16.12.2021 уведомила Общество об отклонении его разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с  иском об урегулировании разногласий. В суде первой инстанции истец с  учетом выводов судебной экспертизы просил признать договор купли-продажи муниципального имущества заключенным на условии цены передаваемого объекта, указанной в пункте 2.1, в размере 1 988 000 руб. 

Рассматривая заявленные требования, суд  урегулировал разногласия, возникшие между Администрацией и Обществом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения площадью 89,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:28:112207:2066, изложил пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 988 000 (один миллион девятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей                  00 копеек без учета налога на добавленную стоимость».

С решением суда не согласилась Администрация, обратилась с апелляционной жалобой.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии со статьей 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника. 

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в предложенной  редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.  

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами. 

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Из материалов дела видно, что в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 2 881 666 руб. 67 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 01.09.2021 № 4255/21.  

Как правильно установил суд первой инстанции, фактически спор между сторонами касается величины цены нежилого помещения. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной ответчиком, считая ее завышенной.

Суд указал, что, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Аналогичный вывод содержится в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92).

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что выкупная цена помещений,  определенная в отчете от 01.09.2021 № 4255/21 и указанная ответчиком в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи, носит рекомендательный характер, не может быть оспорена в порядке самостоятельного иска, но вопрос о достоверности этой величины может проверяться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, что и имеет место в настоящем деле.  

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки,  судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Как видно из материалов дела, по ходатайству истца с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта определением суда первой инстанции  от 07.04.2022  по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» (эксперты ФИО2 и/или ФИО3).

Согласно экспертному заключению от 18.05.2022  № 455-22 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 18.11.2021 составляет 1 988 000 руб. (без учета НДС).

Общество с заключением экспертизы согласилось.

Администрация представила в суд первой инстанции возражения в отношении экспертного заключения. Полагает, что указанное заключение вызывает сомнения обоснованности выводов, содержит серьезные противоречия в обоснованности принимаемых в расчете данных. Эксперт не произвел тщательного анализа рынка и не привел корректного диапазона цен предложений о продаже недвижимости такого типа, неправильно выбрал объекты аналоги, что привело к значительному занижению стоимости объекта, которая не соответствует его реальной рыночной стоимости. 

Аналогичные доводы заявлены  подателем жалобы.

Довод подателя жалобы  о том, что эксперт  не дал ответ на поставленный вопрос, не принимается во внимание, поскольку имеющиеся в деле заключение эксперта  содержит подробное описание поставленных  перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные  источники получения  исходной информации.

В целях исследования эксперт изучил представленные документы, им проведен осмотр объекта исследования; эксперт проанализировал месторасположение объекта экспертизы, провел анализ рынка; произвел выбор объектов – аналогов; проанализировал данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произвел расчет рыночной стоимости объекта экспертизы путем сравнительного подхода  методом корректировок, а также  с применением доходного подхода и произвел согласование результатов. 

Довод подателя жалобы  о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу  повторной экспертизы, опровергается материалами дела, из которых видно, что данное ходатайство судом рассмотрено, в его удовлетворении отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей  87 АПК РФ.

В данном случае  имеющееся в деле заключение оценено судом первой инстанции  как полное, всестороннее с учетом поставленных перед экспертом вопросов. Привлеченный судом  эксперт и экспертная организация имеют соответствующую квалификацию, стаж работы,  сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют, отводов не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и  заключения. Данные обстоятельства также проверялись судом апелляционной инстанции.

Таким образом, представленное в суд заключение эксперта  отвечает требованиям  законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ. Правовой необходимости для назначения повторной экспертизы апелляционный суд также не усматривает.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку оснований не согласиться с определенной экспертом величиной рыночной стоимости не имеется,  пункт 2.1 договора купли-продажи принят судом в редакции, предложенной истцом, то есть  исходя из цены, определенной в экспертном заключении от 18.05.2022 № 455-22.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска либо урегулирования разногласий в редакции ответчика у суда первой инстанции не имелось. Иск об урегулировании  разногласий по договору в редакции истца удовлетворен  правомерно.

Оснований не согласиться с выводом суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 июля 2022 года по делу № А05-1077/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

         А.Я. Зайцева

 

Судьи

         Н.В. Чередина

         А.Н. Шадрина