АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13016/19

28 октября 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   21 октября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            28 октября 2019 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н. А.

при ведении протокола судебного заседания секретаре Зыковым Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-13016/19 по иску общества с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы» ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

к товариществу собственников жилья «Магнит» ИНН 

<

***> ОРГН 1096195001638

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП 308616506700029, Государственная жилищная инспекция Ростовской области

о взыскании  ущерба, упущенной выгоды,

 

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 12.08.2019,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2019, после перерыва представитель ФИО4 по доверенности 09.01.2019;

от третьих лиц: представитель не явился, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Хорошие офисы" (далее также истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Магнит" (далее также ответчик, товарищество) с требованием о взыскании  реального ущерба в размере 72 052 рубля, упущенной выгоды в размере 162 000 рублей, расходов по оплате госпошлины в размере 7681 рублей, расходов по оплате строительно-технического исследования в размере 6 000 рублей, расходов по оплате юридических услуг в размере 30 000 рулей.

Представитель истца поддержал исковые требования, изложив правовую позицию по делу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Заслушаны объяснения лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16.10.2019.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца поддержал исковые требования, изложив правовую позицию по делу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований  в полном объеме.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21.10.2019.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель истца, возражал.

Суд отклонил ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы.

Заслушаны объяснения лиц, участвующих в деле.

Представитель истца поддержал исковые требования, изложив правовую позицию по делу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований  в полном объеме.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее.

В доверительном управлении ООО «Хорошие Офисы» (далее - истец) находится нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, 2-й этаж (двухэтажного здания), офис № 11 (комната № 47 на поэтажном плане БТИ), общей площадью 27 кв.м, на основании агентского договора № 32-БУ-08 от 28.05.2008г., заключенного между ООО «Офис Сервис» и собственником нежилого помещения ФИО1 Данное нежилое помещение было передано в хорошем состоянии, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 10.03.2015 г. Факт включения спорных помещений в агентский договор подтверждается дополнительным соглашением №4 от 10.03.2015.

Впоследствии, в результате реорганизации ООО «Офис Сервис», права и обязанности по указанным выше договорам перешли к ООО «Хорошие Офисы», согласно передаточному акту.

Согласно части 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Согласно пункту 1.1 агентского договора, принципал (ФИО1) передает на определенный срок принадлежащее ему имущество, а агент (ООО «Хорошие Офисы») обязуется совершать в интересах принципала юридические и иные действия по отношению к данному имуществу. Основной целью данного договора стороны считают максимальное извлечение материальной выгоды в интересах принципала путем сдачи переданного имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 2.1.1 агентского договора агент обязуется по поручению принципала сдавать в аренду переданные помещения, заключать договоры на обслуживание помещений.

Согласно дополнительному соглашению №5 от 01.12.2018 к агентскому договору стороны продлили срок действия договора до 31.12.2020, а также определили, что принципал поручает, а агент обязуется от своего имени и за счет принципала взыскивать с третьих лиц убытки, причиненные принципалу и его имуществу, указанному в пункте 1.2 агентского договора, а также совершать все необходимые действия, связанные с исполнением данного поручения.

Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о проведение судебной почерковедческой экспертизы в отношении дополнительного соглашения №4 от 10.03.2015 к агентскому договору на предмет давности выполнения подписей и оттисков печатей на дополнительном соглашении.

Вместе с тем, сомневаясь в дате фактического составления дополнительного соглашения №4, ответчик не заявил о его фальсификации.

Согласно требованиям статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также АПК РФ) единственным процессуально возможным основанием для исключения дополнительного соглашения №4 к агентскому договору является процедура рассмотрения заявления о фальсификации доказательства.

Более того, относимость дополнительного соглашения №4 от 10.03.2015 к обстоятельствам дела и соответствие давности его заключения дате, указанной в соглашении, подтверждаются актом приема-передачи спорных помещений от 10.03.2015,  а также заключенным агентом во исполнение условий дополнительного соглашения №4 от 10.03.2015 договором аренды нежилого помещения №1-УМГ-16 от 24.10.2016 и доказательствами его фактического исполнения, в том числе, оплатой арендатора. Принципал предприниматель ФИО1 также не заявил возражений относительно фактической даты заключения дополнительного соглашения №4 от 10.03.2015.

Следовательно, у суда отсутствует процессуальная необходимость  проверки давности составления дополнительного соглашения №4 от 10.03.2015, ввиду чего в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы отказано протокольным определением от 21.10.2019.

Собственники в многоквартирном доме обязаны выбрать способов управления многоквартирным домом, установленный статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).

Многоквартирным домом по ул.Максима Горького, 226/43 в г.Ростове-на-Дону управляет товарищество собственников жилья «Магнит».

В силу части 2 статьи 143.1 ЖК РФ  члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее -      обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно статье 36 ЖК РФ, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме) относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В помещении офис №11, комната №47 общей площадью 27 кв.м. по ул.Максима Горького, 226/43 в г.Ростове-на-Дону в полу появилась продольная трещина по длине всего офиса, часть трещины выходит в общий коридор, повреждение затронуло стены и потолок. В результате было повреждено напольное покрытие (линолеум), покрытие стен. Помимо этого, произошло обрушение потолка в офисе № 11, имеется трещина в потолке и в крыше здания, в связи с чем собственник был вынужден обратиться в Государственную жилищную инспекцию Ростовской области с жалобой.

26.07.2016 истцом был получен ответ Госжилинспекции области № 37/16372-05, согласно которому была осуществлена внеплановая выездная проверка, ТСЖ «Магнит» было привлечено к административной ответственности по ст.19.5 ч.24 КоАП РФ, а также выдано предписание о необходимости установки «маяков» на трещины и организации наблюдения за возможной прогрессией.

Согласно позиции истца, на сегодняшний день трещины в полу, потолке и крыше имеет постоянную динамику в сторону увеличения. Установленные «маяки» давно разошлись.

По договору аренды №1-УМГ-16 от 24.10.2016 спорные помещения переданы агентом ООО «Офис Сервис» в аренду ООО «Ореховая роща». Актом приема-передачи от 01.11.2016 помещения переданы арендатору. Дополнительным соглашением №1 от 07.11.2018 срок аренды установлен с 01.01.2019 по 30.11.2019.

01.10.2018 между истцом и арендатором ООО «Ореховая Роща» составлен акт залития спорного помещения, согласно которому залитие офиса произошло из-за трещины на потолке и кровле здания, в результате чего произошло обрушение потолка, было повреждено напольное покрытие (линолеум), покрытие стен.

Факт залития помещений также установлен актом от 13.11.2018, от 14.01.2019.

ТСЖ «Магнит» не участвовало в составлении актов, однако истец пояснил, что уведомил ответчика о составлении актов в телефонном режиме.

15.01.2019 арендатор ООО «Ореховая роща» уведомил истца о расторжении договора аренды в связи с протеканием потолка при любых осадках.

Соглашением от 31.01.2019 ООО «Хорошие офисы» и ООО «Ореховая роща» расторгли договор аренды №1-УМГ-16 от 26.10.2016 с 31.01.2019 в связи с регулярным протеканием крыши из-за трещины в потолке и кровле.

Претензией от 18.01.2019 истец требовал от ответчика устранить протекание крыши. Претензия на правления по почте 18.01.2019 (т.1 л.д.33).

Актом осмотра нежилого помещения от 08.07.2019 установлено фактическое наличие трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, следы деформаций и трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам, трещины, отклонения от вертикали отдельных участков стен. К акту осмотра от 31.07.2019 также приложены фотоснимки, а также описаны повреждения, согласно которым конструкция металлического дверного блока, установленного в смежной перегородке, отделяющей основное помещение от подсобного, находится в деформированном состоянии, при открытии и закрытии требуется значительное физическое усилие; конструкция перегородок подсобного помещения, выполненная из гипсокартонного листа, оклеенная обоями и окрашенная краской, имеет отклонение от вертикали, деформацию, сквозные трещины в местах соединения со смежными конструкциями; на поверхности пола с бетонным основанием от наружной стены вдоль смежной, соседней перегородки имеется трещина шириной более 30 мм в виде разрыва; на поверхности бетонного перекрытия в месте расположения соседнего офиса имеется трещина шириной раскрытия более 20 мм; на поверхности плит подвесного потолка имеются следы залития, пятна бурого цвета.

07.03.2019 истец повторно обратился в Госжилинспекцию области с жалобой на бездействия ТСЖ «Магнит».

Согласно представленному по запросу суда акту Госжилинспекции области от 11.04.2019  визуальным осмотром установлено, что в несущих кирпичных стенах автопарковки и нежилых помещениях, расположенных на втором и третьем этажах здания, имеются многочисленные вертикальные трещины с раскрытием до 20-28 мм, разрушается напольное покрытие, перекошены двери лестничных клеток.

С учетом вышеизложенного протекание крыши, трещины на потолке и кровле здания, причинили ущерб помещению истца. 

Согласно заключению специалиста ООО «Экспертиза недвижимости» № 1-1700-Э/2019 от 27.03.2019 стоимость ремонтно-восстановительных работ помещения истца составляет 72 052 рубля.

Согласно статье 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статья 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда предусматривает возмещение убытков согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее также Правила №491) в состав общего имущества включаются крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В соответствии с подпунктом «з» пункта 11 Правил №491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно подпункту «б» пункта 16 Правил №491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом).

В соответствии с пунктом 42 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (с изменениями и дополнениями) утвержден минимальный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 7 раздела III). Данный перечень, включает работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трешнн в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;         выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней; в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов: выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний; выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит; проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка кровли на отсутствие протечек; проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Согласно приложению №2 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" протечки в отдельных местах кровли должны быть устранены в течение одних суток.

Однако ответчик не предпринял все зависящие от него меры по незамедлительному устранению повреждений, работы и услуги по содержанию общего имущества из утвержденного перечня не оказал, восстановительные работы не произвел, все обращения истца оставил без ответа. Доказательств обратного ответчик в материалы дела не предоставил.

Таким образом, товарищество, надлежаще исполняя обязанности по содержание общего имущества в многоквартирном доме, должно было предпринять все необходмые меры для предотвращения повреждений в помещении истца в результате расхождения деформационного шва. Однако товарищество не представило в материалы дела доказательств тому, что совершало какие-либо действия, направленные на герметизацию трещин в стенах, перекрытиях здания. Фактически товарищество с 2016 года бездействовало по данному вопросу, что и привело к причинению убытков истцу, связанных с необходимостью восстановления принадлежащего ему помещения в части внутренних отделочных работ. Кроме того, из материалов дела следует, что причиной расторжения договора аренды являются постоянные протечки крыши, в связи с чем истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды от получения арендных платежей в сумме 162000 рублей. На момент рассмотрения настоящего спора помещение остается в непригодном для эксплуатации состоянии, что подтверждается фотоснимками.

По договору уступки права требования (цессии) от 27.03.2019 ФИО1 уступил истцу право требования возмещения ущерба в размере 72052 рубля к товариществу.

Доводы товарищества о незаконной перепланировке истцом помещения отклоняются судом. 

Согласно части 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В настоящем случае истец не произвел действий, определяемых как перепланировка. Возведенная истцом внутри помещения гипсокартонная перегородка перепланировкой помещения не является.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не опроверг надлежащими доказательствами факт возникновения повреждений в помещении истца по причине образования трещин в стенах и перекрытиях здания в целом в результате расхождения деформационного шва.

Доводы ответчика о том, что истец должен был осуществлять ремонт в помещении, учитывая наличие деформационного шва, не подтверждены доказательствами.

Кроме того, ответчик ошибочно полагает, что возникшие у истца реальные убытки и упущенная выгода подлежат отнесению на остальных собственников. В данном случае в причинении истцу заявленных убытков виновно товарищество, поскольку ненадлежаще осуществляло содержание и ремонт общего имущества собственников.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины, на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей, а также на оплату досудебного исследования в сумме 6000 рублей полежат отнесению на ответчика как подтвержденные документально, разумные и обоснованные.

Указанные обстоятельства позволяют определить состояние спорного объекта, стоимость восстановительного ремонта, противоправность действий причинителя вреда и наличие причинной связи между причиненным вредом и возникшими убытками.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с товарищества собственников жилья «Магнит» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы» 234052 рубля убытков, 7681 рубль судебных расходов по уплате государственной пошлины, 6000 рублей судебных издержек на досудебное исследование, 30000 рублей судебных издержек на оплату услуг представителя.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Жигало Н. А.