Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-97163/2021

02 февраля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  27 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  02 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Целищевой Н.Е., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 318784700056497, ИНН 

<

***>)

ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>), 2) санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург город, улица Новгородская, дом 20, лит. А, помещение 2-Н, ОГРН 

<

***>), 3) санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (191014, Россия, г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Литейный округ вн.тер.г., Маяковского ул., д. 19/15, литера А, помещ. 4-Н, ОГРН 

<

***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта 

 

при участии 

- от истца: ФИО3 (доверенность от 16.01.2023),

- от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 30.12.2022), 2) не явился, извещен, 3) ФИО5 (доверенность от 09.01.2023),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), санкт-петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), санкт-петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Меншиковский проспект, д. 19, литера А, пом. 2-Н, с кадастровым номером 78:10:0005225:1845, установленной на основании отчета об оценке ГУП ГУИОН от 26.08.2021 № КО790/00101/2021 в размере 3 100 000 руб.; об обязании Комитета в лице Учреждения заключить с истцом договор купли-продажи указанного объекта по цене, соответствующей его рыночной стоимости и определенной в ходе рассмотрения дела. 

В судебном заседании 05.04.2022 представитель ГУП ГУИОН заявил ходатайство о замене в порядке процессуального правопреемства ГУП ГУИОН на санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН) в связи с реорганизацией. 

Определением, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании 05.04.2022, суд удовлетворил данное ходатайство; полный текст определения изготовлен 06.04.2022.

Определением от 14.06.2022 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту акционерного общества (далее – АО) «Региональное управление оценки» ФИО6, поставил перед экспертом следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый номер 78:10:0005225:1845, расположенного по адресу: 195273, Санкт-Петербург, Меншиковский проспект, дом 19, литера А, помещение 2-Н, по состоянию и в ценах на 13.07.2021?

Отводов эксперту, кандидатура которого предложена экспертной организацией, сторонами не заявлено. 

В связи с назначением экспертизы производство по делу было приостановлено до окончания срока проведения экспертизы.

От АО «Региональное управление оценки» в материалы дела поступило заключение эксперта № 14/06/2022-1 от 17.11.2022. 

Определением (протокольным) от 13.12.2022 производство по делу возобновлено.

Учреждение, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы, изложенные в отзывах.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее. 

Как видно из материалов дела, в соответствии с распоряжением Комитета от 06.09.2021 № 2095-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Меншиковский проспект, д. 19, литера А пом. 2-Н» (далее – Распоряжение № 2095-рз) истцу направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по указанному адресу с кадастровым номером 78:10:0005225:1845.

Распоряжением № 2095-рз цена продажи объекта определена в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.08.2021 № КО790/00101/2021, выполненным ГУП ГУИОН, в размере 3 100 000 руб.

Истец, полагая, что указанная цена является завышенной и не соответствует рыночной стоимости выкупаемого помещения, направил в Учреждение протокол разногласий, предложив установить цену продажи объекта в соответствии с отчетом № 90/21 от 27.09.2021, выполненным ООО «Аналитик», в размере 1 235 000 руб.

Письмом от 07.10.2021 № 04-18-50032/21-0-1 Учреждение сообщило предпринимателю о том, что изменение цены объекта не входит в его полномочия и не представляется возможным.

Указав в иске на то, что заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 159-ФЗ), для Комитета/Учреждения является обязательным и возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, определение рыночной стоимости объекта следует производить на дату получения уполномоченным органом заявления предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть в данном случае по состоянию на 13.07.2021.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки на предмет установления рыночной стоимости помещения по состоянию на 13.07.2021.

Согласно заключению № 14/06/2022-1 от 17.11.2022, выполненному экспертом АО «Региональное управление оценки» ФИО6, рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый номер 78:10:0005225:1845, расположенного по адресу: 195273, Санкт-Петербург, Меншиковский проспект, дом 19, литера А, помещение 2-Н, по состоянию и в ценах на 13.07.2021 составляет 2 600 000 руб.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. 

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы. 

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона. 

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу. 

Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего заключение № 14/06/2022-1 от 17.11.2022, подтверждены представленными в дело документами, которые исследованы судом при назначении экспертизы. 

Заключение № 14/06/2022-1 от 17.11.2022 подписано экспертом, предупрежденным судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающий ответ на поставленный перед экспертом вопрос.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах эксперта явных противоречий, заключение № 14/06/2022-1 от 17.11.2022 признано судом допустимым и достоверным доказательством; основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют; выводы эксперта документально не опровергнуты. 

Мотивированных возражений относительно выводов эксперта, изложенных в заключении № 14/06/2022-1 от 17.11.2022, сторонами заявлено не было, доказательств, опровергающих соответствие цены объекта, определенной по результатам судебной экспертиза, рыночной стоимости этого помещения по состоянию на 13.07.2021, не представлено.

При таком положении суд, руководствуясь статьями 445, 446 ГК РФ, статьей 3 Закона N 159-ФЗ, статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств, пришел к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы и указанной в заключении № 14/06/2022-1 от 17.11.2022 (2 600 000 руб.).

Вместе с тем суд не нашел оснований для удовлетворения иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, установленной отчетом ГУП ГУИОН в размере 3 100 000 руб. ввиду следующего.

Ходатайства о проведении судебной экспертизы по вопросу достоверности отчета об оценке, составленного ГУП ГУИОН, истец в ходе рассмотрения дела не заявил.

Иных надлежащих доказательств, подтверждающих недостоверность отчета об оценке, выполненного ГУП ГУИОН, истец также не представил (статья 65 АПК РФ).

При этом результат оценки эксперта АО «Региональное управление оценки», положенный судом в основу решения об урегулировании возникшего между сторонами разногласия о выкупной цене помещения, сопоставим с результатом оценки рыночной стоимости, определенной в отчете ГУП ГУИОН, расхождения являются допустимыми для оценки в интервале цен.

Несогласие истца с суммой выкупа, определенной отчетом об оценке, не является основанием полагать данный отчет недостоверным. 

Более того, как следует из искового заявления, истец, по сути, не оспаривает достоверность отчета об оценке, выполненного ГУП ГУИОН, в частности, его соответствие требованиям Закона № 135-ФЗ, а оспаривает лишь рыночную стоимость, определенную в указанном отчете, противопоставляя данному отчету иной отчет оценщика.

Между тем само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, действовавший на момент подготовки ГУП ГУИОН оспариваемого отчета, прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Законом № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. 

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Законом № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). 

Приведенная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302.

Однако несоответствие подготовленного ГУП ГУИОН отчета положениям законодательства об оценочной деятельности судом при рассмотрении настоящего дела не установлено.

При таком положении иск в указанной части удовлетворению не подлежит.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на Комитет, не в пользу которого принят судебный акт.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН  

<

***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 318784700056497) договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:10:0005225:1845, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Меншиковский проспект, д. 19, литера А, пом. 2-Н, по цене 2 600 000 руб. 

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.