Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-9176/20

03 августа 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 09 июля 2020

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2020

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400066, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 344401001) к

Обществу с ограниченной ответственностью "Нерна" (140000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 502701001, Конкурсный управляющий: ФИО2)

третьи лица:

- конкурсный управляющий ООО «Нерна»  ФИО2 (305001, 

<

...>)

- ПАО «Промсвязьбанк» (109052, 

<

...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Нерна» со следующими требованиями:

Взыскать      в      пользу      департамента      муниципального      имущества администрации  Волгограда с  ООО  «Нерна»  долг по  арендной  плате  за период  с 01.07.2019 г. по 30.11.2019 г. в сумме 1 752 742,40 рублей и неустойку за период с 11.07.2019 г. по 30.11.2019 г. в сумме 142 673,23 рублей, а всего 1 895 415,63 рублей.

Истец просил рассмотреть дело в отсутствие представителей.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором против его удовлетворения возражал.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о дате и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Звезда Поволжья» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.09.2007 № 7720, в соответствии с п. 1.1 (в редакции изменения от 31.03.2008) которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды до 31.10.2049 года земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 5-15-29, кадастровый номер 34:34:050024:0044, площадью 37 554 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. им. Неждановой.

Согласно п. 1.3 договора участок предназначен для эксплуатации центра технического обслуживания «Мерседес» в составе трехэтажного кирпичного административно-бытового здания и двухэтажного здания станции технического обслуживания, одноэтажного кирпичного здания котельной с пристройкой, одноэтажного кирпичного здания мойки, одноэтажного кирпичного производственного здания автомастерской.

Согласно п. 1.4 договора на участке имеются центр технического обслуживания «Мерседес» в составе трехэтажного кирпичного административно-бытового здания и двухэтажного здания станции технического обслуживания, одноэтажного кирпичного здания котельной с пристройкой, одноэтажного кирпичного здания мойки, одноэтажного кирпичного производственного здания автомастерской.

Как указывает истец и не оспаривают иные лица, участвующие в деле, МУ «Городской информационный центр» предоставлена справка от 30.11.2007 № 4485/АС о присвоении постоянного адреса объекту, расположенному по адресу: ул. им. Неждановой. Присвоенный адрес - ул. им. Неждановой, 6а.

Согласно п. 2.2 договора арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.8 раздела 2 настоящего договора.

Пунктом 2.4 договора (в редакции изменения от 28.05.2008) предусмотрено, что перечисление арендной платы производится ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10-го числа текущего месяца.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН по состоянию на 30.06.2020, ответчику на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Россия, 

<

...>:

- здание с кадастровым номером 34:34:050024:169, площадью 247.8 кв.м,

- здание с кадастровым номером 34:34:050024:170, площадью 2913 кв.м,

- объект незавершенного строительства 34:34:050024:171, площадью 540.4 кв.м,

- помещение с кадастровым номером 34:34:050024:173, площадью 1232.4 кв.м,

- помещение с кадастровым номером 34:34:050024:174 площадью 153.2 кв.м,

- помещение с кадастровым номером 34:34:050024:175, площадью 286.4 кв.м,

- помещение с кадастровым номером 34:34:050024:176, площадью 2370 кв.м,

- помещение с кадастровым номером 34:34:050024:177, площадью 796.1 кв.м,

- помещение с кадастровым номером 34:34:050024:178, площадью 160.8 кв.м,

- помещение с кадастровым номером 34:34:050024:179, площадью 385.5 кв.м.

Из искового заявления также следует, что ПАО «Промсвязьбанк» на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 34:34:050024:170, площадью 2 913 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Произведя расчеты используемой ответчиком площади земельного участка исходя из условий договора аренды и площади принадлежащих ответчику объектов недвижимости, полагая, что к ответчику перешли права и обязанности ООО «Звезда Поволжья» по договору аренды, в том числе по уплате арендных платежей пропорционально общей площади принадлежащих ответчику объектов недвижимости, которые он не выполняет, истец обратился к нему с претензией от 07.11.2019, содержащей требование погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам.

Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 1 Закона Волгоградской области от 26.12.2016 № 136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется администрацией Волгограда.

Согласно положению о Департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утв. решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585, Департамент осуществляет полномочия собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочиями продавца, арендодателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу ч. 2 данной статьи при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В этой связи, поскольку ООО ««Нерна» стало собственником недвижимости, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050024:0044 по адресу: Россия, 

<

...>, постольку к нему перешли обязательства по договору аренды по уплате арендных платежей пропорционально его доли в праве аренды, а потому ООО «Нерна» является надлежащим ответчиком по данному делу.

Судом признаются несостоятельными доводы конкурсного управляющего ООО «Нерна» о том, что согласно выписке из ЕГРН от 11.10.2019 за ответчиком зарегистрированы лишь 4 объекта недвижимого имущества, при том только два из них (объекты незавершенного строительства) расположены на спорном земельном участке.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 66 АПК РФ).

Как указывалось ранее, в материалы дела истцом представлены выписки из ЕГРН по состоянию на 30.06.2020, а, следовательно, информация, представленная в них, является актуальной по сравнению со сведениями, содержащимися в выписке от 11.10.2019.

Кроме того, ответчик не представил доказательств, что сведения, содержащиеся в представленных истцом выписках, являются недостоверными, а также доказательств того, что указанные в данных выписках объекты недвижимости не принадлежат ответчику.

Согласно акту осмотра от 07.07.2020, составленному специалистом отдела муниципального земельного контроля ФИО3, на частично огороженном земельном участке с кадастровым номером 34:34:050024:0044 по ул. им. Неждановой в Ворошиловском районе Волгограда имеется: здание с вывесками «Автомобильный центр «Волго-град», «Центр автоэстетики «Автоблеск34», «Автосервис «Звезда Поволжья»; кирпичное здание; кирпичное здание с пристройкой и частично разрушенной частью; металлический навес; кирпичное строение; строение (туалет); частично разрушенное кирпичное здание; кирпичное здание с незавершенной строительством частью; кирпичное здание; кирпичное здание с кирпичной пристройкой; кирпичное здание с кирпичной пристройкой; кирпичное строение; кирпичное строение; здание; здание с вывесками «Кузовной ремонт, покраска авто», «GT service» авторемонт, тюнинг»; 3 бетонных гаражных бокса, ГРПШ, металлический вагончик, смотровые вышки, металлическая будка (сторожка).

Суд также отклоняет как документально не подтвержденный и противоречащий материалам дела довод ответчика о том, что точная площадь объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке, не определена.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п. 2.7 и 2.8 договора размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Размер арендной платы за период с 01.07.2019 по 30.11.2019 определен истцом в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области № 89-п от 26.02.2018 по формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

С учетом указанных норм и положений договора, а также используемой ответчиком площади земельного участка, рассчитанной исходя из условий договора аренды и площади принадлежащих ответчику объектов недвижимости, истцом представлен расчет задолженности ответчика по арендной плате за период  с 01.07.2019 г. по 30.11.2019 г. в сумме 1 752 742,40 рублей.

Проверив представленный истцом расчет, суд признает его правильным. Контррасчет ответчиком в материалы дела не представлен.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.07.2019 г. по 30.11.2019 г. в сумме 142 673,23 рублей.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства.

В соответствии с п. 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Ответчиком ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по  арендной  плате  за период  с 01.07.2019 г. по 30.11.2019 г. в сумме1 752 742,40 рублей и неустойки за период с 11.07.2019 г. по 30.11.2019 г. в сумме142 673,23 рублей, а всего 1 895 415,63 рублей подлежит удовлетворению.

Суд отклоняет довод конкурсного управляющего о том, что требования истца по периоду после 31.10.2019 и превышающие указанную в претензии сумму задолженности подлежат оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора по следующим причинам.

В п. 15 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) разъяснено, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованиям, которые были изменены после подачи иска в порядке ст. 49 АПК РФ, например, в случае частичного погашения ответчиком образовавшейся задолженности, увеличения размера требований путем добавления нового расчетного периода либо в связи с увеличением количества дней просрочки, не требуется, если такой порядок был соблюден в отношении первоначально заявленных требований.

Взыскание неустойки и процентов не предполагает предварительного обращения к ответчику с требованиями об уплате пеней в том размере и за тот период, которые указаны в иске. Достаточно предъявить претензию с требованием о взыскании долга и пеней, поскольку сам факт предъявления претензии в связи с неисполнением обязательства является основанием для последующего предъявления иска.

При этом требования в части долга и пеней могут быть увеличены или уменьшены после направления претензии, а также в дальнейшем - после подачи иска в порядке ст. 49 АПК РФ, например, в случае увеличения количества дней просрочки либо частичного погашения ответчиком образовавшейся задолженности.

Таким образом, поскольку истцом в претензии были указаны обстоятельства, на которых основываются требования, и содержалась ссылка на пункты договора аренды, в соответствии с которыми определена задолженность, ненаправление претензии в отношении увеличенных требований не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Суд отмечает, что согласно общедоступной информации, размещенной в системе «Картотека арбитражных дел», определением Арбитражного суда Московской области от 24.06.2019 по делу № А41-53147/19 заявление публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» о признании общества с ограниченной ответственностью «НЕРНА» несостоятельным (банкротом) принято к производству Арбитражного суда Московской области, возбуждено производство по делу о банкротстве должника.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Судам при применении данной нормы необходимо учитывать, что в силу статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), бюджетным законодательством Российской Федерации (в связи с предоставлением бюджетного кредита юридическому лицу, выдачей государственной или муниципальной гарантии и т.п.).

Таким образом, в качестве текущего платежа может быть квалифицировано только то обязательство, которое предполагает использование денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.

В п. 2 названного постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Истцом предъявлены требования о взыскании суммы задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2019 г. по 30.11.2019 и неустойки за период с 11.07.2019 г. по 30.11.2019 г., то есть за периоды, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве ответчика, в связи с чем данные требования являются требованиями по текущим платежам.

В соответствии с п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» кредиторы по текущим платежам не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве, и их требования подлежат предъявлению в суд в общем порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, вне рамок дела о банкротстве (пункты 2 и 3 статьи 5 Закона).

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда с ООО «Нерна» долг по арендной плате  за период  с 01.07.2019 г. по 30.11.2019 г. в сумме 1 752 742,40 рублей и неустойку за период с 11.07.2019 г. по 30.11.2019 г. в сумме 142 673,23 рублей, а всего 1 895 415,63 рублей.

2. Взыскать с ООО «Нерна» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 954 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья                                                         О.А. Кузьмина