АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-14113/2023

г. Оренбург

27 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена       13 января 2025 года

В полном объеме решение изготовлено        27 января 2025 года

       Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Я.И.Крысовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

       акционерного общества «Санаторий – профилакторий «Солнечный», г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

       к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

       о разрешении разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 16-/л-33юр от 18.02.2016 (с учетом уточнений)

       с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга.

       В судебном заседании участвуют представители сторон:

       от истца: ФИО1 - представитель по доверенности от 05.08.2023, паспорт; ФИО2 – представитель по доверенности от 01.02.2023, паспорт; 

        от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 19.05.2022, паспорт; (участвует он-лайн)

       от третьего лица: представитель не явился, извещен.

       Акционерное общество «Санаторий – профилакторий «Солнечный» обратилось в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 16-/л-33 юр от 18.02.2016, согласовав приложение № 1 к указанному дополнительному соглашению  в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», а именно просит суд  учесть принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков  (с учетом уточнения от 06.11.2024, принятого протокольным определением от 10.12.2024).

      Определением от 24.01.2024  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга.

      Третье лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по юридическому адресу, что подтверждается почтовой корреспонденций, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителя не направило.

       В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

       До начала судебного заседания  от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, с приобщением к материалам дела дополнительных документов: распоряжение главы г. Оренбурга № 4006-Р от 09.09.2023.

      Уточнение исковых требований принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

      Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление. Просит суд урегулировать разногласия между сторонами  при заключении дополнительного соглашения к договору аренды  в редакции Территориального управления.        Расчет  арендной  платы в  отношении  АО «Санаторий - профилакторий «Солнечный» просит согласовать в соответствии с п. 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 на основании отчета о рыночной стоимости   права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.  

       В обоснование своей редакции спорного условия Территориальное управление представило отчет «Южно-Уральской оценочной компании» № 395-Н/2022 от 18.11.2022, согласно которому рыночная стоимость арендной платы в год в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:34 составляет 2 091 000 руб.  

        От департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга  отзыв на исковое заявление не поступил.

        Истец, ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

        При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

         В соответствии с актом на право пользования землей A-I №677937 (peг. № 535) от 05.11.1987 предприятию «Оренбургэнергоспецремонт» (обособленное подразделение ОАО «Оренбургэнерго») в бессрочное и бесплатное пользование предоставлен земельный участок 4,09 га в границах согласно плану землепользования. Земля предоставлена для пионерского лагеря «Энергетик» (л.д. 47-54).

       Распоряжением главы города Оренбурга от 09.09.2003 № 4006-р прекращено право предприятия «Оренбургэнергоспецремонт» бессрочного пользования земельным участком в урочище «Дубки» площадью 4,09га.  Свидетельство на право бессрочного пользования землей от 05.11.1987 серия А-I № 677937 признано утратившим силу.

       Пунктом 5  Распоряжения  № 4006-р  ОАО «Оренбургэнерго» предоставлен на условиях договора аренды земельный участок площадью 37424 кв.м. в урочище «Дубки», с разрешенным использованием: размещение базы отдыха «Энергетик». Категория земель: земли поселений до 01.08.2004.  

        Разногласия у  лиц, участвующих в деле, относительно того обстоятельства,  что на основании данного распоряжения был заключен договор аренды  земельного участка с ОАО «Оренбургэнерго» отсутствуют.

        26.08.2004 года в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица ОАО «Санаторий-профилакторий «Солнечный».

       Основанием для создания ОАО «Санаторий-профилакторий Солнечный» явилось решение учредителей, оформленное   протоколом № 1  от  12.08.2004  и договор о создании ОАО «Санаторий - профилакторий «Солнечный». 

        На основании данных документов ОАО «Оренбургэнерго» в качестве оплаты уставного капитала передало по акту приема-передачи имущества от 30.11.2004 следующие здания, составляющие в комплексе детский оздоровительный лагерь «Энергетик»:

       - одноэтажное здание спального корпуса, литер А7 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-253 от 14.03.2005 (пункт № 4 акта);

       - одноэтажное здание спального корпуса, литер А8 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-252 от 14.03.2005 (пункт № 5 акта);

       - одноэтажное здание спального корпуса, литер А9 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-251 от 14.03.2005 (пункт № 6 акта);

       - одноэтажное здание спального корпуса, литер А10 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-250 от 14.03.2005 (пункт № 7 акта );

       - одноэтажное здание спального корпуса, литер АН (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-261 от 14.03.2005 (пункт № 8 акта);

       - одноэтажный склад, литер В5 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-257 от 14.03.2005 (пункт № 9 акта);

       - одноэтажный медицинский пункт, литер А6 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-254 от 14.03.2005 (пункт № 10 акта);

        - одноэтажный дом сторожа, литер А2А17 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-262 от 14.03.2005 (пункт № 11 акта);

       - одноэтажный склад, литер Г15 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-260 от 14.03.2005 (пункт № 12 акта);

       - одноэтажное здание столовой, литер А4А5 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-263 от 14.03.2005 (пункт № 13 акта);

       - одно-двухэтажное здание бассейна, литер В4В2ВЗ (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-259 от 14.03.2005 (пункт № 14 акта);

        - двух-трёхэтажное здание столовой с подвалом, литер ВВ1 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-258 от 14.03.2005 (пункт № 15 акта);

       - двухэтажное здание спального корпуса с подвалом, литер А1 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-255 от 14.03.2005 (пункт № 16 акта );

       - трёхэтажное здание спального корпуса, литер А (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-256 от 14.03.2005 (пункт № 17 акта);

       - двухэтажное здание спального корпуса с подвалом, литер А12 (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-249 от 14.03.2005 (пункт № 18 акта (л.д. 80-83).

       Распоряжением главы города Оренбурга от 14.06.2005 № 3293-р  на основании ст. 35 и ст. 36  Земельного кодекса РФ  обществу «Санаторий-профилакторий «Солнечный» утверждены границы земельного участка площадью 37424 кв.м. для предоставления в аренду по адресу: г. Оренбург урочище «Дубки» в соответствии с топографической съемкой согласованной Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга, с разрешенным использованием: размещение базы отдыха «Энергетик». Категория земель: земли поселений. Кадастровый номер земельного участка: 56:44:02:38001:0034.

       На основании указанного распоряжения с  ОАО «Санаторий-профилакторий «Солнечный» был заключен договор аренды указанного земельного участка, который в дальнейшем перезаключался. 

       18.02.2016 между департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Санаторий-профилакторий «Солнечный» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16/л-33юр (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 37424 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0238001:34, с разрешенным использованием: размещение базы отдыха «Энергетик», с местоположением: г. Оренбург, урочище «Дубки» (пункт 1.1 договора). 

       Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).

       Земельный участок передается до 18.02.2031 (пункт 1.4 договора).

      Арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка в размере согласно расчету арендной платы.

       Размер арендной платы меняется в одностороннем порядке в связи и  изменением федеральных законов,  иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации и иных нормативных правовых актов субъект Российской Федерации - Правительства Оренбургской области, органами местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

       Кроме того, арендная плата подлежит изменению в  связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

        Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в п. 2.3 договора, изменяемся в одностороннем порядке арендодателем путем увеличения расчета арендной платы на размер уровня инфляции, установленною в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год к плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередною финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор.

         По указанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

         Арендная плата вносится арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на расчетный период (пункт 2.1 договора).

         Арендная плата вносится ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре, не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 2.2 договора).

         Стороны установили, что условия настоящего договора, в т.ч. по арендной плате, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ применяются к отношениям, возникшим с 18.02.2016 г.

         30.09.2022 на основании пункта 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также на основании обращения по заявлению ТУ Росимущсства в Оренбургской области, Управлением Росреестра по Оренбургской области зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:34.

       Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.09.2022 земельный участок площадью 37424+/-68, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: размещение базы отдыха «Энергетик», кадастровый номер 56:44:023800:34; местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, урочище «Дубки» принадлежит на праве собственности Российской Федерации, запись регистрации № 56:44:0238001:34-56/217/2022-2 на основании государственного акта на право пользования землей, серия А-I  № 677937, выдан 05.11.1987.

       ТУ Росимущества в Оренбургской области в связи с регистрацией права собственности на вышеуказанный земельный участок направило в адрес истца письмо исх. № 56-СК-03/1672 от 03.10.2022 о необходимости обращения с заявлением о замене стороны по договору аренды № 16/л-33юр от 18.02.2016.

       07.10.2022 в адрес ТУ Росимущества в Оренбургской области от АО «Санаторий-профилакторий «Солнечный» поступило заявление о замене стороны арендодателя по вышеуказанному договору.

        В адрес истца ТУ Росимущества в Оренбургской области был направлен проект дополнительного соглашения № 976 от 01.02.2023 к договору аренды земельного участка от 18.02.2016 № 16/л-33юр в следующей редакции:

        Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, именуемое в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны,

         и Акционерным обществом «Санаторий-профилакторий «Солнечный» (ИНН 

<

***>), именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, договорились о нижеследующем:

        1. В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:34 (номер государственной регистрации права собственности РФ № 56:44:0238001:34-56/217/2022-2 от 30.09.2022) внести в договор аренды земельного участка от 18.02.2016 №16/л-33юр (далее по тексту - Договор) следующие изменения:

         1.1.Преамбулу Договора изложить в следующей редакции:«Территориальное   управление   Федерального   агентства   по   управлению государственным имуществом в Оренбургской области, в лице руководителя ФИО4, действующего на основании Положения, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 278 от 29.09.2009 года, Приказа Министерства Финансов Российской Федерации от 18.02.2021 №211л/с, именуемое в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны,

           и Акционерным обществом «Санаторий-профилакторий «Солнечный» (ИНН 

<

***>), в лице И.о. генерального директора ФИО5, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», заключили настоящий договор о нижеследующем:

          1.2.Раздел 1 Договора «Предмет договора» дополнить п. 1.5 следующего содержания: «п. 1.5 На земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности АО «Санаторий-профилакторий «Солнечный»:

          -здание спального корпуса с кадастровым номером 56:44:0000000:30736, назначение: нежилое, площадью 1119,2 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-249 от 14.03.2005);

         -склад с кадастровым номером 56:44:0000000:30751, назначение: нежилое, площадью 38,1 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-260 от 14.03.2005);

         -здание столовой с кадастровым номером 56:44:0000000:30749, назначение: нежилое, площадью 2781,9 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-258 от 14.03.2005);

         -здание спального корпуса с кадастровым номером 56:44:0000000:30739, назначение: нежилое, площадью 55,9 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-250 от 14.03.2005);

         -здание спального корпуса с кадастровым номером 56:44:0000000:30733, назначение: нежилое, площадью 56,1 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-252 от 14.03.2005);

        -здание спального корпуса с кадастровым номером 56:44:0000000:30778, назначение: нежилое, площадью 54,5 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-253 от 14.03.2005);

        -здание спального корпуса с кадастровым номером 56:44:0000000:30738, назначение: нежилое, площадью 900 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-256 от 14.03.2005);

       -здание спального корпуса с кадастровым номером 56:44:0000000:30764, назначение: нежилое, площадью 55,9 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-261 от 14.03.2005);

       -здание бассейна с кадастровым номером 56:44:0000000:30777, назначение: нежилое, площадью 295,3 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-259 от 14.03.2005);

       -склад с кадастровым номером 56:44:0000000:30732, назначение: нежилое, площадью 165,3 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-257 от 14.03.2005);

        -здание спального корпуса с кадастровым номером 56:44:0000000:30735, назначение: нежилое, площадью 56,1 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-251 от 14.03.2005);

        -здание спального корпуса с кадастровым номером 56:44:0000000:30779, назначение: нежилое, площадью 1099,6 кв.м., адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, база отдыха «Энергетик» (номер государственной регистрации права собственности №56-56-01/007/2005-255 от 14.03.2005)».

        1.3. Раздел 2 Договора «Арендная плата» изложить в следующей редакции: «2.1. Годовой размер арендной платы за Участок определен в Приложении № 1 к Договору и является его неотъемлемой частью.

        2.2. Годовой размер арендной платы по договору определен в соответствии с постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и приказом Минэкономразвития России от 14.01. 2011 г. № 9 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящиеся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов».

         2.3.    Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год, при изменении методики расчета арендной платы, установленной постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Размер арендной платы исчисляется Арендатором самостоятельно без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

        Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления Арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Уведомление может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для Арендатора. Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

         2.4.    Расчетным периодом по настоящему договору является год. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально путем перечисления денежных средств: 1, 2, 3 квартале - до 10 числа следующего за отчетным кварталом месяца, за 4-й квартал до 15 ноября текущего года.

         Первый платеж арендной платы производится в течение 30 дней со дня подписания договора аренды.

         Арендатор обязан указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

         Арендная плата вносится Арендатором на расчетный счет УФК по Оренбургской области, (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области) р/с 

<

***>, к/с 40102810545370000045, ОТДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГ БАНКА РОССИИ//УФК по Оренбургской области, ИНН 

<

***>; КПП 561001001; БИК 015354008; код 167 111 05021 01 6000 120; ОКТМО 53701000.

         Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств со счета Арендатора на расчетный счет, указанный в п. 2.5. (согласно реквизитам, указанным в настоящем Договоре).

         Не использование Участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

         В случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации».

         1.4. п. 5.1. Договора изложить в следующей редакции: «При несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы (Приложение № 1) Договора, Арендатору начисляется пеня из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки».

       2.Обязанность по перечислению арендных платежей в федеральный бюджет по договору аренды земельного участка от 18.02.2016 №16/л-33юр возникает у АО «Санаторий-профилакторий «Солнечный» с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации на арендуемый земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:34 с 30.09.2022.

        3.Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения Сторон, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ возникшие с 30.09.2022.

        Принять с 30.09.2022 Расчет арендной платы (Приложение 1 к договору аренды земельного участка от 18.02.2016 №16/л-33юр) в редакции дополнительного соглашения № 976 от 01.02.2023.

         Приложением к дополнительному соглашению явился расчет арендной платы (Приложение № 1 к договору аренды от 18.02.2016  № 16/л-33юр в редакции дополнительного соглашения № 976  от 01.02.2023)

      Приложение № 1 изложено в следующей редакции:

«Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы в год №395-Н/2022 от 18.11.2022.

Площадь з.у.

Рыночная стоимости арендной платы за год, руб.

37424

2 091 000

       За период с 30.09.2022 по 31.12.2022 - 2091000/365*93 = 532 775,34 руб.

       За 2023 год - 2 091 000 руб.

       Итого к оплате за период с 30.09.2022 по 31.12.2023 - 2 623 775,34 руб.».

        Не согласившись с размером арендной платы, АО «Санаторий-профилакторий «Солнечный» 17.07.2023 в адрес территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Оренбургской области направило протокол разногласий к дополнительному соглашению № 976 от 01.02.2023 к договору аренды. Размер  годовой арендной платы общество посчитало завышенным, сослалось на иной отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы (200 349 руб.  в год).

       Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Оренбургской области отказало в подписании протокола разногласий со ссылкой на то, что расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы № 395 Н/2022 от 18.11.2022 соответствует нормам действующего законодательства, является законным и обоснованным (письмо от 07.08.2023 № 56-НБ-03/5352).

          Наличие возникших неурегулированных разногласий при заключении дополнительного договора между истцом и ответчиком явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

            В ходе судебного разбирательства истцом были уточнены исковые требования, просит урегулировать разногласия в следующей редакции:  

Пункт договора

Редакция

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области

Редакция Акционерного общества «Санаторий - профилакторий «Солнечный»

Пункт 1.1.

Преамбулу Договора изложить в следующей редакции: «Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, в лице руководителя ФИО4, действующего на основании Положения, утвержденного Приказом    Федерального    агентства    по    управлению государственным имуществом № 278 от 29.09.2009 года, Приказа Министерства Финансов Российской Федерации от 18.02.2021      №211 л/с,     именуемое     в     дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны,

и Акционерное общество «Санаторий-профилакторий «Солнечный» (ИНН 

<

***>), в лице И.о. генерального директора ФИО5, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», заключили настоящий договор о нижеследующем».

Преамбулу Договора изложить в следующей редакции: «Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, в лице руководителя ФИО4, действующего на основании Положения, утвержденного Приказом    Федерального    агентства    по    управлению государственным имуществом № 278 от 29.09.2009 года, Приказа Министерства Финансов Российской Федерации от 18.02.2021     №211л/с,     именуемое     в     дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны,

и Акционерное общество «Санаторий-профилакторий «Солнечный»,   в   лице   И.о.   генерального   директора ФИО6, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, договорились о нижеследующем:

Приложение № 1 к договору аренды земельного участка

«РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Арендатор:

АО «Санаторий-профилакторий «Солнечный»

Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы в год №395-Н/2022 от 18.11.2022.

Площадь з.у.

Рыночная стоимость арендной платы за год, руб.

37424

2 091 000

За период с 30.09.2022 по 31.12.2022 - 2091000/365*93 = 532 775,34 руб.

За 2023 год - 2 091 000 руб.

Итого к оплате за период с 30.09.2022 по 31.12.2023  -2 623 77534 руб.»

«РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Арендатор:

АО «Санаторий-профилакторий «Солнечный»

Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Площадь з.у.

Рыночная стоимость арендной платы за год, руб.

37424

736 291,02

За период с 30.09.2022 по 31.12.2022 - 768024,34/365*93 195 688,40 руб.

За 2023 год - 736 291,02 руб.

За 2024 год - 736 291,02 руб.

Итого к оплате за период с 30.09.2022 по 31.12.2024 1 668 270,44 руб.»

       Истец пояснил, что стоимость арендной платы определена исходя из  кадастровой стоимости и двукратной ставки (1,5% х 2) земельного налога.

Разногласий по  увеличению размера ответственности,  изменению порядка оплаты арендной платы (с ежемесячного на поквартальный), применения положений ст. 425  ГК РФ (распространение условий договора на отношения сторон, начиная с даты регистрации права собственности РФ, т.е. с 30.09.2022) при заключении дополнительного соглашения у истца и ответчика не имеется, что отражено в уточненных  исковых требованиях.

Территориальное управление в судебном заседании возражений по изменению преамбулы договора не представило.

        Таким образом, при заключении указанного дополнительного соглашения между сторонами возник спор относительно размера арендной платы.

          Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд приходит к следующим выводам.

Из искового заявления следует, что данный спор был  квалифицирован истцом как преддоговорной, а исковое заявление подано в соответствии со статьей 445 ГК РФ.

          В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Согласно п. 2 в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Между тем, приведенные нормы позволяют прийти к выводу о том, что преддоговорной спор может возникнуть только на стадии заключения договора. Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка № 16/л-33юр от 18.02.2016 заключен, то данное обстоятельство исключает возможность рассмотрения преддоговорного спора между сторонами в соответствии со статьей 445 ГК РФ. 

Между сторонами отсутствуют разногласия относительно того обстоятельства, что с момента регистрации права государственной собственности РФ на земельный участок на стороне арендодателя произошла перемена лиц в обязательстве в силу закона и арендодателем по договору от имени РФ выступает территориальное управление Росимущества в Оренбургской области. 

В связи с чем, рассматриваемый спор является спором о внесении изменений в уже заключенный договор, при рассмотрении которого подлежат применению нормы статей 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заключение дополнительного соглашения к договору  при смене собственника также не является обязательным.

        В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора (в настоящем случае дополнительного соглашения к договору), на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

         В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что  на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения   соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

         Поскольку ответчик в судебном заседании на вопрос суда  выразил волю на рассмотрение их разногласий в судебном порядке,  суд рассматривает исковые требования по существу.

         В настоящем случае спор касается изменения цены после заключения договора.

         Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73) в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.   

          Как разъяснено в  п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Вместе с тем, согласно  п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ  порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной   собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, только если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами. 

         Если определенный уровень размера арендной платы за пользование публичными земельными участками установлен законом, например, Законом № 137-ФЗ, такие ставки являются обязательными при определении размера арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 7).

        Пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"  закреплено правило об определении арендной платы всех публичных земель в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования.

        В Земельном кодексе и Законе № 137-ФЗ отсутствуют нормы, ограничивающие права арендаторов публичных земельных участков на применение льготной платы, установленной данным Законом, в зависимости от срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Следовательно, льготный размер арендной платы распространяется на всех лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования.  

         Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:34 (согласно  выписке ЕГРН дата присвоения кадастрового номера  05.11.1987)     был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования  государственному предприятию, которое в результате приватизации было реорганизовано в ОАО "Оренбургэнерго"  (на момент создания ИНН  

<

***>). Прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения  01.04.2008.   

         Данное право было переоформлено на право аренды  ОАО «Оренбургэнерго» распоряжением от 09.09.2003 № 4006-р   с одновременным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования.  При этом ОАО «Оренбургэнерго» было собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

      Имущественный комплекс, расположенный на принадлежащем данному обществу ранее на праве бессрочного (постоянного) пользования земельном участке, передан в качестве   оплаты уставного капитала   ОАО «Санаторий-профилакторий «Солнечный».

       Суд учитывает, что распоряжением от 14.06.2005 № 32931 (л.д. 55)  отменено распоряжение  от 09.09.2003 № 4006-р на основании ст. 35  и ст. 36  ЗК РФ.

      Согласно ст. 35  ЗК РФ (в редакции, подлежащей применению к спорному правоотношению) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

        Как указано выше, лица, участвующие в деле не оспаривают тот факт, что договор аренды земельного участка  от 18.02.2016 является перезаключенным договором аренды, который ранее заключался с  2005г. (ст. 70 АПК РФ).   

        Договор аренды земельного участка от 18.02.2016 содержит условие о нормативном регулировании арендной платы, следовательно, размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  56:44:0238001:34  должен рассчитываться на основании пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.

        С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком, предоставленным в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и для ОАО «Санаторий-профилакторий «Солнечный» не должен превышать двух процентов кадастровой стоимости указанного участка.

       Судом самостоятельно произведен расчет арендной платы в соответствии с  п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

        При этом спор между сторонами относительно размера кадастровой стоимости в спорные периоды отсутствует и подтвержден представленными справками о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:34 за период 2022 год, 2023, 2024 год.

         Таким образом, за 2022 год  размер годовой арендной платы составляет 2 % от кадастровой стоимости 25 600 811 руб. 27 коп. =           512 016,23 руб.

         За период с 30.09.2022 по 31.12.2022   размер арендной платы составляет 512 016,23/365 х 93 дня = размер арендной платы составляет 130 458,93 руб.

        За 2023 год размер арендной платы составляет 490 860,67 руб. (кадастровая стоимость земельного участка в размере  24 543 033 руб. 44 коп. х 2 % )  

         За 2024 год размер арендной платы составляет 490 860, 67 руб.  (кадастровая стоимость земельного участка в размере 24 543 033 руб. 44 коп. х 2 %)  

         Итого   период с 30.09.2022 по 31.12.2024  арендная плата составляет 1 112 180,27 руб.

          Расчет арендной платы истца и ответчика отклонен судом как основанный на неверном применении норм действующего законодательства.

          Поскольку  ответчик не представил возражений по уточненной преамбуле договора, полномочия  ФИО6 на момент рассмотрения спора в суде подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ в отношении истца, то суд считает возможным урегулировать п. 1.1 в редакции истца.

          Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1.Урегулировать разногласия, возникшие между акционерным обществом «Санаторий – профилакторий «Солнечный» и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.02.2016 № 16/л-33юр:

       Пункт 1.1. изложить  в следующей редакции:

       «Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, в лице руководителя ФИО4, действующего на основании Положения, утвержденного Приказом Федерального    агентства    по    управлению государственным имуществом № 278 от 29.09.2009 года, Приказа Министерства Финансов Российской Федерации от 18.02.2021     № 211л/с,     именуемое     в     дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны, и Акционерное общество «Санаторий-профилакторий «Солнечный»,   в   лице   И.о.   генерального   директора  ФИО6, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, договорились о нижеследующем:»

Приложение № 1 к договору от  18.02.2016 № 16/л-33юр в редакции дополнительного соглашения «Расчет арендной платы»  изложить в следующей редакции:

Арендатор:

АО «Санаторий-профилакторий «Солнечный»

        Расчет арендной платы производится в соответствии с  п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка 

За период с 30.09.2022 по 31.12.2022 (25 600 811 руб. 27 коп. х 2 %  = 512 016,23/365*93 = 130 458,93 руб.

За 2023 год –  24 543 033 руб. 44 коп. х 2 %  =  490 860,67 руб.

За 2024 год – 24 543 033 руб. 44 коп. х 2 %   =   490 860,67 руб.

Итого к оплате за период с 30.09.2022 по 31.12.2024 – 1 112 180,27 руб.»

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                        А.В. Калашникова