ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-1409/2024

23 сентября 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 сентября 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.

судей  Воронова Т.А., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8520/2024) Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение от 27.06.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-1409/2024 (судья Голощапов М.В.) по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт),

установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 12.07.2023 № 75/2023 АН за период с 20.07.2023 по 16.01.2024 в размере 259 053 руб. 50 коп., пени за период с 11.08.2023 по 31.03.2024 в размере 23 152 руб. 02 коп.

Решением от 27.06.2024 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: по условиям договора аренды ИП ФИО1 самостоятельно определяла интерьер и внутреннюю отделку объектов, проведение текущего и капитального ремонта объектов также было возложено на арендатора; заключая договор и подписывая акт приема-передачи, ответчик знал о состоянии передаваемых помещений, принял их без замечаний; после передачи помещений ответчик использовал их, производил ремонт, установку оборудования; ИП ФИО1 должна была знать о наличии требований, предъявляемым к помещениям для организации детского учреждения; указанные в санитарно-эпидемиологическом заключении несоответствия являются устранимыми и не препятствуют использованию помещений под образовательную деятельность; получение ответчиком лицензии на осуществление образовательной деятельности в передаваемых помещениях не входит в обязанности Департамента по договору аренды; о том, что техническая документация на помещения не передавалась, ответчику было известно при заключении договора (пункт 1.3 договора аренды от 12.07.2023 № 75/2023 АН); у ответчика отсутствовали основания для невнесения арендной платы.

ИП ФИО1 в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилась с доводами жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП ФИО1 поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 12.07.2023 между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключён договор аренды муниципального недвижимого имущества № 75/2023 АН (далее – договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять за плату во временное пользование следующее муниципальное недвижимое имущество: 

- нежилое помещение №№ 16-24 (согласно экспликации поэтажного плана), общей площадью 107,3 кв.м, с кадастровым номером 89:11:020207:1035, балансовой стоимостью 10 429 560,00 руб.;

- нежилое помещение №№ 25-36 (согласно экспликации поэтажного плана), общей площадью 191,4 кв.м. с кадастровым номером 89:11:020207:1036, балансовой стоимостью 18 604 080,00 руб., расположенные по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Тундровый, д. 6 (далее - объекты) (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 договора цель использования объектов: для использования под образовательную деятельность для детей дошкольного и младшего школьного возраста. 

Объекты передаются в аренду в технически исправном, пригодном для эксплуатации состоянии без относящейся к ним документации. Сведения, изложенные в настоящем договоре об объектах, являются достаточными для надлежащего использования объектов в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора (пункт 1.3 договора). 

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора арендатор обязан использовать объекты по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора.

По условиям пункта 2.4.6 договора, арендатор обязан нe производить перепланировку объектов, в том числе прокладка скрытых и открытых проводок и коммуникаций, прорубку дополнительных оконных и дверных проемов, оборудование отдельного входа в помещение без предварительного письменного разрешения арендодателя и последующего согласования проекта такого переоборудования с Управлением градостроительства и архитектуры Администрации города Новый Уренгой.

В случае перепланировки, переоборудования объектов, самостоятельно нести расходы по изготовлению технической документации (техпаспорта, техплана) на них.

Согласно пункту 3.1.1 договора, арендная плата за объект недвижимого имущества составляет 43 883,38 руб. в месяц (без учета НДС).

Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору. Срок аренды устанавливается с 20.07.2023 по 19.06.2024 включительно. Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, в случаях использования арендатором объектов не по целевому назначению, указанному в пункте 1.2 договора; не внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.1 договора срока платежа. 

В случае нарушения арендатором срока уплаты арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% в день от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа (пункт 5.2 договора). 

Согласно акту приема-передачи от 20.07.2023 (приложение № 1 к договору), нежилые помещения переданы в пользование арендатору.

Департамент указал, что ответчик не исполняет обязательства по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем истец направил ответчику претензию с требованием погасить задолженность.

Поскольку задолженность ответчик не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 10, 328, 406, 450, 606, 611, 612, 614, 615 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 25, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (далее – Закон № 273-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1490 «О лицензировании образовательной деятельности» (вместе с «Положением о лицензировании образовательной деятельности») (далее – Постановление № 1490), СП 2.4.3648-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи» (далее – СП 2.4.3648-20), установил, что переданное предпринимателю имущество, изначально не позволяло использовать его в соответствии с целевым его назначением, обязанность по подготовке имущества для использования в заявленных целях возлагалась на арендодателя, в связи с чем пришел к выводу, что невозможность использования имущества обусловлена действиями арендодателя, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации            № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что помещение предоставлено в аренду для использования под образовательную деятельность для детей дошкольного и младшего школьного возраста.

В акте приема-передачи от 20.07.2023 (Приложение № 1 к договору) также отражено, что целевое назначение объектов: для использования под образовательную деятельность для детей дошкольного и младшего школьного возраста.

Между тем, после предоставления спорного имущества в аренду, Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Ямало-Ненецком автономном округе» (далее - Учреждением) дано экспертное заключение от 20.10.2023 № 06-110-М о несоответствии санитарным правилам зданий, строений сооружений, помещений, оборудования и иного имущества, которые предполагается использовать для осуществления образовательной деятельности.

Установленные Учреждением нарушения требований СП 2.4.3648-20 в переданных в аренду помещениях истец не оспаривает. Доказательств того, что указанные нарушения отсутствуют, Департамент не представил (статья 65 АПК РФ).

Таким образом, из обстоятельств спора следует, что в целях, предусмотренных договором, арендуемое предпринимателем имущество не может быть использовано.

Позиция Департамента о том, что установленные в санитарно-эпидемиологическом заключении несоответствия являются устранимыми и не препятствуют использованию помещений под образовательную деятельность, является ошибочной.

Отношения по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду регулирует Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Закон № 52-ФЗ).

Согласно понятиям, данным в статье 1 указанного Закона санитарно-эпидемиологические требования, и в частности санитарные правила - это обязательные требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания, условий деятельности юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, используемых ими территорий, зданий, строений, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств, несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, угрозу возникновения и распространения заболеваний и которые устанавливаются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и гигиеническими нормативами.

Соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (пункт 3 статьи 39 Закона             № 52-ФЗ).

В развитие статьи 39 Закона № 52-ФЗ Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2020 № 28 утверждены и введены в действие с 01.01.2021 СП 2.4.3648-20, которые согласно пункту 1.1. направлены на охрану здоровья детей и молодежи, предотвращение инфекционных, массовых неинфекционных заболеваний (отравлений) и устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к обеспечению безопасных условий образовательной деятельности, оказания услуг по воспитанию и обучению, спортивной подготовке, уходу и присмотру за детьми, включая требования к организации проведения временного досуга детей в помещениях (специально выделенных местах), устроенных в торговых, культурно-досуговых центрах, аэропортах, железнодорожных вокзалах и иных объектах нежилого назначения, отдыху и оздоровлению, предоставлению мест временного проживания, социальных услуг для детей, а также к условиям проведения спортивных, художественных и культурно-массовых мероприятий с участием детей и молодежи и определяют санитарно-противоэпидемические (профилактические) меры при организации перевозок организованных групп детей железнодорожным транспортом.

Согласно пункту 1.2 СП 2.4.3648-20, Правила являются обязательными для исполнения гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении деятельности, предусмотренной пунктом 1.1 Правил.

Положения указанных санитарных правил не содержат исключения в части обязательности исполнения.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, переданные предпринимателю в аренду объекты обязаны соответствовать требованиям СП 2.4.3648-20, что не нашло подтверждения в материалах настоящего дела.

Апелляционный суд считает, что действуя разумно и добросовестно, истец еще до заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи должен был убедиться, что объекты пригодны для использования под образовательную деятельность для детей дошкольного и младшего школьного возраста. 

Так, из материалов дела следует, что в ноябре 2022 года проект «Частное дошкольное образовательное учреждение детский сад «МиМишки» (ИП ФИО1) стал победителем конкурса на предоставление грантов. 

Указанное послужило снованием для заключения между ИП ФИО1 и департаментом экономики Ямало-Ненецкого автономного округа соглашения от 14.11.2022 № 30-2022-006737 о предоставлении из бюджета грантов на финансовое обеспечение затрат в форме субсидий.

Спорный договор аренды был заключён в рамках реализации программы дошкольного образования, утверждённого распоряжением Губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.12.2021 № 332-Р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») по развитию конкуренции в Ямало-Ненецком автономном округе на 2022 - 2025 годы». В соответствии с указанной программой городу Новый Уренгой из бюджета Ямало-Ненецкого округа были выделены денежные средства на выкуп и подготовку помещения для организации частного детского сада.

Как установлено судом первой инстанции, в рамках программы на Администрацию города Новый Уренгой возлагались обязательства по подготовке и передачи в аренду помещения по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Тундровый 6.

Приведенные выше обстоятельства Департамент в суде первой инстанции не оспаривал, соответствующие доводы в апелляционной жалобе также не приведены.

 Таким образом, истцу ещё до заключения договора аренды было известно о  цели использования объекта, следовательно, приобретая помещения для последующей аренды, Департаменту надлежало убедиться, что помещения соответствуют требованиям СП 2.4.3648-20.

Суд апелляционной инстанции считает, что применительно к обстоятельствам настоящего дела именно Департамент обязан был привести помещения в надлежащее состояние до передачи объектов в аренду предпринимателю, поскольку уполномоченными лицами запрашивались бюджетные средства на осуществление ремонта для приведения помещения к требованиям, предъявляемым к дошкольным образовательным учреждениям (переписка между Главой города Новый Уренгой и Губернатором Ямало-Ненецкого автономного округа, представленная в материалы электронного дела 17.06.2024).

Вопреки доводам подателя жалобы, при заключении договора аренды у ответчика напротив отсутствовала возможность в должной мере оценить передаваемые в аренду помещения на предмет их соответствия цели использования объектов, поскольку арендатору не была предоставлена техническая документация на помещения, исходя из содержания пункта 1.3. договора.

Таким образом, в момент заключения договора, арендатор добросовестно полагал, что принимаемые в пользование помещения соответствуют требованиям, предъявляемым к  дошкольным образовательным учреждениям (детский сад).

Деятельность ИП ФИО1 безусловно подразумевает получение лицензии, следовательно, на нею распространяются требования постановления Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1490 «О лицензировании образовательной деятельности», которым утверждено Положение о лицензировании образовательной деятельности.

В пункте 5 Положения перечислены лицензионные требования, предъявляемые к соискателю лицензии на осуществление образовательной деятельности.

После заключения договора в целях подготовки пакета документов для проведения экспертизы объекта по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Тундровый 6 и получения санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора, для дальнейшего получения образовательной лицензии, в письмах от 27.07.2023 № 20-ДС/2023, от 09.08.2023 № 25-ДС/2023 предприниматель просила Департамент предоставить техническую документацию.

В письме от 27.07.2023 № 19-ДС/2023 предприниматель уведомила Департамент о несоответствии объектов аренды СП 2.4.3648-20 (пункт 3.2.1) в связи с чем просила внести изменения и предоставить актуальные викопировки из технического плана.

Таким образом, предприниматель выразила Департаменту претензии, касающиеся невозможности пользования арендуемым имуществом, просила совершить действия по созданию таких условий, при которых возможно достижение цели аренды - образовательной деятельности для детей дошкольного и младшего школьного возраста. 

В свою очередь, Департамент запрашиваемую техническую документацию не представил (письмо от 04.08.2023 №89-176-03/01-08/6883), действий по выполнению ремонта помещений для приведения их в соответствие с требованиями законодательства, предъявляемых к дошкольным образовательным учреждениям и целям указанными в пункте 1.2 договора, не осуществил.

Поскольку истец не исполнил обязательство по передаче объектов аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, объекты аренды в силу своего конструктивного состояния в исковой период не отвечали цели использования помещений, указанной в пункте 1.2 договора, и предприниматель не мог использовать помещения по независящим от него причинам, основания для внесения арендной платы по договору аренды от 12.07.2023 № 75/2023 АН в период с 20.07.2023 по 16.01.2024 отсутствовали.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворении исковых требований.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.06.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-1409/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Б. Краецкая

 

Судьи

 

Т.А. Воронов

 

Е.С. Халявин