АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 февраля 2019 года

Дело №

А21-5991/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.

рассмотрев 20.02.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.08.2018 (судья Можегова Н.А.) и постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу № А21-5991/2018,

у с т а н о в и л:

Агентство по имуществу Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Дмитрия Донского, д. 1, ОГРН 1023900767186, ИНН 3905031025 (далее – Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу  с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» место нахождения: 238310, Калининградская обл., Гурьевский р-н, пос. Васильково, ул. 40 лет Победы, д. 9, кв. 104, ОГРН 1153926023900, ИНН 3917042021 (далее – Общество), о взыскании 192 893 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате, 344 783 руб. 35 коп. неустойки и о расторжении договора аренды от 13.10.2016 № 518.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Агентству о признании договора аренды от 13.10.2016 № 518 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.08.2018 иск Агентства удовлетворен частично, договор аренды от 13.10.2016 № 518 расторгнут, с Общества в пользу Агентства взыскано 192 893 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате и 190 000 руб. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска Общества отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 20.08.2018 и постановление от 01.11.2018, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, полагает, что представленный им акт обследования земельного участка от 05.06.2018 подтверждает невозможность использования предоставленного в аренду участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, указывает, что у Общества отсутствовала возможность выявления характеристик участка при заключении договора, поскольку сведения о размещении лесной растительности, болот и пруда не были отражены на публичной кадастровой карте территории.

Суды, по мнению Общества, не учли, что на его обращение по вопросу  расторжения договора аренды Агентство ответило только спустя три месяца после его получения; указанное обстоятельство, как считает податель жалобы, свидетельствует о недобросовестном поведении арендодателя.

Общество также полагает, что присужденная ко взысканию неустойка несоразмерна допущенному им нарушению, и просит уменьшить ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                   ГК РФ).

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество 18.02.2016 обратилось в Агентство с заявлением о предоставлении находящегося в собственности Калининградской области земельного участка площадью 724 655 кв.м с кадастровым номером 39:03:060001:304 в аренду сроком на 5 лет для ведения животноводства и растениеводства. 

Суды установили, что 18.08.2016 на официальном сайте torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении открытого аукциона № оа-16023-СХ на право заключения договора аренды названного земельного участка.

На основании протокола о результатах аукциона от 16.09.2016                           № ао-16023-СХ Агентством (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 13.10.2016 № 518, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 724 655 кв.м с кадастровым номером 39:03:06001:304 по адресу: Калининградская обл., Гурьевский р-н, ТОО Колхоз Восход, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеющий вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства».

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что местоположение и границы земельного участка, предоставленного арендатору, указаны на местности, кадастровый паспорт земельного участка прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. 

В пункте 2.3 договора сторонами оговорено, что участок передается арендатору в надлежащем состоянии, договор является одновременно и актом приема-передачи участка арендатору.

Согласно пункту 3.4.2 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату в соответствии с условиями договора. 

Пунктом 4.1 договора установлен размер годовой арендной платы за участок 266 439 руб. 07 коп. 

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально равными частями  в следующем порядке: за I, II и III кварталы – не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за IV квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

За нарушение арендатором порядка и сроков внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Общество, ссылаясь на то, что использование участка для сельскохозяйственной деятельности затруднено, 17.11.2016 обратилось к Агентству с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

Письмом от 14.02.2017 Агентство со ссылкой на положения пункта 3.4.11 договора сообщило Обществу о возможности расторжения договора по соглашению сторон с 17.02.2017 при условии погашения арендатором задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

В ответ на указанное письмо Общество сообщило Агентству, что расценивает его предложение о расторжении договора с 17.02.2017 (по истечении трех месяцев со дня уведомления о предстоящем освобождении участка в порядке пункта 3.4.11 договора) как злоупотребление правом, а также направило Агентству для подписания проект соглашения о расторжении договора с 17.11.2016.

Агентство направило Обществу претензию от 21.03.2018 с требованием об уплате задолженности по арендной плате за 2017 год и неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 18.04.2017 по 26.02.2018, а также с предложением расторгнуть договор.

Неисполнение Обществом требований претензии послужило основанием для обращения Агентства в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и о расторжении договора аренды.

Возражая против удовлетворения первоначального иска и ссылаясь на то, что в договоре аренды от 13.10.2016 № 518 сторонами не указаны данные ,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Агентству о признании договора аренды незаключенным.

Суд первой инстанции не установил наличия правовых оснований для признания договора аренды незаключенным, поэтому отказал в удовлетворении встречного иска. При этом суд исходил из того, что земельный участок, указанный в договоре в качестве объекта аренды, является объектом государственного кадастрового учета, в договоре указаны данные, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, и что Общество, учитывая обстоятельства предоставления участка в аренду, могло ознакомиться с его состоянием. 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд установил факты неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки в спорный период и наличия у Общества задолженности по договору, проверил представленный Агентством расчет задолженности и неустойки, признал его правильным и удовлетворил требования  Агентства в части расторжения договора и взыскания  192 893 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате и 190 000 руб. неустойки, в остальной части требований отказал; при определении размера взыскиваемых санкций суд применил положения статьи 333 ГК РФ.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды проанализировали содержание пунктов 1.1, 1.2, 1.3, 2.3 договора и пришли к правильному выводу о том, что в договоре указаны данные, позволяющие однозначно определить имущество, подлежащее передаче в аренду. При таком положении суды обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска Общества о признании договора аренды незаключенным.

На основании статей 309, 310  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Представленный Агентством расчет задолженности проверен судами и признан правильным.

Проанализировав приведенные правовые нормы и представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что обязанность по уплате арендных платежей в спорный период Обществом надлежащим образом не исполнена, задолженность по аренде не погашена, и правомерно удовлетворили заявленные требования в части взыскания суммы основного долга в размере 192 893 руб. 76 коп.

Довод подателя жалобы о невозможности использования участка был исследован судами и мотивированно ими отклонен.

При этом суды учли обстоятельства заключения договора, а также то, что Общество в ноябре 2016 года обращалось в Агентство с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду, и обоснованно заключили, что у Общества имелась возможность ознакомиться с состоянием участка на местности. 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды пришли к выводу, что наличие на земельном участке заболоченных территорий и кустарников не исключает возможность его использование в указанных в договоре целях. 

Довод Общества о наличии в действиях Агентства признаков злоупотребления правом отклоняются судом кассационной инстанции как не подтвержденные доказательствами.

Согласно статьям 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные сторонами доказательства, приняв во внимание размер предусмотренной договором аренды ставки неустойки, учли заявление Общества о несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательств и сочли возможным снизить ее размер до 190 000 руб. 

Основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, в соответствии с пунктом 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ.

Нарушения или неправильного применения норм материального права в части, касающейся рассмотрения заявления ответчика об уменьшении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, судами не допущено.

Определение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства относится к фактическим обстоятельствам дела, которые устанавливает суд при рассмотрении дела по существу. Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

 Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Пунктом 6.4.3 договора предусмотрено, что он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, когда арендатор не исполняет обязанность по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Установив, что Обществом не исполнена обязанность по внесению арендной платы за 2017 год, и что сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды во внесудебном порядке, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для его расторжения и правомерно удовлетворили соответствующее требование Агентства. 

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.08.2018 и постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 по делу № А21-5991/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина