/

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8719/2018-АК

г. Пермь

02 августа  2018 года

Дело № А60-72938/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 июля 2018 года.

  Постановление в полном объеме изготовлено    02 августа 2018  года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего         Мартемьянова В.И.,

судей                                      Плаховой Т.Ю., Чепурченко О.Н.,     

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малышевой Д.Д.,

при участии:

от Управления Росреестра по Свердловской области: Токманцева Е.К., удостоверение, доверенность от 25.12.2017;

от конкурсного управляющего  ООО «ТПК «Партнеры»:  Огнева Н.А., паспорт, доверенность от 02.04.2018;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и третьего лица, Сидоровой Надежды Павловны

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 16 мая 2018 года 

вынесенное судьей Мезриной Е.А. по делу № А60-72938/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Партнеры» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области  

об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Театральное», Руднов Владимир Семенович,  Душин Владимир Алексеевич, Сиверин Игорь Викторович, ОАО «Трест Строймеханизация №2», Маняйкин Дмитрий Иванович, Сидорова Надежда Павловна, Кряжева Лидия Петровна, Мельников Кирилл Александрович, Казарян Карен Жоржикович, ООО Строительная компания «Дельта», Шевчук Елена Андреевна, Русанова Виктория Валентиновна, Балуева Наталья Юрьевна, Новиков Алексей Юрьевич, Лугинин Павел Николаевич, Курбанов Амирбек Давлатбекович, Чернавская Наталья Леонидовна, Чернавский Антон Андреевич, Чернавский Никита Андреевич, ООО «Пром-Комплекс-Ек», ООО «Эй-Пи-Брэндс», 

установил:

ООО «Торгово-промышленная компания «Партнеры» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным решения Росреестра по Свердловской области, выраженное в сообщении от 14.12.2017 №66/001/479/2017-462 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв.м. Степень готовности: 55%. Кадастровый номер: 66:41:0106055:254, также заявитель просит обязать заинтересованное лицо осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Эй-Пи Брэндс» на указанный объект.

Определением от 06.02.2018 дело назначено к судебному разбирательству.

Суд,  в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, участников долевого строительства спорного объекта, а именно: ООО «Театральное», Руднова Владимира Семеновича, Душина Владимира Алексеевича, Сиверина Игоря Викторовича, ОАО «Трест Строймеханизация №2», Маняйкина Дмитрия Ивановича,  Сидорову Надежду Павловну, Кряжеву Лидию Петровну, Мельникова Кирилла Александровича, Казарян Карена Жоржиковича, ООО Строительная компания «Дельта», Шевчук Елену Андреевну, Русанову Викторию Валентиновну,  Балуеву Наталью Юрьевну, Новикова Алексея Юрьевича, Лугинина Павла Николаевича, Курбанова Амирбека Давлатбековича, Чернавскую Наталью Леонидовну, Чернавских Антона Андреевича, Чернавских Никиту Андреевича, ООО «Пром-Комплекс-Ек», ООО «Эй-Пи-Брэндс».

Решением Арбитражного суда Свердловской области  от 16.05.2018   заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, выраженное в сообщении от 14.12.2017 №66/001/479/2017-462 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв.м. Степень готовности: 55%. Кадастровый номер: 66:41:0106055:2543. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв.м. Степень готовности: 55%. Кадастровый номер: 66:41:0106055:2543.Не согласившись с вынесенным решением суда, Управление Росреестра по Свердловской области и третье лицо, Сидорова Н.П. обратились  с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы Управление Росреестра по Свердловской области ссылается на несогласие выводов суда, что согласие участников долевого строительства на отчуждение объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи от 31.05.2017 № 2 не требуется. Полагает, что в данном случае приоритет нормы Закона о долевом участии в строительстве, и которые выступают и направлены законодателем в качестве гарантий для участников долевого строительства перед обязательствами застройщика. Объект незавершенного строительства является автопарковкой на 110 машинмест, согласно данным ЕГРН в отношении данного объекта с 22 участниками долевого строительства заключены договоры участия в долевом строительстве на парковочные места, согласно договорам долевого участия в строительстве цена каждого парковочного места составляет 500 000 руб., которая уплачена на счет застройщика.

Управление также полагает, что  не соблюдена процедура реализации заложенного имущества в рамках Закона о банкротстве, а именно участники долевого строительства в качестве конкурсных кредиторов в суд не обращались, в связи с чем полагает, что основания для погашения записи об ипотеки отсутствовали.

В обоснование своей  апелляционной жалобы Сидорова Н.П. ссылается на то, что если машино-место было оформлено как доля в праве общей собственности   на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями ФЗ 218-ФЗ, а также зарегистрировать право собственности на машино-место, в связи с чем полагает, что решение суда ущемляет ее права.

Конкурсный управляющий ООО «ТПК «Партнеры», согласно письменного отзыва против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение без изменения, жалобы – без удовлетворения. 

Участвующий в судебном заседании представитель Управления Росреестра по Свердловской области доводы своей  апелляционной жалобы и жалобы третьего лица, поддержал в полном объеме, на отмене решения суда настаивал.

Представитель конкурсного управляющего на позиции, изложенной в отзыве, настаивал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями. 266, 268 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.01.2015 по делу №А60-32001/2014 ООО "ТПК "Партнеры" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО "ТПК "Партнеры" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Жуйкова Анна Валентиновна.

Конкурсным управляющим было выявлено и включено в конкурсную массу должника недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв.м. Степень готовности: 55%. Кадастровый номер: 66:41:0106055:254, принадлежащее истцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.01.2016, номер регистрации: 66-66- 01/391/2007-461.

В соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве), Гражданского кодекса Российской Федерации конкурсным управляющим проведены открытые торги в форме публичного предложения по продаже имущества: объект незавершенного строительства «автопарковка на 110 машиномест», расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв. м. Степень готовности: 55%. Кадастровый номер: 66:41:0106055:254, Лот №2.

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту №2 (публичное предложение №3935) от 25.05.2017 победителем лота №2 признано ООО «Эй-пи Брэндс».

На основании протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту №2 от 25.05.2017 между ООО «ТПК «Партнеры» в лице конкурсного управляющего Жуйковой А.В. (продавец) и ООО «Эй-Пи Брэндс» (покупатель) заключен договор купли-продажи №2 от 31.05.2017, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель принимает и оплачивает имущество ООО «ТПК «Партнеры», продаваемое путем проведения открытых торгов в форме публичного предложения - Лот №2: объект незавершенного строительства «автопарковка на 110 машиномест», расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв. м. Степень готовности: 55%.Кадастровый номер: 66:41:0106055:254. 

Поименованное недвижимое имущество передано заявителем ООО «Эй-Пи Брэндс» по акту приема-передачи от 07.07.2017, находится в фактическом владении последнего.

07.07.2017 заявитель обратился в Управление Росреестра по Свердловской области (далее – Управление) с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО "Эй-Пи-Брэндс"  на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв. м. Степень готовности: 55%. Кадастровый номер: 66:41:0106055:254.

По результатам рассмотрения заявления Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности поскольку на государственную регистрацию заявителем не представлено согласие участников долевого строительства на заключение договора купли продажи № 2 от 31.05.2017, о чем заявителю сообщено в уведомлении №66/001/479/2017-462 от 17.07.2017.

21.07.2017 ООО «ТПК «Партнеры» направило в адрес Управления письменное разъяснение норм закона о банкротстве и порядке реализации имущества должника в соответствии с названным законом.

17.08.2017 в адрес ООО «ТПК «Партнеры» поступило дополнение к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 17.08.2017 №667001/479/2017-462, в котором государственный регистратор Управления Росреестра по Свердловской области разъяснял, что на государственную регистрацию необходимо представить реестр требований кредиторов ООО «ТПК «Партнеры» и протокол собрания кредиторов.

21.08.2017 в адрес ООО «ТПК «Партнеры поступило письмо Управления №21-12/14451 от 21.08.2017 года о рассмотрении обращения, в котором заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области разъяснил Обществу положения закона о банкротстве и указал на необходимость предоставления на регистрацию информации об уведомлении участников долевого строительства.

Конкурсный управляющий ООО «ТПК «Партнеры» представил в регистрирующий орган документы, перечисленные в дополнении к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 17.08.2017 №66/001/479/2017-462 и письме Управления №21-12/14451 от 21.08.2017, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных, услуг от 04.09.2017.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 04.12.2017 №66/001 /479/20№462 Управление уведомило общество ООО «ТПК «Партнеры» об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства автопарковка на 100 машиномест, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, уд. Бакинских Комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв. м. Степень готовности: 55%,Кадастровый номер: 66:41:0106055:254.

В обоснование отказа в государственной регистрации регистрирующий орган указал, что на государственную регистрацию не представлено согласие участников долевого строительства авто-паркинга, кроме того, в договоре не указано на наличие ограничения прав на объект незавершенного строительства в пользу участников долевого строительства (п. 17 ч.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Не согласившись с отказом в государственной регистрации права собственности, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд Свердловской области, признавая недействительным решение об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, исходил из того, что согласие участников долевого строительства на отчуждение объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи №2 от 31.05.2017, не требуется (участники долевого строительства не реализовали право на обращение в рамках дела о банкротстве с требованием о передаче объекта), равно как и не требуется указание в договоре купли-продажи №2 от 31.05.2017 на ограничение (обременение) прав на объект незавершенного строительства в пользу участников долевого строительства, поскольку такое ограничение на момент заключения договора купли-продажи отсутствовало.

Апелляционная коллегия, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд пришел выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.

Частью 2 статьи 14 указанного Закона установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 18 Закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление); в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также - отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно статьи 26 Закона о регистрации основания для приостановления регистрации является, в том числе непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Суд установил, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от  22.01.2016, номер регистрации: 66-66-01/391/2007-461, на поименованный объект незавершенного строительства, право собственности зарегистрировано за ООО «ТПК «Партнеры».

С 22.01.2016 поименованный объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, привлеченных к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц.

Управление Росреестра делает вывод о том, что нахождение организации-застройщика в процедурах банкротства никак не влияет на порядок удовлетворения требований дольщиков, так как закон о долевом участии (по мнению Управления) имеет приоритетное значение по сравнению с законом о банкротстве.

Указанный вывод заявителя апелляционной жалобы построен на неверном применении норм материального права и противоречит сложившейся судебной практике, что подтверждается нижеследующим.

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой удовлетворяются все требования кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов. Имущество, в том числе, являющееся предметом залога, включенное в конкурсную массу, подлежит продаже в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138).

Недвижимое имущество - объект незавершенного строительства автопарковка на 110 машиномест, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 113. Назначение: нежилое. Проектная площадь: общая 4639,1 кв.м. Степень готовности: 55%, кадастровый номер: 66:41:0106055:254 действительно являлось предметом долевого строительства, соответственно было в залоге у участников долевого строительства.

В соответствии с разъяснениями пункта 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам ... могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения данного дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

В силу ст.137 закона о банкротстве, особенности учета и удовлетворения требований кредиторов третьей очереди по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, определяются статьей 138 настоящего Федерального закона.

По смыслу ст.138 закона о банкротстве, требования кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, удовлетворяются из средств, вырученных от реализации предмета залога.

Таким образом, участники долевого строительства в целях удовлетворения своих требований имеют право включения в реестр требований кредиторов должника-застройщика в порядке и сроки, установленные законом.

При этом, при своевременной реализации прав кредиторами, их требования должны учитываться как требования, обеспеченные залогом имущества должника, и удовлетворяться из средств, вырученных от продажи залогового имущества.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Развивая указанный принцип применительно к отношениям несостоятельности, законодатель установил в Законе о банкротстве положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр". В случае же несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац 3 пункта 1 и абзац 3 пункта 9 статьи 142 данного Закона). При этом закон не содержит исключений из указанных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.

Из материалов дела усматривается, что  участникам долевого строительства - ООО «Театральное», Руднову Владимиру Семеновичу определениями арбитражного суда по делу № А60-32001/2014 отказано во включении в реестр требований кредиторов.

На момент рассмотрения дела в суде участники ООО «Еврострой», ООО «Силма», ООО «Уралсвязьавтоматика» исключены из ЕГРЮЛ в том числе в связи с реорганизацией.

В реестр требований кредиторов включены имущественные притязания Кряжевой Лидии Петровны, Маняйкина Дмитрия Ивановича, ЗАО «Трест Строймеханизация № 2» Сиверина Игоря Викторовича. Участниками - Душиным В.А. , Шевчук Е.А., Казарян К.Ж., Сидоровой Н.П. и иными требования о включении в реестр не заявлялись.

Участники долевого строительства паркинга не воспользовались своим правом на обращение с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, в связи с чем, утратили возможность получения статуса залоговых кредиторов должника. (305-ЭС16-10864 от 16.04.2018).

Давая разъяснения о правовых последствиях необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 - 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 постановления N 58).

Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

Конкурсным управляющим в соответствии с требованиями закона, недвижимое имущество должника включено в конкурсную массу, проведены торги в установленном порядке, по результатам которых победителем признано ООО «Эй-Пи Брэндс».

С учетом изложенного, покупатель ООО «Эй-Пи Брэндс» получил недвижимое имущество - объект незавершенного строительства автопарковка на 110 машиномест (кадастровый номер: 66:41:0106055:254) свободным от прав третьих лиц, в том числе залогодержателей - участников долевого строительства.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о получении согласия залогового кредитора на продажу предмета залога не может быть принято во внимание (ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)»), поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

С учетом изложенного, принимая во внимание статус продавца (предприятие-банкрот), а так же порядок реализации имущества в ходе процедуры банкротства, установленный законом, отказ в государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости по причине отсутствия согласия участников долевого строительства на продажу объекта недвижимости является не законным.

С учетом изложенного, судом правильно применены положения закона о банкротстве, а доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Свердловской области основаны на не правильном толковании норм материального права.

Доводы Управления Росреестра по Свердловской области в части обоснования обязательного указания в договоре купли-продажи наличия залоговых обязательств, исследованы апелляционным судом и подлежат отклонению в силу следующего.

Одной из причин отказа в государственной регистрации прав стало отсутствие в договоре купли-продажи сведений о том, что объект недвижимости имеет обременение в пользу участников долевого строительства. Фактически такое требование к договору было направлено на сохранение обременения в пользу третьих лиц при переходе права собственности.

Управление, ссылается на положения статьи 26 закона о государственной регистрации недвижимости, статей 420 и 460 ГК РФ и полагает, что отсутствие в договоре купли-продажи сведений о том, что объект недвижимости имеет обременение в пользу участников долевого строительства является правомерной причиной принятия решения об отказе в государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно подпункту  4 пункта 1 ГК РФ статья 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в ситуации, когда требование залогового кредитора не включено в реестр требований кредиторов, заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 постановления № 58).

При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает имущество, свободное от прав третьих лиц и обременений.

В связи с переходом права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю свободным от прав третьих лиц, требование Управления Росреестра об указании в договоре на наличие обременения в виде залога в пользу участников долевого строительства, нельзя признать основанным на нормах действующего закона.

Доводы апелляционной жалобы третьего лица Сидоровой Н.П. сводятся к ссылкам на нормы материального права, которые не подлежит применению в спорных правоотношениях

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30 апреля 2015 года по делу №А60-32001/2014  было отказано в удовлетворении заявления Управления государственного строительного надзора Свердловской области о применении при рассмотрении дела о банкротстве ООО "ТПК "Партнеры" правил о банкротстве застройщиков.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, указывая на возможность выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности посредством определения границ машино-места.

Между тем, в настоящем случае судом не рассматривался вопрос о возможности выдела имущества в натуре, или признания на него права собственности, в связи с чем вышеуказанные нормы права судом не применены правомерно.

Более того, в материалы дела представлено Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.03.2017 года по делу №33-3636/2014, которым одному из участников долевого строительства (Руднову Владимиру Семеновичу) было отказано в признании права долевой собственности на объект недвижимости (паркинг). 

При этом, Свердловский областной суд указал, что «в данном случае у истца существует иной способ защиты своего права, а именно обращение в арбитражный суд Свердловской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов размере переданной по договору суммы».

С учетом изложенного, в настоящем случае доводы жалоб основаны на не правильном толковании норм материального права, без указания конкретных норм, которые не применил или неправомерно применил суд.

Таким образом, при рассмотрении дела судом первой инстанции установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в решении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции не имеется.

В порядке ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 мая 2018 года по делу № А60-72938/2017 оставить без изменения, апелляционные  жалобы  – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

 

В.И. Мартемьянов

 

Судьи

 

Т.Ю. Плахова 

 

О.Н. Чепурченко