ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8976/2025

г. Челябинск

18 сентября 2025 года

Дело № А47-261/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2025 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Жернакова А.С., судей Камаева А.Х., Манаковой А.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайцевым Д.А., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское предприятие  

«Блик» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2025 по  

делу № А47-261/2025. 

В судебном заседании приняли участие представители:  

общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское предприятие  

«Блик» - ФИО1 (паспорт, доверенность от 17.04.2017,  

диплом), 

Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийского  

ордена трудового красного знамени общество слепых» - ФИО2  

Анатольевич (паспорт, доверенность от 15.11.2024, диплом).  

Общество с ограниченной ответственностью «Оренбургское предприятие «Блик» (далее – истец, ООО «Оренбургское предприятие «Блик») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийского ордена трудового красного знамени общество слепых» (далее – ответчик, ВОС) о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>:  

- одноэтажное нежилое здание компрессорной, общей площадью 38,3 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 1998;  

- одноэтажное нежилое здание холодного склада, общей площадью 49,1 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 2001;  

- одноэтажное нежилое здание холодного склада, общей площадью 56,3 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 2001;  

- одноэтажное нежилое здание гаража, общей площадью 47,2 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 1999;  

- нежилое помещение, общей площадью 105 кв.м. 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2025 (резолютивная часть от 19.06.2025) в удовлетворении исковых требований отказано.  

С указанным решением суда не согласилось ООО «Оренбургское предприятие «Блик» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части следующего имущества:  

- одноэтажное нежилое здание компрессорной, общей площадью 38,3 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 1998;  

- одноэтажное нежилое здание холодного склада, общей площадью 49,1 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 2001;  

- одноэтажное нежилое здание холодного склада, общей площадью 56,3 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 2001;  

- одноэтажное нежилое здание гаража, общей площадью 47,2 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 1999.  

В апелляционной жалобе ее податель указал, что в ходе процедуры конкурсного производства должника (ООО «Оренбургское предприятие «Блик») конкурсным управляющим было установлено, что правопредшественником должника в 1999-2001 годах (ООО «Оренбургское учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых») за свой счет были возведены объекты недвижимости (хозяйственные постройки) на земельном участке, предоставленном ВОС в бессрочное земельное пользование. ВОС является единственным учредителем и участником должника, являлось основным обществом, определяло решения, принимаемые должником и не возражало против возведения данных объектов недвижимости, использования их должником в хозяйственной деятельности, на протяжении более чем двадцати лет получало денежные средства в качестве взносов от сдачи должником данных объектов недвижимости в аренду. Ссылаясь на то, что истец письмом исх. № ф345 от 07.12.2005 уведомлял ВОС о факте возведения вышеуказанных объектов недвижимости, каких-либо возражений относительно их постройки, эксплуатации, сдачи в аренду, ВОС истцу все эти годы не предъявлял, апеллянт полагал, что спорные объекты недвижимости были созданы с согласия и одобрения ВОС.  

Апеллянт не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии у истца такого необходимого условия как добросовестность застройщика для целей применения к спорным правоотношениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); указал, что суд первой инстанции не принял во внимание и не дал оценку противоречивому поведению ответчика, который сначала допустил возведение истцом объектов недвижимого имущества на принадлежащем ему земельном участке, допустил добросовестное владение истцом данным имуществом на протяжении более чем двадцати пяти лет, использование данного имущества истцом в своей производственной деятельности, внесение конкурсным управляющим истца данного имущества в конкурсную массу после признания того несостоятельным (банкротом), а после – уже в период предшествовавший обращению конкурсного управляющего в суд по настоящему делу отказавшегося предоставить часть земельного участка находящегося под вышеуказанными объектами недвижимости в аренду истцу и возражавшему на заявленные конкурсным управляющим исковые требования в ходе судебного разбирательства. Апеллянт полагал, что к возражениям ответчика на иск подлежал применению процессуальный эстоппель.  

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не были приняты во внимание обстоятельства дела, которые имеют существенное значение, в частности то обстоятельство, что спорные объекты недвижимости были внесены конкурсным управляющим истца в конкурсную массу должника еще 22.10.2019, то есть с 22.10.2019 данное имущество находится в конкурсной массе должника, и исключено из него может быть только на основании судебного акта. Суд первой инстанции не дал оценку бездействию ВОС по исключению данного имущества из конкурсной массы должника, на протяжении более чем шести лет. Судом первой инстанции при разбирательстве по делу не были учтено то обстоятельство, что истец был признан банкротом, и спорное имущество внесено в конкурсную массу должника, следовательно, в силу закона о банкротстве и сложившейся судебной практики – является собственностью должника.  

Апеллянт полагал, что судом первой инстанции не была учтена позиция Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)). Ссылаясь на то обстоятельство, что отказ в удовлетворении исковых требований истца о признании права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости не позволяет конкурсному управляющему данные объекты реализовать в качестве объектов недвижимости, а только лишь в качестве совокупности строительных материалов, апеллянт полагал, что обжалуемым судебным актом нарушены права не только должника, но и права его кредиторов, удовлетворение которых осуществляется, в том числе и за счет данного спорного имущества.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.  

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, на основании государственного акта на право пользования землей № 112 от 29.09.1980 серия А-I № 125441 Областному правлению Всероссийского общества слепых г. Оренбург исполнительным комитетом Оренбургского районного (городского) Совета депутатов трудящихся был отведен земельный участок в бессрочное и бесплатное пользование, площадью 1,37 гектаров земли, в границах согласно плану землепользования для строительства учебно-производственного комбината (приложение № 12 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3).  

ГП «Техническая инвентаризация» в 1995 году Всероссийскому обществу слепых выдано удостоверение о том, что все домовладение № 89 по ул. Луговой, кварт. 32-84 гор. Оренбурга зарегистрировано за Организацией на праве частной собственности на основании распоряжения КУИ № 1608 от 04.12.1995 № 212 (л.д. 42).  

Согласно перечню зданий и сооружений, принадлежащих Всероссийскому обществу слепых, были переданы в аренду ООО Оренбургскому УПП ВОС:  

- производственный корпус, литер В, 1965 года постройки, 2-х этажное кирпичное пригодное к эксплуатации, требующее ремонта;  

- механическая мастерская, литер В1,2,3,4, 1965 года постройки, кирпичное, пригодное к эксплуатации, требующее ремонта;  

- склад кирпичный, литер В5, 1961 года постройки, кирпичное, пригодное, требующее ремонта;  

- гараж старый, литер В9, 1961 года постройки, кирпичный (приложение № 17 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3).  

Письмом исх. № 247 от 23.12.2003 общество с ограниченной ответственностью «Оренбургское учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых» обратилось к главному архитектору города Оренбурга с просьбой предоставить в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, под административный корпус, соцблок, производственные корпуса (приложение № 19 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3).  

Письмом от 20.12.2005 общество с ограниченной ответственностью «Оренбургское учебно-производственное предприятие Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» просило Администрацию города Оренбурга в связи с окончанием права постоянного (бессрочного  

пользования) земельными участками, находящимися по адресу: 

<

...>, дать разрешение на переоформление земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности в собственность «Общероссийской общественной организации Всероссийского общества слепых» (приложение № 18 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3).  

По данным инвентаризации на 27.12.2005 были учтены: строение литер В11, В13 – возведено в 2000-2001 годах, строение литер В10 – возведено в 1998 году, в строении литер В учтен частичный снос и установка перегородок, к строению литер В9 в 1999 году учтен одноэтажный, кирпичный пристрой литер В12 общей площадью 48 кв.м, акты о приемке в эксплуатацию не предъявлены. Площадь земельного участка – 9 705 кв.м.  

Согласно справке ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 24.01.2006 строения лит. В, В1, В2, В3, В4, В5, В6, В7, В8, В9 являются собственностью Общественной организации «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общество слепых на основании распоряжения КУИ г. Оренбурга от 04.12.1995 № 1608 и свидетельства о государственной регистрации права от 27.07.2001 на литер В № 5600-277465, на литер В5 № 5600-277464, на литер В9 № 5600-277463, на литер В1, В2, В3, В4 № 5600-277462 (приложение № 22 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3) .  

Постановлением главы города Оренбурга от 24.08.2006 № 2121-п «Об утверждении границ и формировании земельного участка по адресу: 

<

...> для предоставления Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 9 803 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира - административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, для предоставления общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» с разрешенным использованием: земли учреждений и организаций народного образования для размещения дома-интерната для инвалидов и престарелых. Категория земель: земли поселений (приложение № 13 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3).  

Письмом исх. № 102/1 от 28.09.2007 ООО «Оренбургское учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых» обратилось к президенту ВОС с просьбой принять на баланс строения: литер В6 (склад металлической конструкции), 1978 года постройки, площадью 218,1 кв.м; литер В7 (проходная кирпичная) 1965 года постройки, площадью 7,8 кв.м; литер В12 (пристрой к литеру В9 - гараж), 1999 года постройки; литер В9 (гараж), 1961 года постройки, площадью 132 кв.м; литер В10 (компрессорная кирпичная), 1998 года постройки, площадью 37,6 кв.м; литер В11 (склад кирпичный), 2000 года постройки, площадью 49,4 кв.м; литер В13 (склад кирпичный), 2001 года постройки, площадью 56,7 кв.м и внести данные строения в договор аренды №  

110-07 от 01.01.2007 (приложение № 21 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3).  

Постановлением главы города Оренбурга от 15.10.2009 № 7402-п «О предоставлении в собственность земельного участка общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» ВОС предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 56:44:0411001:29, площадью 9 803 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, с разрешенным использованием: земли учреждений и организаций народного образования для размещения дома-интерната для инвалидов и престарелых, категория земель: земли населенных пунктов (приложение № 14 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3).  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.08.2023 № КУВИ-001/2023-19086211 за ВОС 28.10.2009 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0411001:29.  

Постановлением президиума Центрального правления Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» от 22.11.2009 № 6-17 образовано ООО «Оренбургское предприятие «Блик», которое согласно уставу является правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское учебно-производственное предприятие Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых», которое в свою очередь являлось правопреемником Оренбургского учебно-производственного предприятия Всероссийского общества слепых.  

Все указанные организации располагались по адресу 

<

...>. Их единственным участником являлась Общероссийская общественная организация инвалидов «Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общество слепых» (ВОС).  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2019 по делу № А47-15307/2017 ООО «Оренбургское предприятие «Блик» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1 (приложение № 25 к исковому заявлению, поступившему посредством системы «Мой Арбитр», л.д. 2-3).  

При проведении мероприятий конкурсного производства конкурсным управляющим ООО «Оренбургское предприятие «Блик» было установлено, что правопредшественником должника в 1998-2001 годах за свой счет были возведены объекты недвижимости (хозяйственные постройки) на земельном участке, предоставленном ответчику, расположенные по адресу: 

<

...>:  

- одноэтажное нежилое здание компрессорной, общей площадью 38,3 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено  

здание 56:44:0411001:29, год строительства – 1998;  

- одноэтажное нежилое здание холодного склада, общей площадью 49,1 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 2001;  

- одноэтажное нежилое здание холодного склада, общей площадью 56,3 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 2001;  

- одноэтажное нежилое здание гаража, общей площадью 47,2 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 1999;  

- нежилое помещение, общей площадью 105 кв.м. 

Ссылаясь на то, что вышеуказанные объекты недвижимости созданы с полного и безоговорочного согласия и одобрения ВОС, своими действиями за период с момента создания и по настоящее время ВОС отказалось от права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, признав право собственности на данные объекты за истцом, ООО «Оренбургское предприятие «Блик» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском в порядке статей 209, 218, 219 ГК РФ.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку спорные объекты недвижимости возведены после вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оснований для признания права собственности на спорные объекты за истцом в порядке статьи 218 ГК РФ не имеется, поскольку регистрация возникшего права собственности осуществляется в административном порядке уполномоченным регистрирующим органом, обход установленной законом процедуры государственной регистрации будет означать подмену законных функций публичных органов и противоречит публичному порядку. Суд также пришел к выводу, что иск был заявлен лицом, за которым в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ не может быть признано право собственности на самовольную постройку ввиду того, что ООО ПК «Блик» не владеет земельным участком, на котором размещены спорные объекты ни на праве собственности, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования, ни на праве аренды.  

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.  

На основании статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,  

распоряжаться им иным образом.  

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.  

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), предусматривающих наличие совокупности юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ).  

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил (статья 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).  

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов № 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.  

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.  

Иск о признании права – это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено владеющим собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.  

Условиями предъявления иска о признании права на имущество являются: наличие в натуре объекта, в отношении которого заявлено требование о признании права; наличие правовых оснований для признания за истцом права на спорную вещь; отрицание или непризнание прав истца третьими лицами; наличие у истца правового интереса к спорной вещи.  

Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие основания возникновения у истца права собственности на спорное имущество; необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение истцом своих прав на указанное имущество.  

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).  

На основании статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.  

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления, по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.  

По смыслу указанных норм, учитывая, что разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.  

В рамках заявленного иска ООО «Оренбургское предприятие «Блик» были заявлены требования к ВОС о признании права собственности в порядке статей 218, 219 ГК РФ на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...> а именно, на:  

- одноэтажное нежилое здание компрессорной, общей площадью 38,3 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 1998;  

- одноэтажное нежилое здание холодного склада, общей площадью 49,1 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 2001;  

- одноэтажное нежилое здание холодного склада, общей площадью 56,3 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 2001;  

- одноэтажное нежилое здание гаража, общей площадью 47,2 кв.м, кадастровый номер земельного участка, в границе которого расположено здание 56:44:0411001:29, год строительства – 1999;  

- нежилое помещение, общей площадью 105 кв.м. 

При этом доказательства, подтверждающие возведение указанных объектов за счет средств правопредшественников ООО «Оренбургское предприятие «Блик», доказательства получения в установленном порядке разрешений на строительство указанных объектов, доказательства получения земельного участка для целей строительства спорных объектов, истцом в материалы дела представлены не были, что исключает возможность удовлетворения исковых требований ООО «Оренбургское предприятие «Блик» в порядке статей 218, 219 ГК РФ.  

Суд первой инстанции также справедливо отметил, что учитывая, что спорные объекты недвижимости возведены после вступления в силу Гражданского кодекса Российской и после вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация возникшего права собственности осуществляется в административном порядке уполномоченным регистрирующим органом. В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.05.2009 № 17373/08, обход установленной законом процедуры государственной регистрации будет означать подмену законных функций публичных органов и противоречит публичному порядку.  

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Пленум № 44) указаны признаки, в соответствии с которыми постройка признается самовольной:  

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;  

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

Как следует из материалов дела, на основании государственного акта на право пользования землей № 112 от 29.09.1980 серия А-I № 125441 Областному правлению Всероссийского общества слепых г. Оренбург исполнительным комитетом Оренбургского районного (городского) Совета депутатов трудящихся был отведен земельный участок в бессрочное и бесплатное пользование, 1,37 гектаров земли в границах согласно плану землепользования для строительства учебно-производственного комбината.  

Письмом исх. № 247 от 23.12.2003 общество с ограниченной ответственностью «Оренбургское учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых» обращалось к главному архитектору города Оренбурга с просьбой предоставить в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> под административный корпус, соцблок, производственные корпуса.  

Письмом от 20.12.2005 общество с ограниченной ответственностью «Оренбургское учебно-производственное предприятие Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» просило Администрацию города Оренбурга в связи с окончанием права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися по адресу: 

<

...> дать разрешение на переоформление земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности в собственность «Общероссийской общественной организации Всероссийского общества слепых».  

Постановлением главы г. Оренбурга № 2121-п от 24.08.2006 «Об утверждении границ и формировании земельного участка по адресу: 

<

...> для предоставления Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» были утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 9 803 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира - административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, для предоставления общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» с разрешенным использованием: земли учреждений и организаций народного  

образования для размещения дома-интерната для инвалидов и престарелых. Категория земель: земли поселений.  

Постановлением главы города Оренбурга от 15.10.2009 № 7402-п «О предоставлении в собственность земельного участка общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» ВОС был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 56:44:0411001:29, площадью 9 803 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...> с разрешенным использованием: земли учреждений и организаций народного образования для размещения дома-интерната для инвалидов и престарелых, категория земель: земли населенных пунктов.  

С учетом изложенных обстоятельств, судом первой инстанции было установлено, что ООО «Оренбургское предприятие «Блик» не владеет земельным участком, на котором размещены спорные объекты, ни на праве собственности, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования, ни на праве аренды, тогда как в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка.  

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта.  

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции).  

Согласно правовому подходу, указанному в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является  

исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.  

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.  

Доказательства того, что правопредшественникам истца разрешалось строительство капитальных объектов на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0411001:29, а также землях неразграниченной формы собственности, в материалы дела представлены не были.  

Таким образом, спорные объекты возведены на земельном участке без получения необходимых разрешений.  

В настоящее время истец также не обладает правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором создана спорная постройка.  

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции об отсутствии в рассматриваемом случае правовых и фактических оснований для признания за истцом права собственности на спорные объекты.  

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что правопредшественником должника в 1999-2001 годах (ООО «Оренбургское учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых») за свой счет были возведены объекты недвижимости (хозяйственные постройки); что ВОС, являясь единственным учредителем и участником истца, определяло решения, принимаемые истцом, и не возражало против возведения данных объектов недвижимости, использования их должником в хозяйственной деятельности, признаны судебной коллегией голословными и не подтверждёнными документально.  

По общему правилу, молчание не считается согласием на совершение сделки (пункт 4 статьи 157.1 ГК РФ), равно как и не является акцептом (пункт 2 статьи 438 ГК РФ).  

В силу изложенного ссылки апеллянта на письмо исх. № ф345 от 07.12.2005, которым истец уведомлял ВОС о факте возведения спорных объектов недвижимости, на отсутствие каких-либо возражений относительно их постройки, эксплуатации, сдачи в аренду, со стороны ВОС, не свидетельствуют о согласии и одобрении ВОС в вопросе создания спорных объектов.  

Доводы апеллянта о добросовестности истца как застройщика для целей применения к спорным правоотношениям статьи 234 ГК РФ, о противоречивом  

поведении ответчика, который сначала допустил возведение истцом объектов недвижимого имущества на принадлежащем ему земельном участке, допустил добросовестное владение истцом данным имуществом на протяжении более чем двадцати пяти лет, не приняты судебной коллегией, поскольку приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).  

Апелляционный суд также не согласился с доводами апеллянта о том, что судом первой инстанции не было принято во внимание то обстоятельство, что спорные объекты недвижимости были внесены конкурсным управляющим истца в конкурсную массу должника еще 22.10.2019, с 22.10.2019 данное имущество находится в конкурсной массе должника, и исключено из него может быть только на основании судебного акта; что в силу закона о банкротстве и сложившейся судебной практики – является собственностью должника, поскольку указанные доводы апеллянта не основаны на законе.  

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.  

В абзаце 2 пункта 4 Пленума № 44 даны разъяснения, согласно которым такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.  

Указанные правовые нормы и разъяснения применимы и к конкурсной массе должника, в которую не могут быть включены самовольные постройки, не являющиеся самостоятельным объектов гражданского оборота.  

Иные доводы апеллянта, касающиеся реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, невозможности конкурсного управляющего реализовать спорные объекты в качестве объектов недвижимости, отклонены судебной коллегией как не свидетельствующие о принятии судом первой инстанции верного судебного акта по существу спора.  

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1  

статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.  

На основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах») по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: для физических лиц - 10 000 рублей; для организаций - 30 000 рублей.  

Поскольку при принятии апелляционной жалобы было удовлетворено ходатайство ООО «Оренбургское предприятие «Блик» об отсрочке уплаты государственной пошлины, с ООО «Оренбургское предприятие «Блик» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 30 000 руб.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2025 по делу № А47-261/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское предприятие «Блик» – без удовлетворения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оренбургское предприятие «Блик» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 30 000 руб.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья А.С. Жернаков  

Судьи: А.Х. Камаев 

А.Г. Манакова