АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж                                                                                           Дело №А14-14996/2022

«17» марта 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 марта   2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 марта 2023 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Малыгиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «А.В.М.» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) г.Семилуки, Воронежская обл.,

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) г. Рязань,

об обязании заключить соглашение к договору аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность, диплом;

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность, диплом; 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «А.В.М.» (далее – истец, ООО «А.В.М.», арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» (далее – ответчик, ООО «Альфа Рязань», арендатор) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № АР-298-07/2017 нежилого помещения от 13 февраля 2017 года на условиях, прилагаемого к исковому заявлению проекта.

Определением суда от 07.12.2022 исковое заявление принято судом к производству.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения заявленных требований. 

В судебном заседании судом вынесено определение в порядке ст. 163 АПК РФ об объявлении перерыва с 06.02.2023 по 13.02.2023, с 13.02.2023 по 20.02.2023, с 20.02.2023 по 01.03.2023, с 01.03.2023 по 03.03.2023. 

Из материалов дела следует, что 13.02.2017 между ООО «Контакт» (Арендодатель) и ООО «Альфа Рязань» (Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения АР-298-07/2017 нежилого помещения от 13 февраля 2017 года, согласно которому Арендодатель передает с письменного согласия Муниципального образования-Семилукский Муниципальный район Воронежской области (Залогодержатель), а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 203,1 кв.м., этаж №1, подвал, находящееся по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 Договора). 

Согласно п. 3.1 Договора, арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.

Согласно п. 3.1.1. Договора Размер постоянной части арендной платы составляет 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, в том числе НДС.

01 июля 2018 г. арендодатель и арендатор пришли к соглашению об увеличении размера арендной платы до 63 000 рублей в месяц и заключили дополнительное соглашение к договору аренды. 

10 июня 2019 года между арендодателем и арендатором было заключено дополнительное соглашение о замене стороны (Арендодателя) по договору аренды в связи со сменой собственника помещения. Новым арендодателем стало ООО «А.В.М.». 

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо-уведомление об изменении арендной платы в одностороннем порядке с 01 июля 2022 года и проект соответствующего дополнительного соглашения на подпись.

На указанное письмо ответчик ответил отказом (письмо от 20.06.2022), объясняя это финансовым положением его магазина, что действующая арендная ставка соответствует действующей рыночной стоимости арендной платы за помещение, указывал на то, что договором не предусмотрена возможность одностороннего изменения размера постоянной части арендной платы.  

Истец письмом от 07 июля 2022 года повторно уведомил ответчика об одностороннем повышении арендной платы. 

В ответ на повторное уведомление ответчик направил отказ (письмо от 27.07.2022), что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно статье 8 Гражданский кодекс РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие действие граждан и юридических лиц.

В силу ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч.1,2 ст. 450, ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом гражданским законодательством сторонам договора предоставлена свобода на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). В том числе допускается, что договором может быть предусмотрено одностороннее изменение стороной, в частности арендодателем, цены оказываемых услуг (п. 1 ст. 424, п. 2 ст. 424 ГК РФ).

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ).

Принимая во внимание отсутствие такого волеизъявления, суд не установил оснований для изменения условий договора.

Согласно ст. ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 3. ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п.3.2 Договора пересмотр постоянной арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Воронежской области, но не более 10%. Повышение арендной платы возможно не ранее чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом не принимаются во внимание выводы приобщенных сторонами и противоречащих друг другу лингвистических исследований, так как толкование условий договора аренды является прерогативой суда, который обладает достаточной квалификацией для установления содержания и толкования договора. Исходя из буквального толкования п. 3.2. договора, изменение размера арендной платы возможно лишь с учетом волеизъявления арендатора, а не по требованию арендодателя.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

Само по себе включение в Договор условия (п.3.1.1) не является принятием сторонами сделки, в том числе ответчика, на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части, такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса).

Изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика обязанности по заключению Дополнительного соглашения в рамках Договора в части увеличения размера постоянной части арендной платы в силу положений ГК РФ, закона или добровольно принятым обязательством истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Суд также принимает во внимание, что согласно проведенной по заданию Ответчика оценке рыночной стоимости величины арендной платы за нежилое помещение по адресу 

<

...> было установлено, что рыночная величина арендной платы по данному объекту составляет 51 000 руб./мес, существенно меньше суммы арендной платы, установленной в спорном договоре аренды.

С учётом изложенного, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, оцененных судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, оценив условия Договора, у суда отсутствуют основания для вывода, что у ответчика имеется обязанность по заключению Дополнительного соглашения в части увеличения размера постоянной части арендной платы, в связи с чем, требования истца не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы следует отнести на истца (статья 110 АПК РФ).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд    

Р Е Ш И Л:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, путем подачи жалобы через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                                                                  М.А. Малыгина