ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-17515/2021

г. Саратов

16 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «09» марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен «16» марта 2023 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,   

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 ноября 2022 года по делу № А57-17515/2021, 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фуршет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц: закрытого акционерного общества «Детский мир», общества с ограниченной ответственностью «СНоУ Проект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

 

при участии в судебном заседании:

-представитель ИП ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности от 09.12.2022;

-представитель ООО «Фуршет» - ФИО4, действующий на основании доверенности от 02.09.2022. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фуршет» (далее - ООО  «Фуршет») обратилось в Арбитражный суд Саратовской с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных (выполненных) в нежилом помещении кофейни «Coupe», расположенном на втором этаже торговых площадей ТРЦ «Детский мир» по адресу: 

<

...> в размере 3 120 511 рублей. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.11.2022 с ИП ФИО2 в пользу ООО «Фуршет» взыскана стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 174 305 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 662 руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 17 420 руб. 

В удовлетворении остальной части иска отказано. 

С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана  государственная пошлина в размере 2 236 руб. 

ИП ФИО2, не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. 

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 28.03.2016 между ЗАО «Детский мир» (Арендодатель) и ООО «Фуршет» (Арендатор) заключен договор № ДМ/100 аренды нежилого помещения общей площадью 235,2 кв.м, расположенного на втором этаже Торгового центра «Детский мир» по адресу: 410012, 

<

...>, являющегося частью нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:060210:208, площадью 670,7 кв.м. 

Согласно пунктам 1.4, 3.1.2 Договора арендатору разрешено производить проектные и ремонтные работы для приведения помещения в соответствии с целями его использования (для целей организации предприятия общественного питания-кафе). 

В соответствии с пунктом 3.2.13 договора до начала проектных и ремонтных работ арендатор обязан согласовать с арендодателем дизайн-проект, проекты электроснабжения, вентиляции и канализации. При необходимости для производства проектных и строительно-монтажных работ оформлять все необходимые согласования, разрешения и технические условия в уполномоченных государственных органах. Любые специализированные работы (в том числе ремонт помещения и/или его отдельных конструктивных элементов, монтаж демонтаж/ ремонт и обслуживание электрического и прочего оборудования и инженерных систем, размещенных в помещении и на общих площадях) производить с письменного уведомления арендодателя и с оформлением соответствующего наряд-допуска, который подписывается главным инженером арендодателя. Не производить перепланировок и реконструкции помещения, без предварительного письменного согласия арендодателя. 

Письмом от 09.04.2016 б/н ЗАО «Детский мир» согласован дизайн-проект интерьера кофейни «Соupе», подготовленный ООО «СНоУ Проект» по заказу № 01/04- 16С-АР и разрешено проведение строительно-монтажных и отделочных работ переданного по договору аренды № ДМ/100 от 28.03.2016 нежилого помещения общей площадью 235,2 кв.м. 

В 2016 году истцом были проведены строительно-монтажные и отделочные работы в арендованном нежилом помещении. 

Договор аренды расторгнут и прекратил свое действие 01.04.2021. 

Нежилое помещение общей площадью 235,2 кв.м возвращено арендатором арендодателю по акту приема -передачи от 02.04.2021. 

Истец со ссылкой на пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указал, что действующим законодательством предусмотрено право арендатора на получение возмещения произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения договора при условии, что данные улучшения были произведены с согласия арендодателя. 

По результатам экспертного исследования (строительно-техническая экспертиза) № 03/21-52 от 26.03.2021, выполненного ООО «Приоритет-оценка» по заказу истца, установлено, что произведены (выполнены) следующие неотделимые улучшения в нежилом помещении кофейни «Соuре»: 

- поверхности потолков: частично монтаж ГКЛ, по всей площади - подготовка основания, окраска поливинилацетатными составами; 

- проемы: установлено 11 межкомнатных дверных коробок, три алюминиевых дверных коробки: 

- поверхности стен, перегородки: выполнен монтаж перегородок из ГКЛ с организацией лаунж зоны, санитарных и бытовых помещений, кухонной зоны, бара, обшивка стен ГКЛ, подготовка основания, окраска, финишное декоративное покрытие, в помещениях кухонной зоны и подсобных помещениях стены облицованы керамической плиткой на высоту 2м. от уровня пола; 

- выполнен монтаж барной стойки со столешницей съемного типа; - поверхность пола: подиум, финишное декоративное покрытие; 

- выполнена разводка по помещениям систем водоснабжения, водоотведения с учетом вновь организованных санитарных узлов и помещения кухни; 

- капитальный ремонт балкона над козырьком входа (усиление конструкции в части монтажа дополнительного перекрытия для восприятия фактических нагрузок, устройство ограждения, отделочные работы, монтаж заполнения дверного проема); 

- выполнена разводка системы электроснабжения по помещению, установлено электрооборудование с учетом дополнительных нагрузок оборудования помещения кухни, фактического объема оборудования систем вентиляции, кондиционирования. 

Согласно экспертному исследованию (строительно-техническая экспертиза) № 03/21-52 от 26.03.2021 стоимость указанных неотделимых улучшений, произведенных (выполненных) в нежилом помещении кофейни «Соuре» составляет 2 673 324 руб. с учетом износа. 

Истец направил в адрес ответчика претензию от 17.06.2021 с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

Требования, содержащиеся в претензии, были оставлены ответчиком без исполнения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке предусмотренном ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 617, 623 ГК РФ, установив, что договор аренды прекращен, факт проведения неотделимых улучшений помещения подтверждается материалами дела и не оспорен ответчиком, учитывая выводы судебной экспертизы, суд первой инстанции признал требования истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений в  размере 2 174 305 руб. (с учетом доводов ответчика) обоснованными и подлежащими  удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, наличие улучшений объекта аренды произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено, что истцом в период действия договора аренды с согласия арендодателя (третьего лица) произведены работы по улучшению арендованного имущества, что подтверждается письмом от 09.04.2016.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.02.2019 по делу №А57- 22879/2017 должник - ЗАО "Детский мир" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2020 по делу №А57-22879/2017 конкурсным управляющим утвержден ФИО5. 

ЗАО «Детский мир» на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 235,2 кв.м, расположенного на втором этаже Торгового центра «Детский мир» по адресу: 410012, 

<

...> (далее - помещение), являющегося частью нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:060210:208, площадью 670,7 кв.м. 

Данное имущество было включено в конкурсную массу должника ЗАО «Детский мир». 

По делу о банкротстве должника ЗАО «Детский мир» производилась реализация имущества должника. 

Между ФИО2 и ЗАО «Детский Мир», в лице конкурсного управляющего ФИО5, 05 октября 2020 года был заключен договор купли-продажи №0020387/1 (протокол №20387-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от «02» октября 2020 года) по цене 22 666 666 руб. (т.д. 2 л.д. 8-9).

В связи с переходом права собственности к ФИО2 на переданное в аренду помещение по договору № ДМ/100 от 28.03.2016, арендодателем по указанному договору стала ИП ФИО2 

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пунктах 23 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает обязательства из договора аренды, в том числе обязательства после его прекращения, предусмотренные законодательством.

В соответствии с пунктом 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества. 

Кроме того, при подписании договора аренды  стороны согласовали условие о том, что по окончании срока аренды либо при досрочном расторжении договора неотделимые улучшения помещения переходят в собственность арендодателя ((за исключением случая, когда стороны заключили договор аренды помещения на новый срок) пункт 10.1 договора). 

  Принимая во внимание указанные положения, на арендодателя возложена обязанность по возмещению арендатору стоимости улучшений арендованного имущества.

   Доказательств наличия иной договоренности сторон, при которой произведенные арендатором улучшения арендованного помещения не подлежат возмещению ему либо засчитываются в счет арендных платежей по договору, в дело не представлено.

Обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений ответчиком не исполнено.

Основанием перехода права собственности объекта недвижимости, расположенного по адресу: 410012, 

<

...> является договор купли-продажи №0020387/1 от 05.10.2020, согласно пункта 1.3 которого,  продавец (ЗАО "Детский мир") указал покупателю (ФИО2) на  наличие обременения правами аренды в отношении нежилого помещения общей площадью 235,2 кв.м, расположенного на втором этаже Торгового центра «Детский мир» по адресу: 410012, 

<

...>, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ФИО2 должна была предполагать о наличии указанных обременений (неотделимых улучшений). 

Доводы ответчика о том, что обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений лежит на прежнем арендодателе противоречат положениям статьи 617 ГК РФ, в связи с чем, правомерно отклонены судом.

 Указанный правовой подход поддержан Арбитражным судом Поволжского округа в постановлении от 06.07.2021 по делу №А65-20441/2020.

В целях определения стоимости неотделимых улучшений в отношении арендованного помещения, определением суда первой инстанции от 24.03.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО Экспертное Агентство «Аргумент» эксперту ФИО6

В соответствии с заключением эксперта №030-01/22 от 14.06.2022 перечень работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016 нежилого помещения, площадью 235,2 кв.м., являющегося частью нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:060210:208, расположенного по адресу: 

<

...>, произведены подрядчиком по договору подряда на проведение ремонтно-отделочных работ от 15.04.2016 приведены в соответствующих таблицах. 

Вышеуказанные работы, приведенные в табл. №№5-8 не привели к изменениям нежилого помещения, которые затрагивают его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и превышающие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. 

Экспертом установлено, что произведенные в помещении работы соответствуют работам, выполнение которых было предусмотрено дизайн-проектом интерьера кофейни «Coupe», подготовленным ООО «СНоУ Проект» по заказу № 01/04-16С-АР.

Эксперт в ответе на вопрос №3 указал, что  стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, применительно к Акту о приемке выполненных работ  №1 от 20.12.2016 (КС-2, т. 2, л.д. 137-141) - работы, которые относятся к перепланировке и соответствуют дизайн-проекту, в ценах на дату окончания работ и их ввода в эксплуатацию (20.12.2016) составляют: 581 620,64 руб. 

Стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, применительно к Акту о приемке выполненных работ (КС-2, т.2 л.д.137-141) №1 от 20.12.2016 - работы, которые не относятся к реконструкции (перепланировке) и соответствуют дизайн-проекту, в ценах на дату окончания работ и их ввода в эксплуатацию (20.12.2016) составляют: 664 813,40 руб.

 Стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, применительно к Акту о приемке выполненных работ (КС-2, т.2 л.д.142-145) №2 от 20.12.2016 - работы, которые не относятся к реконструкции (перепланировке) и соответствуют дизайн-проекту, в ценах на дату окончания работ и их ввода в эксплуатацию (20.12.2016) составляют: 634 129,08 руб. 

Стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, применительно к Акту о приемке выполненных работ (КС-2, т.2 л.д.146-149) №3 от 20.12.2016 - работы, которые не относятся к реконструкции (перепланировке) и соответствуют дизайн-проекту, в ценах на дату окончания работ и их ввода в эксплуатацию (20.12.2016) составляет: 1 156 364,73 руб.

 Стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, применительно к Акту о приемке выполненных работ ( КС-2, т. 2 л.д.137-141) №1 от 20.12.2016 – работы, которые относятся к перепланировке и соответствуют дизайн-проекту, с учетом естественного износа произведенных неотделимых улучшений и их амортизации по состоянию на 02.04.2021 (дата возврата помещения арендодателю), составляет: 688 330,80 руб.

Стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, применительно к Акту о приемке выполненных работ (КС-2, т.2 л.д.137-141) №1 от 20.12.2016 - работы, которые не относятся к реконструкции (перепланировке) и соответствуют дизайн-проекту, с учетом естественного износа произведенных неотделимых улучшений и их амортизации по состоянию на 02.04.2021 (дата возврата помещения арендодателю), составляет: 399 328,80 руб.

Стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, применительно к Акту о приемке выполненных работ (КС-2, т.2 л.д.142-145) №2 от 20.12.2016 - работы, которые не относятся к реконструкции (перепланировке) и соответствуют дизайн-проекту, с учетом естественного износа произведенных неотделимых улучшений и их амортизации по состоянию на 02.04.2021 (дата возврата помещения арендодателю), составляет: 635 749,20 руб. 

Стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, применительно к Акту о приемке выполненных работ (КС-2, т.2 л.д.146-149) №3 от 20.12.2016 - работы, которые не относятся к реконструкции (перепланировке) и соответствуют дизайн-проекту, с учетом естественного износа произведенных неотделимых улучшений и их амортизации по состоянию на 02.04.2021 (дата возврата помещения арендодателю), составляет: 1 397 102,40 руб. 

Проведенная  экспертиза соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в  заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Выводы эксперта непротиворечивы, эксперт ответил на все поставленные вопросы, заключение основано на имеющихся в материалах дела доказательствах. Экспертное заключение являются ясным и полным, дана расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований для признания выводов указанной экспертизы ненадлежащим доказательством у суда не имеется.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключение экспертизы является доказательством по делу.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Проанализировав доводы, положенные в основу заявленного ходатайства, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 82, ч. 2 ст. 87 АПК РФ не установил наличия перечисленных законом обстоятельств для назначения повторной экспертизы и отказал в удовлетворении ходатайства о ее назначении. 

По мнению суда, имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для установления фактических обстоятельств по настоящему делу.

Для разъяснений вопросов ответчика, в судебное заседание суда первой инстанции был приглашен эксперт, который ответил на все задаваемые вопросы.

Экспертом ФИО6 в материалы дела представлены письменные ответы на вопросы ответчика по заключению эксперта №030-01/22 от 14.06.2022, а также локальные сметные расчеты без сметной прибыли и накладных расчетов, согласно которым стоимость работ, результаты которых неотделимы без вреда для арендованного помещения по договору аренды №ДМ/100 от 28.03.2016, с учетом естественного износа составляет: 573 536,40 руб. + 274 815,60 руб. + 454 551,20 руб. + 1 296 262,80 руб. = 2 609 166 руб. с учетом НДС.

 477 947,00 руб. + 229 013,00 руб. + 387 126,00 руб. + 1 080 219,00 руб. = 2 174 305,00 руб. без учета НДС. 

   Мотивированных возражений относительно размера взысканной суммы стоимости неотделимых улучшений в апелляционной жалобе не содержится.

  При рассмотрении дела в суде первой инстанции экспертом были учтены доводы ответчика.

    При указанных обстоятельствах, учитывая, что представленными в дело договорами на выполнение проектных услуг, договорами подряда, актами приема-передачи выполненных работ (оказанных услуг), счетами-фактурами подтверждается проведение истцом неотделимых улучшений и выполнение капитального ремонта на сумму 2 174 305,00 руб., суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что он не является надлежащим ответчиком подлежат отклонению, так как противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, сделаны при неправильном применении и толковании норм материального и процессуального права.

ИП ФИО2 вправе обратиться за защитой нарушенного права в ином установленном законом порядке.

   Излишне уплаченная ИП ФИО2 государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 ноября 2022 года по делу № А57-17515/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.

           Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2  из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб., как излишне уплаченную по платежному поручению № 607 от 23.12.2022.

           Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий                                                                   С.В.  Никольский 

 

 

Судьи                                                                                                  Т.С. Борисова

 

 

                                                                                                             А.Ф. Котлярова