ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А68-7445/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16.06.2021

Постановление изготовлено в полном объеме  23.06.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Грошева И.П., судей Егураевой Н.В. и Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя ФИО2 – адвоката Волкова А.И. (доверенность от 24.07.2020), от государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» – представителя ФИО3 (доверенность от 19.01.2021), от министерства имущественных и земельных отношений Тульской области – представителя ФИО4 (доверенность от 10.11.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» на решение Арбитражного суда Тульской области от 31.03.2021 по делу № А68-7445/2020 (судья Воронцов И.Ю.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –                               ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к государственному учреждению Тульской области «Тульские парки» (далее – ГУ ТО «Тульские парки», ответчик) о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы № 01-11/819 от 19.06.2020 и применении последствий его недействительности в виде установления с 02.10.2020 арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области, № 197А/2019 от 01.10.2019 в размере 597 000 руб. в месяц (уточненные исковые требования; т. 4, л. д. 52).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора, судом привлечены министерство имущественных и земельных отношении Тульской области и ООО «Независимая Оценка Консалтинг Инновации».

Решением Арбитражного суда Тульской области от 31.03.2021 исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о применении арендной платы с 02.10.2020 в размере 597 000 руб., принять по делу в указанной части новый судебный акт, установив арендную плату по договору с 24.04.2020 в размере 597 000 руб. в месяц.

В обоснование поданной апелляционной жалобы, ссылаясь на статью 424, пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», пункты 3, 4 статьи 21 Закона Тульской области от 09.11.1999 № 158-ЗТО «О государственной собственности Тульской области» и условия заключенного сторонами договора, указывает, что установление размера арендной платы осуществлено в соответствии с пунктами 2.2.8, 4.3, 4.4 договора аренды от 01.10.2019 № 197А/2019. Полагает необоснованным вывод суда области о том, что арендодатель дважды в течение соответствующего года увеличил размер арендной платы.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель министерства имущественных и земельных отношений Тульской области выступил на стороне ответчика, поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

ООО «Независимая Оценка Консалтинг Инновации», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Кодекса.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Кодекса в пределах доводов апелляционной жалобы.

Поскольку в порядке апелляционного производства ответчиком обжалована только часть решения суда и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 Кодекса с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, а также доводы сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между                ГУ ТО «Тульские парки» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области № 197А/2019 от 01.10.2019 (далее – договор; т. 1, л. д. 9 – 12), согласно условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование здание административно-торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, с кадастровым номером 71:30:050313:1261, общей площадью 1793,3 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Академика Павлова, д. 2, а арендатор обязался осуществлять ежемесячно в адрес арендодателя арендную плату.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4.1 договора в соответствии с протоколом от 18.09.2019 № 1/1 (приложение № 5 к договору) при подписании договора за указанное в пункте 1.1 договора имущество устанавливается арендная плата (с учетом НДС) в сумме 351 103 руб.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды в срок до 1 года с момента подписания договора за счет собственных средств арендатор обязан завершить в полном объеме все необходимые работы по капитальному ремонту имущества в соответствии с рабочей документацией и сметой по капитальному ремонту имущества, эскизным проектом (приложение № 4 к договору).

Согласно пункту 2.2.8 договора аренды арендатор обязан по окончанию работ по капитальному ремонту имущества в течение 15 дней передать арендодателю исполнительную документацию по капитальному ремонту имущества, готовности имущества к дальнейшей эксплуатации оформляется актом об окончании работ по капитальному ремонту имущества, который подписывается представителями арендодателя, министерства имущественных и земельных отношений Тульской области и представителями арендатора.

В соответствии с актом приемки законченного капитального ремонта объекта приемочной комиссией от 24.04.2020 истец исполнил свои обязательств по капитальному ремонту здания административно-торгового назначения в рамках договора аренды (т. 1, л. д. 35 – 37).

Согласно пункту 4.4 договора аренды после подписания сторонами акта, указанного в пункте 2.2.8 договора, размер арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления об изменении арендной платы. Указанный в настоящем пункте размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества, подготовленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельности в Российской Федерации по заказу арендодателя. Рыночная стоимость размера арендной платы определяется на дату подписания акта, указанного в пункте 2.2.8 договора.

В соответствии с уведомлением об изменении арендной платы № 01-11/819 от 19.06.2020 ответчик на основании отчета об оценке выполненным ООО «НОКИ» в одностороннем порядке, с 25.04.2020 увеличил размер ежемесячной арендной платы до 1 201 511 рублей с учетом НДС (т. 1, л. д. 38).

По мнению истца, увеличение размера арендной платы по договору аренды со стороны арендодателя может произойти не раньше 02.10.2020, следовательно, у ответчика отсутствовали основания для увеличения арендной платы с 25.04.2020. Вместе с тем, согласно отчету об оценке № 17-Н-20 от 04.08.2020 рыночная стоимость размера арендной платы по договору аренды составляет 491 040 руб. в месяц.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения. При этом суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Направление уведомления в данном случае является выражением воли одной из сторон, влекущей изменение условий договора, то есть изменение прав и обязанностей другого лица, в установленном договором случае, и отвечает признакам сделки (статья 153, пункт 2 статьи 154, пункт 2 статьи 155, статья 156, пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Арендная плата является нормативно регулируемой величиной, что исключает ее произвольное установление в договоре арендодателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 4.1 договора аренды в соответствии с протоколом от 18.09.2019     № 1/1 (приложение № 5 к договору) при подписании договора за указанное в пункте 1.1 договора имущество устанавливается арендная плата (с учетом НДС) в сумме 351 103 руб.

В соответствии с пунктом 4.3 договора с учетом положений действующего гражданского законодательства, Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», законодательства Тульской области стороны пришли к соглашению, что размер арендной платы может быть изменен (увеличен) арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы арендатору. Пересмотр размера арендной платы производится ежегодно по истечении соответствующего года срока действия договора путем увеличения размера арендной платы на коэффициент, определяемый правительством Тульской области, действующий на дату, соответствующую первому дню нового года срока действия договора. При пересмотре размера арендной платы по истечении второго года и последующих лет срока действия договора соответствующий коэффициент применяется к размеру арендной платы, действующему на дату пересмотра. Размер арендной платы изменяется в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, без внесения изменений в настоящий Договор и направления уведомлений сторонами. Размер арендной платы исчисляется арендодателем самостоятельно, арендная плата оплачивается арендатором на основании настоящего договора.

Согласно пункту 4.4 договора после подписания сторонами акта, указанного в пункте 2.2.8 договора, размер арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления об изменении арендной платы. Указанный в настоящем пункте размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества, подготовленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельности в Российской Федерации по заказу арендодателя. Рыночная стоимость размера арендной платы определяется на дату подписания акта, указанного в пункте 2.2.8 договора.

В силу пункта 4.5 договора арендная плата по договору может изменяться в порядке, предусмотренном пунктами 4.3, 4.4 договора, не чаще одного раза в год.

В соответствии с уведомлением об изменении арендной платы № 01-11/819 от 19.06.2020 ответчик на основании отчета об оценке выполненным ООО «НОКИ» в одностороннем порядке, с 25.04.2020 увеличил размер ежемесячной арендной платы до 1 201 511 рублей с учетом НДС (т. 1, л. д. 38).

Как верно отмечено судом области, в рассматриваемом случае пересмотр арендной платы в одностороннем порядке не связан с принятием нормативных актов либо наступлением иных обстоятельств, не зависящих от воли сторон, а потому увеличение арендной платы является изменением условия договора о цене и не может считаться исполнением согласованного сторонами порядка определения цены.

В силу статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ       «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и статью 2 Федерального конституционного закона                           «О Верховном Суде Российской Федерации» разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судом установлено, что арендодатель, имеющий по договору право на одностороннее изменение размера арендной платы, увеличил ее дважды в течение соответствующего года с момента заключения договора, что противоречит условиям договора, пункту 3 статьи 614 ГК РФ и позиции, изложенной в постановлении № 73.

С целью установления ежемесячной рыночной стоимости права аренды спорного здания по состоянию на 24.04.2020 определением суда от 14.12.2020 по данному делу по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5.

Согласно заключению ФИО5 от 15.01.2021 № 14/7445/20 ежемесячная рыночная стоимость права аренды здания административно-торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, с кадастровым номером 71:30:050313:1261, общей площадью 1793,3 кв. м,. расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Академика Павлова, д. 2, по состоянию на 24.04.2020, составляет 597 000 руб. (т. 4, л. д. 36).

Ответчик и третьи лица указанное заключение не опровергли, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертиз по настоящему делу не заявили.

Оценив экспертное заключение, суд области признал его допустимым доказательством по делу. При этом судом учтено, что указанное заключение является полным, всесторонним, не вызывает сомнений в его обоснованности и не содержит противоречий в выводах эксперта.

С учетом вышеизложенного, при рассмотрении настоящего спора по существу, арбитражный суд, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 22 постановления             № 73, пришел к правильному выводу о непропорциональном и существенном увеличении арендной платы по договору, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Схожий правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2017 № Ф01-1245/2017 по делу № А43-23095/2016 и от 02.05.2017 № Ф01-1207/2017 по делу № А43-19617/2016.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. Оснований для иной оценки фактических обстоятельств дела у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Позиция заявителя не влияет на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводится к несогласию с оценкой, данной судом фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и основана на неверном толковании норм права и юридически значимых для рассмотрения дела обстоятельств, в связи с чем не может быть принята судом апелляционной инстанции.

При этом судебная коллегия также считает необходимым отметить, что действия ответчика, приведшие к непропорциональному и существенному увеличению арендной платы, обладают признаками злоупотребления правом, что является самостоятельным основанием для отказа в его защите в силу статьи 10 ГК РФ.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Кодекса и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб. относятся на ее заявителя в соответствии со статьей 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 31.03.2021 по делу                                        № А68-7445/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. 

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции. 

ПредседательствующийИ.П. Грошев

СудьиН.В. Егураева

И.Г. Сентюрина