АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-12702/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  16 августа 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 августа 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Демидовой Е.Ю.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Мухаровой С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 06.03.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Яркова С.В.) и постановление от 22.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А46-12702/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» (644015, г. Омск, ул. Димитрова, д. 75, ИНН 5506057561, ОГРН 1045511019058) к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка, об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка; по встречному исковому заявлению Департамента имущественных отношений администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Другое лицо, участвующее в деле: общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Новация».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» - Клюге Н.Н. по доверенности от 12.02.2018, Департамента имущественных отношений администрации города Омска – Фав К.О. по доверенности 28.03.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Барс-Резерв» (далее – ООО «Барс-Резерв», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593 площадью 13 748 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства автоцентров «TOYOTA» и «LEXUS», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир – здание, участок находится примерно в 2220 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Волгоградская, д. 8, по состоянию на 25.03.2016 в размере 15 950 000 руб. для целей её применения при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-9103 от 30.08.2011, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 28.09.2011, № регистрации 55-55-01/233/2011-711, за период с 25.03.2016 по 13.07.2017.

Департамент в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил встречные требования о взыскании с ООО «Барс-Резерв» задолженности за период с 01.05.2016 по 31.05.2017 в сумме 4 157 609,34 руб. и пени за период с 11.12.2016 по 31.05.2017 в сумме 309 055,92 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Новация» (далее – ООО «Бизнес-Новация», третье лицо).

Решением от 06.03.2018 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 22.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования общества удовлетворены. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:100908:593 состоянию на 25.03.2016 установлена в размере 15 950 000 руб. для целей её применения при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.08.2011 № Д-Кр-31-9103, за период с 25.03.2016 по 13.07.2017. Требования Департамента удовлетворены частично. С общества в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору  аренды земельного участка от 30.08.2011 № Д-Кр-31-9103 за период с 01.11.2016 по 13.07.2017 в сумме 657 352,23 руб. и пени за декабрь 2016 года в сумме 46,26 руб. В удовлетворении остальной части требования судом отказано.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение, которым в удовлетворении требований общества отказать, требования департамента удовлетворить в полном объеме.

Податель жалобы считает, что заключение судебной экспертизы, положенное в основу оспариваемых судебных актов, не является надлежащим доказательством; при определении рыночной стоимости спорного земельного участка не применены корректировки по разрешенному использованию земельных участков-аналогов; были использованы четыре аналога  при наличии в период с июня 2015 года по март 2016 года большего количества предложений о продаже земельных участков торгово-офисного назначения, расположенных в Кировском административном округе города Омска; необоснованное применение экспертом сборника «Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том III. Земельные участки»; нарушение требований статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Полагает что допущенные экспертом нарушения, привели к значительному занижению стоимости спорного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

От третьего лица отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Представители сторон в судебном заседании остались на своих позициях.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя третьего лица в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тойота Центр Омск» (арендатор) заключён договор № Д-Кр-31-9103 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593, местоположение которого установлено в 2 220 м северо-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 8, в Кировском административном округе, общей площадью 13 748 кв.м, для строительства автоцентров «TOYOTA» и «LEXUS».

Соглашением к договору, зарегистрированным в установленном порядке 19.11.2014 за номером 55-55-01/245/879, все права и обязанности арендатора, начиная с 01.08.2014, перешли к ООО «Барс-Резерв».

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок определяется расчётным путём и на момент подписания соглашения к договору составлял 72 249,18 руб. в месяц.

Расчёт арендной платы определялся в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска».

Согласно пункту 2.3 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчёте арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчёте арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу).

Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Решение № 432) Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» признано утратившим силу (пункт 1 статьи 4).

Согласно пункту 3 статьи 2 Решения № 432 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в частях 1, 2 настоящей статьи, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

С 25.03.2016 (начало действия указанного нормативного акта), на основании отчёта об оценке объекта оценки № 700-8-09, подготовленного 26.10.2016 обществом с ограниченной ответственностью «АреалСервис», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593 определена в размере 43 719 000 руб. Департамент исчислил ежемесячную арендную плату в размере 400 757,50 руб.

Согласно пункту 4 статьи 2 Решения № 432 арендная плата ежегодно,но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

В связи с изложенным, Департамент с 25.03.2017 применяет коэффициент уровня инфляции в размере 1,04. Соответственно, начиная с 25.03.2017, размер арендной платы составил 416 787,80 руб. в месяц.

Об изменении размера арендной платы и необходимости уплаты задолженности Департамент уведомил ответчика письмами от 02.03.2017 № исх-ДИО/2823 и от 08.06.2017 № исх-ДИО/8798.

Полагая, что Департаментом при расчёте арендной платы применена недостоверная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593, представив отчет, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» от 23.06.2017 № 216Э06/17, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет  15 645 224 руб., общество обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием. 

Департамент, в свою очередь, обратился с требованием о взыскании с общества задолженности по договору № Д-Кр-31-9103 аренды земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь статьями 307, 309, 310,329, 330, 424, 606, 607, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 64, 65, 67, 68, 71, 86, 87 АПК РФ, положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенного независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), Решением № 432, определив рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 25.03.2016 в размере 15 950 000 руб., по результатам судебной экспертизы исходилииз доказанности наличия задолженности общества перед департаментом за период с 01.11.2016 по 13.07.2017 в сумме 657 352,23 руб. (с учётом оплаты).

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судами как отношения аренды, подлежащие регулированию нормами раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений), ЗК РФ, а также условиями заключенного договора.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 16 Постановления № 73 разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:10 09 08:593 находится в муниципальной собственности.

С учетом взаимосвязанных требований статей 422, 424 и 614 ГК РФ, а также правовой позиции, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления № 73 ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

В данном случае Решением № 432 размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка. Цена земельного участка определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт 3 пункта 2).

Учитывая требования статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 Информационного письма № 92, статьи 82 АПК РФ, установив наличие несоответствий сведений о рыночной цене объекта аренды, представленных сторонами спора, в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества судом первой инстанции была назначена экспертиза.

Согласно положениям статьи 12 Закона об оценочной деятельности и пункта 1 Информационного письма № 92 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федерального законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. 

Проанализировав полученное в результате судебной экспертизы заключение № 370/СТ/С-17, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25.03.2016 составляет 15 950 000 руб., установив, что оно содержит полный перечень необходимой информации об объекте оценки, при его составлении оценщиком применено определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность, в нем изложены выводы по поставленным судом вопросам, методика исследования раскрыта, содержание данного заключения обосновано, ясно и отвечает требованию полноты, суды пришли к правильному выводу о том, что оно является надлежащим доказательством по делу.

При этом судом апелляционной инстанции верно отмечено, что составленное в порядке проведения судебной экспертизы заключение не вызывает сомнений в его полноте, компетентности лица его подготовившего, объективности и достоверности результатов, экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ. Вместе с тем Департамент в нарушение статьи 65 АПК РФ не занял в рамках настоящего дела активную процессуальную позицию, в целях подтверждения приведенных им возражений против выводов заключения эксперта, в суде первой инстанции не было заявлено ходатайств о вызове эксперта в судебное заседание на основании части 3 статьи 86 АПК РФ, а также о проведении повторной экспертизы на основании части 2 статьи 87 АПК РФ. 

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 28.09.2017 № 370/СТ/С-17 по итогам судебной экспертизы, учитывая доводы сторон, суды придя к верному выводу о том, что арендную плату по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-9103 необходимо рассчитывать с учётом размера рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы в размере 15 950 000 руб. по состоянию на 25.03.2016 обоснованно удовлетворили требования общества, 

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.03.2016 составляет 15 950 000 руб., пересчитав размер арендной платы по договору и установив задолженность ООО «Барс Резерв» по арендной плате в заявленный исковой период в размере 657 352, 23 руб. (с учетом оплат) суды правомерно удовлетворили встречные исковые требования Департамента частично.

В целом доводы заявителя кассационной жалобы сводятся к несогласию с выводами эксперта изложенных в экспертном заключении от 28.09.2017 № 370/СТ/С-17, аналогичны доводам апелляционной жалобы, и были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка с учетом положений Закона об оценочной деятельности, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.03.2018 Арбитражного суда Омской области и постановление от 22.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-12702/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									Т.А. Зиновьева

											В.В. Тихомиров