Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-313716/18-127-2528

29 октября 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) 

ООО «Управляющая компания «СИТИ»

к Компания «Зюзис Девелопмент ИНК»

третье лицо – ЗАО «Флэйнер-Сити» 

о взыскании задолженности в размере 3 314 270 руб. 93 коп.

при участии:

от истца –  ФИО2 по дов. от 18.12.2018 № 57

от ответчика  – ФИО3 по дов. от 28.12.2018 № б/н, ФИО4 по дов. от 28.12.2018 № б/н

от третьего лица – И ФИО5 по дов. от 04.09.2019 № 21

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 658 752 руб. 40 коп. в виде стоимости услуг по содержанию, управлению и эксплуатации здания за период с 01.10.2015 по 30.09.2015 и неосновательного обогащения в размере 653 183 руб. 73 коп. в виде стоимости коммунальных услуг, приходящихся на содержание мест общего пользования в здании за период с 01.10.2015 по 30.09.2018. 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2019 г. к участию в деле привлечено ЗАО «Флэйнер-Сити» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

 Исследовав в полном объеме все представленные в дело письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела,  Компания «Зюзис Девелопмент Инк» (далее - ответчик) является собственником нежилых помещений площадью 220,9 кв.м, 53 этаж, помещение - 5311, адрес объекта: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.11.2017.

Основанием для государственной регистрации права собственности на помещения является договор уступки части прав по договору № 3 участия в долевом строительстве от 03.09.2015 г.

ООО «Управляющая компания «СИТИ» (далее - ООО «УК «СИТИ», истец) является управляющей компанией и оказывает услуги по управлению и эксплуатации зданием, в котором расположено вышеуказанное нежилое помещение (

<

...>).

Право на заключение Договоров на управление и эксплуатацию здания у ООО «Управляющая компания «СИТИ» возникло на основании Договора на управление, заключенного 01.08.2012 года между застройщиком - ЗАО «Флэйнер-Сити» и ООО «Управляющая компания СИТИ» (до переименования - ООО «ЭмСиДжи Управление»).

На основании имеющихся полномочий ООО «УК «СИТИ» заключены договоры с организациями, предоставляющими услуги по управлению зданием, содержанию и эксплуатации общего имущества сособственников, а также по предоставлению коммунальных услуг.

Как указывает истец, Компания «Зюзис Девелопмент Инк» не заключила договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации с ООО «Управляющая компания «СИТИ».

Однако, как указывает истец, это не является основанием от освобождения компании «Зюзис Девелопмент ИНК» несения расходов по содержанию принадлежащего ей имущества/доли по содержанию мест общего пользования, а также коммунальных расходов, приходящихся на места общего пользования.

Поскольку стоимость расходов на содержание и обслуживание общего имущества законом не регулируется, размер расходов должен определятся соглашением.

 В отсутствие такого соглашения в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, либо услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существующей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Размер платежей определен, исходя из средней арифметической (средней рыночной) ставки за оказываемые истцом услуги по эксплуатации в конкретном здании согласно аналогичным условиям  договоров, заключенных с собственниками помещений в спорном здании. 

Таким образом, среднерыночная стоимость услуг на рынке предоставления услуг эксплуатации общего имущества здания № 6, стр. 2 по адресу: Пресненская набережная, для собственников составляет - 4.984 рублей в год (с учетом НДС 18%) за один занимаемый квадратный метр в год или 415 рублей 34 коп. в месяц.

Решением общего собрания собственников недвижимости от 31.08.2018 г. стоимость обслуживания 1 кв. м в ДК «Империя» установлена в размере 4.012 руб. в год или 334 руб. 33 коп. за 1 кв. м в месяц.

Следовательно, размер неосновательного обогащения в виде услуг по управлению, эксплуатации и содержания общего имущества собственников ДК «Империя» составит: 658 752 руб. 40 коп.

Таким образом, исходя из того, что компания «Зюзис Девелопмент Инк» является собственником помещения площадью 220,9 кв. м. ООО «УК «СИТИ» в период с 01.10.2015 .09.2018 г. фактически оказаны эксплуатационные услуги по обслуживанию общего здания в размере 2.658.752 руб. 40 коп.

Также ООО «УК «СИТИ» оказало услуги по предоставлению услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, канализования, электроснабжения, в том числе на общедомовые нужды, в период с 01 февраля 2016 года по 31 марта 2018 г., что подтверждается договорами, заключенными ООО «УК «СИТИ» с ОАО «МОЭК», АО "Москводоканал", с ООО «Региональная коммунальная компания», а также копиями актов сдачи-приемки оказанных услуг по указанным договорам.

ООО «УК «СИТИ» оплатило оказанные энергоснабжающими организациями услуги, что подтверждается платежными поручениями об оплате, но не получило соответствующего  возмещения/оплаты   от  потребителя  услуг  -  компании   «Зюзис мент Инк».

Как указывает истец, стоимость услуг составила 653 183 руб. 73 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора,  истец 14.03.2018 г. направил в адрес ответчика  требование о выплате образовавшейся задолженности. 

Ответ на претензию не поступил, задолженность не погашена, в связи с чем, истец обратился с иском в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из содержания п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ следует, что плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в своем отзыве указывает на то, что истец не является управляющей организацией. 

Данный довод судом не принимается, поскольку право истца на управление зданием возникло на основании договора управления, заключенного 01.08.2012 года между застройщиком - ЗАО «Флэйнер-Сити» и ООО «Управляющая компания СИТИ» (до переименования - ООО «ЭмСиДжи Управление»).

Предметом указанного договора является оказание услуг и работ, связанных с управлением и эксплуатацией многофункционального комплекса, в котором расположено помещение ответчика.

В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ (в редакции по состоянию на дату заключения договора) ﻿до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.  

﻿Исходя из ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Таким образом, в силу указанной статьи и на основании договора от 01.08.2012 г. истец с 2012 г. является управляющей организацией.

Кроме того, указанный факт подтверждается вступившими в законную силу судебными актами (ч. 2 ст. 69 АПК РФ), в том числе Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.04.2017 г. по делу № А40-160131/16, которым установлено, что  право на заключение Договоров на управление и эксплуатацию здания у ООО «Управляющая компания «СИТИ» возникло на основании Договора на управление, заключенного 01.08.2012 года между застройщиком - ЗАО «Флэйнер-Сити» и ООО «Управляющая компания СИТИ» (до переименования - ООО «ЭмСиДжи Управление») в порядке ч.14 ст. 161 ЖК РФ. 

Ответчик также указывает, что истцом не представлено доказательств направления в адрес ответчика сообщения о проведении собрания 31.08.2018 г. и выборе истца в качестве управляющей компании.Данное обстоятельство опровергается возражениями истца, а факт направления уведомления в адрес ответчика подтверждается почтовой квитанцией (10204425014056 и RA657690318RU).

Указанные отправления доставлены ответчику в силу ст. 165. ГК РФ. 

Кроме того, решение общего собрания может быть оспорено ответчиком в порядке, предусмотренном законодательством и указанное не является предметом настоящего спора.

Суд также отклоняет довод ответчика о том, что ответчик не использует спорное помещение, поскольку указанное обстоятельство не освобождает собственника помещения от уплаты  услуг и работ по управлению зданием.

Факт несения истцом расходов по управлению зданием подтверждается представленными в материалами дела  договорами с собственниками помещений.

Расходы на коммунальные услуги, понесенные истцом подтверждаются представленными в материалы дела договорами с ресурсоснабжающими организациями, актами, счетами, а также платежными поручениями об оплаты поставленных в задние ресурсов. 

Поскольку между истцом и ответчиком договор управления не заключался, суд считает возможным произвести расчет оказанных ответчику услуг по содержанию, управлению и эксплуатации здания исходя из средней рыночной ставки за оказываемые услуги и работы по эксплуатации в конкретном здании согласно аналогичным условиям договоров, заключенных с другими собственниками апартаментов. 

Суд также учитывает, что истцом при расчете стоимости оказанных услуг применен курс доллара США – 45 рублей, в то время как официальный курс доллара в спорный период, согласно данным ЦБ РФ, составлял более 60 рублей.    

В этой связи суд принимает расчет истца, в соответствии с которым стоимость услуг по содержанию, управлению и эксплуатации здания за период с 01.10.2015 г. по 30.09.2018 г. составляет 2 658 722 руб. 40 коп. 

Проверив расчет истца стоимости коммунальных услуг, суд принимает доводы ответчика о том, что истцом неверно рассчитана доля ответчика в общей долевой собственности здания.    

В этой связи, суд принимает информационный  расчет стоимости коммунальных услуг,  представленный истцом, в соответствии с которым задолженность ответчика за период с 01.10.2015 г. по 30.09.2018 г. составляет 652 835 руб. 88 коп. 

﻿Суд также учитывает, что ответчиком контррасчет задолженности ни по управлению зданием, ни по коммунальным услугам  не представлен.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по общему имуществу в таком здании, законом не урегулированы, к указанным отношениям в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ, ст. ст. 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

﻿В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку спорное помещение принадлежит ответчику на праве собственности, последний обязан  оплачивать расходы по его содержанию. 

Доказательств оплаты услуг истца ответчиком  не представлено, ровно как и оплаты коммунальных услуг.

Доводы ответчика о неприменимости к настоящим правоотношениям тарифов, рассчитанных в долларах США, судом отклонены, поскольку неосновательное обогащение рассчитано в рублях, в пересчете тарифа, установленного для других собственников по договорам на рубли по минимальному курсу доллара США.

При этом, контррасчет неосновательного обогащения по тарифу, подлежащему применению, по мнению ответчика в материалы дела также не представлен.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В этой связи, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере, указанном судом.  

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины относятся судом на ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65,70,71, 75,110, 167-171, 176, 188 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Компании «Зюзис Девелопмент ИНК» в пользу ООО «Управляющая компания «СИТИ»  2 658 722 руб. 40 коп. стоимости услуг по содержанию, управлению и эксплуатации здания за период с 01.10.2015 г. по 30.092018 г.  и 652 835 руб. 88 коп. стоимости коммунальных услуг за период с 01.10.2015 г. по 30.09.2018 г., а также 39 558 руб. 00 коп. в счет оплаты госпошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Возвратить ООО «Управляющая компания «СИТИ» из дохода федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 руб. 00 коп. 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

К.А. Кантор