АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

22 июля 2024 года

 

Дело № А33-6141/2024

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 22 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город Норильск "Многофункциональный обслуживающий комплекс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным уведомления, определении порядка повышения арендной платы,

в судебном заседании присутствуют:

от истца (онлайн): ФИО1, индивидуальный предприниматель, личность удостоверена паспортом, (после перерыва)

от ответчика (онлайн): ФИО2, представитель по доверенности 24 АА 5155554 от 28.08.2023, личность удостоверена паспортом, (до и после перерыва)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Заикиной А.В., 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город Норильск "Многофункциональный обслуживающий комплекс" (далее – ответчик) о признании недействительным уведомления МУП «МОК» №214 от 17.07.2023 и №281 от 19.09.2023, а также об определении порядка повышения арендной платы, согласно условий договора арендной части нежилого помещения №170 от 25.02.2021 по соглашению сторон на средне обоснованную величину, с учетом отчета об оценке №2/2024-0 от 23.01.2024.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 29.03.2024 возбуждено производство по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и муниципальным унитарным предприятием муниципального образования город Норильск «Многофункциональный обслуживающий комплекс» (арендодатель) заключен договор аренды части нежилого помещения № 170 от 25.02.2021 года (далее – Договор)

Как следует из пункта 1.1. договора на основании протокола № 1 от 27.01.2021 по извещению № 251220/7992938/01, в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции». Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование определенный настоящим договором объект недвижимого имущества - часть нежилого помещения (далее по тексту - Объект), а Арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и возвратить Арендодателю Объект после истечения срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа),

Объект расположен по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Нансена, д. 69, пом.1.

Кадастровый номер Объекта - 24:55:0402018:274.

Общая площадь Объекта составляет: 10,5 кв.м.

Объект по настоящему Договору предоставляется для использования его по следующему виду целевого назначения: оказание услуг населению.

В силу пункта 1.2 договора Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.03.2021 г. по 28.02.2026 г. Место исполнения договора г. Норильск.

Как следует из пункта 3.1.1 договора размер ежемесячной арендной платы за аренду Объекта на момент заключения настоящего договора определяется в соответствии с прилагаемым к настоящему договору расчетом (Приложение № 1) и составляет: 21 000 (двадцать одна тысяча) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

На основании пункта 3.1.2 договора арендная плата в виде постоянного ежемесячного платежа, установленного п. 3,1,1 настоящего договора, производится не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора арендная плата включает в себя расходы, связанные с обслуживанием находящихся на Объекте электросетей, электрооборудования, сантехкоммуникапий, приточно-вытяжных завес, пожарной сигнализации, коммунальным обслуживанием (обеспечение холодной водой, электроэнергией, центральным отоплением, горячим водоснабжением, очистка сточных вод, канализация), вывоз мусора, содержание земельного участка, а также иные эксплуатационные расходы Арендодателя связанные с обслуживанием и содержанием Объекта.

Из пункта 5.3 договора следует, что настоящий договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, посредством отказа от исполнения договора и направления уведомления о таком отказе в адрес Арендатора, при следующих обстоятельствах:

5.3.1. Использование Арендатором Объекта в целях, не указанных в п. 1.1. настоящего договора.

5.3.2. Возникновение у Арендатора задолженности по арендной плате, предусмотренной настоящим договором, с учетом изменений и дополнений к нему, в сумме превышающей размер двух ежемесячных платежей установленных за аренду Объекта.

5.3.3. Ухудшение по вине Арендатора состояния Объекта или инженерного оборудования Арендодателя (балансодержателя), находящегося на Объекте. .

5.3.4. Нарушение Арендатором требований, установленных п. 2.2.6, п. 6.3 настоящего договора.

5.3.5. Несогласие Арендатора с, изменением размера арендной платы, отказ либо просрочка в оформлении дополнительного соглашения об изменении арендной платы в соответствии с п. 3.2 настоящего договора.

5.3.6. Ликвидация Арендатора.

5.3.7. Самовольное изменение Арендатором площади и месторасположения арендуемого Объекта, не соответствующего условиям настоящего договора, а именно п. 1.1, Приложению № 2 и Акту приема-передачи недвижимого имущества к настоящему договору.

Пунктом 5.5 договора установлено, что расторжение настоящего договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, выплате предусмотренных настоящим договором штрафа, пени

Из пункта 5.6. договора следует, что одна из Сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае несоблюдения пункта 5.2 настоящего договора.

На основании пункта 7.1 договора Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются Сторонами путем переговоров. При не достижении согласия - разрешаются в судебном порядке.

Как следует из иска, в адрес Истца от Ответчика было направлено уведомление № 214 от 17.07.2023, и дополнительное соглашение к Договору о повышении арендной платы на основании пп. 3.1.1, п. 3, раздела 3 Договора в размере 10%, на основании отчета об оценке № 02/03/2023-Н-06 от 14.06.2023 без учета коммунальных платежей и иных расходов.

19.07.2023 в адрес МУП «МОК» ИП ФИО1 направлено письмо № 214 с просьбой разъяснить, каким образом будет формироваться дополнительная плата за коммунальные и иные услуги и ее экономическое обоснование. Ответным письмом от 24.08.23 № 252 со стороны МУП «МОК» был предоставлен только список договоров, заключенных с обслуживающими организациями.

Учитывая, что Ответчиком предлагалось внести изменения в существенные условия договора, а именно изменить порядок расчета арендной платы, Истцом было направлено письмо № б/н от 14.09.2023, в котором была выражена готовность подписать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы на 10% и отказ от дополнительной оплаты услуг ввиду их нецелесообразности.

Без пояснений к письму Истца от 14.09.23 № б/н, Ответчиком было направлено новое уведомление № 281 от 19.09.23 и дополнительное соглашение к Договору о повышении арендной платы на основании пп. 3.1.1, п. 3, раздела 3 Договора в размере превышающем 30%, в соответствии с отчетом об оценке № 02/03/2023-Н-07 от 12.09.2023. При этом условие о взимании дополнительной платы за коммунальные и иные услуги Ответчиком было исключено.

Не согласившись с размером повышения арендной платы более чем на 30%,  Истцом было направлено письмо № б/н от 12.10.23, в котором повторно было указано на готовность подписать дополнительное соглашение с повышением арендной платы на 10%, а также на то, что в соответствии с п. 3.2 Договора Арендодатель имеет право увеличения арендной платы не чаще одного раза в год при достижении согласия обеих сторон.

Ответчиком в ответном письме № 299 от 16.10.23 было указано, что повышение арендной платы возможно только по результатам проведенной оценки имущества, и предложил два варианта повышения ставки арендной платы:

- на 10% с дополнительной оплатой коммунальных платежей и иных расходов;

- на более чем 30% без условия дополнительной оплаты коммунальных платежей и иных расходов.

Направленные Истцом письма от 23.10.23 и 20.11.23 № б/н о предоставлении пояснений законодательных норм, при которых повышение арендной платы возможно только на основании отчета об оценке, а также о том, что такой порядок не предусмотрен условиями Договора остались без ответа.

Истец полагает, что условие о повышении арендной платы с разделением на основную арендную плату и коммунальные услуги, и др. платежи являются существенным изменением условий Договора и подлежат безусловному согласованию сторонами.

Тем не менее, в обоснование своей позиции Истцом был направлен запрос о проведении независимой оценки арендуемого объекта к ООО Консалтинг Групп «ПраймАудит» и определении среднерыночных цен за аренду 1 кв.м помещения в месяц. Согласно проведенных исследований  отчет ООО Консалтинг Групп «ПраймАудит» № 2/2024-0 от 23.01.24 установило, что среднерыночная стоимость аренды помещения за 1 кв.м. в месяц составляет:

- 1 934 руб, без учета НДС;

- 2 321,00 руб, с учетом НДС.

Повышение арендной платы Ответчиком, на основании отчета об оценке может носить информационный характер, но не безусловное условие, так как такой механизм увеличения арендной платы не предусмотрен Договором.

Со ссылкой на изложенные обстоятельства истец просит признать недействительными уведомление МУП «МОК» № 214 от 17.07.2023 и № 281 от 19.09.23, определить порядок повышения арендной платы, согласно условий договора аренды части нежилого помещения № 170 от 25.02.2021, по соглашению сторон на средне обоснованную величину, с учетом отчета об оценке № 2/2024-0 от23.01.24.

На основании изложенного истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

В материалы дела поступил отзыв ответчика на исковое, согласно которому ответчик иск не признает, возражая против удовлетворения заявленных требований указывает:

- у Ответчика на момент получения истцом уведомлений был заключен договора на торгах с компанией ООО «НОКС-Оценка», специализирующейся на проведении подобных процедур. Уведомление Ответчика №214 от 17,07.2023 свидетельствовало об увеличении арендной платы до 2196 рублей за 1 м2 (Приложение №1) и е дальнейшем означало заключение дополнительного соглашения на возмещение коммунальных расходов и платежей Ответчику, которые не входили п.3.1.3. Договора аренды №170 от 25.02.2021.

- ответчик изданное повышение и заключение дополнительного соглашения не согласился, в связи с чем была проведена дополнительная оценка с включением средней суммы на 1 м2 на возмещение в общую сумму арендной платы. В результате этого сумма за 1 м2 составила 2654 рублей за 1 м2

- ответчик считает недопустимым проведение арендаторами самостоятельных оценок, видя в этом личную заинтересованность заказчика.

- ссылается на недобросовестность истца

Истцом представлены пояснения на доводы ответчика согласно которым указывает: 

- порядок и размер увеличения размера арендной платы на основании только отчета об оценке законодательством, как императивный не определен, а является одним из способов изменения сторонами платы и может быть установлен сторонами при заключении договора. Сторонами такое условие в договоре не установлено. Данное условие не аргументировано Ответчиком при направлении в его адрес писем от 23.10.23 и 20.11.23 № б/н о предоставлении пояснений законодательных норм, при которых повышение арендной платы возможно только на основании отчета об оценке, а также о том, что такой порядок не предусмотрен условиями Договора. Указанные письма остались без ответа. Стороны определили, что повышение арендной платы возможно только на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения.

- позиция Ответчика нарушает нормы законодательства РФ в частности ст. 10 ГК РФ, а также нормы ФЗ-135 от 26.07.2006 «О защите конкуренции».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных  правовых актов, а при  отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Сложившиеся между сторонами отношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом пункта 1 статьи 328 ГК РФ, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как следует из материалов настоящего дела между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и муниципальным унитарным предприятием муниципального образования город Норильск «Многофункциональный обслуживающий комплекс» (арендодатель) заключен договор аренды части нежилого помещения № 170 от 25.02.2021 года (договор)

Как следует из пункта 1.1 договора на основании протокола № 1 от 27.01.2021 по извещению № 251220/7992938/01, в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции». Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование определенный настоящим договором объект недвижимого имущества - часть нежилого помещения (далее по тексту - Объект), а Арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и возвратить Арендодателю Объект после истечения срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа),

Объект расположен по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Нансена, д. 69, пом.1.

Кадастровый номер Объекта - 24:55:0402018:274.

Общая площадь Объекта составляет: 10,5 кв.м.

Объект по настоящему Договору предоставляется для использования его по следующему виду целевого назначения: оказание услуг населению.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год письменно уведомив об этом Арендатора.

Направление Арендатору уведомления должно быть произведено таким образом, чтобы Арендатор ознакомился или имел возможность ознакомиться с изменением размера арендной платы не позднее, чем за тридцать календарных дней до наступления срока соответствующего платежа.

Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Из материалов настоящего дела следует, что ответчик исх. от 17.07.2023 №214 направил в адрес истца письмо, согласно которому указал, что руководствуясь п.п. 3.1.1, п. 3, раздела 3 договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 170 от 25.02.2021 г.. результатами Отчета № 02/03/2023-Н-06 от 14.06.2023 г. об оценке рыночной стоимости величины рыночно-обоснованной арендной ставки за 1 кв.м. объекта аренды, уведомляет о повышении арендной платы. С 01.09.2023 года стоимость услуг составит: 23 058,00 рублей в месяц, НДС не облагается. Направлено дополнительное соглашение № 1 от 10.07.2023 года.

ИП ФИО1 исх. №214 от 19.07.2023 в ответ на письмо (исх. № 214 от 17.07.23) о повышении арендной платы и внесении изменений в п. 3.1.3 раздела 3 договора аренды, просил в письменном виде разъяснить что входит в арендную плату, из чего складывается плата коммунальных платежей и каким образом они будут рассчитываться для арендуемого помещения.

Ответчиком исх.№252 от 24.08.2023 даны соответствующие разъяснения, согласно которым сумма возмещения Арендодателю расходов по договору аренды по договору №210 от 20.12.2021 будет складываться в процентном соотношении занимаемого Вами помещения к общей площади обслуживаемой контрагентами МУП «МОК» на первом этаже Административно-делового центра. Занимаемое Вами помещение составляет 0.24% от общей площади обслуживаемой контрагентами МУП «МОК».

Контрагенты МУП «МОК» обслуживающие первый этаж Административно-делового центра осуществляют следующие услуги:

- видеонаблюдение;

- вывоз и размещение ТБО;

- техобслуживание инженерных сетей;

- пожарная сигнализация;

- техобслуживание тепловодресурсов;

- техоблуживание ТП-984;

- услуги охраны;

- электроэнергия;

- ХВС,ГВС;

- ГВС (отопление);

- водотведение.

ИП ФИО1 письмом от 14.09.2023 сообщил о готовности к подписанию дополнительного соглашения о повышении арендной платы по соглашению сторон на указанный вами уровень в 23058Р (двадцать три тысячи пятьдесят восемь рублей). От оплаты излишне указанных платежей превышающих арендную плату 23058Р и вносить изменения в договор аренды в этой части отказываюсь.

МУП «МОК» исх. №281 от 19.09.2023 руководствуясь п.п. 3.1.1, п. 3. раздела 3 договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 170 от 25.02.2021 г. результатами Отчета № 02/03/2023-Н-07 от 12.09.2023 г. об оценке рыночной стоимости величины рыночно-обоснованной арендной ставки за 1 кв.м. объекта аренды, уведомило о повышении арендной платы. С 01.11.2023 года стоимость услуг составит: 27 867,00 рублей в месяц, НДС не облагается. Направлено дополнительное соглашение № 1 от 18.09.2023 года.

ИП ФИО1 письмом от 12.10.2023 указал, что ответ на письмо от 14.09.2023 не предоставлен. Вместо ответа на предложение, направлено уведомление № 281 от 19.09.2023, о более кратном повышении арендной платы, до 2 654.00 за кв.м. помещения в месяц. п. 3.2 Договора определяет, что Арендодатель имеет право изменения арендной платы не чаще одного раза в год при достижении соглашения обеими сторонами договора.

МУП «МОК» исх. №299 от 16.10.2023 указало в ответ на письмо от 12.10.2023, что Муниципальное унитарное предприятие «Многофункциональный обслуживающий комплекс» (далее МУП «МОК») согласно законодательству РФ имеет право повышать размер арендной платы только на основании проведения оценки и подготовки соответствующего отчета. МУП «МОК» имеет договор заключенный на торгах с компанией специализирующейся на проведении оценки рыночной стоимости арендуемых площадей. Подчеркивает тот факт, что данная компания абсолютно независима при осуществлении своей деятельности.

Первоначально со стороны МУП «МОК» было предложено увеличение арендной платы и согласование дополнительного соглашения на возмещение расходов по Договору аренды № 170 от 25.02.2021, но последовал отказ. Затем было предложено увеличение арендной платы, сумма которой включала в себя возмещение расходов, но снова был получен отказ.

В связи с этим видится несколько решений данной вопроса. Либо повышение аренды произойдет с 01.11.2023 на основании Отчета № 02/03/2023-Н-06 от 14.06.2023,либо на основании Отчета № 02/03/2023-Н-07 от 12.09.2023

Письмом от 23.10.2023 истец повторно указал, что обращается с предложением о повышении арендной платы по соглашению сторон, на величину предложенную МУП «МОК»,- 2 196,00 рублей за аренду 1 кв.м. помещения в месяц, а также необходимости соблюдения условий договора и норм законодательства.

В рамках настоящего дела истец просит признать недействительным уведомления МУП «МОК» №214 от 17.07.2023 и №281 от 19.09.2023, а также определить порядок повышения арендной платы, согласно условий договора арендной части нежилого помещения №170 от 25.02.2021 по соглашению сторон на средне обоснованную величину, с учетом отчета об оценке №2/2024-0 от 23.01.2024.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем, как следует из материалов настоящего дела, ответчиком действительно в адрес истца были направлены уведомления и дополнительные соглашения, однако, со стороны ИП ФИО1 указанные соглашения не подписаны.

Из материалов настоящего дела не следует, что ответчиком вопреки воле истца осуществлен односторонний перерасчет размера арендной платы на основании односторонних дополнительных соглашений, иного истцом на момент рассмотрения настоящего спора не доказано.

В силу пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Исходя из пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год письменно уведомив об этом Арендатора. Направление Арендатору уведомления должно быть произведено таким образом, чтобы Арендатор ознакомился или имел возможность ознакомиться с изменением размера арендной платы не позднее, чем за тридцать календарных дней до наступления срока соответствующего платежа.

Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Сверх того, муниципальное унитарное предприятие муниципального образования город Норильск "Многофункциональный обслуживающий комплекс" при направлении указанных дополнительных соглашений действовало в рамках предоставленного ему договором права на одностороннее изменение размера арендной платы, при этом указанное право арендодателя не поставлено в зависимость от каких либо факторов.

Также ответчиком в материалы дела представлены отчёты № 02/03/2023-Н-06 от 14.06.2023, № 02/03/2023-Н-07 от 12.09.2023, указанные отчеты судом исследованы, установлено, что оба отчета об оценке подготовлены на основании Договора МОК-19/01/АН-2023 на оказание услуг по оценке от 30.01.2023 г., в соответствии с Федеральными стандартами оценки ФСО№I-VI, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 года №200, ФСО № 7 утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 (в действующей редакции); стандартами АССОЦИАЦИИ СРО «МСО».

Каких-либо нарушений при составлении указанных отчётов судом не выявлено и истцом не доказано, более того, сопоставив отчеты, направленные арендодателем арендатору и представленный истцом Отчет № 2/2024-О, составленный ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ» суд не усматривает существенности различия сумм, которые определены в отчетах. Также суд указывает, что Отчет № 2/2024-О, составленный ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ» содержит указание на стоимость права пользования объектом аренды без учета НДС на сумму 1 934 руб.

Из пункта 1.1 договора следует, что общая площадь Объекта составляет: 10,5 кв.м.

Таким образом, с учетом результатов отчета № 2/2024-О арендная плата исчисляется согласно следующему расчету: 10,5 кв.м х 1 934 руб. = 20 307 руб.

Как следует из пункта 3.1.1 договора размер ежемесячной арендной платы за аренду Объекта на момент заключения настоящего договора определяется в соответствии с прилагаемым к настоящему договору расчетом (Приложение № 1) и составляет: 21 000 (двадцать одна тысяча) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

Таким образом, отчет на который истец ссылается подразумевает размер арендной платы меньший, чем истец первоначально согласился выплачивать, заключив с ответчиком договор.

В связи с чем, указание на отчет № 02/03/2023-Н-06 от 14.06.2023, отчет № 02/03/2023-Н-07 от 12.09.2023 по мнению суда противоправным не является. Ответчиком дано надлежащее обоснование размеров и причин увеличения размеров арендной платы, представленные в материалы дела письма МУП «МОК» указанное подтверждают.

По существу ответчиком истцу предложено два варианта дополнительного соглашения (изложено по тексту письма МУП «МОК» №299 от 16.10.2023), но не дважды в течение года изменена арендная плата, то есть положения пункта 3.2 договора направлением двух проектов дополнительного соглашения арендодателем также не нарушается.

С учетом изложенного, исследовав материалы настоящего дела, переписку сторон, отчет № 02/03/2023-Н-06 от 14.06.2023, отчет № 02/03/2023-Н-07 от 12.09.2023, отчет № 2/2024-О, суд приходит к выводу, что фактические основания для признания недействительными уведомления МУП «МОК» №214 от 17.07.2023 и №281 от 19.09.2023 у суда отсутствуют, указанное требование судом отклоняется за его необоснованностью.

Также истцом заявлено требование об определении порядка повышения арендной платы, согласно условий договора арендной части нежилого помещения №170 от 25.02.2021 по соглашению сторон на средне обоснованную величину, с учетом отчета об оценке №2/2024-0 от 23.01.2024.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Общие правила толкования договора установлены статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснены в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в соответствии с которым условия договора подлежат толкованию, в том числе: в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации); с учетом буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование); в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование); не позволяя какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения; не приводя к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду; с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год письменно уведомив об этом Арендатора. Направление Арендатору уведомления должно быть произведено таким образом, чтобы Арендатор ознакомился или имел возможность ознакомиться с изменением размера арендной платы не позднее, чем за тридцать календарных дней до наступления срока соответствующего платежа.

Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Таким образом, сторонами прямо и недвусмысленно согласовано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год письменно уведомив об этом Арендатора.

Определение размера и порядка повышения арендной платы, таким образом, является правом арендодателя

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307 и пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как ранее судом указано уведомления МУП «МОК» №214 от 17.07.2023 и №281 от 19.09.2023 противоправными не являются, суммы, указанные в дополнительных соглашениях ответчиком обоснованы и прав истца не нарушают, право предоставленное ответчику договором реализовано им добросовестно и разумно, злоупотреблений при этом судом не выявлено, в связи с чем, указанное требование судом отклоняется за его необоснованностью.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении требования истца об определении порядка повышения арендной платы, согласно условий договора арендной части нежилого помещения №170 от 25.02.2021 по соглашению сторон на средне обоснованную величину, с учетом отчета об оценке №2/2024-0 от 23.01.2024.

Исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

При этом довод ответчика о недобросовестности истца судом также отклоняется как необоснованный, суд в действиях истца признаков недобросовестности не установлено.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

С.А. Красовская