Четвертый арбитражный апелляционный суд  улица Ленина, дом 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-4034/2022

г. Чита

16 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2023 года 

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2023 года  

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Бушуевой Е.М.,  Лоншаковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного  заседания ФИО1,  

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц- связи в Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа:  

представителя ООО «Интеграл-Девелопмент» по доверенности от 04.07.2022  ФИО2,  

представителя ИП ФИО3 по доверенности от 09.08.2021  ФИО4,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Интеграл-Девелопмент» на решение Арбитражного  суда Иркутской области от 29 сентября 2022 года по делу № А19-4034/2022 по  исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3  о взыскании 873 721 руб. 84 коп., по встречному исковому заявлению общества с  ограниченной ответственностью «Интеграл-Девелопмент» к индивидуальному  предпринимателю ФИО3 о взыскании 1 192 790 руб. 33 коп.,  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец,  предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с  ограниченной ответственностью «Интеграл-Девелопмент» (далее – ответчик,  общество) о:  

1. Признании договора аренды нежилого помещения № ДА-155/04/2017 от  20.04.2017, заключенный между ООО «Интеграл-Девелопмент» (Арендодатель) и  ИП ФИО3 (Арендатор), расторгнутым.  

2. Взыскании с ООО «Интеграл-Девелопмент» суммы неосновательного  обогащения в размере 356 787 рублей 06 коп. (обеспечительный платеж по договору);  сумму авансового платежа переменной арендной платы за январь 2022 года в размере  471 001 руб. 02 коп; сумму неосновательного обогащения, перечисленного платежным  поручением № 6342 от 22.03.2021 года в размере 22 000 рублей, всего 849 788,08  рублей; сумму процентов за пользования чужими средствами за период с 15.01.2022  года по 31.03.2022 года в размере 23 933 руб.76 коп..  

3. Взыскании с ООО «Интеграл-Девелопмент» судебных расходов на оплату  услуг представителя в размере 100 000 руб.  

ООО «ИнтегралДевелопмент» подало встречный иск с требованием о взыскании  с предпринимателя ФИО3 задолженности по договору аренды нежилого  помещения № ДА-155/04/2017 от 20.04.2017 в размере 1 179 464 руб. 50 коп. основного  долга по договору аренды нежилого помещения № ДА155/04/2017 от 20.04.2017 за  период с февраля по май 2022 года; 13 325 руб. 83 коп. задолженности по переменной  части арендной платы за период с февраля по май 2022 года.  

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29 сентября 2022 года  исковые предпринимателя удовлетворены. В удовлетворении иска  ООО ИнтегралДевелопмент» отказано.  

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной  жалобой в Четвертый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить  решение суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных  исковых требований.  

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что материалами дела  документально не подтверждено того, что 11.01.2022 в ООО «Интеграл-Девелопмент»  было направлено именно уведомление о расторжении договора № ДА-155/04/2017 от  20.04.2017, поскольку отсутствовала опись вложения направляемых документов. Истец  за период с 14.01.2022 по 26.01.2022 фактически продолжал занимать арендуемое  помещение и продолжал пользоваться арендованным помещением. В связи с этим,  заявленные истцом требования о расторжении договора аренды с 14.01.2022 не  подлежали удовлетворению судом. Находящийся до настоящего времени в помещении  мусор является собственностью ФИО3, то есть принадлежащее истцу  имущество занимает арендованное помещение до настоящего времени. Считает, что  фактически истец свою обязанность по освобождению арендованного помещения не  исполнил и продолжает занимать помещение на текущую дату.  

Предприниматель представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к  нему, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика  поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца просил оставить  решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без  удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, между обществом  «Интеграл-Девелопмент» (арендодатель) и предпринимателем ФИО3  (арендатор) 20.04.2017 заключен договор аренды нежилого помещения № ДА155/04/2017, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а  арендатор принимает помещение, находящееся в здании комплекса (МТРК  «СильверМолл») по адресу: 

<

...>, площадью 95,8 м во временное владение и пользование, 20 апреля  2017 года сторонами подписаны акты приема-передачи помещения и ключей.  

Срок действия договора определен сторонами в пункте 2.1 договора и  составляет 3 года с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения,  который подписывается сторонами в день подписания договора.  

По условиям пункта 2.4 договора до момента государственной регистрации  договор действует как краткосрочный договор, заключенный на неопределенный срок.  

Государственная регистрация договора не осуществлена.  

Согласно пункту 3.3 договора аренды постоянная составляющая арендной платы  за каждый месяц срока аренды оплачивается арендатором ежемесячно авансом в срок  до 27 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.  

Согласно пункту 3.7.1. договора размер обеспечительного взноса по договору  составляет рублевый эквивалент 7 020,6 условных единиц. Обеспечительный взнос  будет находиться у арендодателя до конца срока аренды без начисления процентов, и в  случае надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды будет  возвращен арендатору в части, не причитающейся арендодателю  

Величина обеспечительного взноса, начиная со второго года срока аренды и на  протяжении всего срока аренды, ежегодно увеличивается пропорционально  увеличению арендной ставки и ставки операционных расходов, действующих на  момент такой индексации. Индексирование обеспечительного платежа производится  автоматически арендодателем в одностороннем порядке и не требует подписания  сторонами дополнительного соглашения (пункт 3.7.5.).  

Платежным поручением № 505 от 27.04.2017 ответчик внес на счет арендодателя  обеспечительный взнос в сумме 294 865 руб. 20 коп.  

Платежными поручениями № 2835 от 10.12.2018 на сумму 29 486 руб. 52 коп.,   № 4072 от 11.09.2019 на сумму 32 435 руб. 34 коп. истец произвел индексацию  обеспечительного взноса.  

В общей сложности размер обеспечительного взноса, внесенного арендатором  на счет ответчика по договору аренды нежилого помещения № ДА-155/04/2017 от  20.04.2017, составил 356 787 руб. 06 коп.  

Арендодатель выставил истцу счет на оплату № 1312 от 02.03.2021 на сумму  22 000 руб. в счет возмещения государственной пошлины за государственную  регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и  сделок с ним.  

Постановлением Свердловского районного суда г. Иркутска от 30.12.2021 в  рамках дела № 38RS0036-01-2021-008169-71 ( № 5-1501/2021) об административном  правонарушении общество «Интеграл-Девелопмент» признано виновным в совершении  административного нарушения, предусмотренного частью 2.1. статьи 20.4. КоАП РФ,  назначено наказание в виде административного приостановления деятельности путем  запрета эксплуатации здания МТРК «СильверМолл», расположенного по адресу:  

<

...>, запрета въезда транспорта на автомобильную парковку,  расположенную в данном здании, запрета доступа в указанное здание посетителей и  работников расположенных в нем предприятий и организаций, за исключением лиц,  осуществляющих устранение нарушений требований пожарной безопасности, на срок  30 суток. Срок административного приостановления деятельности исчисляется с  момента фактического приостановления деятельности юридического лица с 17 часов 00  минут 27 декабря 2021 года.  

На основании вышеуказанного акта судебным приставом-исполнителем  Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению исполнительных  документов неимущественного характера (МОСП по ИНХ) УФССП по Иркутской  области возбуждено исполнительное производство 23610/21/38052-ИП от 30.12.2021.  

В период действия установленного судом запрета на эксплуатацию здания  предприниматель ФИО3 направил в адрес общества «Интеграл-Девелопмент»  уведомление от 11.01.2022 о расторжении договора аренды № ДА-155/04/2017 от  20.04.2017 по причине неисполнения со стороны арендодателя обязательств по  предоставлению в пользование арендатора нежилого помещения, отвечающего  требованиям законодательства к помещениям, предназначенным для розничной  торговли, в том числе требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям  торгово-развлекательных комплексов с большим скоплением людей.  

После освобождения помещения истец 26.01.2022 направил ответчику акт  приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды № ДА- 

155/04/2017 от 20.04.2017 ценным письмом с описью вложения, номер почтового  идентификатора 66400367011309, который получен Арендодателем 31.01.2022.  

Поскольку ответчик не дал ответа на письмо истца о расторжении договора  аренды, истец обратился с иском в суд о расторжении договора аренда, о взыскании  обеспечительного взноса, авансового платежа за январь 2022 года, а также платы за  регистрацию договора аренды в качестве неосновательного обогащения.  

Постановлением Свердловского районного суда г. Иркутска от 02.02.2022 в  рамках дела № 38RS0036-01-2022-000381-74 ( № 5-71/2022) об административном  правонарушении общество «Интеграл-Девелопмент» признано виновным в повторном  совершении административного нарушения, предусмотренного частью 2.1. статьи 20.4.  КоАП РФ, назначено наказание в виде административного приостановления  деятельности путем запрета эксплуатации здания МТРК «СильверМолл» на 30 суток.  

Судом первой инстанции исковые требования индивидуального  предпринимателя ФИО3 удовлетворены. В удовлетворении  иска общества с ограниченной ответственностью «ИнтегралДевелопмент» отказано.  

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела,  проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм  процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим  выводам.  

Предметом первоначальных исковых требований является взыскание  849 788,08 руб. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных денежных  средств по договору аренды, в том числе 356 787 рублей 06 коп. в связи с внесением  обеспечительного платежа, 471 001 руб. 02 коп авансового платежа по переменной  арендной плате за январь 2022 года, а также 22 000 руб. перечисленных платежным  поручением № 6342 от 22.03.2021. В качестве основания для исковых требований  предпринимателем указано на одностороннее расторжение договора аренды в связи с  отсутствием возможности использования арендованного имущества по вине  арендодателя.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской  Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или  сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого  лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное  или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев,  предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.  

Правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о  неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое  

обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего,  третьих лиц или произошло помимо их воли.  

В пункте 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрена возможность применения норм об обязательствах из неосновательного  обогащения к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате  исполненного в связи с этим обязательством.  

Требование о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит  удовлетворению, если будут доказаны факт получения (сбережения) имущества  ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное  обогащение произошло за счет истца.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату  во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату).  

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором.  

Если срок договора аренды не определен, он считается заключенным на  неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

В настоящем случае с учетом истечения трехлетнего срока договора,  предусмотренного пунктом 2.1, а также с учетом отсутствия государственной  регистрации договора и положений пункта 2.4, предусматривающим, что до момента  государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор,  заключенный на неопределенный срок, апелляционный суд приходит к выводу о том,  что в данном случае договор аренды был заключен на неопределенный срок.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской  Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех же условиях на новый срок. В этом случае каждая из  сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.  

Заключенным между сторонами договором аренды иный срок уведомления о  прекращении договора не предусмотрен, а соответственно действует общее правило,  

предусматривающее обязанность уведомить вторую сторону договора о его  прекращении (расторжении) за три месяца.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской  Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности  исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей  неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления  таких обстоятельств.  

В данном случае невозможность исполнения обязательств со стороны  арендодателя носила временный и устранимый характер, и при этом именно арендатор  нес риск наступления таких обстоятельств.  

В этой связи вывод суда первой инстанции о прекращении договорных  отношений в связи с получением обществом 14.01.2022 уведомления предпринимателя  о расторжении договора аренды со ссылкой на положения статьи 416 Гражданского  кодекса Российской Федерации и пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 22.11.2016 № 54, является ошибочным.  

Учитывая получение обществом уведомления о расторжении договора  14.01.2021, фактически договор аренды прекратил свое действие 14.04.2021.  

Однако в данном случае ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к  принятию неверного решения.  

По общему правилу обязанность вносить арендную плату сохраняется до  момента возврата арендованного имущества, независимо от даты истечения срока  действия договора, а также сохраняется и в случае освобождения арендуемого  помещения до истечения срока договора.  

В тоже время, согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной  платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,  предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно  ухудшились.  

Из системного толкования приведенной нормы права следует, что договор  аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным  имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего  от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.  

Таким образом, поскольку арендодатель в момент невозможности  использования арендованного имущества по независящим от арендатора  обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он  теряет право на получение арендной платы.  

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации   № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  26.06.2015 изложена позиция, что из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского  кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя  состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее  назначением.  

Как следует из материалов дела, в настоящем случае арендатор не имел  возможности пользования арендованным имуществом по независящим от него  обстоятельствам, в виду судебного запрета эксплуатации всего здания по вине  арендодателя, а соответственно на период прекращения возможности пользования  арендованным имуществом арендодатель утратил право на получение арендной платы,  то есть до 24.02.2022.  

Поскольку договор прекратил свое действие только 14.04.2021, то при  надлежащем уведомлении арендатора о прекращении ограничений по пользованию  имуществом, у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы с  момента получения уведомления до окончания срока договора.  

В этой связи апелляционным судом сторонам было предложено представить  пояснения относительно направления и получения уведомления о возобновлении  возможности пользования имуществом с приложением соответствующих  доказательств.  

Таких доказательств в материалы дела не представлено.  

Представленное обществом уведомление со снимком экрана монитора не может  быть принято апелляционным судом в качестве допустимого доказательства, поскольку  не представляется возможным достоверно определить, кто, когда, кому и что направил  по электронной почте.  

При этом в судебном заседании апелляционного суда представитель  предпринимателя отрицал факт получения уведомлений, а представитель общества  пояснил, что юридически значимые сообщения передаются арендаторам с  использованием соответствующего журнала.  

В отсутствие доказательств уведомления арендатора о возможности  использования имущества после судебного запрета, апелляционный суд приходит к  выводу о том, что до прекращения договорных обязательств арендатор не имел  возможности пользования имуществом, а соответственно арендодатель не приобрел  права на получение арендной платы за этот период.  

Довод заявителя жалобы о том, что в связи с отсутствием описи материалами  дела не подтвержден факт направления предпринимателем именно уведомления о  расторжении договора, не может быть принят апелляционным судом, поскольку  

обществом в материалы дела не представлен документ, который, по мнению заявителя  жалобы был направлен предпринимателем вместо уведомления о расторжении  договора, или иные доказательства в подтверждение этого довода.  

Также апелляционным судом отклоняется как несостоятельный в правовом  отношении и противоречащий материалам дела довод заявителя жалобы о том, что  имущество предпринимателя до настоящего времени занимает арендованное  помещение, поскольку там находящийся мусор, являющийся собственностью  ФИО3  

Учитывая, что обществом не представлено доказательств продолжения  пользования арендованным имуществом после 26.01.2021, оснований для  удовлетворения встречных исковых требований у суда не имелось.  

С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не  находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой  проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными  повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции  судебного акта.  

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии  обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом  апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит  оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 сентября 2022 года по  

делу № А19-4034/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  

удовлетворения. 

ПостановЭллеенкитрео нвнсатяу ппоадепти свь дзеайксотвнинтуелюьн са.илу со дня его принятия и может быть  

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство 

обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с  Дата 12.01.2022 21:42:38 

Кому выдана Мацибора Алексей Евграфович

даты принятия.  Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство Председательствующий: А.Е. Мацибора  

Дата 08.12.2021 2:49:26Кому выдана ЛОНШАКОВА ТАТЬЯНА

ВЛАДИМИРОВНА

Судьи Е.М. Бушуева   Э л е к т р о н н а я   п о д п и с ь   д е й с т в и т е л ь н а .  

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство 

Т.В. Лоншакова 

Дата 15.12.2021 22:01:34Кому выдана Бушуева Елена Михайловна