﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21063/2019

г. Краснодар

20 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в  судебном заседании от истца – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) – Кинешова В.В. (доверенность от 03.07.2020), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Мясникович» (ИНН 2349020203, ОГРН 1022304649916) – Ясниковской И.П. (доверенность от 27.11.2019), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Управление механизированных работ «Каскад», извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мясникович» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2019 по делу № А32-21063/2019, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройспецприродкамень» (далее – ООО «Стройспецприродкамень», наименование изменено на  общество с ограниченной ответственностью «Мясникович»; далее – ООО «Мясникович»), в котором просило:

– расторгнуть договор от 20.02.2015 № 3700006718 (далее – договор аренды) аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 3402 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102032:2049, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Лермонтова, 118б, с видом разрешенного использования – многоэтажное многоквартирное жилищное строительство (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102032:2049);

– указать, что судебный акт является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102032:2049.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управление механизированных работ «Каскад» (далее – ООО «УМР «Каскад»; т. 1, л. д. 162, 163).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Договор аренды не устанавливает определенные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, заключен до 2061 года. Доводы истца о том, что данный земельный участок и ранее не осваивался ответчиком, суд отклонил, поскольку до заключения договора аренды от 20.02.2015 спорный земельный участок входил в состав земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102032:55, который предоставлен                                ООО «Спецприродкамень» и ООО «УМР «Каскад» по договору аренды от 23.03.2012                 № 3700004537 под объектами недвижимости, вид разрешенного использования которого (с «для размещения производственной базы» на «многоэтажное многоквартирное строительство») изменен в 2014 году. Возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием появляется только после получения разрешения на строительство. Арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер, направленных на получение разрешения на строительство. Арендатор понес существенные денежные расходы, связанные с разработкой проектной документации. Задолженность по арендной плате отсутствует. Представленными обществом доказательствами подтверждается осуществление действий по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. Управление не представило доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок. Поскольку условия договора ответчик не нарушил, основания для его расторжения по иску арендодателя отсутствуют.

Апелляционным постановлением от 02.12.2019 решение от 18.09.2019 отменено. По делу принят новый судебный акт. Апелляционный суд удовлетворил требование о расторжении договора от 20.02.2015 № 3700006718 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102032:2049, заключенного управлением и ООО «Стройспецприродкамень». В постановлении указано, что оно служит основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102032:2049. Апелляционный суд установил, что арендатор в течение установленного законом срока не приступил к освоению участка в целях жилищного строительства. Доводы общества о несении им расходов, связанных с разработкой проектной документации, отклонены, поскольку такие документы ответчик начал собирать через три года после заключения договора аренды. Представленные обществом документы датированы 2019 годом, то есть получены после подачи истцом искового заявления о расторжении договора аренды спорного земельного участка.                       В материалы дела не представлено доказательств использования арендатором земельного участка для предусмотренной договором цели в течение трех лет с момента заключения договора, что служит основанием для расторжения договора. Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства не привел.

В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 02.12.2019 отменить и оставить в силе решение от 18.09.2019. Податель жалобы указывает, что не нарушал условия договора аренды. Выводы суда апелляционной инстанции о возведении обществом на земельном участке строений, о неиспользовании земельного участка в течение трех лет с момента заключения договора аренды, не соответствуют представленным в дело доказательствам. Ответчик предпринимал меры к освоению и подготовке спорного земельного участка к строительству.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Определением от 13.05.2020 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось, ввиду невозможности его проведения в установленном процессуальным законом порядке, соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В судебном заседании 14.07.2020 представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель управления просил оставить без изменения постановление апелляционного суда.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс)  арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 20.02.2015 № 3700006718 обществу принадлежат права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102032:2049, с видом разрешенного использования – многоэтажное многоквартирное жилищное строительство. 

Пунктом 4.3.6 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. 

В пункте 4.3.7 договора закреплена обязанность арендатора содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и прилегающую к нему территорию в радиусе 15 метров, предусмотреть освещение земельного участка, благоустройство подъездных путей, содержание клумб, иметь договоры на вывоз мусора. 

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 6.1 договора). 

Срок действия договора установлен сторонами со дня его государственной регистрации и до 22 марта 2061 года (пункт 7.1). 

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление муниципального контроля) 31.07.2018 в ходе осмотра с территории общего пользования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102032:2049 огорожен по периметру, в его границах капитальные и некапитальные строения отсутствуют.

Управлением муниципального контроля 15.03.2019 дополнительно установлено, что на данном земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение, используемое в коммерческих целях в качестве кафе и магазина, также на территории земельного участка осуществляется складирование строительных материалов и строительных отходов (т. 1, л. д. 16 – 18). 

По результатам проведенного осмотра в адрес общества направлено письмо                     от 01.10.2018 № 27.05-8010 с предложением устранить выявленные нарушения, представить в управление в тридцатидневный срок со дня получения уведомления документы, подтверждающие устранение допущенных нарушений (т. 1, л. д. 31, 32). 

Управление направило в адрес общества письмо от 07.11.2018 № 27.05-8991 с предложением о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 28 – 30).

Указывая, что обществом допущены и не устранены в предоставленный для этого срок нарушения договора аренды, участок по целевому назначению (многоэтажное многоквартирное жилищное строительство) не используется, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1         статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Обязанность собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, закреплена в статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в  этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. 

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение Земельного кодекса устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных                   статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок       (статья 619 Гражданского кодекса, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо       № 66), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса, пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»),

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд апелляционной инстанции установил соблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора о досрочном расторжении договора от 20.02.2015 № 3700006718  аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102032:2049; непринятие ответчиком должных мер к освоению земельного участка, предоставленного для жилищного строительства в течение трех лет; неисполнение арендатором обязательств по строительству объекта на арендованном участке в установленный законом срок; отсутствие обстоятельств, объективно препятствующих использованию арендатором земельного участка по назначению. Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск управления о расторжении договора аренды. Допущенные арендатором нарушения правомерно квалифицированы апелляционным судом в качестве существенных, влекущих расторжение договора аренды. Выводы апелляционного суда соответствуют положениям статей 450, 452, 615, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 45 и 46 Земельного кодекса. 

Возражения подателя жалобы относительно осуществления с момента заключения договора аренды деятельности по освоению участка, суд округа не принимает. Как правильно указал апелляционный суд, значительная часть представленной ответчиком документации датирована 2019 годом (т. 1, л. д. 123 – 125; т. 2, л. д. 17 – 23, 96 – 148).

Суд апелляционной инстанции правомерно указал и на отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий для осуществления строительства объекта на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя).

Срок освоения земельного участка в целях жилищного строительства установлен законом, поэтому определение срока действия договора до 2061 года, не устраняло обязанности арендатора приступить к строительству многоквартирного жилого дома на участке в установленный законом срок.

Находящиеся на участке объекты не связаны с целью его предоставления ответчику (т. 1, л. д. 143 – 151) и не могут подтверждать факт надлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды от 20.02.2015 № 3700006718.

Вопрос о возврате участка в рамках настоящего дела не рассматривался, поэтому собственники расположенных на участке правомерных объектов вправе в установленном законом порядке оформить права на земельные участки, необходимые для их эксплуатации. 

Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности апелляционного постановления, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в соответствии с нормами главы 35 Кодекса. 

При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления от 02.12.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов суда апелляционной инстанции подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Суд апелляционной инстанции  всесторонне исследовал представленные доказательства, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, к которым верно применил нормы материального права. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2019 по делу     № А32-21063/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                    Н.С. Мазурова

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов

                                                                                                                             А.И. Мещерин