АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-418/23 

Екатеринбург

29 марта 2023 г.

 

Дело № А60-66457/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Полуяктова А.С., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью «Центр ПЭТ-Технолоджи» (далее – общество «Центр ПЭТ-Технолоджи», заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2022 по делу№ А60-66457/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А60-66457/2021, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании суда округа приняли участие:

представители общества «Центр ПЭТ-Технолоджи» – ФИО1 (доверенность от 17.01.2022), ФИО2 (доверенность от 17.01.2022);

индивидуальный предпринимателя ФИО3 лично (далее – предприниматель ФИО3), его представитель ФИО4 (доверенность от 10.01.2022);

представитель индивидуального предпринимателя ФИО5 (далее – предприниматель ФИО5), индивидуального предпринимателя ФИО6 (далее – предприниматель ФИО6) – ФИО4 (доверенностьот 10.01.2022).

Третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Мединвестгрупп» (далее – общество «Мединвестгрупп») не направило своих представителей в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенного лица не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От предпринимателей ФИО5, ФИО3,Скорохода А.А. поступил в суд отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматели ФИО3, ФИО5, ФИО6 обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Центр ПЭТ-Технолоджи», потребовав взыскания с указанного лица задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимостиот 25.05.2020 № 01, образовавшейся за период с ноября по декабрь 2021 г.,с января по август 2022 г., с учетом начисленной неустойки: 

в пользу предпринимателя ФИО3 – 2 440 806 руб. основного долга и 164 753 руб. неустойки, всего – 2 605 559 руб., 

в пользу предпринимателя ФИО5 – 2 440 806 руб. основного долга и 164 753 руб. неустойки, всего – 2 605 559 руб.,

в пользу предпринимателя Скорохода А.А. – 2 440 806 руб. основного долга и 164 753 руб. неустойки, всего –2 605 559 руб.

В свою очередь общество «Центр ПЭТ-Технолоджи» обратилосьв Арбитражный суд Свердловской области со встречным искомк предпринимателям ФИО3, ФИО5, Скороходу А.А., потребовав расторжения договора аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01, а также взыскания с каждого из предпринимателей по 122 044 руб. 33 коп. неосновательного обогащения – 50% авансового платежа за октябрь 2021 г. по вышеуказанному договору ввиду непредставления встречного предоставления в полном объеме в указанный период.

Первоначальные и встречные исковые требования изложены с учетом принятых судом изменений их размера в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Мединвестгрупп».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2022 первоначальный иск удовлетворен частично: с общества «Центр ПЭТ-Технолоджи» в пользу каждого из предпринимателей ФИО3,ФИО5, Скорохода А.А. взысканы по 2 440 806 руб. основного долга и 85 305 руб. 42 коп. неустойки; в остальной части требований отказано; в удовлетворении встречного иска обществу «Центр ПЭТ-Технолоджи» отказано в полном объеме; распределены судебные расходына оплату государственной пошлины по искам и расходы на оплату экспертизы, произведен процессуальный зачет определенных к возмещению судебных издержек.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество «Центр ПЭТ-Технолоджи» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

В обоснование жалобы её заявитель приводит доводы о неверном толковании судами договора аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01в части условий, касающихся распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту переданного в аренду здания, что привело в итоге к неправильному разрешению спора.

Так, заявитель жалобы настаивает на том, что предприниматели ФИО3, ФИО5, ФИО6, выступившие арендодателями по спорному договору, не выполнили возложеннойна них законом (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанностях сторон по содержанию арендованного имущества) обязанности по осуществлению капитального ремонта зданияв целях устранения выявленных недостатков (дефектов несущих конструкций здания), являвшихся существенными для возможности эксплуатации здания, скрытыми. Устранение данных недостатков,как указывает заявитель жалобы, никоим образом не связанос капитальным ремонтом здания в целях приведения егов соответствие с разрешенным использованием, определенным договором(для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности), при этом такие недостатки при заключении договора не были оговорены сторонами, их выявление объективно стало возможным лишь после демонтажа внешней отделки стен здания. В этой связи заявитель жалобы считает, что вправе требовать расторжения договора в силу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврата перечисленного по договору авансового платежа за октябрь 2021 г. В подтверждение приведенных обстоятельств заявитель жалобы ссылается в числе прочегона заключение, составленное по результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которое судами, по мнению заявителя, интерпретировано неправильно. Обращает внимание на то, что по предварительным оценкам специалистов стоимость устранения дефектов несущих конструкций здания составляет около 35 млн. руб., что сопоставимо с рыночной стоимостью здания (40 млн. руб.).

Помимо этого заявитель жалобы указывает на несогласиес отклонением судами его доводов о наличии у здания признаков самовольной реконструкции (в части надстройки стропильной крыши),о несоответствии правового режима здания и прилегающей территории целям аренды, предполагающим использование здания для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности, как не имеющих существенного значения для разрешения спора.

Вскрывшиеся факты, связанные с наличием дефектов несущих конструкций здания, с самовольной его реконструкцией, с несоответствием правового режима здания и прилегающей территории целям аренды, заявитель расценивает как нарушение со стороны арендодателей, которые при заключении договора дали обществу «Центр ПЭТ-Технолоджи» недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, что также является основанием для отказа от исполнения договора (статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации о заверениях об обстоятельствах). 

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, представленная в материалы дела совокупность доказательств свидетельствует о том, что имел место быть факт ограничения арендатору доступа в здание, что судами также проигнорировано.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматели ФИО5, ФИО3, ФИО6 просят оставить её без удовлетворения, считая приведенные в ней доводы несостоятельными, а вынесенные судами первой, апелляционной инстанций решение, постановление – законнымии обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателями ФИО3, ФИО5, ФИО6 (арендодатели) и обществом «Центр ПЭТ-Технолоджи» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01 (далее также – договор).

В исполнение договора арендатору по акту приема-передачи переданы нежилые помещения общей площадью 2702 кв. м, находящиеся в одно-пятиэтажном административно-производственном здании с подвалом общей площадью 2746 кв. м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0446008:13. 

В пункте 2.3 договора указано, что арендуемое здание принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности в равных долях (по 1/3 доли у каждого).

Ставка арендной платы составляет 250 руб. за 1 кв. м. в месяц, чтос учетом общей площади составляет 675 500 руб. в месяц, и оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей ежемесячно авансом не позднее 10-го числа текущего месяца равными платежами каждому арендатору (пункты 4.4, 4.9 договора).

С учетом дополнительного соглашения от 27.04.2021 № 01 к договору размер ежемесячной арендной платы составляет 732 242 руб. с 01.01.2021. 

Срок аренды установлен на 10 лет (пункт 3.1 договора).

Договор аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастраи картографии по Оренбургской области 29.05.2020, что подтверждается отметками на договоре и выпиской из Единого государственной реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

В договоре сторонами в числе прочего оговорены следующие условия:

-арендатор обязуется использовать арендуемое здание в течение всего срока аренды исключительно для осуществления медицинскойи фармацевтической деятельности (разрешенное использование) (пункты 2.4, 9.1 договора);

-для соответствия здания разрешенному использованию арендатор своими силами и за свой счет по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимыеи неотделимые улучшения (пункты 1.16, 4.9, 5.1.2 - 5.1.8, 5.2 договора). 

-капитальный ремонт для приведения здания в соответствии с его разрешенным использованием (за исключением капитального ремонта крыши здания) выполняется арендатором (пункт 5.1.11 договора). 

В пункте 17.1 договора арендатор подтвердил, что он не полностью осведомлен о техническом состоянии здания, в связи с чем после подписания акта приемки-передачи здания им будет произведено техническое обследование здания, которое должно будет подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию.

В разделе 11 договора предусмотрены основания для измененияи прекращения договора.

Письмом от 20.07.2020 № 20-09 арендатор уведомил арендодателейо том, что по результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания по адресу: 

<

...>, – данное здание признано ограниченно работоспособным, пригодным для разрешенного использования согласно договору аренды недвижимостиот 25.05.2020 № 01 в качестве клинико-диагностического центра после упомянутого в договоре капитального ремонта, а также о том, чтов настоящее время по результатам технического обследования начат процесс проектирования предстоящих в ходе капитального ремонта строительно-монтажных работ. К письму приложена копия технического заключения № 842/28-05-20/ОБ на 238 листах, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «М1 Проект» по результатам комплексного обследования технического состояния здания (заключение содержит фототаблицы, расчеты и подробные выводы по всем элементам конструкций здания).

После указанного обследования арендатор приступил к выполнению строительно-монтажных работ по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию, что подтверждается перепиской сторон периода 2020-2021 годов.

До октября 2021 г. обязательства по оплате арендных платежей исполнялись арендатором надлежащим образом. Арендная плата за период ноябрь - декабрь 2021 г., январь - август 2022 г. в общей сумме7 322 418 руб. по настоящее время арендатором не оплачена, что и послужило основанием обращения предпринимателей ФИО3, ФИО5, Скорохода А.А. в суд с первоначальным иском. 

Ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01 в судебном порядке ввиду нарушения арендодателями условий договора (выявленные скрытые дефекты несущих конструкций здания, отказ арендодателей от исполнения обязательствапо проведению капитального ремонта несущих конструкций и крыши здания; недостоверные заверения арендодателей об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, в том числе о пригодности здания для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности, отсутствии дефектов, препятствующих такой деятельности, о том, что правовой режим здания и прилегающей территории позволяют использовать их для указанной деятельности; воспрепятствование арендодателями в пользовании зданием), и в этой связи также на отсутствие встречного предоставления со стороны арендодателей ввиду невозможности использования зданияпо обстоятельствам, от арендатора не зависящим, общество «Центр ПЭТ-Технолоджи» обратилось в суд со встречным иском.

Общество «Центр ПЭТ-Технолоджи» указало, что им 15.10.2021 какие-либо работы в здании приостановлены, выявлена аварийность перекрытийв уровне 4-го этажа в осях «В-Д\12-14», а также иные существенные недостатки (дефекты) в несущих конструкциях здания, в связи с чем арендная плата с 16 октября 2021 г. по январь 2022 г. начислениюне подлежит применительно к пункту 2 статьи 328, пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (отсутствие встречного предоставления).

Арендатором за октябрь 2021 г. уплачена арендная платапо платежным поручениям от 13.10.2021 №№ 244, 245, 246 в общей сумме 732 242 руб. (за 15 дней октября 2021 года – 50% от месячной арендной платы составляет 366 121 руб., 122 044 руб. 33 коп. в отношении каждого арендодателя).

В связи с разногласиями сторон относительно технического состояния здания в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции проведена судебная строительно-техническая экспертиза, порученная экспертам Уральской Торгово-промышленной палаты ФИО7, ФИО8 По результатам экспертизы в дело представлено экспертное заключениеот 17.06.2022 № 20130500059.

Разрешая спор в пользу предпринимателей ФИО3,ФИО5, Скорохода А.А., суд первой инстанции исходилиз отсутствия совокупности обстоятельств, необходимых для расторжения спорного договора аренды по требованию арендатора судом в порядке пункта 11.4 договора, статей 431.2, 450, 450.1, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличия на стороне арендодателей неосновательного обогащения за счет арендатора в виде необоснованно удерживаемых денежных средств, перечисленных в счет уплаты арендной платы за октябрь 2021 г., а также из доказанности наличия на стороне арендатора задолженности по оплате арендной платы за ноябрь - декабрь 2021 г., январь - август 2022 г.

Представленные предпринимателями ФИО3,ФИО5, Скороходом А.А. расчет задолженности по арендной плате в общей сумме 7 322 418 руб. судом первой инстанции признан соответствующим условиям договора, арифметически правильным, расчет неустойки скорректирован судом до суммы 255 916 руб. 28 коп. с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». Оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судомне установлено.

Апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы общества «Центр ПЭТ-Технолоджи» исходя из приведенных в ней доводов.

Проанализировав условия договора аренды недвижимости от 25.05.2020 № 01, суды обеих инстанций обоснованно указали, что данный договор по своей правовой природе относится к договорам подряда аренды, правоотношения сторон по которым регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора арендыи назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил,с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из взаимосвязанных положений норм приведенных статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, чтопо договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоитв предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещидо момента её возврата.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствиис условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказот исполнения обязательства и одностороннее изменение его условийне допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в числе прочего неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 названного Кодекса).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что предпринимателями ФИО5, ФИО3, Скороходом А.А. обязательства по спорному договору выполнены – помещения, поименованные в договоре, переданы в пользование арендатору, что подтверждено подписанным сторонами актом приема-передачи, тогда как обществом «Центр ПЭТ-Технолоджи» обязательства по указанному договору не выполнены в полном объеме – платежи в согласованном размере за пользование имуществом в период ноябрь - декабрь 2021 г., январь - август 2022 г. не оплачены, размер задолженности составил7 322 418 руб., исполнение обязательства по уплате платежей по договору обеспечено неустойкой, размер которой согласован сторонами в пункте 13.5 договора.

В отсутствие в деле доказательств, подтверждающих погашение обществом «Центр ПЭТ-Технолоджи» спорной задолженности с учетом начисленной неустойки, исковые требования предпринимателейФИО5, ФИО3, Скорохода А.А. правомерно признаны судами с учетом приведенных выше норм закона, регулирующих арендных отношения, обоснованными по праву.

Размер присужденных к уплате арендатором в пользу арендодателей денежных средств (основной долг – 7 322 418 руб., неустойка –255 916 руб. 28 коп.) обществом «Центр ПЭТ-Технолоджи» не опровергнут.

Доводы общества «Центр ПЭТ-Технолоджи» со ссылкамина выявление в несущих конструкциях арендуемого здания скрытых дефектов, объективно исключающих его использование в целях аренды для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности, признаки самовольной реконструкции здания, недостоверные заверения арендодателей об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, воспрепятствование арендодателями в пользовании зданием какна обстоятельства, являющиеся основанием для досрочного расторжения спорного договора по требованию арендатора и возврата последнему уплаченных авансом арендных платежей, детально рассмотрены судамии обоснованно отклонены по мотивам, которые признаются судом округа правильными.

Общие основания изменения и расторжения договора предусмотреныв статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имуществав установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договорев разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления правпо договору.

Проанализировав содержание спорного договора аренды (в том числе условия, касающиеся обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества), суды установили, что разрешенное использование зданияв соответствии с договором определено для осуществления медицинскойи фармацевтической деятельности (пункты 2.4, 9.1 договора), для приведения в соответствие с которым арендатор своими силами и за свой счетпо согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (пункты 1.16, 5.1.2 - 5.1.8, 5.2 договора), выполняет капитальный ремонт здания, за исключением капитального ремонта крыши здания (пункты 5.1.11, 6.3.6, 7.1.9 договора), при этом арендатор в договоре подтвердил отсутствие полной осведомленности о техническом состоянии здания, в связи с чем после подписания акта приемки-передачи здания им будет произведено техническое обследование здания, которое должно подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию (пункты 4.6, 6.3.1, 17.1 договора).

Как следует из материалов дела, письмом от 20.07.2020 № 20-09арендатор уведомил арендодателей, что по результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания оно в целом признано ограниченно-работоспособным, после необходимого капитального ремонта пригодным для разрешенного использования согласно договору аренды в качестве клинико-диагностического центра, по результатам технического обследования начат процесс проектирования предстоящихв ходе капитального ремонта строительно-монтажных работ.

Из технического заключения № 842/28-05-20/ОБ (приложениек письму от 20.07.2020 № 20-09), выполненного с целью оценки технического состояния обследуемых строительных конструкцийи инженерных систем здания, определение возможности и условий дальнейшей его безаварийной эксплуатации, сбора исходных данных для разработки проекта капитального ремонта (размещения медицинского центра, оснащенного тяжелой медицинской техникой), следует, что общее техническое состояние существующих строительных конструкций здания характеризуется в целом как ограниченно работоспособное (грунтовое основание – состояние работоспособное; фундаменты и стены подвала – состояние работоспособное; наружные и внутренние стены – состояние работоспособное; колонны железобетонные – состояние ограниченно работоспособное; ригели перекрытий – состояние работоспособное; ребристые плиты перекрытий – состояние работоспособное; многопустотные плиты перекрытий – состояние работоспособное; монолитные участки перекрытий – состояние ограниченно работоспособное, близкоек аварийному; стропильные конструкции покрытия – состояние ограниченно работоспособное; козырьки над входами – состояние аварийное.

После обследования по заказу арендатора разработан проектна выполнение строительно-монтажных работ, в том числе в части усиления элементов несущих конструкций, арендатор приступил к выполнению строительно-монтажных работ по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию.

При таких обстоятельствах суды, руководствуясь условиями заключенного сторонами договора аренды, положениями статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности  арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, сделали обоснованный вывод о том, что арендатор при заключении договора, подписании акта приема-передачи знал о техническом состоянии здания,в целом ограниченно работоспособном, в отдельных частях близкомк аварийному или аварийном, при этом взял на себя обязательствопо капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию в целях аренды, соответственно, на арендодателей не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

Суды при этом учли результаты проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, оформленных экспертным заключением от 17.06.2022 № 20130500059, согласно которым дальнейшая эксплуатация здания без завершения капитального ремонта с устранением вышеуказанных дефектов не допускается, так как не обеспечиваются нормальные условия эксплуатации данного здания, при этом в настоящее время техническое состояние строительных конструкций здания оценивается как ограниченно работоспособное, выявленные дефекты являются значительными, но не критическими, устранимыми.

Экспертное заключение от 17.06.2022 № 20130500059 признано судами как достоверное доказательство по делу; с учетом распределенного частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремени доказывания оценка технического состояния здания дана не только на основании результатов судебной экспертизы, но и исходя из совокупности представленных в дело доказательств, что соответствует части 1 и части 5 статьи 71 названного Кодекса.

Выводы, изложенные в экспертном заключении от 17.06.2022№ 20130500059 относительно текущего технического состояния здания как ограниченно работоспособного в целом согласуются с техническим заключением № 842/28-05-20/ОБ.

Суды приняли во внимание, что конкретные технические решенияпо усилению фундамента, несущих конструкций здания, устранению дефектов стен были разработаны и приведены в подготовленной по заказу арендатора проектной документации «Капитальный ремонт здания нежилого назначения для создания медицинского центра по адресу: г. Оренбург,ул. Зиминская, д. 35», рабочее документации (том «конструктивные решения», шифр ОРЕ-КДЦ-Р-20-КР2, изм 6 и 7), на основании которой арендатором начат капитальный ремонт здания.

Как верно отмечено судами, сам факт разработки арендатором проектной документации по капитальному ремонту здания, начало капитального ремонта подтверждают признание договорной обязанности именно арендатора в проведении капитального ремонта здания, что является последовательным поведением общества «Центр ПЭТ-Технолоджи»во взаимосвязи с пунктом 5.1.11 договора.

Дальнейшие действия общества «Центр ПЭТ-Технолоджи», направленные на отказ от договора с указанием на ненадлежащее состояние принятого в аренду здания, обоснованно расценены судами как злоупотребление правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивогои недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота,не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель, когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Вопреки доводам кассационной жалобы, доказательств, свидетельствующих о невозможности использования здания в соответствиис его разрешенным использованием в целях аренды после проведения в нем капитального ремонта, в деле не представлено.

Суд округа применительно к предмету спора отклоняет как несостоятельные доводы кассационной жалобы со ссылками на убыточность для общества «Центр ПЭТ-Технолоджи» спорного договора с указаниемна стоимость устранения дефектов несущих конструкций здания, составляющей по предварительным оценкам специалистов около35 млн. руб., что сопоставимо с рыночной стоимостью здания, поскольку заключение договоров субъектами предпринимательской деятельности(к каковым относятся стороны спорного договора), является их рискоми не опровергает факт выражения ими воли на заключение договора аренды на указанных в договоре условиях.

Вопреки утверждениям заявителя в кассационной жалобе, толкование условий договора аренды как ясно и недвусмысленно указывающих на то, что арендатор взял на себя обязанность по проведению капитального ремонта здания в целях приведения его к разрешенному использованиюв целях аренды независимо от времени и причин образования дефектов (указанное договором отдельно не оговорено), дано судами при правильном применении положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отклоняя доводы общества «Центр Пэт-Технолоджи» со ссылкамина самовольную реконструкцию здания (надстройка стропильной крыши/покрытия поверх плоской) и в этой связи недействительность договора аренды по пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды приняли во внимание выводы, содержащие в экспертном заключении от 17.06.2022 № 20130500059 (ответ на шестой вопрос), согласно которым величина строительного объема здания в связи с надстройкой стропильной крыши/покрытия поверх плоской не претерпела значительных изменений, работы по надстройке стропильной крыши/покрытия в целом произведены в соответствии со строительными нормами и правилами, произведенные изменения не превышают предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции.

Суды при этом правомерно руководствовались правовой позицией, изложенной в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой отсутствие разрешения на вводв эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды, учли, что право собственности предпринимателей ФИО5, ФИО3, Скорохода А.А.на спорное здание как самовольное реконструированное не было оспоренов судебном порядке, сведений о выдаче уполномоченными органами каких-либо предписаний о приведении крыши в первоначальное состояниене имеется.

Исходя из вышеизложенного, суды обоснованно признали, что передача здания в аренду обществу «Центр ПЭТ-Техноложди» для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, тем более, что спорная крыша существовала на момент заключения договора, о чем арендатору было безусловно известно.

Доводы общества «Центр Пэт-Технолоджи» со ссылками со ссылками на то, что правовой режим здания и прилегающей территориине позволяет использовать их для осуществления медицинскойи фармацевтической деятельности, также был предметом рассмотрения судов и обоснованно отклонены исходя из того, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446008:2 под зданием (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов) установлендо принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденных решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 № 557, и Правил землепользованияи застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденных Приказом Министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021№ 36/70-од.

Суды при этом правомерно руководствовались положениями части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в силу которых земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом,за исключением случаев, если использование таких земельных участкови объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Поскольку указанный в ЕГРН (и являющийся фактическим) вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446008:2 не создает опасности для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, а на использование здания не наложен какой-либо запрет, то земельный участок может свободно использоваться в соответствие с их видом разрешенного использования, внесенным в ЕГРН.

Согласно сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером 56:44:0446008:13 является административно-производственным зданием, что соответствует его фактическому использованию. Более того, как отмечено судами, указанное обстоятельство существовало на момент заключения договора аренды и могло быть учтено арендатором при принятии решенияо заключении договора, чего сделано не было.

С учетом всех приведенных выше обстоятельств в совокупности, суды сделали правильный вывод о том, что арендодателями не нарушены никакие из выданных арендатору заверений в соответствии со статьей 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод общества «Центр ПЭТ-Техноложди» со ссылкамина ограничение ему арендодателями доступа в здание отклонены судами как не подтвержденные объективными средствами доказывания.

Вопреки доводам кассационной жалобы, иного из материалов делане следует.

Принимая во внимание, что оснований для расторжения договора по требованию арендатора в порядке пункта 11.4 договора аренды, статей 431.2, 450, 450.1, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации судамине установлено, обстоятельства на которые ссылается общество «Центр ПЭТ-Технолоджи» не нашли своего подтверждения, суды правомерно отказалив удовлетворении встречного иска.

Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются в полном объеме, поскольку не свидетельствуюто нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права, касаются доказательственной стороны спора и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом округа не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2022 по делу№ А60-66457/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр ПЭТ-Технолоджи» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                     В.А. Купреенков